Prevrátenie domu zahŕňa nákup domu, ktorý potrebuje opravu, vykonanie opráv a rýchly predaj so ziskom. Ide o pomerne jednoduchý nápad, no realizácia nie je jednoduchá. Prevrátenie domu nie je investíciou, ktorú by mala prijať väčšina investorov. To znamená, že pre správneho investora môže byť prevrátenie domu mimoriadne ziskové.
Mali by ste teda investovať do prevrátenia domu? Poďme zistiť.
Krátka verzia
- Prevrátenie domu môže byť lukratívne pre investorov s kapitálom vopred a ktorí sú ochotní si projekt sami vyrobiť.
- Len na jednom prevrátenom dome môžete zarobiť značný zisk za predpokladu, že sa nestretnete so žiadnymi komplikáciami.
- Prevrátenie domu je riskantné a investori musia byť pripravení na to, že budú mať extra hotovosť ušetrenú v núdzovom fonde.
Cena priemerného flipu
Takmer každý odborník, s ktorým som hovoril, spomenul obrovské náklady na prevrátenie domu. Priemerná cena, pohybuje okolo 48 000 dolárov, robí túto investičnú možnosť pre začiatočníkov nedostupnou. Očakáva sa, že počas procesu zaplatíte nasledujúce náklady:
Kúpna cena
Nákupná cena je pravdepodobne najväčšia cena, ktorú budete musieť zaplatiť. Financovanie domu, ktorý chcete prevrátiť, zvyšuje vaše riziko, takže ak je to možné, budete chcieť zaplatiť celú predajnú cenu. Ak to musíte financovať, zvážte bývanie v dome počas rekonštrukcie.
Zatiaľ čo plutvy sú určené na lacné domy, ktoré renovujete, budete musieť prísť s tisíckami dolárov, ak nie stovkami tisíc dolárov, aby ste pokryli iba náklady na nákup. „Domáce plutvy by mohli mať prospech z uplatnenia pravidla 70 %. Znamená to, že investori by nemali platiť viac ako 70 % ARV nehnuteľnosti mínus náklady na potrebné renovácie,“ hovorí Jon Sanborn z Nehnuteľnosti bratskej lásky.
Náklady na uzavretie
Keď si kúpite flipper, budete musieť zaplatiť záverečné náklady dvakrát: pri nákupe a pri predaji. V priemere sa náklady na uzavretie zvyčajne pohybujú medzi 2% až 7% z kúpnej ceny, hovorí Sanborn.
Byť realitným maklérom vám pomôže znížiť tieto náklady, pretože pri kúpe získate províziu (ako maklér kupujúceho) a pri predaji budete musieť zaplatiť len jednu nehnuteľnosť.
Náklady na renováciu
Najväčšie náklady, ktoré budete mať, budú materiály a čas, ktorý potrebujete na skutočnú renováciu domu.
„Prirodzene, investori počítajú hlavné náklady na veľké položky, ako sú kuchyňa a kúpeľne, strecha, maľba a podlahy atď.,“ hovorí Scott Harvell, zakladateľ spoločnosti Rýchly predaj Homes, Inc. „Niektorí investori však nepočítajú s mnohými menšími položkami lístkov, ktoré sa hromadia. Svietidlá, vypínače a zásuvky, kľučky dverí, terénne úpravy a dokonca aj také maličkosti ako klince a skrutky, to všetko môže dosiahnuť tisíce dolárov.“
>>Súvisiace: Koľko stojí predaj domu
Náklady na služby
Pri rekonštrukcii musíte zvážiť náklady na prevádzku elektriny, vody a tepla. Rovnako ako každý iný majiteľ domu, budete ich platiť mesačne, kým nevyložíte nehnuteľnosť.
Marketingové náklady
Keď hľadáte dom alebo chcete predať novo prevrátený dom, budete musieť počítať s nákladmi na marketing, ktorý budete musieť urobiť.
Harvell hovorí: „Väčšina investorov musí dôsledne inzerovať, aby mala dostatok príležitostí na nákup nehnuteľností so zľavou. Priemerné náklady na jeden kontrakt na našom trhu sú momentálne 7 500 dolárov. Inými slovami... každých 7 500 dolárov, ktoré minieme na reklamu, vedie v priemere k jednému domu na základe zmluvy.“
Výhody a nevýhody preklápania domov
Pros
- Je to krátkodobá investícia – Väčšina zvratov sa stane do jedného roka, čo z nich robí krátkodobé investície, ktoré majú často vysoké výnosy. To znamená, že nebudete musieť čakať desaťročie, aby ste získali odmeny svojej investície.
