Инвестирование в недвижимость дает несколько налоговых льгот. Большинство инвесторов слышали об амортизации. Это также одно из самых непонятых. В этой статье я расскажу вам, что это такое, и покажу, как это может помочь вам как инвестору в аренду.
Свойства ухудшаются со временем. В связи с этим IRS ежегодно предоставляет владельцам налоговые льготы. Это компенсирует обесценивание их имущества. Это означает, что вы можете ежегодно снимать часть стоимости своих инвестиций в недвижимость в течение срока, определенного IRS.
Здания изнашиваются, но земля не изнашивается
Амортизация основана на стоимости улучшения к земле, а не к самой земле. Под этим IRS обычно понимается дом. Если ваш дом сгорит, земля останется там. Эта земля имеет ценность, которая не обесценивается.
Вам необходимо знать стоимость земли и стоимость улучшений. Эти значения в основном определяются округом и описаны в вашей налоговой оценке. Вы можете найти их на веб-сайте правительства вашего округа, поскольку это общедоступные данные. Разбивка также часто содержится в заключительных документах, которые вы получаете при покупке недвижимости.
Часто 15–25% от налоговой стоимости жилой недвижимости отдается на землю, а 75–85% идет на улучшение. Допустим, вы владеете арендуемой недвижимостью, оцененной в 100 000 долларов. Разбейте его на части, и у вас может быть 80 000 долларов на улучшение и 20 000 долларов на стоимость земли. Итак, 80 000 долларов подлежат амортизации - не полные 100 000 долларов.
Как это устроено
По данным IRS, полезный срок службы жилой недвижимости составляет 27,5 лет. Вы можете удержать налог до стоимости недвижимости за это время.
Возьмем пример, в котором стоимость дома составляет 80 000 долларов. Вы убираете налог в размере 2909 долларов в год (80 000 долларов ÷ 27,5 лет). Допустим, ваш чистый годовой доход от аренды составляет 8 300 долларов. Ваш облагаемый налогом доход от аренды снижается до 5 391 долларов США.
Налоговые льготы по амортизации действуют не только для недвижимости. Активы, купленные и используемые предприятиями, также могут обесцениться в течение срока их службы, определенного IRS. Например, вы можете приобрести новый принтер для своего бизнеса и снизить его стоимость в течение пяти лет. Вы получаете вычет каждый год по мере того, как ваш принтер стареет и теряет ценность.
Уникальность амортизации недвижимости заключается в том, что речь идет об активе, который не часто теряет в стоимости. Фактически, стоимость недвижимости со временем повышается. Это означает, что вы получаете налоговый кредит на стоимость актива, стоимость которого может расти, а не снижаться.
Более того, амортизация - это налоговая льгота, которая добавляется к содержанию имущества и другим расходам, которые вы можете вычесть из получаемого дохода от аренды. Когда вы его берете, он дает налоговый вычет, который снижает ваши налоговые обязательства. Это означает, что вы можете использовать больше денег, чтобы купить больше недвижимости, выплатить ссуду, если вы ее взяли, оплатить содержание или что-то еще, на что вы хотите потратить ее.
Осторожно: «Используйте» или «потеряйте».
Эта налоговая льгота имеет последствия в будущем. Когда вы продаете недвижимость, IRS возвращает вам налог, который вы платили бы за эти годы без права требования амортизации.
Поступления от продажи подлежат «возмещению амортизации». Эта часть ваших доходов облагается налогом по вашей обычной ставке подоходного налога. Не ставка прироста капитала.
Налог на прирост капитала составляет 15%. Это помогает большинству людей платить налог на прирост капитала вместо подоходного налога. Ставка налога на возврат больше, чем ставка налога на прирост капитала.
Итак, вы можете подумать о том, чтобы не использовать налоговые льготы на амортизацию. У IRS есть правило, чтобы остановить это. Когда человек продает арендуемую недвижимость, сумма амортизации, которая мог были взяты будут рассчитаны. Это означает, что есть смысл делать перерыв каждый год.
Амортизация имеет еще одно преимущество
В амортизации есть еще один положительный момент. Это может превратить положительную ренту в убыток на бумаге. Эта потеря может уменьшить ваш другой налогооблагаемый доход.
Возьмите тот же пример, что и раньше. Амортизируемая сумма арендуемой вами собственности составляет 80 000 долларов. Ваша собственность приносит 11000 долларов в год в аренду. Ваши ежегодные расходы включают выплату процентов по кредиту в размере 6000 долларов США, окружные налоги на имущество в размере 1800 долларов США, расходы на страхование в размере 300 долларов США и расходы на содержание в размере 600 долларов США. Сумма затрат составляет 8 700 долларов в год.
Амортизационный вычет составляет 2909 долларов (80 000 долларов за 27,5 лет). Итак, у вас есть арендная плата в размере 11 000 долларов США и расходы в размере 11 609 долларов США (8 700 долларов США реальных затрат плюс налоговый вычет 2 909 долларов США). Это дает «убыток» в размере 609 долларов США. Эту потерю можно вычесть из вашего заработка, например, из вашей работы.
Правила изложены в Публикация IRS 527. Правила повторной поимки изложены в Публикация IRS 946.
Как и в любой другой налоговой стратегии, вы должны внимательно соблюдать все правила. Например, вы можете вычесть амортизацию только той части вашего имущества, которая используется для сдачи внаем. Если вы покупаете дуплекс и сдаете в аренду одну сторону, а живете на другой, вы можете вычесть амортизацию только по той единице, которую вы сдаете в аренду. Не тот, в котором вы живете.
Помогает консультация бухгалтера. Это гарантирует, что вы соблюдаете правила. Это также поможет узнать, какой способ расчета амортизации лучше всего подходит для вас. Выберите бухгалтера, который работает с инвесторами в недвижимость. Вы можете получить отличную налоговую консультацию для вашей конкретной ситуации.