Почти каждая статья о недвижимости призывает инвесторов проявлять должную осмотрительность. Но что это означает?
В широком смысле due diligence — это процесс сбора и анализа данных обо всех факторах, влияющих на рентабельность инвестиций. Процесс должной осмотрительности необходим, чтобы гарантировать, что первоначальные и последующие инвестиции в возможности имеют смысл.
Вы, наверное, слышали поговорку «Семь раз отмерь и один раз отрежь». Это особенно верно, когда речь идет о недвижимости: вы должны тщательно оценивать любую возможность, прежде чем инвестировать.
Должная осмотрительность необходима для предотвращения дорогостоящих ошибок, таких как:
1) инвестирование в проект, который не будет соответствовать стратегическим целям, и
2) неспособность снизить ожидаемые риски и управлять ими для получения лучшего и более предсказуемого результата при инвестировании.
Глубина и широта комплексной проверки, которую вы выполняете, зависит от класса активов недвижимости: коммерческая недвижимость, арендная недвижимость REIT
, и краудфандинг недвижимости возможности. Вид должной осмотрительности также будет зависеть от самой конкретной инвестиции (местоположение, финансовые показатели, состояние имущества и т. д.).Например, вы используете разные финансовые показатели для оценки сдаваемой в аренду коммерческой и жилой недвижимости. А некоторые возможности краудфандинга в сфере недвижимости имеют определенные отличия, которые требуют углубленного анализа, который не применим к другим вариантам краудфандинга. Когда вы инвестируете в сдаваемую в аренду недвижимость, необходимо проявлять должную осмотрительность до и во время процесса покупки.
Краткая версия
- Для любых инвестиций в недвижимость вы должны провести тщательную комплексную проверку, чтобы убедиться, что вы получите достаточно высокий доход, чтобы оправдать ваши инвестиции.
- Процесс должной осмотрительности отличается для арендованных домов и домов, сдаваемых внаем. REIT и краудфандинговые сайты недвижимости.
- Любые инвестиции в недвижимость сопряжены с риском, но вы можете минимизировать этот риск, тщательно изучив все инвестиционные возможности, даже предварительно проверенные.
Комплексная проверка арендного жилья
Инвесторы в арендную недвижимость обычно ищут три вещи:
- Краткосрочный денежный поток
- Долгосрочная оценка имущества
- Постоянные налоговые льготы.
Ваша комплексная проверка перед покупкой будет сосредоточена на двух наиболее важных факторах: денежном потоке и оценке стоимости. Это включает в себя обширные исследования в нескольких ключевых областях:
- Состояние недвижимости
- Расположение недвижимости/рынок
- Финансовый анализ и прогнозы
Вот некоторые из важных вопросов, которые следует проверить — имейте в виду, что каждая собственность и возможность уникальны, и ваша должная осмотрительность может привести вас к более глубокому изучению определенных областей. Давайте более подробно рассмотрим каждую из этих трех областей ниже.
Оцените состояние недвижимости
Важно потратить много времени и усилий на оценку текущего состояния недвижимости и определение того, что вам нужно сделать, чтобы улучшить дом, прежде чем вы его купите. Как правило, было бы полезно, если бы вы посмотрели на эти вещи:
- Структурная целостность (внутри и снаружи) – Есть ли трещины в фундаменте, признаки поражения термитами, проблемы с отводом воды из дома, стареющая крыша, снесенный сайдинг, корни деревьев, врастающие в дом? канализационная линия, ведущая к дому, наклонные полы, электрическая панель неадекватного размера для размера дома, неподходящий размер ОВКВ или неправильно установленный воздуховод?
- Механические системы – Вы захотите посмотреть на текущее состояние и оставшийся срок службы основных систем, включая HVAC, водонагреватель, основные бытовые приборы, электропроводку и сантехнику.
- Безопасность – Вам нужно устранить все опасности. Вам нужно позаботиться о какой-либо плесени? Нужны ли ступеням перила? Что вам нужно сделать, чтобы получить утвержденную инспекцию, необходимую для получения лицензии на аренду? Скорее всего, вы можете скачать копию формы проверки аренды онлайн. Крайне важно понимать, какие улучшения необходимо сделать (и сколько это будет стоить), чтобы получить лицензию на аренду.
- Требуется первоначальное техническое обслуживание – Есть ли отсроченное техническое обслуживание, и какова стоимость того, чтобы объект был «готов к аренде», то есть чистым, безопасным и привлекательным?
