Налоговые вычеты по аренде недвижимости: все, что вам нужно знать

Как и любой другой бизнес или инвестиции, инвесторы в аренду недвижимости хотят получать прибыль. В общем, к максимизировать прибыль, инвесторы в недвижимость необходимо увеличить годовой доход, сократить годовые расходы или и то, и другое.

Поскольку налоги составляют значительную часть стоимости владения, сокращение расходов включает уменьшение налоговых обязательств. Сдаваемая в аренду недвижимость имеет уникальные налоговые преимущества, которые позволяют вам сократить определенные расходы и отсрочить определенные налоги, разрешенные IRS.

Продолжайте читать, чтобы узнать, что представляют собой эти налоговые льготы и применимы ли они к вам.

Что такое доход от аренды?

Когда люди думают о доходе от аренды, они думают о ежемесячных арендных платежах, которые вам платит ваш арендатор. IRS определяет доход от аренды как «любой платеж, полученный за использование и владение имуществом”. Часто это включает в себя доход помимо ежемесячных платежей за аренду.

Вот список дополнительных доходов, о которых вы должны сообщать, как подробно описано в Публикация IRS 527:

• Плата за заявку арендатора. Многие арендодатели взимают с потенциальных арендаторов плату за подачу первоначального заявления об аренде на рассмотрение и утверждение.
• Плата за расторжение договора аренды. Если ваш арендатор платит вам за расторжение договора аренды, вы должны сообщить об этом доходе.
• Имущество или услуги, полученные взамен арендной платы. Если ваш арендатор умеет делать все своими руками, и вы соглашаетесь отказаться от арендной платы на месяц или два, чтобы компенсировать ему делая ремонт дома (например, рисуя), вы должны требовать сумму арендной платы, которую вы получили бы в качестве арендной платы доход.
• Расходы, оплачиваемые арендатором от вашего имени. Например, во многих округах счета за воду/канализации выставляются только на имя владельца, а не арендатора. Если вы получаете возмещение от арендатора за использование, это доход от аренды.
• Плата за услуги прачечной и другие услуги, взимаемые за пользование объектами. Доход, полученный от дополнительных услуг, предоставляемых на месте, является доходом от аренды.
• Гарантийный депозит, как правило, не считается доходом от аренды. Скорее, это деньги, которые вы получаете и откладываете на условное депонирование в течение срока аренды. В конечном итоге вы возвращаете эти деньги своему арендатору. Если вы заработали проценты по залоговому депозиту, пока вы его удерживали, то эти проценты являются налогооблагаемым доходом от аренды. Если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит на ремонт, сумма, которую вы удерживаете, является доходом от аренды (а стоимость ремонта является расходом на аренду). И, если гарантийный депозит используется в качестве окончательного платежа за аренду, он считается авансовой арендной платой и должен быть заявлен как доход.

Какие налоговые вычеты по аренде недвижимости можно получить?

Если вы получаете арендный доход от сдачи в аренду жилой единицы, есть определенные арендные расходы, которые вы можете вычесть из налоговой декларации.

Согласно определению IRS, вы можете вычесть «обычные и необходимые расходы на управление, консервацию или техническое обслуживание сдаваемой в аренду собственности». Обычные расходы - это те, которые являются общими и общепринятыми в бизнесе. Необходимые расходы – это расходы, которые считаются целесообразными, например, стоимость определенных материалов, расходных материалов, ремонт и техническое обслуживание арендуемой недвижимости, чтобы поддерживать ее в хорошем рабочем состоянии. состояние.

