V skutočnosti investovanie do nehnuteľností odzrkadľuje investovanie do akcií a dlhopisov viacerými spôsobmi, ako by ste si mohli uvedomovať. V prípade oboch sú vašimi cieľmi krátkodobý príjem a dlhodobé kapitálové zisky.
Starostlivo vybraný vhodne udržiavaný a správne spravovaný nájomný majetok môže poskytnúť tri veci, ktoré všetci investori hľadajú:
- Príjem
- zhodnotenie kapitálu
- daňové výhody.
Keď ty investovať do prenájmu nehnuteľnosti, váš krátkodobý príjem pochádza z prenájmu, a nie zo štvrťročných dividend alebo platieb úrokov. A vaše kapitálové zisky pochádzajú skôr z ceny nehnuteľnosti, ktorú vlastníte, a nie z rastu cien akcií.
To neznamená, že nie sú veľké rozdiely. A nehovoríme, že by vaše portfólio malo zahŕňať iba aktíva na burze alebo iba nehnuteľnosti. Výskum ukazuje, že rôzne portfóliá sú časom oveľa lepšie. Investície na akciovom trhu sú často oveľa pasívnejšie. Investovanie do nehnuteľnosti môže byť tiež kratšie a časovo náročnejšie.
Zistil som však, že aktívnejší prístup k investovaniu prináša vyššie odmeny. Pre mňa je viac uspokojujúce vlastniť hmotné vlastnosti ako akcie, ktoré sa uvádzajú ako čísla v mesačnom výkaze.
Výber nehnuteľnosti na prenájom
Mnoho ľudí „spadne“ do vlastníctva prenajatej nehnuteľnosti. Môžu si kúpiť nehnuteľnosť, keď sú slobodní, potom sa oženiť, presťahovať sa spolu a namiesto toho, aby predali dom navyše, sa rozhodli ho prenajať. Alebo zdedia dom po rodičoch a namiesto toho, aby ho okamžite predali, si ho prenajmú.
Často to nie sú ideálne situácie na prenájom nehnuteľností z niekoľkých dôvodov. Hlavným dôvodom je, že čísla nefungujú. Je to preto, že plánovanie je vždy lepšie ako upadnúť do takmer akejkoľvek životnej situácie.
Ak by ste nekúpili nehnuteľnosť ako investíciu na konkrétne účely príjmu z prenájmu a/alebo zhodnotenia kapitálu, pravdepodobne by to nebola veľká investícia do nehnuteľnosti.
Povedzme, že nie ste v žiadnej z týchto situácií. Namiesto toho by ste chceli kúpiť a prenajať nehnuteľnosť ako investíciu.
Výnos je lepší ako umiestnenie
Čo je dobrým investičným prenájmom nehnuteľnosti? Možno ste už počuli, že investovanie do nehnuteľností je predovšetkým o „polohe, umiestnení, polohe“. A to určite platí pre investície do prenájmu nehnuteľností. Chcete prenájom, ktorý je vhodný pre veľkú skupinu spoľahlivých nájomníkov, ktorí si môžu dovoliť nájom a hľadajú bývanie.
Rovnako dôležité ako miesto je, je rovnako ľahké stratiť peniaze na nehnuteľnosti na skvelom mieste, ako aj prísť o peniaze na nehnuteľnosti v mestskom dreve. Samotné umiestnenie je len jednou súčasťou úspechu.
Kľúčové je, že čísla fungujú. Chcete sa uistiť, že váš majetok má pozitívny peňažný tok. Musíte presne vypočítať príjmy a výdavky z prenájmu. Toto sa nazýva váš „čistý výnos z prenájmu“.
Čo je čistý výnos z prenájmu?
Najjednoduchšie je čistý výnos z prenájmu realitnou verziou návratnosti investícií (ROI), ktorú by ste chceli dosiahnuť pri akejkoľvek investícii. Vypočítava sa nasledovne:
Čistý výnos z prenájmu = (čistý príjem z prenájmu ÷ celkové náklady na nehnuteľnosť) x 100
Aby ste dosiahli čistý výnos z prenájmu, musíte vypočítať alebo veľmi presne odhadnúť svoje celkové náklady na nehnuteľnosť a čistý príjem z prenájmu. Čo teda zahŕňa tieto čísla?
Tu sú podrobnosti o jednej z mojich nehnuteľností, ktoré sú v prenájme takmer rok:
| Podrobnosti o majetku Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Kúpna cena | $115,000 |
| Záverečné náklady | $2,837 |
| Náklady na rehabilitáciu | $21,432 |
| CELKOVÉ NÁKLADY NA MAJETOK | $139,269 |
| Ročné nájomné | $20,700 |
| Rozpočtované voľné miesto | $1,725 |
| Rozpočtované výdavky | $862 |
| Ročné dane a poistenie | $1,625 |
| ČISTÉ PRÍJMY Z PRENÁJMU | $16,488 |
| ČISTÝ VÝPožIČNÝ VÝNOS | 11.8% |
Vaše celkové náklady na nehnuteľnosť musia zahŕňať všetky hotové výdavky, aby bola nehnuteľnosť pripravená na bývanie pre nájomníkov. To by bola vaša kúpna cena, náklady na zatvorenie, náklady na financovanie v prípade, že ste si zobrali pôžičku, náklady na licencovanie prenájmu a poplatky za poplatky a náklady na reklamu. Je potrebné spočítať všetky náklady.
