Úrokové sadzby sú najnižšie za nejaký čas. Pre sporiteľov a investorov dividend nízke krátkodobé sadzby znamenajú nižšie výplaty. Mnoho investorov, ktorí hľadajú dividendy s vysokými výnosmi, sa obrátilo na hypotekárne REIT. Čo sú to a mali by ste investovať do mREITov?
V tejto príručke:
Čo sú to trusty na investovanie do hypoték (mREIT)?
Investičné fondy hypotekárnych nehnuteľností (mREIT) sú typom finančných akcií. Tieto trusty investujú na trhu s bývaním. Vytvárajú a nakupujú cenné papiere kryté hypotékou a súvisiace nehnuteľnosti. Väčšina mREITov je registrovaná na Americká komisia pre cenné papiere a burzu (SEC). A SEC od nich požaduje, aby zverejňovali účtovnú závierku na kontrolu investormi a analytikmi.
Ako REIT musia tieto subjekty spĺňať prísne kritériá. Patrí sem investovanie najmenej 75% ich majetku do nehnuteľností, pričom nie viac ako 50% vlastní päť akcionárov a vyplatenie akcionárom najmenej 90% ich zdaniteľného príjmu.
Do čoho investuje mREIT?
Hypotekárne REIT nevlastnia nehnuteľnosť ako REITy v akciovom vlastníctve. Tie generujú príjem z príjmu z prenájmu. ale mREIT investujú do hypoték a cenných papierov krytých hypotékou. Profitujú z rozpätia medzi krátkodobými úrokovými sadzbami pôžičiek a dlhodobými úrokovými sadzbami hypoték.
Povedzme napríklad, že mREIT získal kapitál investora 3 miliardy dolárov. A požičiava si ďalších 5 miliárd dolárov pri 2% úroku. S týmito 8 miliardami dolárov kupuje hypotéky so úrokom 3,5%. Rozpätie (rozdiel) medzi požičanou sumou a prijatým výnosom je 1,5%.
Agentúra vs. Neagentúrne a rezidenčné vs. Komerčné - aký je rozdiel?
Existuje niekoľko typov mREITov a rôznych spôsobov, ako do nich investovať. Dva hlavné typy sú obytné a komerčné a sú kategorizované podľa typov nehnuteľností, ktoré kryjú hypotéky v držbe REIT.
A v rámci týchto typov väčšina mREIT investuje buď do agentúry, alebo mimo agentúry, alebo do kombinácie týchto dvoch.
- Agentúrne hypotéky podporuje federálna vláda (napr. pôžičky FHA a VA) a majú minimálne riziko zlyhania.
- Non-agentúrne hypotéky (napr. konvenčné a kombinované hypotekárne pôžičky) sú kryté osobnými financiami (úverom a príjmom) dlžníkov a mohli by so sebou niesť vyššie riziko. Na získanie nároku na tieto typy pôžičiek však spravidla potrebujete vyššie kreditné skóre a príjem, takže riziko nesplácania môže byť pri týchto hypotékach bez agentúry tiež nízke.
Môžete investovať do mREITov do nákup akcií v REIT alebo nákup fondu obchodovaného na burze (ETF), ktorý vlastní REIT.
Dozvedieť sa viac:Investícia ETF 101
Investičné riziká mREIT
Dve hlavné riziká ovplyvňujúce zisky investorov mREIT sú volatilita úrokových sadzieb a predčasné splatenie pôžičky hypotekárnymi dlžníkmi.
1. Úrokové riziko
Hlavným rizikom pre všetkých investorov do REIT sú výkyvy úrokových sadzieb. Typicky ako úrokové sadzby ísť hore, ceny REIT ísť dole. Tento efekt je obzvlášť zveličený pri mREIT. Zarábajú na rozpätí medzi krátkodobými a dlhodobými úrokovými sadzbami. A keď sa krátkodobá sadzba vyšplhá, mREIT zarobí na rozpätí menej peňazí.
Ak je napríklad dlhodobá fixná sadzba 3,5% a krátkodobá úroková sadzba pôžičky sa zvýši z 2% na 2,5%, rozpätie klesne z 1,5% na 1%. To sa prejavuje obrovským poklesom zisku pre mREIT.
Pri raste úrokových sadzieb sa zdražuje aj budúce financovanie. A tým sa znižuje hodnota pôžičiek, ktoré sú už v knihách REIT.
2. Riziko platby vopred
Ale úroková sadzba pokles môže byť zničujúce pre obytné nehnuteľnosti. Keď ceny klesnú, mnoho majiteľov domov refinancuje svoje pôžičky. A rezidenčné mREITy sa spravidla spoliehajú na to, že držitelia hypotéky budú splácať úver fixnou sadzbou počas celého 15- alebo 30-ročného trvania hypotéky. Keď sa vlastník domu refinancuje, predčasne splatí úver a platby úrokov prestanú plynúť do mREIT.
Pri poklese sadzieb sú komerčné mREIT menej ovplyvnené rizikom predplatenia. V skutočnosti pokles sadzby prospieva komerčným mREIT, pretože sú zvyčajne zaistené pôžičkami s pohyblivou sadzbou. Úroky, ktoré sa platia, sa zvyšujú, keď rastú sadzby. Komerčné mREITy tiež spravidla poskytujú vyšší výnos ako obytné mREITy. Dôvodom je, že dlžníci komerčných pôžičiek sú zvyčajne vyšším úverovým rizikom ako majitelia rodinných domov.
Manažéri mREIT majú spravidla prepracované zaisťovacie stratégie na zmiernenie fluktuácie úrokových sadzieb a rizika predčasného splatenia.
