Ako investovať do nehnuteľností: základné kroky, ako začať

Sadnite si s ktorýmkoľvek finančným poradcom a bez ohľadu na veľkosť vášho portfólia vám pravdepodobne bude povedané, aké dôležité je znížiť investičné riziko prostredníctvom diverzifikácie portfólia. To zahŕňa pridanie 13% až 26% v oblasti nehnuteľností, čo je trieda aktív, ktorá priamo nesúvisí s akciovým trhom. Investovanie do nehnuteľností má mnoho podôb – od pasívnej účasti až po nadobúdanie a rekonštrukciu nehnuteľností. Tu je náš komplexný sprievodca, ako investovať do nehnuteľností.

1. Zostavte si hotovosť a možnosti financovania

Nehnuteľnosti sú drahou možnosťou investovania a potrebujete určitú hotovosť a prístup k financovaniu. Ak kupujete nehnuteľnosť na prenájom, naplánujte si:

Ak chcete získať pôžičku v banke, musíte mať dobré kreditné skóre. Čím lepšie je vaše kreditné skóre, tým väčšiu šancu máte na získanie dobrých hypotekárnych podmienok. Vaše kreditné skóre nerozhoduje len o tom, či hypotéku dostanete, ale aj o podmienkach tejto pôžičky. Môžete použiť produkt ako Experian Boost™ zvýšiť svoje kreditné skóre.

Aj keď nechcete byť domácim investorom do nehnuteľností, niektoré z nich najlepšie možnosti crowdfundingu vyžadujú značné množstvo kapitálu ako minimálnu investíciu. Mnohé tiež vyžadujú, aby investori boli akreditovaní. Akonáhle dosiahnete štatút akreditovaného investora, váš potenciál zarábania peňazí sa môže podstatne zvýšiť.

Napríklad, Pôvodné investície je súkromná investičná spoločnosť, ktorá umožňuje jednotlivcom s vysokým čistým majetkom investovať do starostlivo preverených a diverzifikovaných realitných fondov. Vlajkový fond spoločnosti Origin vyžaduje minimálnu investíciu 100 000 USD a môže sa pochváliť dvojciferným ročným výnosom.

2. Začnite pomaly s pasívnym investovaním do nehnuteľností

Ak toho o investovaní do nehnuteľností veľa neviete, možno budete chcieť začať s apasívnystratégie. Výhody pasívneho investovania spočívajú v tom, že to môžete urobiť z počítača. Samozrejme, ako pri každej investícii, musíte si urobiť prieskum a due diligence, ale nemusíte fyzicky navštevovať ani spravovať žiadne nehnuteľnosti.

Investujte do REIT (realitný investičný fond)

A REIT (realitný investičný fond) je korporácia (v skutočnosti trust), ktorá je založená s cieľom používať peniaze investorov na získavanie, správu a predávať nehnuteľnosti, ktoré prinášajú zisk, ako sú nákupné centrá, komerčné budovy a zdravotná starostlivosť zariadení. REIT sú zo zákona povinné rozdeľovať 90 % svojich zdaniteľných ziskov ročne akcionárom. Toto prichádza vo forme dividend, často štvrťročných. Rovnako ako investovanie do realitného podielového fondu je vaša investícia REIT profesionálne riadená, regulovaná SEC a vysoko likvidná. (Akcie je možné kupovať a predávať na veľkých burzách.)

Medzi spoločnosti, ktoré sa nám páčia a predávajú REIT, patria:FinancovanieaStreitwise.

Investujte do realitných podielových fondov

Podielové fondy nehnuteľností sú obľúbeným spôsobom, ako do portfólia pridať diverzifikáciu nehnuteľností bez toho, aby ste v skutočnosti vlastnili nehnuteľnosť alebo veľa rozumeli nákupu, predaju a správe konkrétnych vecí vlastnosti.