Наиболее распространенные вычитаемые расходы на аренду включают в себя:

• Реклама. Стоимость листинга и маркетинга вашей недвижимости для сдачи в аренду.
• Авто и командировочные расходы. Только с целью содержания имущества и сбора арендной платы.
• Уборка между арендаторами. В то время как уборка может быть дорогостоящей, это вычитаемый расход. У меня есть профессиональная чистка ковров между арендаторами во всех моих владениях, и моя самая большая арендная плата составляет несколько сотен долларов.
• Амортизация. IRS признает, что недвижимое имущество со временем обесценивается, поэтому вы имеете право ежегодно вычитать амортизацию. Правила IRS требуют, чтобы инвесторы, сдающие недвижимость в аренду, возвращали ежегодную амортизацию при продаже недвижимости независимо от того, использовали ли вы годовую амортизационную выгоду или нет. Поэтому убедитесь, что вы распределяете амортизационные отчисления каждый год.
• Юридические и другие профессиональные сборы. Гонорары адвокатов, комиссионные за недвижимость и некоторые расходы на закрытие, такие как сборы расчетной компании, являются вычитаемыми расходами.
• Проценты по ипотечному кредиту, выплаченные по вашему кредиту. В этом заключается одно из самых больших преимуществ инвестора в арендную недвижимость — кредитное плечо. Использовать это использование заемного капитала для покупки и/или увеличения потенциального возврата инвестиций. При первоначальных инвестициях в размере 30 000 долларов США (20% вниз) вы получаете возможность получить все преимущества владения активом стоимостью 150 000 долларов США. И поскольку ваш платеж по ипотеке является вычитаемым расходом, ваш арендатор, по сути, оплачивает ипотеку за вас.
• Комиссия кредитора. Пункты выдачи кредита и другие расходы на обеспечение ипотеки являются вычитаемыми расходами.
• Расходы на техническое обслуживание и ремонт. Расходы, непосредственно связанные с содержанием и обслуживанием имущества, являются вычитаемыми расходами, как и ремонт, необходимый для поддержания имущества в пригодном для сдачи в аренду состоянии. Если вы платите надбавки сервисной компании за ремонт крупной бытовой техники (например, гарантийный контракт на обслуживание HVAC), это расходы на техническое обслуживание.

Кончик: не путайте техническое обслуживание и ремонт с улучшением дома. Вы обращаетесь с двумя по-разному для целей налогообложения. Хотя расходы компенсируют доход в том году, когда они произошли, улучшения не являются прямыми расходами. Скорее, вы можете «возместить» некоторые или все затраты на улучшения, используя Форма 4562.

• Коммунальные расходы и другие сборы оплачиваются вами как собственником. Если вы платите за воду, канализацию, вывоз мусора или другие расходы, связанные с владением недвижимостью, они не облагаются налогом.
• Налог на недвижимость. Это очевидная стоимость владения, которая подлежит вычету.
• Страхование. Как арендодатель / владелец недвижимости, вы должны иметь страховку домовладельца, чтобы защитить свои инвестиции. Годовая премия — это стоимость владения и, следовательно, расход, который вы можете вычесть из налоговой декларации.

Кончик: Потребуйте, чтобы ваш арендатор получил страховку арендатора для покрытия своих личных вещей. Страховка вашего домовладельца не покроет его вещи в случае потери, и большинство жильцов не осознают этого. Получение их собственной политики имеет решающее значение.

• Плата за управление недвижимостью.Управляющие недвижимостью обычно берут 8-10%. За эту плату они проверяют и размещают арендаторов, предоставляют финансовые отчеты и управляют запросами на техническое обслуживание и ремонт. Их плата на 100% вычитается как расходы на владение недвижимостью.
• ТСЖ и/или плата за квартиру. Это включает в себя ежегодные или полугодовые сборы за отдых, которые иногда взимаются, если есть общественный бассейн, связанный с владением недвижимостью.
• 1031 Плата за обмен. Если вы продаете недвижимость и реинвестируете вырученные средства в другую аналогичную недвижимость, вы можете получить выгоду от 1031 Обмен. Соответствующие сборы вычитаются как расходы на недвижимость, если вы соблюдаете все правила и успешно завершаете обмен. Вы не можете вычесть стоимость улучшений арендуемой недвижимости в качестве ежегодных расходов, за исключением случаев, когда уплаченная сумма предназначена для «улучшения, восстановления или адаптация к новому или другому использованию». Как правило, вы можете возместить стоимость улучшений за счет амортизации, а не заявляя об этом в качестве расход.