Do ktorých investícií je najlepšie investovať?
V súčasnosti existuje viac ako 40 mREITov. A dividendové výnosy sa pohybujú od 1,9% do 13,36%. Prví traja trpaslíci všetkých ostatných vo veľkosti.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) je mREIT s veľkým kapitálom s a trhová kapitalizácia (trhová kapitalizácia) vo výške 12 miliárd dolárov a pomer ceny a zisku (P/E) z 2,77 k 29. júlu 2021. Annaly investuje predovšetkým do nízkorizikových agentúrnych cenných papierov krytých hypotékami na bývanie, ktoré sú federálne poistené spoločnosťami Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) alebo Ginnie Mae. Aktuálny dividendový výnos Annaly je 10,39%, čo je vzhľadom na nízke kreditné riziko, ktoré majú investori k dispozícii, závideniahodné.
- AGNC Investment Corp (AGNC), hoci je považovaný za spoločnosť so strednou kapitalizáciou, je ďalším veľkým hráčom s trhovou kapitalizáciou 8,5 miliardy dolárov a P/E 4,62. Má to podobné investičná stratégia holdingových hypoték na bývanie. Aktuálny dividendový výnos je 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) je tretia najväčšia. Starwood investuje do pôvodných komerčných hypoték. S trhovým stropom 7,6 miliardy dolárov a súčasným dividendovým výnosom 7%je tento mid-cap veľkým hráčom na trhu mREIT.
Najlepšie mREIT ETF, do ktorých sa dá investovať
Ďalším spôsobom, ako investovať, sú mREIT ETF. Tieto sa snažia čo najvernejšie replikovať celkovú výkonnosť mREITov v oblasti cien a výnosov.
- Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) je veľkým hráčom medzi týmito ETF. Fond je hybridom akcií a mREIT, ako aj komerčných a rezidenčných investícií do zabezpečenia zabezpečených hypotékou. Desať najlepších fondov fondu tvorí viac ako 40% fondu a jeho výnos je 2,11%.
- VanEck Vectors Hypotéka REIT Príjem ETF (SMRŤ) je menšie ETF s lepším výnosom. Vlastní 25 aktív a v súčasnosti prináša takmer 7%.
Mali by ste investovať do MREIT?
Investovanie je veľmi osobné úsilie, ktoré je šité na mieru tolerancia rizika, investičné ciele, preferované stratégie a ďalšie faktory. Investiční poradcovia, ktorých možno nájsť pomocou služieb ako napr Paladin Register alebo Fazetové bohatstvo, odporučiť správne rozdelenie majetku. To zahŕňa pridanie niektorých investícií do nehnuteľností do vášho celkového portfólia. mREIT sú pohodlný spôsob, ako pridať expozíciu k nehnuteľnostiam do akéhokoľvek portfólia. Investície do MREIT však majú svoje výhody a nevýhody.
Pros
- Pasívna investícia do nehnuteľností. REIT sú dobrým spôsobom, ako pasívne investovať do nehnuteľností. Tradičné investovanie do nehnuteľností - nákup fyzického majetku - vyžaduje odbornosť a skúsenosti, aby bol úspešný. Vlastníctvo akcií spoločnosti REIT však nevyžaduje, aby ste vlastnili kladivo alebo spravovali nehnuteľnosti sami.
- Likvidita. Väčšina mREITov sa obchoduje na burzách a dá sa ľahko kúpiť a predať. To vám dáva diverzifikáciu nehnuteľností, ktoré poskytuje likviditu vlastníctva akcií.
- Dividendy s vysokým výnosom. SEC požaduje, aby REIT vyplácali 90% svojho príjmu akcionárom. Ich dividendy teda bývajú vyššie ako väčšina akcií S&P 500 alebo Nasdaq. Vysoký výnos je jednou z výhod investora mREIT.
Zápory
- Investičné riziko. Všetky investície sú rizikové. Riziká mREIT sú jedinečné, pričom hlavným z nich sú fluktuácie úrokových sadzieb, ktoré môžu negatívne ovplyvniť ziskovosť dvoma vyššie opísanými spôsobmi.
- Potenciál vyšších daní. Pred investovaním zvážte potenciálny daňový záväzok, ktorý môžu REIT vytvoriť. Niektoré dividendy REIT sú zdaňované vyššou sadzbou ako dividendy z akcií, pretože nespĺňajú definíciu IRS kvalifikované dividendy. Vaše dividendy teda môžu byť zdaňované skôr vyššou sadzbou bežného príjmu, ako nižšou daň z kapitálových výnosov sadzba.
Záverečné myšlienky
Mnoho investorov používa REIT na pridanie diverzifikácia nehnuteľností do svojich portfólií bez toho, aby sami vlastnili akúkoľvek nehnuteľnosť. Nakupované a predávané na veľkých burzách, REIT ponúkajú likviditu. Najmä hypotekárne REIT zvyčajne vyplácajú nadpriemerné dividendy. Priťahujú investorov kvôli tomuto dlhému úseku, ktorému americká ekonomika čelí nižším ako bežným úrokovým sadzbám.
Hypotekárne REIT-jedinečný typ trustu pre investície do nehnuteľností-investujte do hypoték a cenných papierov krytých hypotékou. Profitujú z rozpätia medzi krátkodobými úrokovými sadzbami pôžičiek a dlhodobými úrokovými sadzbami hypoték. Spoločnosť mREIT nevlastní žiadne fyzické nehnuteľnosti, takže nepodlieha rovnakým rizikám ako REIT, ktoré investujú do komerčných a obytných nehnuteľností. Hlavným rizikom mREIT investičného rizika je neistota stability úrokových sadzieb.