Вот обзор: частичное инвестирование в недвижимость

В мире инвестиций в недвижимость идет массовая гонка вооружений за то, чтобы стать популярной «дробной» инвестиционной платформой, где вы можете купить акции по 100 долларов в домах за 1 миллион долларов.

Здесь последний претендент мудро отклонился от основного конфликта, чтобы занять прибыльную нишу: дома для отдыха. В конце концов, дома для отдыха приносят в среднем на 160% больше дохода в месяц по сравнению с типичной арендной недвижимостью. говорит здесь со ссылкой на исследование Zillow. В результате, преследователи высокодоходных источников пассивного дохода должны оживиться.

Но как здесь работает? Как предложения? Каковы скрытые риски, и действительно ли вам подходит частичное инвестирование в дом для отдыха?

Давайте исследуем здесь.

Здесь плюсы и минусы

Что здесь?

Вот небольшая платформа для инвестиций в недвижимость, специализирующаяся на загородных домах.

Основатель Кори Эштон Уолтерс увидел возможность, появившуюся во взрывном росте AirBnB в конце 2010-х: почему бы не позволить розничные инвесторы владеют частичными акциями загородных домов, где ежемесячный доход на 160% выше, чем ваша средняя арендная плата. свойство?

Такое мышление породило Here, который был запущен в начале 2022 года и быстро получил венчурное финансирование в размере 7 миллионов долларов. сайт работает и они уже полностью профинансировали более дюжины объектов, получая пассивный доход для себя и своих инвесторов (здесь требуется минимум 1% доли в каждом объекте).

Для кого здесь?

Вот для инвестора, который признает потенциальную высокую прибыль от недвижимости для отдыха, но:

1. Не имеет капитала для первоначального взноса в размере 10% и/или
2. Не хватает терпения для управления недвижимостью или даже для поиска достойной компании по управлению недвижимостью.

Здесь успокаивает обе опасения, снижая бай-ин всего до 100 долларов за акцию и самостоятельно управляя всеми аспектами владения недвижимостью. Они перечисляют недвижимость на AirBnB и др., очищают и поддерживают ее, а также справляются с любой другой возможной головной болью.

Все, что нужно делать инвесторам, — это наблюдать за ростом пассивного дохода. Это позиционирует здесь как жизнеспособную и более прибыльную альтернативу дивидендные акции или Я облигации.

При этом инвестирование в Here не является полностью безрисковым. Итак, давайте углубимся в детали.

Как здесь работает?

Вот краткое изложение бизнес-модели Here:

1. Здесь приобретает недвижимость на горячем, высокодоходном рынке отдыха, таком как Голубой хребет, и вкладывает небольшой капитал, чтобы сделать его «готовым к отпуску».
2. Затем они регистрируют собственность в ООО «Серия», которое находится под эгидой ООО «Здесь». Одновременно они начинают сдавать недвижимость на сайтах краткосрочной аренды, таких как AirBnB и VRBO.
3. Самое интересное! Здесь «запускает» собственность, как IPO, продавая до 99% капитала как акции по 100 долларов.
4. Вы и другие инвесторы (включая самих здесь) начинаете получать ежеквартальные «дивидендные» выплаты, соразмерные вашей доле владения.
5. Наконец, через пять-семь лет — или когда они назначат срок инвестирования — Здесь продадут имущество и поделятся с вами добычей.

Теперь, когда у вас есть общее представление о том, как это работает, давайте разберем каждую из ключевых функций Here.

Что делает здесь замечательным?

>Простой процесс регистрации

Поскольку здесь не требуется, чтобы вы были аккредитованным инвестором, зарегистрироваться очень просто. Просто зарегистрируйте свое имя, адрес электронной почты и пароль, и все готово. Вы можете начать просматривать свойства в течение нескольких секунд.

Когда вы будете готовы к покупке, вам придется пройти еще несколько испытаний, чтобы доказать, что вы не отмываете деньги картеля. Эти шаги включают в себя:

• Анкета «Знай своего клиента» (KYC)
• Проверки по борьбе с отмыванием денег (AML)
• Различные личные вопросы и
• Привязка вашего банковского счета

Тем не менее, это минимальное количество препятствий, через которые могут пройти неаккредитованные инвесторы.

>Удобный дизайн сайта

Вы только посмотрите, какой чистый сайт Here’s. Любой, кто посещал веб-сайт с 1996 года, сразу поймет, как он работает и куда идти.

Есть вкладки для свойств и вашего портфолио, а также часто задаваемые вопросы и блог. Он четкий, простой и интуитивно понятный. А+.