• Vaša investícia sa zlúči s ostatnými a vydajú sa vám akcie fondu. Na všetky nákupy, aktivity a výplaty dohliada správca fondu.
• Analytické a výskumné informácie vykonávajú odborníci. Jednoducho nakupujete a predávate akcie podobne ako ktorýkoľvek iný podielový fond na burzách cenných papierov.

REIT a realitné podielové fondy sú najpasívnejšími spôsobmi investovania do nehnuteľností vynikajúca možnosť pre niekoho, kto chce portfólio expozície len k nehnuteľnostiam a nehľadá a vedľajšia práca.

Investujte do nehnuteľností cez Real Estate Crowdfunding

Crowdfundingové investovanie do nehnuteľností môže byť tiež veľmi pasívne. Ale due diligence, ktorú by ste mali urobiť, je náročnejšia ako nákup akcií podielového fondu alebo REIT.

• Crowdfundingové platformy poskytujú online trhovisko na investovanie do rôznych realitných príležitostí.
• Na výber sú stovky platforiem crowdfundingu v oblasti nehnuteľností.
• Prostredníctvom crowdfundingu môžete investovať do všetkého od kvalitných úverov na nehnuteľnosti až po rodinné domy.

Crowdfundingové stránky umožňujú individuálnym investorom vstupovať do väčších obchodov (rezidenčných aj komerčných), ktoré boli predtým dostupné len tým, ktorí mali na investovanie značné sumy peňazí. Páči sa mi to investovanie do podielových fondov alebo REITs, mnohé ponuky crowdfundingu ponúkajú veľmi dostupné minimálne investície. Najväčšou výhodou crowdfundingu je, že môžete investovať do špecifických nehnuteľností a exkluzívnych obchodov s veľmi malým množstvom peňazí.

Zatiaľ čo online crowdfundingové platformy uľahčujú investovanie, vyžadujú mnohé platformy investori majú byť „akreditovaní“(jednotlivec s ročným príjmom presahujúcim 200 000 USD a čistou hodnotou vyššou ako 1 milión USD s výnimkou primárneho bydliska danej osoby). A z dobrého dôvodu. Ste zodpovedný za vykonanie dôkladnej povinnej starostlivosti. Preto musíte analyzovať poskytnuté dokumenty. Musíte tiež nájsť a preštudovať všetky relevantné informácie, ktoré nie sú poskytnuté. A nezabudnite preskúmať personál a politiku riadenia crowdfundingu.

Crowdfunding nehnuteľností je pasívna investícia; nebudete musieť dať výpoveď v práci a stať sa prenajímateľom, ale stále môžete zbierať plody investovania do nehnuteľností. Jedna z crowdfundingových služieb, ktorá žiari, je Crowdstreet, ktorá vám umožňuje investovať do nehnuteľností už od 10 000 USD.

Kúpte si vopred preverené nehnuteľnosti na prenájom

Ďalšou alternatívou k tradičnému investovaniu do nehnuteľností je platforma tzv Strešný pažba. Túto platformu môžete použiť na nákup vopred preverených nehnuteľností na prenájom. Toto sú príležitosti „na kľúč“ — uprostred noci nemusíte robiť žiadnu rekonštrukciu ani opravovať žiadne toalety. Jednoducho použite Strešný pažba databázy na výber a kúpu nehnuteľnosti na prenájom, ktorá už má pozitívny cash-flow.

Investujte do komanditných spoločností v oblasti nehnuteľností

Real Estate Limited Partnerships (RELPs) sú ďalším spôsobom pasívneho investovania. Pretože niektoré investície do nehnuteľností si vyžadujú veľké množstvo peňazí – napríklad výstavba nákupného centra – partnerstvá sú bežným spôsobom, ako získať potrebné finančné prostriedky.

