Это была одна из дискуссий, которые велись на протяжении веков. Это прямо там с вопросом: «Есть ли жизнь после смерти?» «В чем смысл жизни?» и «Должен ли я иметь детей?»
Вопросы об ипотеке относительно просты: следует ли мне получать ипотеку на 15 или 30 лет? Должен ли я вносить предоплату по ипотеке? Я должен сказать, что если вы в настоящее время владеете домом или собираетесь его купить, получите фиксированную ипотеку на 30 лет.
По крайней мере, в нынешний период истории глупо получать 15-летнюю ипотеку или досрочно вносить 30-летнюю ипотеку. Я делаю это заявление, исходя из следующих предположений:
- Вы планируете оставаться в доме не менее 10 лет.
- Вы и ваш супруг моложе 50 лет.
- Ежемесячные расходы на владение вашим домом составляют менее 30% вашего ежемесячного дохода.
- У вас есть 25% или более собственного капитала / первоначального взноса за ваш дом.
- Любая разница в сбережениях от предоплаты или более короткой 15-летней ипотеки пойдет на инвестиции.
- Вы покупаете дом среднего размера площадью 2 000 квадратных футов, а не какой-нибудь McMansion.
- Вы дисциплинированный вкладчик и не несете никаких потребительских долгов.
Я не даю вам карт-бланш на покупку дома площадью 5 000 квадратных футов. Во всяком случае, совсем наоборот. Предлагаю жить в скромном доме в хорошем районе. Возьмите разницу и вместо этого инвестируйте в фондовый рынок. Каждый раз, когда вы рефинансируете и получаете меньшую ежемесячную сумму, инвестируйте эту разницу. При нынешних ставках по ипотеке, по сравнению со средним уровнем инфляции и доходностью фондового рынка, вы выйдете намного дальше.
Есть два противоположных лагеря аргумента об ипотеке: Рик Эдельман и Дэйв Рэмси.
Вы не увидите, как я заявляю, как Дэйв Рэмси, что все долги - дело рук дьявола. В наших нынешних экономических условиях я склонен согласиться с Риком Эдельманом. Ставки по ипотеке находятся на историческом минимуме, а доступность - на почти историческом минимуме. Проще говоря: во многих частях страны дешевле владеть домом, чем арендовать.
Вот причины, по которым вам следует получить фиксированную ипотеку на 30 лет:
1. Дом - неликвидный актив
Дом - очень неликвидный актив. Если вы покупаете дом, он рассчитан на 10 и более лет. После того, как вы сделаете платеж на дом, вывести наличные будет гораздо сложнее. Да, вы можете рефинансировать или получить HELOC, но только если в собственности достаточно капитала и у вас есть работа.
Допустим, вы потеряли работу. Если вы следовали пути Дэйва Рэмси, во многих ситуациях вы еще не выплатили ипотечный кредит, имеете минимальные вложения и должны иметь хотя бы некоторую экономию на случай непредвиденных обстоятельств. С помощью метода Дэйва Рэмси вы бы сэкономили значительно меньше, чем если бы вместо этого вы следовали за Риком Эдельманом. Деньги в вашем доме будет очень сложно получить, и вы все равно можете лишиться права выкупа в своем доме. Это точный Проблема Дэйв Рэмси предлагает вам избежать, ликвидировав свой долг. Это доказывает мою точку зрения денежный поток важнее собственного капитала.
Проблема с вложением большей части денег в дом сводится к распределению активов. Как мы обнаружили во время жилищного пузыря, слишком много людей имели слишком много капитала в своем основном месте жительства. Ваш дом должен нет быть основной частью вашего собственного капитала. Во всяком случае, это должно быть менее 1/3 вашей общей чистой стоимости. У вас должно быть гораздо больше ликвидных активов, которыми вы сможете воспользоваться в случае возникновения чрезвычайной ситуации.
2. Ваше основное место жительства нет инвестиции
Роберт Кийосаки сделал это заявление в своей книге «Богатый папа, бедный папа“:
«Как мы узнали во время пузыря на рынке недвижимости, ваше основное место жительства не является активом. Ваш дом - это просто место для жизни. Я рискну заявить, что это не отличается от аренды, но с некоторыми преимуществами. Обычно рекомендуется покупать дом только в том случае, если вы будете проживать в одном и том же месте пять и более лет. Я предлагаю еще больший период - 10 лет или больше. В противном случае лучше всего взять напрокат. Владеть домом 5–7 лет - это слишком рискованно. Слишком много капитала, чтобы хранить его в одном активе, и его может быть сложно продать, когда вам нужно переехать ».