>Предложения, отобранные вручную

В отличие от некоторых других платформ для инвестиций в недвижимость, Here не забрасывает широкую сеть, перечисляя сразу 137 объектов, просто чтобы посмотреть, какие из них вызовут интерес у инвесторов.

Скорее, команда удаляет 99,8% свойств, которые они рассматривают, и только сливки сливок попадают на сайт. И хотя их процесс проверки остается проприетарным, здесь сами берут минимум 1% доли владения, а их общая модель доходов зависит от того, являются ли объекты успешными инвестициями.

Другими словами, инвесторы могут инвестировать с разумной степенью уверенности.

>Низкий бай-ин

Традиционно минимальный бай-ин для сдаваемой в аренду недвижимости составляет 10% первоначальный взнос плюс налоги и сборы. На рынке отдыха с высокой стоимостью, таком как Блю-Ридж или Пасадена, эта цифра может легко превысить 100 000 долларов наличными.

Минимальный бай-ин здесь составляет всего 100 долларов. Это стоимость каждой акции Series LLC, т. е. лица, представляющего имущество. Таким образом, хотя эта доля может составлять всего 0,01% от стоимости недвижимости, она по-прежнему устраняет огромный барьер для входа для традиционных инвестиций в аренду на время отпуска.

> Разумные сборы за управление недвижимостью

Здесь взимается плата за управление в размере 25% от ежемесячного дохода собственности. Это, честно говоря, довольно щедро, учитывая средний показатель по аренде жилья для отпуска по отрасли. варьируется от От 25% до 30% — и эти компании не нашли для вас недвижимость и не посредничали с ней.

>Квалифицированный SEC

Другие компании, занимающиеся частичной недвижимостью, хранят свою собственность в блокчейне, что затрудняет регулирование (ошибка, которая стоила BlockFi 100 миллионов долларов).

И действительно, некоторые частичные инвесторы не слишком беспокоятся о безопасности своих платформ, говоря: «Это то же самое, что покупать недвижимость с друзьями», поэтому подача документов в SEC не требуется. Вот как отреагировал на это мой коллега, бывший юрист SEC.

через GIPHY

Вот почему я с облегчением вижу, что здесь играет в мяч, подача форм 1-А поэтому у них меньше шансов, что регулирующие органы выбьют дверь.

Каковы здесь недостатки?

Вторичного рынка нет (пока).

Команда Here говорит, что намерена владеть каждой недвижимостью от пяти до семи лет. Если вы хотите обналичить свои фишки до этого, что ж, очень плохо. У Here нет вторичного рынка, и продажа акций ООО, контролируемого Here LLC, может потребовать дополнительных действий (и адвокатов).

> Ограничено — Иногда ноль — Опции

На момент написания этой статьи здесь было 10 объектов, выставленных на продажу для инвесторов, но все они были распроданы:

Здесь говорится, что их предложения распродаются очень быстро, поэтому они надеются в конечном итоге размещать до четырех предложений в месяц.

>Проблемы долговечности и масштабируемости

На момент написания этой статьи в Here работало всего дюжина штатных сотрудников, включая одного управляющего недвижимостью без опыта работы.

Я был бы менее обеспокоен, если бы у Here был план защиты инвесторов на случай закрытия компании. У Лофти есть один, но здесь, похоже, нет. И необычная структура Series LLC/LLC, безусловно, вызывает вопросы о юридических последствиях в случае роспуска компании.

>Нет права голоса акционера

Когда я не увидел упоминания о «праве голоса» или «самоуправлении» в обширных часто задаваемых вопросах Here, я заподозрил, что Here незаметно сохраняет 100% контроль над каждой собственностью. Глава отдела по связям с инвесторами Брианна Уоттерсон подтвердила мои подозрения, сказав: «Здесь… мы сохраняем право голоса над серией [LLC] и определяем, когда продавать».

Это резко контрастирует с другими платформами дробного инвестирования, такими как Высокий и Ралли Роуд. Эти платформы рассматривают активы как 100% самоуправляемые ООО и позволяют инвесторам решать, когда продавать, ремонтировать и т. д. Черт возьми, они даже облегчат голосование.

Но не здесь. И это может быть большим препятствием для инвесторов, которым нравится некоторый контроль над тем, как обрабатываются их общие инвестиции, либо в целях ликвидности, либо просто в принципе.

>нет мобильного приложения

Здесь нет мобильного приложения и планов на него, но, по крайней мере, его сайт удобен для мобильных устройств.