• RELP je subjekt vytvorený s cieľom vyvinúť alebo kúpiť a držať portfólio nehnuteľností, zvyčajne na konečný počet rokov.
• Prevádzkujú ich skúsení správcovia nehnuteľností alebo developerské firmy a externí investori poskytujú financovanie realitného projektu ako komanditisti.
• Ako komanditista by ste dostávali pravidelné distribúcie z príjmu generovaného RELP a dostali by ste významnejšiu odmenu, keď sa nehnuteľnosť predá a RELP sa rozpustí.
• Zatiaľ čo byť komanditistom je pasívna činnosť, vaša investícia je zvyčajne veľmi nelikvidná.
• RELP sú zvyčajne súkromné ​​investície a nepredávajú sa na burzách cenných papierov, ani RELP vo veľkej miere nepropagujú svoje dostupné ponuky. Náležitá starostlivosť je kritická.

Pripojte sa k investičným skupinám nehnuteľností

Realitné investičné skupiny sú niečo ako malé podielové fondy na prenájom nehnuteľností.

• Spoločnosť kúpi alebo postaví nejaké byty a potom umožní investorom ich kúpu prostredníctvom spoločnosti.
• Ako jeden investor môžete vlastniť jednu alebo viacero jednotiek.
• Spoločnosť prevádzkujúca investičnú skupinu spoločne spravuje všetky podielové listy. Stará sa o údržbu a prevádzku výmenou za percentá z mesačného nájmu.

Toto je pasívne v tom, že investori sa nestarajú o umiestňovanie nájomníkov alebo správu svojich jednotiek. Pred investovaním však musíte vykonať náležitú starostlivosť. To zahŕňa overenie všetkých poplatkov, služieb a procesov preverovania nájomníkov, ako aj integrity a skúseností manažérov skupiny.

3. Prevezmite aktívnu úlohu s aktívnym investovaním do nehnuteľností

Mnoho investorov do nehnuteľností, ako som ja, prevziať aktívnu úlohu pri dosahovaní vyšších ziskov. Najbežnejšie stratégie sú:

Kúpte a podržte za príjem z prenájmu

Vlastníctvo nehnuteľností na prenájom je miesto, kde mnoho investorov, ktorí chcú byť praktickejší, začína. Prístup spočíva v získavaní a správe nehnuteľností na bývanie za účelom zisku. Najdôležitejšími faktormi sú umiestnenie nehnuteľnosti a trhové nájomné. Chcete si vybrať miesto, kde je pravdepodobné zhodnotenie trhu. A chcete sa uistiť, že po pokrytí všetkých nákladov si môžete účtovať dostatočné nájomné, aby ste dosiahli zisk. Výdavky zahŕňajú hypotéku, úroky, údržbu, HOA alebo poplatky za byty, dane z nehnuteľností, poistenie, neobsadenosť, služby a iné priame a nepriame výdavky.

Investori na prenájom nehnuteľností zvyčajne hľadajte vlastnosti, ktoré spĺňajú „pravidlo jedného percenta“. To znamená, že mesačné nájomné pokrýva 1 % z obstarávacej ceny plus náklady na rehabilitáciu. Ak sú teda vaše celkové náklady na získanie nehnuteľnosti „pripravenej na prenájom“ 150 000 USD, váš mesačný nájom by mal byť aspoň 1 500 USD. Samozrejme, toto je všeobecnosť. V mnohých lokalitách sa čísla vyvíjajú odlišne na základe mnohých faktorov, ktoré je potrebné dôkladne zvážiť.

Kúpa nehnuteľnosti na prenájom si vyžaduje väčšiu investíciu. Budete potrebovať 20% z kúpnej ceny ako zálohu. A budete si chcieť byť istí, že máte know-how a čas na to, aby ste to úspešne zvládli. Aj keď to máte v úmysle najať realitného makléra Ak chcete nájsť nehnuteľnosť a správcu nehnuteľnosti na vykonávanie mesačných aktivít, musíte ešte veľa vedieť, kým sa pustíte do prenájmu nehnuteľnosti.

