„Crowdfunding“ znamená získavanie peňazí od verejných investorov – „davu“ – prostredníctvom online platforiem. Pred crowdfundingom získavali majitelia firiem peniaze prostredníctvom priateľov, žiadali o bankový úver alebo chodili do súkromnej investičnej spoločnosti.
Crowdfunding predstavuje nový zdroj financovania pre podniky a nový vstupný bod pre individuálnych investorov. Už nepotrebujete mať dostatok finančných prostriedkov na to, aby ste si sami financovali celý obchod s nehnuteľnosťami – radšej sa k nim pripojíte ďalší podobne zmýšľajúci investori, „dav“, aby získali prístup k obchodom, ktoré boli predtým dostupné iba pre superbohatý.
Crowdfunding v oblasti nehnuteľností si získal obľubu u poskytovateľov aj investorov a existuje veľa firiem, ktoré to robia sa špecializujú na rôzne oblasti realitných platforiem so širokou škálou funkcií jedinečných pre ich ponuku. Naša obľúbená crowdfundingová služba je CrowdStreet, ktorá je komerčnou realitnou spoločnosťou, ktorá poskytuje priamy prístup ku konkrétnym investičným príležitostiam do nehnuteľností, a čo je najdôležitejšie- všetky poplatky sú na sponzoroch, nie na investorovi.
Väčšina platforiem crowdfundingu v oblasti nehnuteľností umožňuje investorom vybrať si jednu z nich dlh alebo vlastného imania investície (do svojho portfólia určite môžete zaradiť aj mix oboch). Tu sú rozdiely, ktoré vám pomôžu určiť, ktorý z nich – dlh alebo vlastný kapitál – najlepšie vyhovuje vašim investičným cieľom a tolerancii rizika. (Podrobné informácie nájdete porovnanie realitných crowdfundingových platforiem tu.)
Čo sú investície do nehnuteľností?
Pri investovaní do dlhových nástrojov vystupujete ako veriteľ vlastníkovi nehnuteľnosti alebo sponzorovi obchodu. V závislosti od štruktúry – ktorá sa líši podľa platforiem kolektívneho financovania nehnuteľností – je pôžička zabezpečená buď: (1) samotnou nehnuteľnosťou alebo (2) zmenkou krytou LLC, ktorá vlastní nehnuteľnosť.
Výhody dlhových investícií
Najprv dostať zaplatené — Ako dlhový investor je vaša investícia zabezpečená samotnou nehnuteľnosťou alebo zmenkou, ktorú vlastní LLC. V oboch prípadoch ste na prvom mieste medzi veriteľmi, ktorí dostanú zaplatené, ak by sa pôžička dostala do nesplácania. Proces nesplácania úveru sa líši podľa platformy, takže musíte vykonať náležitú starostlivosť. Niekedy musia investori zaplatiť časť nákladov spojených s exekúciou, ak nie je možné zaplatiť pôžičku na nehnuteľnosť a nehnuteľnosť je zabavená.
Kratšia doba držania — Dlhové investície majú vopred stanovený dátum splatnosti, zvyčajne 6 až 24 mesiacov.
Pravidelné mesačné alebo štvrťročné distribúcie — Ako je typické pri úveroch, existuje pravidelný harmonogram splácania úrokov a princípu mesačne (niekedy štvrťročne namiesto mesačne). Viete, čo a kedy dostávate.
Nevýhody dlhových investícií
Poplatky — Poplatky sú zvyčajne vyššie pri dlhových investíciách ako pri akciových investíciách.
Návratnosť je obmedzená — Pri dlhových investíciách ste držiteľom hypotéky pôžičky zabezpečenej konkrétnou nehnuteľnosťou. Vaša návratnosť je obmedzená na úrok naakumulovaný z peňazí, ktoré ste požičali dlžníkovi – nezdieľate žiadny zisk z obchodu.
