Takmer každý, kto sa ma pýta, čím sa živím, odpovedá vzrušene: „Vždy som to chcel!“ keď im poviem, že som realitný investor. Vždy sa usmievam a súhlasím, že je to skvelé, ale viem, že sú asi naivní v tom, čo je potrebné k úspechu. A s najväčšou pravdepodobnosťou na to nebudú mať čas ani energiu.
Investovanie do nehnuteľností je moja druhá kariéra. Pred odchodom do dôchodku pred niekoľkými rokmi som strávil viac ako 30 rokov ako obchodník s priamou odozvou a investičný vydavateľ. Teraz je mojím primárnym zamestnaním nákup núdzových obytných nehnuteľností, ich oprava a ďalší predaj. Think Flip This House with Tarek and Christina El Moussa or Flip It Forward with the Benham Brothers - but without the added „made for TV“ inscenation and sensationalism.
Milujem to! Je to náročné aj svetské s perfektnou kombináciou umenia, matematiky a vedy. A deň výplaty je odmenou - práve pracujem na svojom štvrtom rezidenčnom rehabilitačnom majetku a plánujem dosiahnuť 36% NI (návratnosť investície) - a to potom, čo si dovolím štedrý mesačný plat, pretože pôsobím ako generálny dodávateľ a osobne robím všetky maľby a mnohé ďalšie. opravy.
Nehnuteľnosť je hmotná investícia
Jedna zo skvelých vecí na investovaní do nehnuteľností je, že máte do činenia s hmatateľnou investíciou. Pri kúpe domu máte skutočný majetok, nie elektronický výpis, ktorý predstavuje akcie, ktoré vlastníte, s kolísavými hodnotami, nad ktorými nemáte žiadnu kontrolu. Ak dôjde k krachu na akciovom trhu, vaše akcie sa budú tankovať a vy tomu nebudete mať čo ukázať.
Je oveľa jednoduchšie predpovedať pokles trhu s nehnuteľnosťami na bývanie a môžete vykonať úpravy stratégie na zníženie rizika. Najlepšie na tom je, že vždy držíte investíciu, ktorá na vás nezanikne. Môžete sa prejsť po nehnuteľnosti, dotknúť sa dreva a preskúmať štruktúru. Môžete ho vylepšiť a dosiahnuť uspokojenie z toho, že vaše plánovanie a práca premenia nehnuteľnosť. A urobíte malý kúsok sveta lepším miestom - a poskytnete riešenie bývania pre rodinu - tým, že z nešťastnej, nemilovanej nehnuteľnosti urobíte miesto, kde môžu vyrastať deti.
Ak uvažujete o koncerte na čiastočný úväzok ako realitný investor-alebo skočíte do realitného investovania ako nová kariéra ako ja - budete sa chcieť zamyslieť nad tým, čo to skutočne znamená, prečo mnoho nováčikov zlyhá a ako sa k nim dostať začal.
Sedem vlastností, ktoré zdieľajú všetci úspešní investori
S profesionálmi v oblasti nehnuteľností a nováčikmi komunikujem takmer denne a všimol som si niektoré charakteristiky, ktoré zdieľajú tí úspešní:
#1: Oni (vypočítaní) preberajú riziko
Nehnuteľnosť nie je statická. Pohybuje sa v hodnote hore a dole. Okolitá morf. Kupujúci prehliadajú a pokračujú. A riziko, že sa zmýlite v rôznych aspektoch, je súčasťou podnikania. Musíte podstúpiť určité vypočítané riziká.
Práca s projekciami a odhadmi je v kurze. Musíte napríklad odhadnúť svoju ARV (hodnota po oprave). Musíte tiež presne odhadnúť celkové náklady na opravy. S týmito dvoma číslami sa môžem spoľahnúť na ponukovú cenu a zohľadniť náklady na držanie a ďalší predaj. Vždy však mám na pamäti, že pracujem s odhadovanými číslami a ubezpečujem sa, že som spokojný s rizikom „vypnutia“ o určité percento.
Musíte urobiť všetko pre to, aby ste znížili riziko a uistili sa, že váš rozpočet obsahuje neočakávané.
#2: Sú šikovní - a úctiví - vyjednávači.
K druhým ľuďom sa musíte správať tak, ako by ste chceli, aby sa oni správali k vám - a rýchlo rozpoznať podvodníka a odísť od neho, keď ho uvidíte.