- Skúsení stavitelia môžu robiť DIY projekty – Preklápanie je najlepšie pre tých, ktorí vedia, čo robia, či už na strane výstavby, alebo na strane nehnuteľností. To znižuje to, čo budete musieť zaplatiť cudzincovi za vykonanie práce.
- Potenciálne vysoké zisky – Plutvy zarábajú v priemere Návratnosť 67 000 dolárov (k prvému štvrťroku 2022), keď sa predajú. Ak všetko pôjde podľa plánu, mohli by ste vo veľmi krátkom časovom rámci zarobiť seriózny výnos.
Zápory
- Trh s bývaním je často rizikový – Trh s bývaním nie je známy tým, že zostáva konzistentný. V niektorých rokoch dochádza k obrovskému nárastu nákupu nehnuteľností, zatiaľ čo iné zaznamenávajú vysoké úrokové sadzby a menej kupujúcich. Pre nezasvätených môže byť ťažké pochopiť zložitosti, ktoré spôsobujú tieto posuny, a možno sa vám nepodarí kúpiť alebo dokončiť svoj projekt v správnom čase na nákup alebo predaj.
- Zaplatíte veľa vopred – Medzi nákupnou cenou, nákladmi na zatvorenie a všetkými ostatnými súvisiacimi nákladmi sa pozeráte na obrovský balík peňazí, aby ste mohli začať investovať. Mnohé investície nemajú minimálne investičné požiadavky ani zďaleka tak vysoké.
- Môžete platiť krátkodobé kapitálové zisky – Ak si kúpite, zrenovujete a predáte svoj dom do jedného roka, budete platiť daň z krátkodobých kapitálových výnosov.
- Financovanie môže byť ťažké zabezpečiť – Nemôžete ísť von a získať tradičnú hypotéku, keď obraciate dom. Namiesto toho budete potrebovať nejaký druh úveru na renováciu (je ich veľa). Ide o rizikové pôžičky pre veriteľov, „preto často pred poskytnutím vyžadujú zabezpečenie ako domy alebo autá schválenie financovania, čo pridáva viac času (a nákladov) na akýkoľvek projektový plán,“ hovorí Shaun Martin, generálny riaditeľ z Peniaze za domy.
Ako dlho trvá prevrátenie domu?
Podľa Rocket MortgageTypické prevrátenie, pri ktorom nevznikajú žiadne problémy, trvá 6 až 12 mesiacov. Investori by však nemali podceňovať, koľko spôsobov môže táto konkrétna investícia pokaziť. Kupujete dom, nie akcie závislé od množstva faktorov, ktoré menia cenu. Mohli by ste zistiť, že potrebujete prerobiť celý elektrický systém, s ktorým ste nepočítali, alebo by ste mohli zastreliť celý základ, prípadne budete musieť opraviť studňu alebo vodovod.
Nikdy úplne neviete, čo má dom na sklade, kým nemáte v ruke kľúče a nezačnete veci búrať. To znamená, že pridanie niekoľkých mesiacov navyše do vášho časového rámca je nevyhnutnosťou pri preklápaní domov.
>>Súvisiace: Dlhodobá verzus krátkodobá daň z kapitálových výnosov
Kto môže zarobiť peniaze prevracaním domov?
Neexistuje žiadne zákonné obmedzenie toho, kto si môže kúpiť domy a prevrátiť ich. Každý dospelý s know-how a dostupnou hotovosťou sa môže pokúsiť prevrátiť domov. To znamená, že určite existujú investori a jednotlivci, ktorí sú pre túto prácu vhodnejší.
Investori averzní voči riziku
Oplatí sa mať trpezlivosť, keď ste domáci plutva. Príliš dychtiví kupujúci pravdepodobne nakoniec nedostanú najlepšiu ponuku. „Investori, ktorí najviac prevracajú dom, sú vysoko selektívni a neradi riskujú. Neskočte na prvý dom, ktorý vám skríži cestu; najlepší investori môžu spočítať čísla na stovke obchodov, kým nájdu takú, ktorá sa zdá byť vhodná,“ vysvetľuje Josh Stepling, spolupracovník makléra v Josh Steppling Group v EXP Realty.