Žiadna daňová výhoda — Jednou z výhod investovania do nehnuteľností je, že vlastníci nehnuteľností si môžu odpočítať amortizáciu. Ako dlhový investor požičiavate peniaze vlastníkovi nehnuteľnosti, nie vlastníkovi, takže si nemôžete odpočítať odpisy nehnuteľnosti.
Čo sú investície do nehnuteľností?
S akciovým investovaním do nehnuteľností získate pomernú časť vlastného imania v konkrétnej nehnuteľnosti resp portfólio nehnuteľností a podiel na zisku, keď sa nehnuteľnosť rozvíja a predáva alebo spravuje na prenájom príjem.
Výhody akciových investícií
Prístup k ponukám, ktoré predtým neboli k dispozícii — Vďaka jednoduchosti, efektívnosti a škálovateľnosti online platforiem (kde môžu byť všetky relevantné dokumenty zverejnené online, možno ponuky rozdeliť na nízke akcie s minimálnou investíciou a prostriedky môžu elektronicky prúdiť tam a späť), akciové obchody predtým nedostupné pre individuálnych investorov sú teraz len myšou kliknutia preč.
Potenciál vyšších výnosov — Ako akciový investor kupujete akcie v podniku, nielen požičiavate peniaze na financovanie obchodu. Ako taký máte nárok na podiel z čistého zisku.
Nižšie poplatky — Obchody s akciami majú vo všeobecnosti nižšie investičné poplatky ako dlhy.
Možné daňové výhody prenesené na investorov — Ako akciový investor vlastníte časť nehnuteľnosti a v závislosti od platformy môžete mať nárok na odpisy nákladov na zníženie daní z vašich príjmov.
Väčšia spokojnosť investorov — Investovanie do konkrétnych obchodov, ktoré možno veľmi dôkladne preveriť prezretím príslušných dokumentov online, môže poskytnúť väčší pocit kontroly a uspokojenia ako nákup akcií vo veľkom spoločnosti.
Nevýhody kapitálových investícií
Riziko zlyhania — Akciové investície majú vyššie riziko ako dlhové investície. Sponzorom obchodov môžu chýbať skúsenosti a poradenstvo od skúsených realitných profesionálov. Financovanie realitného podniku je len prvým krokom. Bez adekvátneho podnikateľského plánu a podpornej štruktúry môžu zlyhať aj veľmi sľubné príležitosti.
Dlhodobá investícia — Kým výplata je zvyčajne vyššia, realizácia kapitálových investícií trvá dlhšie ako dlhových investícií. Na viazanie vašich investičných dolárov v dlhodobých investíciách sú náklady príležitosti, ktoré je potrebné porovnať s očakávaným výnosom a jeho pravdepodobnosťou.
Nezabezpečené — Akciové investície nesú vyššie riziko, čiastočne preto, že vaša investícia sa považuje za nezabezpečenú. Nie ste prvý v poradí, ktorému sa vaša investícia vráti, ak sa obchod pokazí. Vlastníte nehnuteľnosť, ktorá je s najväčšou pravdepodobnosťou zabezpečená pôžičkami, ktoré sa v prípade zlyhania najskôr splatia.