Nenechajte sa zastrašiť odborníkmi - musíte zavolať býkov ** t na predražených dodávateľov. Rýchlo zistíte, aké rôzne aspekty rehabilitácie stoja. Vždy dostávam konkurenčné ponuky. Cenové ponuky pre najmenšie práce sa môžu výrazne líšiť. Nedávno som ponúkol niekoľko prác na sadrokartóne a odhady dodávateľov klesli medzi 940 až 2 880 dolármi - za rovnakú presnú prácu!
Vyžaduje si to aj ochotu zdvorilo vyjednávať. Výmena strechy v zime môže byť často lacnejšia ako na jar. Pretože po poklese teplôt je menší dopyt po výmene strechy-ale pokrývačské spoločnosti musia neustále vyplácať posádke po celý rok-môžete získať zľavu, ale iba ak o to požiadate.
#3: Sú pokorní a tvrdohlaví.
Môj syn bol ako dieťa v 4-H. Jednou z vecí, ktoré táto organizácia deťom vštepuje, je „učiť sa praxou“. Presne o tom je investovanie do nehnuteľností - vždy je čo sa učiť.
Pokorný prístup vyžaduje krok vpred, keď neviete, čo presne robíte, požiadať o vedenie a učiť sa tým, že robíte chyby. Naučiť sa metódou pokusu a omylu vyžaduje aj tvrdohlavosť. Budete robiť chyby, ale poučte sa z nich a pokračujte ďalej.
#4: Sú sústredení.
Nováčikovia majú tendenciu skúšať každú možnú stratégiu s iba 10% zamerania, ktoré potrebujú na úspech iba s jednou stratégiou. Vyberte si jednu stratégiu a zvládnite ju než pôjdete za ostatnými.
Mnoho investorov začína ako veľkoobchodníci - čo si vyžaduje oveľa menší vlastný kapitál - a väčšina rýchlo vyhorí. Osobne som nerobil veľkoobchod, ale pracujem s niekoľkými veľkoobchodníkmi na plný úväzok.
Zdá sa mi to ako jedna z najťažších stratégií, ktoré vyžadujú veľa výskumu a chladného volania motivovaní predajcovia, ktorí chápu, že vzhľadom na tvar nedostanú vo svojom dome maloobchodné ponuky je to v. Musíte tiež vytvoriť rozsiahlu sieť spoľahlivých a skúsených rehabilitátorov s hotovosťou.
#5: Sú dobrí vo viacerých úlohách.
Tento je očividný. Bez ohľadu na to, akú stratégiu si vyberiete, budete nosiť veľa klobúkov. Preto musíte byť organizovaní a zdatní vo viacerých úlohách. V skutočnosti sa vám to musí páčiť!
#6: Sú ochotní vynaložiť úsilie a čas.
Mnoho nových investorov do nehnuteľností sa vzrušuje a tvrdo pracuje dva dni, potom dva mesiace nič nerobí. Čas sú peniaze, ale „výplata“ ako investora do nehnuteľností je často šesť mesiacov po ceste. Každý deň musíte ísť vpred a zostať motivovaní.
Vždy viem, aké sú moje mesačné náklady na držanie v dolároch - je to 731 dolárov za môj súčasný projekt. Mať to číslo v zadnej časti hlavy ma motivuje pamätať si, že zdržania sú nákladné - čo sa týka môjho konečného výsledku. Jedným zo spôsobov, ako to zvládam, je neustále revidovať môj dokument „rozsah práce“ a robiť všetko preto, aby sa veci diali. Nosím so sebou notebook, dávam dohromady každodenné úlohy a dôsledne ich plním.
#7: Pred predložením ponuky si urobia domácu úlohu.
Videl som niekoľko chaotických obchodov-kutilov, ktorí robia všetko zle, neskúsených investorov, ktorí dostanú spôsobom nad hlavu, a skúsenými investormi, ktorí preceňujú svoje kapacity a skončia v hotovosti chrumkať. Aby ste boli v realitách úspešní, musíte byť realistickí, ovládať stratégiu a mať k dispozícii znalosti, systémy a tím, aby ste to dosiahli.
Starostlivosť by ste mali vykonávať vždy dôkladne, dvakrát si overte svoju matematiku, vo svojom rozpočte vytvorte rezervu na neočakávané a nepreplácajte nehnuteľnosť. Nemôžete sa citovo pripútať k vlastnostiam a predražovať - napriek tomu ich musíte milovať natoľko, aby ste chceli robiť prácu! Úspešní investori začnú používať svoje čísla a odídu, keď predajca za nehnuteľnosť príliš pýta.