Investovanie do mobilných domov pre začiatočníkov: Jednoduchý sprievodca

Nedostatok cenovo dostupného bývania je národnou výzvou už desaťročia. Tento problém však ešte zhoršili vládou nariadené blokovacie politiky COVID-19, ktoré udusili vývoj začiatkom roka 2020 a pokračujúcu nekontrolovateľnú infláciu.

Teraz, Odhady Národnej koalície pre nízke príjmy súčasný nedostatok nájomných jednotiek, ktoré sú dostupné pre nízkopríjmové domácnosti, je 6,8 milióna jednotiek. V súčasnosti je najdostupnejšie bývanie formou samostatných nájomných jednotiek. Parky mobilných domov však poskytujú ďalšie vlastnosti požadované nájomcom, ktoré sa v bytových domoch nenachádzajú: hrdosť na vlastníctvo a neobmedzené súkromie.

Vlastniť a spravovať park mobilných domov je jedinečnou investičnou príležitosťou pre komerčné nehnuteľnosti. Tento článok sa bude zaoberať tým, ako funguje investovanie do mobilných domov, čo by ste mali vedieť a aké sú výhody a nevýhody investovania do parku mobilných domov.

Výhody a nevýhody investovania do mobilného domu

Čo je investícia do mobilného domu?

Mobilný dom park je komunita vyrobených domov na pozemku s trvalými prípojkami inžinierskych sietí, vody a kanalizácie. Zatiaľ čo technicky sú domy mobilné, sú čiastočne zaparkované (so zakrytými alebo „obloženými“ prívesmi) a umiestnené spoločne na jednotlivých pozemkoch (tiež známe ako „podložky“).

Malé parky mobilných domov pozostávajú z 10 až 25 podložiek, zatiaľ čo do väčších parkov sa zmestia stovky podložiek, všetci zdieľajú podporné cesty a spoločné priestory. Typicky sú domy v individuálnom vlastníctve primárneho rezidenta, ktorý platí mesačné nájomné majiteľovi parku. V tomto nájomnom je zahrnutý pozemok, užívanie spoločných priestorov a inžinierske siete vrátane vody, elektriny a plynu.

Investori kupujú park mobilných domov od iného vlastníka prostredníctvom komerčného realitného makléra na uľahčenie transakcie. Na rozdiel od investovania do tradičného rezidenčného bývania je však kúpa mobilného parku jednou z možností investičná príležitosť pre komerčné nehnuteľnosti. Komerčné investície ako také sa zvyčajne nenakupujú s očakávaním kapitálového zhodnotenia, kým vlastníte nehnuteľnosť.

Namiesto toho sa peniaze zarábajú na rozdiele medzi hrubým mesačným nájomným zníženým o čisté prevádzkové náklady, podobne ako vlastník bytového komplexu.

Súvisiace >>Ako investovať do nehnuteľností

Výhody investovania do mobilných domov

Investícia 1 milión dolárov vám môže kúpiť iba štyri samostatné rodinné domy. Priemerné náklady na bytový dom na jednotku sa pohybujú okolo 100 000 dolárov, takže za 1 milión dolárov si kúpite budovu s 10 jednotkami. Alebo by ste si mohli kúpiť park mobilných domov s 90 až 100 jednotkami za približne 1 milión dolárov – náklady na jednotku od 10 000 do 12 000 USD.

Najbližšia porovnávacia investícia k vlastneniu parku mobilných domov je vlastnenie bytového domu. Obe sú komerčnými investíciami do nehnuteľností, ktoré poskytujú obytné bývanie obyvateľstvu s nižšími príjmami. Existuje však niekoľko kľúčových výhod.

Nižšie náklady na „dvere“

Ak investujete do mobilného domu, môžete získať viac „dverí“ za nižšiu cenu za dvere, takže získanie tohto majetku stojí menej peňazí.

The stredná cena existujúcich rodinných domov v USA sa blíži k 400 000 USD a rýchlo sa zvyšuje. To znamená, že investícia 1 milión dolárov vám kúpi iba štyri dvere. Na druhej strane, priemerné náklady na bytový dom na jednotku sa pohybujú okolo 100 000 dolárov, takže za 1 milión dolárov si kúpite budovu s 10 jednotkami. Alebo môžete si kúpiť mobilný domáci park s 90 až 100 jednotkami za približne 1 milión dolárov - náklady na jednotku od 10 000 do 12 000 dolárov.

Prečítajte si viac >> Prehľad Arrived Homes 2022: Investujte do nehnuteľností na prenájom so 100 USD

Nižšie náklady na údržbu

V bytovom komplexe alebo inom zhluku bytových jednotiek musí vlastník udržiavať budovu sám. však mobilné domy sú vo vlastníctve obyvateľov, pričom investor vlastní pozemok. Za opravy a údržbu zodpovedajú nájomcovia. Musíte udržiavať inžinierske siete, ale nie mobilný dom alebo pozemok, na ktorom stojí. (Nie je to vždy tak; niektoré parky mobilných domov pozostávajú z jednotiek vlastnených parkom.)