Выберите правильное местоположение и рынок
Единственное, что вы не можете изменить, — это местоположение объекта. Вам необходимо понять и проанализировать как общую область (город/поселок), так и уровень улицы (район/улица) местонахождения сдаваемой в аренду недвижимости.
- Рынок труда для потенциальных арендаторов — арендаторы должны иметь работу, чтобы платить арендную плату. Есть ли широкие возможности трудоустройства в пределах досягаемости от вашей аренды? Крупный работодатель переезжает в этот район?
- Демография арендного пула – Говоря в целом, вы хотите знать, что пул потенциальных арендаторов, скорее всего, будет платить арендную плату полностью и вовремя.
- Анализ композиций – Вы никогда не захотите переплачивать за арендованное имущество; чтобы избежать этого, вам нужно собрать информацию и изучить компы в этом районе.
- Анализ рынка аренды – Есть ли спрос на доступное жилье в вашем арендном районе? Если недостатка в арендуемой недвижимости нет, вам нужно будет заинтересовать арендаторов и, вероятно, брать меньше, чем рыночная ставка, чтобы получить лучших арендаторов.
- Район - Заботятся ли нынешние жители района о своей собственности? Вокруг валяется мусор? Дома нуждаются в ремонте? Так же, как и вы, ваши жильцы хотят жить в чистой и безопасной среде — будет сложно привлечь хороших жильцов в район, находящийся в явном упадке.
Исследовать рынки аренды >>>7 лучших мест для инвестиций в недвижимость в 2022 году
Сократите числа
Вот где резина встречается с дорогой. Цифры должны работать!
- Стоимость приобретения недвижимости (цена покупки плюс расходы на закрытие) — Вам нужно будет найти комплименты (недавно проданные аналогичные объекты поблизости от объекта, который вы рассматриваете). Посмотрите на предложения по сравнению с недвижимостью, которую вы рассматриваете, и скорректируйте цену предложения в зависимости от характеристик и состояния. В этот процесс входит многое, поскольку нет двух одинаковых свойств, поэтому это не сравнение яблок с яблоками. Затраты на закрытие основаны на цене дома и других факторах — кредитор может помочь вам оценить их.
- Ипотека, страхование и налоги – Наиболее существенными расходами на владение сдаваемой в аренду недвижимостью является ежемесячная ипотека, которая обычно включает PITI (основную сумму, проценты, налоги и страховку). Убедитесь, что ваши прогнозы ежемесячного дохода от аренды превышают стоимость PITI, чтобы покрыть регулярное техническое обслуживание, пособие по незанятым помещениям, управление недвижимостью и другие расходы, связанные с поддержанием вашей собственности в активной аренде. И хотя при ипотеке с фиксированной процентной ставкой проценты и основная сумма будут оставаться одинаковыми каждый месяц, вы должны планировать постепенное увеличение налогов и страхования домовладельцев с течением времени.
- Стоимость подготовки к аренде – Какие улучшения вам нужно сделать? Может быть, вам просто нужно покрасить и вымыть ковер шампунем. Или, возможно, есть более существенный ремонт. Основная ошибка, которую совершают начинающие инвесторы, — это ненужные улучшения собственности. Посмотрите на предложения по аренде в этом районе. Вам может не понадобиться система кондиционирования, гранитные стойки или открытая терраса, чтобы привлечь арендаторов, готовых и способных платить рыночную арендную плату.
- Возможность оценки – Вам нужно не только знать, что недвижимость адекватно оценена и стоит того, что вы платите. для этого, но вам также нужно смотреть на тенденции, чтобы спрогнозировать, увидите ли вы признательность за время. Можно покупать аренду там, где не ожидается повышения стоимости недвижимости, но вы должны убедиться, что ваш ежемесячный денежный поток является надежным и достаточно высоким, чтобы инвестиции были оправданными.
- Арендные прогнозы – Вам необходимо знать, какова, вероятно, будет ваша валовая годовая арендная плата. Сдавалась ли недвижимость ранее, и если да, то сколько арендатор платил ежемесячно? Какова текущая рыночная арендная ставка для этого типа недвижимости в этом конкретном месте?
- Ограничения ТСЖ и финансовая стабильность – Разрешает ли ТСЖ сдавать недвижимость в аренду? Если аренда разрешена, каковы правила, регулирующие это положение? Например, некоторые ТСЖ требуют, чтобы вы представили договор аренды, в то время как другие требуют его утверждения. ТСЖ в хорошем финансовом состоянии? Вы, наверное, заметили, что не все сообщества ТСЖ разрешают финансирование Федеральной жилищной администрации (FHA) для покупатели жилья - это потому, что они не проходят проверку, когда кредиторы FHA проверяют их на финансовую безопасность или адекватность управление. Это негативно повлияет на вас, когда вы пойдете на перепродажу, поскольку исключает многих потенциальных покупателей.