>> Prečítajte si viac: Čo je to due diligence v oblasti nehnuteľností? (Osvedčené postupy)
DIYers
Tí, ktorí úspešne pracovali v stavebníctve, sú jednými z najlepších kandidátov na prevrátenie domu. Oni predsa poznajú všetky detaily stavby a dokončovania domov. Vedia, ako dlho trvajú určité úlohy a pravdepodobne aj to, koľko budú stáť.
Platiť za dodávateľov, ktorí prídu a urobia za vás prácu, je pre väčšinu investorov príliš drahá cesta, aspoň kým na to nemajú vybudovaný kapitál. Začínajúci plutvy a tí, ktorí nemajú dostatok kapitálu, si musia ponechať prácu in-house, ak chcú dosiahnuť nejaký zisk.
Profesionáli v realitnom priemysle
Chip a Joanna Gainesovci vybudovali realitné impérium, pretože sa starajú o každý aspekt prevrátenia domu. Nielenže si domy prehadzujú sami, ale už majú dokonca aj realitnú kanceláriu. Ak si dokážete vyrobiť svojpomocne celý projekt a máte niekoho, kto pozná komponenty stavby aj realitnej kancelárie, nemusíte zadávať žiadnu prácu, aby ste nemuseli míňať peniaze navyše.
Tipy na úspešné prevrátenie domu
Ak ste sa rozhodli, že prevrátenie domov môže byť pre vás tou správnou cestou, zvážte niekoľko tipov, kým sa do toho vrhnete po hlave:
Počkajte na správny dom. Buď trpezlivý. Trh s nehnuteľnosťami sa často mení. Nemá zmysel ponáhľať sa s kúpou domu, ak si nie ste 100% istý, že to nakoniec vyjde. Ak sa ponáhľate do nákupu a narazíte na problémy, môžete mať nulový zisk.
Venujte pozornosť okoliu. Prevrátenie domu v zanedbanej štvrti, ktorá nie je v štádiu revitalizácie, môže znamenať, že nenájdete kupca s dostatkom peňazí na kúpu nehnuteľnosti. To by mohlo viesť k veľkému zásahu do vašich ziskov. Uistite sa, že ste starostlivo preskúmali susedstvá všetkých domov, o ktoré máte záujem.
Získajte inšpekciu. Získať druhý názor nie je zlá vec. Inšpekcia je pár stoviek dolárov, ktoré vám môžu ušetriť od kúpy domu, do ktorého budete musieť vložiť stovky tisíc dolárov.
Majte núdzový fond. Pri rekonštrukcii domu nikdy neviete, čo sa stane, preto majte po ruke hotovosť. Steppling hovorí, že jeho klienti „majú v [ich] rozpočte riadkovú položku „Prekvapenie“, ktorá predstavuje 10 % až 20 % z celkového rozpočtu na renováciu. Ak sa vyskytne niečo nepredvídané, nebude vás to stresovať; ak všetko vyjde podľa plánu, získate 10% až 20% zisku navyše."
Zvážte bývanie v dome počas rekonštrukcie. Ak je to možné, bývanie v dome počas rekonštrukcie vám môže ušetriť veľa peňazí. Nielenže odstráni niektoré z vašich životných nákladov, čím získate viac hotovosti, ale tiež vám môže ušetriť veľa daní. Ak je dom vaším hlavným bydliskom aspoň dva roky nemusíte platiť dane z kapitálových výnosov pri akomkoľvek zhodnotení ceny pri predaji. To je príjem oslobodený od dane!
Záverečné myšlienky
Prevrátenie domov si vyžaduje veľa kapitálu vopred a na pokrytie priebežných nákladov. Budete musieť kúpiť dom a potom zaplatiť za jeho rekonštrukciu. Budete tiež mať náklady na držbu, ako sú splátky úverov a účty za energie, ktoré zvyšujú náklady každý mesiac, keď vlastníte nehnuteľnosť.
Bývanie v nehnuteľnosti aspoň dva roky počas rekonštrukcie vám môže pomôcť znížiť náklady a ušetriť vám peniaze na daniach pri predaji.