Pre mnohých z nás je náš domov najväčšou investíciou, akú kedy urobíme. A rovnako ako sledujeme hodnotu našich ostatných investícií, je múdre vyhodnotiť hodnotu nášho hlavného majetku (ako aj akékoľvek sekundárne vlastnosti môžeme z času na čas vlastniť). Hodnota akéhokoľvek domu samozrejme kolíše na základe trhových podmienok a ďalších faktorov. Otázka teda znie: Ako určíte aktuálnu trhovú hodnotu vášho domu?
Najprv musíte pochopiť, že hodnota vášho domu nezávisí od toho, čo ste zaň pôvodne zaplatili a koľko ste zaplatili vynaložené na jeho údržbu alebo zlepšenie alebo na skutočnosť, že váš brat trvá na tom, že by zaň zaplatil konkrétnu sumu, ak by mal peniaze. Hodnota akejkoľvek konkrétnej nehnuteľnosti je definovaná ako „to, čo by za ňu ochotný a schopný kupujúci zaplatil práve teraz“.
Ako získať rozumný odhad
Na svete neexistujú dve úplne rovnaké nehnuteľnosti. Je teda prakticky nemožné zacieliť presnú hodnotu toho, čo stojí za konkrétny domov.
Rozumný odhad - alebo aspoň primerane presný rozsah odhadovanej hodnoty - však môžete získať, ak máte podrobné informácie napríklad o:
- Fyzické atribúty, ako sú poloha, veľkosť pozemku a počet spální a kúpeľní,
- Informácie o dani z nehnuteľností,
- Historické údaje o predaji samotného domu a
- Nedávny predaj porovnateľných blízkych domov.
Je Zillow presný?
Existuje niekoľko webových stránok, ktoré sú priateľské k spotrebiteľom a ktoré vám môžu poskytnúť predstavu o tom, akú hodnotu má váš domov. Najpopulárnejšie sú Redfin, Zillow a Trulia.
Vedúcim je Zillow s priemerným mesačným počtom návštevníkov 150 miliónov. Pomocou tejto bezplatnej online platformy môžete zadať adresu svojho majetku a dostanete „odhad“ aktuálnej trhovej hodnoty vášho domu. Zillow používa patentovanú metódu automatizovaného oceňovania, ktorá používa algoritmy založené na dostupných údajoch z daňových záznamov a údajov o predaji vzťahujúcich sa na polohu vašej nehnuteľnosti na výpočet domu Zestimate.
Je to presné? Zestimates používam už roky moja realitná činnosť“a na túto otázku by som odpovedal takto: Áno a Nie Niekedy a často. Cesta preč a mŕtvy ďalej. Ak sa nad tým zamyslíte, odchýlka dáva perfektný zmysel - výstup akéhokoľvek algoritmu je len taký presný ako vstupné údaje.
Odhady sú vytvárané automatizovaným softvérom navrhnutým štatistikmi a neexistuje žiadna schopnosť ľudí ručne meniť odhad konkrétnej vlastnosti. A pretože každá nehnuteľnosť je jedinečná a jedinečnosť nemôže byť zahrnutá do výpočtu, v skutočnosti neexistuje spôsob, ako presne odhadnúť trhovú hodnotu nehnuteľnosti pomocou automatizovaného postupu.
Je lepšie kontaktovať zástupcu
Hodnotu svojho domu môžete lepšie určiť prostredníctvom licencovaného realitného makléra alebo makléra, ktorý veľmi dobre pozná oblasť, v ktorej sa váš domov nachádza. Miestneho realitného makléra nájdete prostredníctvom služby, ako je HomeLight. Agent má na dosah ruky množstvo presných a aktuálnych údajov v službe hromadného záznamu (MLS). A znalý a usilovný agent môže nastaviť veľmi špecifické kritériá vyhľadávania a potom tieto údaje vyťažiť, aby prišiel s veľmi presným odhadom hodnoty vášho veľmi jedinečného domu.
Váš zástupca začne vykonaním porovnávacej analýzy trhu (CMA). To zahŕňa pohľad na porovnateľné nehnuteľnosti (komp) v susedstve, ktoré sa predali za posledných šesť mesiacov. Vaša nehnuteľnosť je v tejto analýze „predmetom vlastníctva“ a porovnateľnými nehnuteľnosťami sa stanú tri kompakty, ktoré vášmu domu najviac zodpovedajú veľkosťou, vekom, veľkosťou pozemku, typom strechy, vybavením a štýlom.
Počnúc konečnou predajnou cenou každého kompu agent upraví túto cenu sčítaním alebo odčítaním ocenení rozdielu medzi predmetom majetku a komp. Ak má napríklad spoločník tri kúpeľne a predmetná nehnuteľnosť má iba dve, zástupca musí upraviť predajnú cenu tohto kompu tak, aby viac zodpovedal predmetnej vlastnosti. Ak má predmetný majetok štyri spálne a nehnuteľnosť Comp má iba tri, predajná cena kompu sa upraví tak, aby zodpovedala predmetnému majetku. Suma na odpočítanie alebo pridanie sa líši podľa oblasti a táto čiastka je spravidla oveľa nižšia ako počiatočné náklady na funkciu.