Сбор информации и комплексная проверка всех этих факторов необходимы, чтобы определить, следует ли вам приобретать недвижимость или нет. Я слышал, что «вы зарабатываете деньги, когда покупаете», и я обнаружил, что это звучит правдоподобно. Вы отстанете еще до того, как начнете, если выберете неправильную собственность.
Процесс должной осмотрительности для REIT и краудфандинга в сфере недвижимости
Инвестиции в сдаваемую в аренду недвижимость могут показаться чрезмерными. К счастью, существует множество способов инвестировать в недвижимость, не покупая ее и не управляя ей, но вам все равно нужно проявлять должную осмотрительность.
Большинство краудфандинговых сайтов по недвижимости предварительно проверяют возможности и партнеров, прежде чем размещать их на своих платформах. Что хорошо в этом, так это то, что вам не нужно собирать всю информацию или посещать недвижимость, чтобы провести комплексную проверку.
Например, RealtyMogul делает много практических проверок, прежде чем разместить возможность на своей платформе. У них есть группа андеррайтеров, которые лично (а не только на бумаге) проверяют недвижимость. Также есть команда по управлению активами, которая тщательно исследует операционных партнеров (спонсоров) и внутренний комитет, который анализирует все данные и мнения. Если это не единодушное одобрение, RealtyMogul не поставит проект на свою платформу. После того, как сделка заключена, их команда по управлению активами активно управляет проектом и спонсором для своевременного и качественного достижения целей.
Как оценить предварительно проверенные возможности краудфандинга
- Поймите, что означает «предварительная проверка». Что включает в себя процесс предварительной проверки и достаточен ли он?
- Исследуйте успех поставщика платформы — Оправдали ли ожидания большинство их прошлых сделок?
- Исследуйте спонсора — Большинство краудфандинговых сайтов предоставляют возможности только опытным спонсорам. Убедитесь, что лица, стоящие за сделкой, имеют достаточный опыт работы с недвижимостью и ранее были успешными спонсорами.
- Просмотрите все документы должной осмотрительности — Задавайте вопросы, если вы не понимаете, на что смотрите, или не видите документов, которые должны быть включены.
- Проявите должную осмотрительность, чтобы убедиться, что предоставленная вам информация является точной — Найдите композиции для просмотра. Изучите рынок труда и тенденции в сфере недвижимости.
Как краудфандинг, Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) предназначены для инвесторов, которые предпочитают быть менее вовлеченными. Поскольку активно управляются инвестиционные ценные бумаги, при покупке REIT требуется меньше должной осмотрительности. Менеджеры несут ответственность за обеспечение конкурентоспособной рентабельности инвестиций для акционеров. Они делают свою долю должной осмотрительности в трастовых фондах инвестиций в недвижимость.
Тем не менее, точно так же, как вы бы провели личную комплексную проверку перед покупкой любого запас, взаимный фонд или связь, вы должны сделать то же самое с возможностями краудфандинга и REIT.
Нижняя линия
Эксперты рекомендуют сбалансировать общий инвестиционный портфель. Одним из способов диверсификации вашего портфеля является вложение части ваших активов в недвижимость. То, как вы включаете недвижимость и какую часть своего портфеля вы ей посвящаете, является личным решением.
Пока все инвестиции сопряжены с риском, инвестиции в недвижимость сопряжены с уникальными рисками, которые требуют должной осмотрительности. Владение и управление сдаваемой в аренду недвижимостью требует более тщательной проверки, чем инвестирование в REIT или возможность краудфандинга в сфере недвижимости.
Надлежащая комплексная проверка при инвестировании в недвижимость, особенно в сдаваемую в аренду недвижимость, невозможно переоценить. Цель состоит в том, чтобы ежемесячно получать денежный поток и владеть недвижимостью, которая, вероятно, будет расти в цене. Одна плохо выбранная или плохо управляемая сдаваемая в аренду недвижимость может стоить вам больших денег вместо того, чтобы приумножить ваше богатство. Проведение тщательной комплексной проверки заранее поставит вас в гораздо более выгодное положение для достижения ваших целей.
Еще о недвижимости:
- Пассивное инвестирование в недвижимость: что это такое и как начать
- Является ли недвижимость хорошей инвестицией прямо сейчас?
- Как инвестировать в малообеспеченные сообщества через недвижимость