Здесь цены и сборы

Как бизнес, Here зарабатывает деньги тремя способами:

1. Плата за управление активами составляет 1% от общей стоимости имущества каждый год, выплачивается из дохода от имущества по ставке 0,25% каждый квартал. Это охватывает управление активами, платежные сборы и отношения с инвесторами.
2. Плата за управление недвижимостью в размере 25% от валового годового дохода собственности, выплачиваемого каждый месяц. Это покрывает типичные управленческие расходы, такие как уборка, отношения с гостями, техническое обслуживание, ремонт, бронирование и многое другое.
3. Вложение собственных денег в свойствах, и получать небольшой доход от аренды для себя.

Здесь также стоит немного заработать на продаже собственности, которой она частично владеет. По словам команды, они планируют владеть недвижимостью от пяти до семи лет, но могут продать раньше или позже, если решат, что это в интересах акционеров (опять же, без голосования).

Помимо доли доходов от собственности, прямых комиссий с инвесторов не взимается. Никаких регистрационных сборов, вступительных взносов, нада. И, как уже упоминалось, низкий бай-ин, всего 100 долларов за акцию, является изюминкой платформы.

Ликвидность

Нехватка ликвидности — это вещь № 1, которая отпугивает типичного инвестора от рынка аренды, и, к сожалению, Здесь нет немедленного решения. Инвестиции заблокированы до тех пор, пока Здесь, а не акционеры, не решат, что пора продавать.

Как связаться здесь

Здесь есть контактная страница в котором указан адрес электронной почты ([email protected]) и чат, доступный с 9:00 до 17:00 по восточному стандартному времени с понедельника по пятницу. Я связался с ними в 2:30 и не получил ответа в тот же день, но это могло быть случайностью.

Здесь безопасно?

Здесь безопасность частично проистекает из ее простоты. Платформа не передает данные третьим лицам без вашего согласия и осуществляет все свои транзакции через Plaid.

Напротив, Лофти.ai, Карманные свойства, а другие заменили поставщиков платежных услуг смарт-контрактами на основе блокчейна. Хотя теоретически эти методы новой школы дешевле и эффективнее, они представляют собой новый набор рисков: что, если блокчейн будет взломан аля Ethereum 1.0? Что, если «токены», представляющие капитал, будут украдены? Что, если SEC вмешается с железным сапогом?

Другими словами, подход Here’s «старой школы» может утешить инвесторов, нервничающих по поводу решений на основе блокчейна.

Лучшие альтернативы здесь

>HappyNest

HappyNest немного похож на Here, но для коммерческой недвижимости. Таким образом, вместо долевого участия в коттедже в Аспене вы будете владеть частью офисного здания, арендованного CVS.

Подобно команде Here, команда HappyNest проводит для вас большую часть должной осмотрительности. По сути, вся платформа — это просто один большой REIT; вы либо в игре, либо нет, выбор бинарный.

Коммерческая недвижимость может не обеспечивать захватывающую годовую доходность аренды на время отпуска. (HappyNest нацелен на ~6%), но с низким бай-ином в 10 долларов HappyNest предлагает простой способ диверсификации с помощью какой-то КРЭ.

Ознакомьтесь с нашим полным обзором HappyNest.

>Прибыли домой

Arrived Homes, запущенный в 2019 году, является относительно более опытным игроком в сфере частичного инвестирования в недвижимость. А учитывая, что он вот-вот ворвется в загородные дома, он вполне может стать главным конкурентом Here.

Оба имеют бай-ин по 100 долларов, оба имеют целевой период владения от пяти до семи лет, и оба стремятся обеспечить инвесторам щедрый пассивный доход. У Arrived Homes больше опыта и функций (например, возможность продать им свой дом и сохранить 10% акций), но можно сказать, что Here имеет преимущество, специализируясь на загородных домах из получить идти.

Ознакомьтесь с нашим полным обзором Arrived Homes.

Нижняя линия

В то время как непроверенный послужной список Here и досадное отсутствие права голоса акционеров могут оттолкнуть некоторых инвесторов, другие могут не обращать внимания на недостатки и увидеть возможность. Долевое владение недвижимостью для отдыха, безусловно, будет очень прибыльным, превосходя даже дивидендных аристократов в отношении славного, ускоряющего выход на пенсию пассивного дохода.

Чтобы узнать больше о долевых инвестициях в недвижимость, ознакомьтесь с нашей разбивкой 5 лучших платформ для частичного инвестирования в недвижимость.