Opraviť a prevrátiť

Na druhom konci kontinua pasívneho/aktívneho investovania do nehnuteľností je fixácia a prevracanie nehnuteľností. Obrátenie, ktoré bolo populárne v reality show HGTV, vyvolalo veľkú príťažlivosť od potenciálnych investorov „urob si sám“.

• Kúpite nehnuteľnosť, ktorá je podhodnotená, najčastejšie preto, že je v zlom stave.
• Potom ho opravíte a vylepšíte a o niekoľko mesiacov neskôr predáte so ziskom.
• Byť úspešný pri preklápanípotrebujete široký súbor zručností, skúsenosti a prístup k značným peniazom.
• Potrebujete nájsť a získať nehnuteľnosti pod trhovou hodnotou, riadiť úspešnú, rýchlu a nákladovo efektívnu rehabilitáciu a rýchlo ju predať.

Transakčné náklady sú vysoké na oboch stranách stola.

• Po prvé, máte poplatky pri kúpe nehnuteľnosti v núdzi aj pri kúpe nehnuteľnosti predať vylepšenú nehnuteľnosť.
• Potom sú tu dane z prevodu, prieskum a poistenie titulu, náklady na uzavretie a provízie agentov.
• Prevádzate vlastnícke právo dvakrát v krátkom čase, ale nedochádza k žiadnym cenovým rozdielom.
• Kraj a štát zdaňujú prevod pri oboch transakciách.
• Poistenie titulu je potrebné zakúpiť v oboch prípadoch.
• Všetky náklady, vrátane akvizičných, rehabilitačných a transakčných poplatkov, je potrebné starostlivo odhadnúť a započítať do počiatočnej ceny nehnuteľnosti.

Preklápanie je najrizikovejšia stratégia investovania do nehnuteľností. Jedno prehliadnutie, napríklad štrukturálny problém, môže zničiť vaše zisky a potom ešte nejaké. Fix-and-flips tiež ponúkajú potenciál na dosiahnutie veľkého zisku pomerne rýchlo. Preklápanie však nie je pre začiatočníkov ani pre tých, ktorí hľadajú a menšia počiatočná investícia. Ak chcete získať najlepšie ponuky, plutvy potrebujú prístup k veľkým sumám hotovosti na nákup nehnuteľnosti v núdzi priamo, dostatok finančných prostriedkov na rehabilitáciu a dostatočný peňažný tok v ich podnikaní, aby si mohli nehnuteľnosť držať je to predané.

Veľkoobchodné nehnuteľnosti

Veľkoobchodník nájde nehnuteľnosti v núdzi s motivovanými predajcami a spojí ich s rehabilitačnými pracovníkmi investorov bez toho, aby si sám prevzal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Nápisy, ktoré niekedy vidíte na okraji cesty a ktoré hovoria: „Peniaze pre váš dom, akákoľvek podmienka“, pravdepodobne umiestnil veľkoobchodník, ktorý rýchlo zarobí 5 000 dolárov, aby sa dorovnal.

Osobne som zistil, že vďaka výhodám aktívneho investovania do nehnuteľností to stojí za môj čas a námahu. (Momentálne vlastním portfólio 8 prenájmov a každý rok prehodím 1-3 nehnuteľnosti.) Medzi výhody patrí potenciál oveľa vyšších zisky (zhodnotenie majetku), spoľahlivý mesačný príjem z prenájmu, kontrola nad mojimi investíciami, daňové výhody a hrdosť na úspech.

Ak sa rozhodnete pre aktívne investovanie do nehnuteľností, musíte sa sústrediť, aby ste boli úspešní.

>>Ďalšie čítanie: Investičné stratégie do nehnuteľností by mal zvážiť každý investor

4. Staňte sa odborníkom na nehnuteľnosti

V mnohých ohľadoch je investovanie do nehnuteľností obchod, ktorý sa naučíte (1) tým, že robíte a (2) prácou s ostatnými. To znamená, že to nie je ospravedlnenie pre to, aby ste sa čo najviac neštudovali a nevzdelávali. Ak sa rozhodnete pre aktívnu obchodnú stratégiu s nehnuteľnosťami, je dôležité, aby ste sa naučili: (1) štúdiom a analýzou (2) robením a (3) spoluprácou s ostatnými.