Menej konkurencie

Môže byť ťažké investovať do bytového komplexu ako jednotlivec, pretože často proti vám budú súťažiť veľké konglomerácie. Väčšina parkov pre mobilné domy je však prevádzkovaná ako malé podniky majiteľmi mamičiek a popov. Je menej bežné, že národné franšízy, veľké korporácie a inštitucionálni investori sa podieľajú na vlastníctve parku mobilných domov.

Riziká investovania do mobilných domov

Teraz, keď sme preskúmali niektoré potenciálne výhody investovania do mobilných domov, pozrime sa bližšie na niektoré riziká:

Rýchlejšie odpisovanie

Prvým rizikom investovania do mobilných domov je to mobilné domy majú tendenciu sa odpisovať rýchlejšie ako iné formy nehnuteľností. Zatiaľ čo vaši nájomníci vlastnia svoje domy a sú zodpovední za opravy a údržbu, vy máte menšiu kontrolu nad stavom jednotiek. Ak park vyzerá zanedbane, možno nebudete môcť prilákať budúcich nájomníkov.

Financovanie je menej dostupné

Ak chcete zabezpečiť financovanie svojej investície do mobilného domu, pravdepodobne budete musieť hľadať veriteľa, ktorý sa na ne špecializuje – a často má špecifické požiadavky. Napríklad, veriteľ môže požadovať, aby komunita mala minimálny alebo maximálny počet blokov na aker; aby boli všetky závesy skryté sukňami; a/alebo že všetky domy spĺňajú požiadavky kódexu Housing and Urban Development (HUD).

Veľké zálohy

Parky mobilných domov majú často vyššie požiadavky na zálohové platby. Zatiaľ čo veritelia zvyčajne požadujú len 20% nadol na investičné nákupy rodinných domov, vaša záloha bude pravdepodobne 25% pri financovaní parku mobilných domov.

Náročný proces vysťahovania

Vysťahovanie môže byť komplikované pri investovaní do mobilných domov. ak ste vlastníkom bytového komplexu, odstránenie nájomníka, ktorý neplatí, je celkom jednoduché. V parku mobilných domov však nájomníci vlastnia svoje jednotky. Odhadované náklady na sťahovanie mobilného domu sú 3000 dolárov. Ak je nájomca v núdzi, vlastník parku bude možno musieť zaplatiť tento účet.

Ako začať investovať do mobilných domov

Existuje niekoľko online trhovísk, kde môžete nájsť podrobné informácie a analýzy o parkoch mobilných domov, ktoré sú k dispozícii na predaj. Zahŕňajú:

• Obchod Mobile Home Park je najväčšia špecializovaná stránka pre parky mobilných domov. V čase písania je na ich stránke k dispozícii na predaj viac ako 325 parkov pre mobilné domy.
• Loopnet je najväčšia služba výpisu komerčných nehnuteľností, ktorá je dostupná online komukoľvek, s bohatými údajmi o všetkých typoch komerčných investičných nehnuteľností na predaj vrátane mobilných domových parkov.
• CoStar je zoznamovacia služba pre realitných profesionálov. Uvádza aj parky mobilných domov na predaj. Je robustnejší z hľadiska možností vyhľadávania a podrobnej analýzy ako Loopnet, ale CoStar obmedzuje používanie svojich databázových služieb na tých, ktorí uzavreli správne licenčné zmluvy.
• Reonomy.com je novšia vyhľadávacia platforma, ktorá je veľmi užívateľsky prívetivá a hosťuje viac ako 50 miliónov komerčných nehnuteľností vrátane parkov pre mobilné domy.

Nezabudnite sa poradiť s realitným maklérom, ktorý sa špecializuje na komerčné nehnuteľnosti, aby vám pomohol určiť reálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Ako investor budete chcieť zástupcu kupujúceho, ktorý má prístup k toku obchodov. Budete tiež chcieť niekoho, kto bude obhajovať vaše záujmy počas procesu vyhľadávania a akvizície. Vo všeobecnosti platí, že predajca platí provízie za agenta kupujúceho, takže nie je dôvod, aby ste ako kupujúci neprešli cez makléra.

Čo hľadať pri investícii do mobilného domu

Existuje niekoľko spôsobov, ako zvýšiť hodnotu vašej investície a cash flow buď znížením výdavkov (údržba, správa nehnuteľností atď.), alebo zvýšením výnosov (nájomné).

Najprv budete chcieť hľadať komunitu mobilných parkov, kde môžete pridať hodnotu alebo vykonať vylepšenia na zvýšenie výnosov. Môžu to byť nehnuteľnosti, ktoré ich súčasní vlastníci zanedbávali alebo neboli modernizované. Alebo to môžu byť nehnuteľnosti, ktorým chýbajú príležitosti na dodatočné peňažné toky.