3. Лучше инвестировать вместо краткосрочной ипотеки
Это, пожалуй, самая большая ошибка Дэйва Рэмси. С текущими ставками по ипотеке в диапазоне ниже 4% вы находитесь на уровне среднего уровня инфляции или ниже. Кроме того, в долгосрочной перспективе
акции в среднем 8% ежегодно. Таким образом, вы используете кредитное плечо ссуды с низкой фиксированной ставкой, чтобы инвестировать разницу в фондовый рынок.
Позвольте мне привести вам сравнение: два домовладельца, у каждого из которых есть ипотечный кредит в размере 300 000 долларов США, и оба живут в своем доме в течение десяти лет. Не будем рассматривать инфляцию для этого примера.
- Сьюз Шортерм - Сьюз получает ипотеку на 15 лет под 3,25%. Ежемесячный платеж составляет 2108,01 доллара. Через десять лет у нее останется 116 592,72 доллара на ипотечном балансе или 183 407,28 доллара на собственном капитале. Она не вкладывала деньги в фондовый рынок, а вместо этого использовала их, чтобы сократить срок своей ипотеки.
- Иван Инвестор - Иван получает фиксированную ипотеку на 30 лет под 3,75%. Его ежемесячный платеж составляет 1389,35 долларов. Через десять лет у него останется 234 334,89 доллара по ипотеке или 65 665,11 долларов собственного капитала. Иван взял разницу от 15-летней ипотеки (718,66 доллара) и инвестировал в фондовый рынок. Если предположить, что в течение этих десяти лет в среднем будет составлять 8% в год, то через десять лет у него будет $ 131 476,00 на фондовом рынке.
Итак, в итоге Иван выходит вперед. Через десять лет его общий капитал составит 197 141,11 доллара, а у Сьюза - 183 407,28 доллара. Имейте в виду, что это происходит всего через десять лет и становится тем очевиднее, чем дольше вы выходите из дома.
Предположим, оба прожили в своем доме по 15 лет. Иван идет еще дальше, имея 357 636,18 долларов капитала и инвестиций по сравнению с 300 000 долларов собственного капитала и никаких вложений, которые есть у Сьюз. Стоит ли примерно 57 тысяч долларов разницы в рисках? Я так думаю и предпочел бы вместо этого использовать акции.
Если бы ваша ставка по ипотеке была такой же, как в начале 1980-х годов, когда 8–10% годовых не было редкостью, вам лучше было бы досрочно погасить ипотеку. Это потому, что было бы сложно найти инвестиции или акции с фиксированной процентной ставкой, которые могли бы превышать эту сумму каждый год. Прямо сейчас доступен дешевый кредит, и лучше всего использовать его в своих интересах.
4. Ипотека подлежит налогообложению
Это предполагает, что вы разбиваете налоги по статьям. Мы только что рефинансировали нашу ипотеку под 3,75% годовых, но реальная ставка после налогового вычета намного ниже. Bankrate.com имеет отличный калькулятор, чтобы реальная ставка по ипотеке после вычета налогов. В нашем случае реальная ставка составляет 2,59%: чем выше ваша налоговая категория, тем ниже эффективная годовая процентная ставка по ипотеке. Когда вы живете в штате с высокими налогами, это имеет еще больший смысл. В нашем случае это также «бесплатные» деньги в реальном долларах по сравнению со средним уровнем инфляции 3%.
Кроме того, даже в этой среде с низкими процентными ставками все еще можно превзойти эту ставку с помощью инвестиций с фиксированным доходом. Однако, поскольку это 30-летний период, вы должны инвестировать (для сравнения яблок с яблоками) с распределением активов 60% / 40%. Исторически сложилось так, что эта смесь акций / облигаций приносила 6% до инфляции или 3% ежегодно после инфляции.