Bez ohľadu na stratégiu, ktorú si vyberiete, musíte vedieť, aby ste sa dozvedeli VŠETKO o svojej oblasti investovania. Minimálne musíte preskúmať:

5. Spojte sa s ostatnými investormi do nehnuteľností a sledujte svoje učenie

• Časté online fóra - Vrelo odporúčam Fóra BiggerPockets ako miesto na virtuálne spojenie s inými investormi do nehnuteľností. Môžete uverejniť otázku a komunita je taká otvorená a nápomocná, že odpoveď pravdepodobne dostanete do jedného dňa. Odporúčam nastaviť upozornenia na témy súvisiace s vašou investičnou stratégiou a miestnou oblasťou. Použite fóra na dohodnutie dátumov kávy s ostatnými investormi. Mať sieť kontaktných špecialistov je kľúčom k úspechu.
• Choďte na miestne stretnutia REIA (Asociácia investorov do nehnuteľností), kde sa môžete učiť a nadväzovať kontakty. Je pravdepodobné, že existujú lokálne stretnutia REIA vo vašom meste s poslaním „rozvíjať, podporovať a propagovať miestne organizácie investorov do nehnuteľností a zároveň slúžiť záujmom odvetvia investícií do nehnuteľností prostredníctvom vytvárania sietí, vzdelávania, podpory, vedenia v legislatívnych otázkach.“ Typicky riadené skúsenými investormi, ktorí sa chcú podeliť o svoju múdrosť, veľmi odporúčam, aby ste sa pridali a zúčastniť sa.
• Meetup.com — Čo mám rád Meetup.com je tam veľmi málo virtuálneho spojenia...v skutočnosti sa musíte ZOBRAZIŤ. Rozmanitosť klubov a skupín dostupných na Meetup.com nekončí. Pozvánky popisujú plánovanú tému a ja môžem ľahko vidieť životopisy ostatných investorov, ktorí sa plánujú zúčastniť, aby sa rozhodli, či sa mi oplatí ísť.

6. Poznajte riziká v oblasti nehnuteľností

Žiadny článok o investovaní do nehnuteľností nie je úplný bez zmienky o riziku.

Je tiež dôležité poznať zákony týkajúce sa vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom. Aj keď ste vlastníkom nehnuteľnosti, vaše možnosti sú často obmedzené štátnymi a miestnymi zákonmi. Tieto zákony sa v jednotlivých štátoch líšia, preto si nezabudnite vyhľadať rôzne pravidlá týkajúce sa procesu vysťahovania, záloh a poistných zmlúv. Tiež sa uistite, že ste vykonali previerku potenciálnych nájomníkov, aby ste zistili ich kreditné skóre a prípadný záznam v registri trestov.

>> Ďalšie čítanie: Aké sú riziká investovania do nehnuteľností

Investovanie do nehnuteľností je náročná práca

Existuje množstvo kníh a programov, ktoré vám sľubujú, že môžete zbohatnúť na nehnuteľnostiach bez toho, aby ste museli čokoľvek robiť. Všetko sú to úplné nezmysly!

Investovanie do nehnuteľností môže byť veľmi výnosné, ale musíte do toho vstúpiť so správnym očakávaním a prístupom — a potom sa pripravte na prácu.

Ak chcete začať v realitách, vyberte si stratégiu. Staňte sa odborníkom vo svojej stratégii tým, že budete študovať a spájať sa s ostatnými, aby ste si vytvorili sieť a zlepšili svoje učenie. Usporiadajte svoj investičný kapitál. Teraz ste pripravení nájsť ponuky a investovať do nich!