V ideálnom prípade tiež chcete nájsť komunitu, kde sú ceny prenájmu nižšie ako trhová hodnota a môžete zvýšiť mesačné nájomné pomocou menších a lacných aktualizácií.

Komunita okolo parku mobilných domov je tiež dôležitým faktorom príjmu. Komunity nachádzajúce sa v blízkosti veľkých zamestnávateľov, ktorí najímajú hodinových pracovníkov, môžu poskytnúť veľkú skupinu potenciálnych kvalifikovaných nájomníkov. Výber nájomníkov v akomkoľvek obytnom dome, kde máte ľudí žijúcich blízko seba, je dôležitý. Chcete si byť istí, že sa každý cíti bezpečne a chce pokračovať v živote v parku. Udržať si dobrých nájomníkov a odstrániť problémových nájomníkov predtým, ako sa nasťahujú, je kľúčom k ziskovosti a pozitívnej skúsenosti vlastníka pôdy.

Súvisiace >>Ako spravovať nehnuteľnosť na prenájom

Akú due diligence by ste mali vykonávať?

Rovnako ako pri každej investícii do nehnuteľností si budete chcieť najať licencovaného inšpektora, ktorý vykoná dôkladnú fyzickú kontrolu nehnuteľnosti a všetkých mechanizmov. Pri preverovaní svojej investície sa budete chcieť zamerať najmä na tri aspekty: finančnú návratnosť, stav infraštruktúry a miestny trh.

Finančné výnosy

Nájomné - alebo "poplatky za údržbu", ako sa zvyčajne nazývajú v parkoch mobilných domov - sa vyberajú mesačne. Budete chcieť skontrolovať minimálne dva až tri roky prenájmu rolí. Rent rolls sú podrobné vyúčtovanie nájomného vybraného za jednotku. Budete tiež chcieť získať ročné výkazy ziskov a strát, účty za energie a daňové priznania. Ak je to možné, vyžiadajte si skríningové aplikácie každého nájomcu. Chcete pochopiť typickú finančnú situáciu a demografiu vašich potenciálnych obyvateľov.

Infraštruktúra

Aj keď neexistujú žiadne fyzické budovy, ktoré by bolo potrebné udržiavať, majitelia mobilných domov poskytujú každému pozemku vodovodné, kanalizačné, elektrické a plynové prípojky. Táto infraštruktúra je kľúčová a budete chcieť poznať aktuálny stav a históriu údržby všetkých mechaník.

Tie obsahujú:

• Skúšky prietoku a pitnej vody v studni, ak sú vhodné
• Kontrola potrubia okresného/mestského vodovodu
• Správy o rozsahu kamery septika alebo kanalizácie
• Revízie rozvodov elektriny a plynu

Okrem vyššie uvedeného by mal byť predajca schopný poskytnúť podrobnosti o kapitálových výdavkoch a zlepšeniach uskutočnených za posledných 5+ rokov.

Poloha

Rovnako ako pri akejkoľvek investícii do fyzických nehnuteľností, umiestnenie do značnej miery určuje životaschopnosť a ziskovosť parkov pre mobilné domy. Investovanie do cenovo dostupného bývania v luxusnejšej oblasti zvyčajne prináša lepší výsledok (väčší zisk, nižšie riziko, kvalitnejší nájomníci). To platí aj pre parky mobilných domov.

Nezabudnite sa pozrieť do aktuálneho územného plánu okresu. Uistite sa, že park spĺňa všetky predpisy a má správnu licenciu. Mali by ste tiež preskúmať navrhované zmeny zón a plány rozvoja oblasti, ktoré by mohli ovplyvniť dlhodobú životaschopnosť vašej investície do mobilného domu.

Spodný riadok

Parky mobilných domov ponúkajú jedinečnú príležitosť na investovanie do komerčných nehnuteľností. Na rozdiel od bytového komplexu, kde investor získava, spravuje a udržiava budovu, investor v parku mobilných domov zvyčajne vlastní pozemok v parku, zatiaľ čo jednotlivci vlastnia a udržiavajú svoje domy. Tým sa znižujú prevádzkové náklady a poplatky za správu nehnuteľností.

Parky mobilných domov často ponúkajú príležitosť na zlepšenie majetku, ktoré povedie k vyšším mesačným príjmom z prenájmu pre investora. Každý, kto zvažuje tento typ investície, by si však mal dôkladne preštudovať trh a uvedomiť si jedinečné výzvy, kým sa do toho pustí.

Viac investičných príležitostí do nehnuteľností>>

• Je zlomkové vlastníctvo domu dobrou investičnou stratégiou?
• Čo sú komerčné REIT a kde ich nájdete?
• Najlepšie stránky na investovanie do nehnuteľností pre neakreditovaných investorov