Если правительство отменит налоговый вычет, как предлагали некоторые, эффективная ставка вернется к 3,75%. Это по-прежнему отличная ставка, и ее относительно легко превзойти, вложив средства.
5. У вас всегда будет оплата за дом
Я слышал, что одна из наиболее распространенных эмоциональных причин, по которым люди хотят отказаться от ипотечного кредита, - это избавление от ежемесячного ореха. Они заявляют, что хотят владеть своим домом свободным и чистым! Но правда ли это?
Дело в том, что даже после того, как ваша ипотека полностью оплачена, у вас всегда есть другие расходы: налоги на имущество, страхование и ежегодное содержание. Так что у вас всегда будут расходы, которые нужно оплачивать, и они тоже не из дешевых. Если денег было мало, попробуйте прекратить платить налог на имущество. Сделайте это, и вы можете ожидать увидеть налогового инспектора на пороге. Таким образом, хотя это правда, что ежемесячно выплачиваемая сумма будет уменьшаться после выплаты ипотеки, учитывая инфляцию, это будет лишь небольшая часть ваших ежемесячных расходов. Частные лица и предприятия, если на то пошло, попадают в беду из-за отсутствия денежных потоков, а не из-за огромного количества неликвидных активов.
У скольких читателей есть родители, которые заплатили 30 000 долларов за свой дом в начале 70-х, когда их ежемесячный платеж составлял всего 220 долларов в месяц? Налоги на имущество, страхование и расходы на содержание росли вместе с инфляцией. Если у вас есть фиксированная 30-летняя ипотека, сумма вашего платежа останется прежней.
В некоторых случаях эти расходы превышали средний уровень инфляции. Например, там, где я сейчас живу, округ Нассау, штат Нью-Йорк, я плачу почти 10 000 долларов в год за жилье площадью 2 000 квадратных футов. Напомню читателям, что округ Нассау разорен, и, скорее всего, ему придется еще больше поднять налоги, чтобы покрыть дефицит бюджета. Вы можете ожидать повышения налогов на национальном уровне, поскольку у большинства муниципалитетов наблюдается дефицит доходов.
Дэйв Рэмси предполагает, что у вас нет силы воли вложить сэкономленную разницу. Если вы одна из тех заблудших душ, то, скорее всего, вам не стоит вкладывать деньги. Дэйв делает еще один шаг и предлагает вам платить за дом наличными.
«Но подумайте, как это было бы весело! Без ипотеки! Никаких выплат! Если оплата дома наличными кажется слишком недоступной, вы все равно можете купить дом, если сделаете правильный выбор ».
Дэйв все о сумме, сэкономленной на проценты по ипотеке. Если бы у нас была нулевая инфляция каждый год, Дэйв был бы прав. К сожалению, из-за инфляции ипотека с каждым годом дешевеет в реальных долларах.
Заключительное заявление
Конечно, я предполагаю, что у нас будет по крайней мере такой же уровень инфляции, как в предыдущие 30 лет. Допустим, мы переживаем массовую дефляцию, что тогда? Разве мое заявление не делает эту идею глупой? Нет, не совсем. Вы можете начать вносить предоплату по ипотеке в любое время. Я хочу сказать, что когда деньги оказываются в вашем доме, их гораздо труднее вывести. Предполагая, что вы инвестировали, вы можете использовать свои инвестиции для предоплаты или погашения ипотеки в любое время. Имейте в виду, что Федеральная резервная система хочет инфляции любой ценой. Было сказано они будут сбрасывать деньги с вертолетов, чтобы в случае необходимости вызвать инфляцию.
Для меня единственная веская причина полностью погасить ипотеку по текущим процентным ставкам - это то, что вы вышли на пенсию. Даже тогда, в зависимости от ваших инвестиций и чистой стоимости, это все равно может не иметь смысла.
ОБНОВИТЬ: Когда я впервые написал эту статью пять лет назад, я считал, что имеет смысл не вносить предоплату по ипотеке. Сегодня (3 сентября 2018 г.), в условиях роста процентных ставок и текущих оценок фондового рынка, предоплата некоторых ваших ипотечных кредитов может иметь смысл. Как и любой финансовый совет, он очень личный и зависит от времени. То, что имело смысл пять лет назад, может не иметь смысла сегодня в нынешних финансовых условиях.