Подробнее >>>Как снизить налоговую нагрузку при продаже сдаваемой в аренду недвижимости

Важные налоговые формы и публикации для владельцев арендуемой недвижимости

Эти публикации IRS могут помочь вам понять, что вам нужно указать в качестве дохода и какие расходы могут быть законно вычтены из вашей налоговой декларации. Существуют специальные формы для отчетности о доходах и расходах от аренды.

Соответствующие формы и публикации:

• Публикация IRS 527 предоставляет реквизиты для учета арендованного имущества.
• Приложение E (форма 1040) используется для отчета о доходах и расходах от сдачи в аренду недвижимого имущества. Если у вас есть более одного арендуемого имущества, заполните формы Приложения E, чтобы задокументировать каждое имущество.
• Публикация 925, Пассивные действия и правила риска. Если ваши расходы на аренду превышают ваш доход от аренды, IRS может разрешить вам требовать вычета этих убытков. Положения об ограничениях убытков от пассивной деятельности (форма 8592) и Ограничения риска (форма 6198) может ограничить сумму убытков, которую вы можете вычесть.
• Расписание А (1040) обращается с недвижимым имуществом правила личного пользования арендуемым жилым помещением.
• Налог на чистый доход от инвестиций может применяться к чистому доходу от аренды. ИспользоватьФорма 8960, Налог на чистый доход от инвестиций для физических лиц, имущества и трастов, для определения суммы этого налога.
• Публикация IRS 946, Как амортизировать имущество объясняет тонкости амортизации имущества. Вы должны начислять ежегодную амортизацию и обязаны восстанавливать амортизацию при продаже имущества.
• Форма 4562 позволяет вам восстановить некоторые или все улучшения вашего имущества, начиная с года аренды имущество впервые вводится в эксплуатацию и начиная с любого года, когда вы делаете улучшения или добавляете обстановка.
• Чтобы вычесть командировочные расходы, понесенные вами в связи с ремонтом арендованного имущества, вы должны следовать правилам, подробно изложенным в главе 5 Публикация 463, Путешествия, развлечения, подарки и расходы на автомобиль.

Многие из самых популярных компаний-разработчиков налогового программного обеспечения могут помочь вам заполнить эти формы, но вам может потребоваться перейти на платную версию их продуктов. С ТурбоТакс, например, вам необходимо подписаться на «Премьер», чтобы максимизировать налоговые вычеты сдаваемого в аренду имущества. И с H&R блок, вам нужно будет выбрать версию «Премиум».

Подробнее >>>Как инвестировать в арендные дома на одну семью

Нижняя линия

Являетесь ли вы использование налогового программного обеспечения для подготовки собственных ежегодных налоговых деклараций или вы нанимаете профессионала, мы не можем не подчеркнуть, насколько важно вести хорошие записи, документируя все доходы от аренды и расходы, связанные с каждой собственностью, которой вы владеете.

В дополнение к помощи в подаче налоговых деклараций, хорошие записи помогают вам следить за ходом вашей арендованной собственности. Они необходимы вам для точного анализа вашего ROI, чтобы вы могли максимизировать доход и сократить расходы.

Вы должны быть в состоянии обосновать расходы, чтобы вычесть их. Это означает, что у вас должны быть документальные подтверждения, такие как квитанции, погашенные чеки или счета, подтверждающие все расходы. IRS проверяет вас, и если вы не можете предоставить поддержку по пунктам, указанным в ваших налоговых декларациях, вы можете облагаться дополнительными налогами и штрафами.

Обратите внимание, что, хотя я владею и управляю портфелем сдаваемой в аренду недвижимости, я не являюсь налоговым бухгалтером, и налоговое законодательство постоянно меняется, поэтому обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым экспертом и самостоятельно ознакомьтесь с правилами IRS, чтобы убедиться в соблюдении устава IRS при подаче заявления. налоги.

Дальнейшее чтение:

• Руководство по сбору налоговых убытков: извлекайте выгоду из своих инвестиционных убытков
• 9 способов уменьшить налогооблагаемый доход в 2023 году
• Долгосрочные vs. Налог на краткосрочный прирост капитала