Tu je veľmi zjednodušený príklad toho, ako by to mohlo vyzerať:
| Predmetná nehnuteľnosť | Porovnaj č. 1 | Porovnaj č. 2 | Porovnaj č. 3 | |
|---|---|---|---|---|
| Predaná cena | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Spálne | tri | tri | štyri | tri |
| # Krby | jeden | jeden | jeden | žiadny |
| Comp vs. Predmet | – | mínus jedna kúpeľňa | plus jedna spálňa | žiadny krb |
| Úprava | – | plus 5 000 dolárov | mínus 10 000 dolárov | plus 5 000 dolárov |
| Upravená cena | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Ako vidíte, ak by bol predmetný majetok uvedený na trh, pravdepodobne by sa predal za cenu od 320 000 do 330 000 dolárov. Váš zástupca pridá k určeniu predajnej ceny, za ktorú sa má váš majetok zaradiť do zoznamu MLS (vaša uvádzacia cena) spolu konečné predajné ceny týchto troch spoločností a vydelením celkového počtu tromi získate priemer upravených tržieb cena.
Na základe tejto metodiky by vám váš agent pravdepodobne odporučil uviesť váš domov na zoznam za 325 000 dolárov. Je dôležité si uvedomiť, že práca s CMA má určitú subjektivitu. Pridá napríklad ďalšia kúpeľňa k hodnote nehnuteľnosti 5 000 alebo 7 000 dolárov?
Trhové a hodnotiace hodnoty
Uvedená cena, aj keď je hodnotná, je skutočne len odhadom skutočnej trhovej hodnoty. Predávajúci môže uviesť svoj majetok na zoznam za 325 000 dolárov. Kupujúci môže ponúknuť 300 000 dolárov. Ak predávajúci prijme ponuku kupujúceho, Trhová hodnota je 300 000 dolárov - cena, na ktorej sa obe strany transakcie dohodli.
Okrem trhovej hodnoty existujú v transakcii nákupu domu aj ďalšie ocenenia. Najpresnejšou hodnotou je „odhadovaná hodnota“. Pokiaľ niekto nemôže kúpte si dom s celou hotovosťou, je potrebné bankové financovanie prostredníctvom hypotekárneho veriteľa a na výpočet ocenenej hodnoty bude priložený licenčný odhadca.
Hodnotenie je podrobnejšie ako CMA - okrem vyhodnotenia nedávnych predajov nehnuteľností a všeobecných funkcií domu odhadca vykoná prehliadku domu a zohľadní aktuálny stav. Odhadcovia sú profesionáli, ktorí prídu s presným číslom, ktoré odráža hodnotu a nie odhad.
Ako vidíte, trhová hodnota (cena dohodnutá medzi kupujúcim a predávajúcim) závisí od spotrebiteľa. Odhadovanú hodnotu určujú odborníci. Inými slovami, odhadovaná hodnota nemusí byť nevyhnutne cena, za ktorú sa nehnuteľnosť kúpi alebo predá. V skutočnosti sa nehnuteľnosti spravidla predávajú za viac, ako je odhadovaná hodnota. Veriteľ vždy použije odhadovanú hodnotu pri určovaní toho, koľko umožní kupujúcemu požičať si, aj keď je odhadovaná hodnota odlišná od trhovej ceny.
Odhadovaná hodnota je tiež ocenením použitým na väčšinu ostatných účelov spojených s nehnuteľnosťami, ako je napríklad určenie primeranú úroveň poistného krytia alebo ocenenie na účely výpočtu daňových strát, likvidácie majetku a čistá hodnota.
Záver
Znižuje sa to na toto:
- Zestimates sú bezplatné a poskytnú vám údaj o trhovej hodnote vášho domu, ale považujú sa za nespoľahlivé.
- Kompetentný realitný profesionál môže pripraviť CMA, ktorá je oveľa spoľahlivejším a presnejším ohodnotením vášho domova. Aj keď správne vykonanie CMA vyžaduje určitý čas, agenti to za vás často urobia bezplatne, pretože keď uvediete svoj domov u svojho makléra, je to spravidla súčasť ich služby. Za predpokladu, že v tejto oblasti existujú nedávne predaje, ktoré sú porovnateľné, CMA vám poskytne veľmi blízku aproximáciu trhovej ceny vášho domu.
- Odhadovaná hodnota je najpresnejším vyhodnotením hodnoty vášho domova. Ale ohodnotenie nie je lacné. Obvykle vás to bude stáť od 600 do 1 000 dolárov. A pretože v čase, keď je to hotové, je to len snímka, rýchlo zastaráva. Väčšina hodnotiacich správ sa považuje za aktuálnych iba šesť mesiacov odo dňa, keď odhadca vkročil na váš majetok.