Rovnako tak musíte poznať svoj ročný príjem z prenájmu a všetky náklady, aby ste zistili rozdiel. To je váš čistý príjem z prenájmu.
Typické náklady pochádzajú z údržby, poplatkov za správu majetku, daní, poistenia, výdavkov na voľné pracovné miesta (rozpočtovanie na mesiace keď nehnuteľnosť nie je možné prenajať) a mesačné poplatky za energie (ak v prenájme nie je uvedené, že nájomníci platia tí). Zaistite celkový príjem z prenájmu znížený o všetky náklady na držanie majetku a tvorbu tohto príjmu.
Vyhnite sa chybám nováčikov
Byť prekvapený nerozloženými nákladmi je nováčikovská chyba. V prípade tejto nehnuteľnosti si všimnete, že som použil rozpočet na voľné miesto a údržbu. V prvom roku som však neutrpel žiadne z týchto nákladov, pretože 1) nájomníci boli starostlivo preverení a podpísaní ročný prenájom a 2) v rámci rekonštrukcie boli do nehnuteľnosti umiestnené nové spotrebiče so zárukami proces.
Takže môj čistý výnos z prenájmu tejto nehnuteľnosti bol 11,8%. (Ročný príjem z prenájmu 16 488 USD ÷ Celkové náklady na nehnuteľnosť 139 269 USD.)
Je pekné vedieť, že váš čistý výnos z prenájmu je, že vám umožňuje navzájom porovnať nehnuteľnosti. Potom môžete pred kúpou nájsť výhodnejšiu ponuku. Dokonca vám umožní porovnať vaše odhadované výnosy z nehnuteľností s očakávanou návratnosťou iných investičných možností, ako sú akcie a dlhopisy.
Ako je to s ocenením?
Mnoho rokov si mnohí mysleli, že hodnota nehnuteľností iba rastie. Kolaps bývania v rokoch 2008 - 2010 priniesol do tohto myslenia dávku reality. Ale aj v tejto bubline boli v celej krajine obytné nehnuteľnosti, ktoré si držali svoju hodnotu a dokonca ich oceňovali.
Starostlivo vybrané nehnuteľnosti majú skutočnú hodnotu, ktorá nezmizne.
Vyhliadka na zhodnotenie kapitálu je veľkou súčasťou môjho výberu majetku, ale nespolieham sa na to, aby moje čísla fungovali. Trhy sú vratké a ceny idú hore a dole. A keď sa nad tým zamyslíte, na trhovej cene obytných nehnuteľností záleží len vtedy, keď ich chcete predať.
Samozrejme, že sledujem meniace sa trhové hodnoty ako každú inú investíciu, aby som vedel, či má väčší zmysel pokračovať v prenájme alebo predaji za účelom dosiahnutia zisku. Nehnuteľnosť Cedar Barn Way bola kúpená pod trhovú hodnotu, pretože išlo o exekúciu a potrebnú prácu.
Zatiaľ to vyzerá ako dobrá investícia. Dnes sa porovnateľné nehnuteľnosti v tejto oblasti predávajú za približne 185 000 dolárov. Ak by som sa rozhodol predať a mohol by som dostať túto predajnú cenu a odpočítať 8% z nákladov na predaj, môj zisk by bol približne 30 000 dolárov. Zatiaľ to nie je moje najlepšie riešenie, ale ani zlá návratnosť investície 140 000 dolárov.
Výhody dane z prenájmu
Prenájom nehnuteľností má tiež niektoré daňové výhody, ktoré iným investičným možnostiam chýbajú. Pozreli sme sa na dve z troch vecí, na ktoré sa každý investor teší: výnos a zhodnotenie kapitálu. Tretím sú daňové výhody. Investovanie do nehnuteľností má jedinečnú daňovú výhodu. V zásade môžete získať daňovú úľavu na zhoršenie stavu svojho domu v priebehu času. Je v tom niečo viac, o čom si môžete prečítať tu.
Kúpa nehnuteľnosti na prenájom je len začiatok
Ak vám prenajímaná nehnuteľnosť dáva zmysel, potom je to len začiatok! Realitná kancelária nie je jednoduchá a budete sa musieť poriadne zaoberať. Navyše je tu cena za údržbu, dane z majetku a problémy s prenájmom. Nakoniec to môže byť veľmi obohacujúci proces a skvelý doplnok k vášmu investičnému portfóliu.
Ak hľadáte jednoduchý spôsob, ako začať s investovaním do prenájmu nehnuteľností, pozrite sa na to Strecha. Táto investičná platforma vám umožňuje kúpiť vopred preverené nehnuteľnosti na kľúč, o ktoré sa starajú certifikovaní správcovia nehnuteľností.