Tu je graf, ktorý sumarizuje kľúčové rozdiely medzi investíciami do crowdfundingu do akcií a dlhových nehnuteľností:
| Dlh | Equity | |
|---|---|---|
| Typ investície | Veriteľ vlastníkovi nehnuteľnosti | Vlastník nehnuteľnosti (akcionár) |
| Návrat | Úrok (pevný) | Podiel na čistom zisku (rôzne) |
| Potenciál návratu | Obmedzené, obmedzené na úrokovú sadzbu úveru | Neobmedzené, môže byť dvojciferné |
| Riziko | Nižšia | Vyššie |
| Zabezpečené od | Splatenie úveru je buď (1) zabezpečené nehnuteľnosťou alebo (2) nezabezpečenou zmenkou | Nezabezpečené – vlastníte hodnotu nehnuteľnosti po dlhu |
| Predvolený odpracovaný čas | 1., aby ste dostali výplatu, ale možno budete musieť zaplatiť niektoré náklady na zabavenie pôžičky, ak dôjde k nesplácaniu pôžičky | 2. na prijatie výplaty |
| Distribúcie | Áno, mesačné alebo štvrťročné výplaty úrokov | Rôzne, niekedy sa vyplácajú štvrťročné distribúcie |
| Poplatky | Zvyčajne 2 % + prípadný poplatok za poskytnutie úveru | Zvyčajne 1 % – 2 %, žiadne poplatky vopred alebo poplatky za služby |
| Doba držania | Rôzne: 6-24 mesiacov | Rôzne: 1-10 rokov |
| Daňové výhody | nie | Áno, investori si zvyčajne môžu odpočítať odpisy bez toho, aby priamo vlastnili nehnuteľnosť |
Pri obchodoch s dlhmi alebo akciami dostupnými prostredníctvom crowdfundingu existujú dve ďalšie riziká, ktorým je potrebné porozumieť:
Možný podvod — Rovnaká funkcia – online škálovateľnosť – ktorá sprístupňuje skupinové financovanie nehnuteľností malým investorom, umožňuje aj podvody. To je dôvod, prečo je väčšina týchto investícií dostupná len akreditovaným investorom, ktorí vedia, ako vykonávať due diligence a majú kapitál na to, aby riskovali celú svoju investíciu.
Možné narušenia bezpečnosti — Pre popredných maloobchodníkov a spoločnosti, ktoré uchovávajú vaše osobné informácie, je čoraz bežnejšie, že budú napadnutí. Dokonca aj s najmodernejšími bezpečnostnými stenami sú crowdfundingové stránky vystavené riziku hackerov.
Dlh alebo vlastný kapitál? Kľúčovými hráčmi sú…
Každá z platforiem crowdfundingu v oblasti nehnuteľností sa mierne líši a zvyčajne sa zameriava na konkrétnu oblasť, ale všetky sú koncepčne to isté – poskytovanie online technologickej platformy, ktorá uľahčuje zosúladenie medzi realitnými operátormi, ktorí chcú získať kapitál a akreditovaných investorov, ktorí chcú investovať priamo do konkrétnych kamenných realitných projektov prostredníctvom hotovostné pôžičky.
Väčšina crowdfundingových stránok má minimálnu investíciu 5 000 $ a musíte byť akreditovaným investorom. Medzi týmito, Realitný magnát predstavuje rezidenčné a komerčné kapitálové investície. RealCrowd ponúka obchodné transakcie, kapitálové aj dlhové. Patch of Land sa špecializuje na dlhové projekty, komerčné aj rezidenčné.
Pre väčšiu minimálnu investíciu si môžete vybrať komerčné dlhové a akciové investície CrowdStreet s 10 000 dolármi a LendingHome ponúka rezidenčné dlhové investície s minimálnou investíciou 50 000 USD.
Strešný pažbaJedinečná ponuka poskytuje investorom možnosť kúpiť si konkrétnu nehnuteľnosť na prenájom s existujúcimi nájomníkmi – vstupné ceny sa samozrejme líšia podľa toho, ako osobne kupujete celok nehnuteľnosť.
Spodný riadok
Všetky investície sú spojené s rizikom a nehnuteľnosti majú iné riziká ako investície do akcií. Dlhové nástroje ponúkajú menšie riziko ako investície do akcií. Vaše investičné ciele môžu uprednostňovať investície do akcií, ak hľadáte výrazný rastový alebo ziskový potenciál. Naopak, môžete sa zamerať na dlhové investície, ak uprednostňujete konzistentný príjem a menšie riziko.
Skutočne ide o prispôsobenie investičných akcií tak, aby zodpovedali vašim cieľom a tolerancii rizika – a vykonanie náležitej starostlivosti na každej platforme crowdfundingu a konkrétnej dohode.