Для многих из нас дом - это самая крупная инвестиция, которую мы когда-либо сделаем. И так же, как мы отслеживаем стоимость других наших инвестиций, разумно оценить стоимость нашей основной собственности (а также любые второстепенные свойства мы можем владеть) время от времени. Конечно, стоимость любого дома колеблется в зависимости от рыночных условий и других факторов. Итак, вопрос: Как вы определяете текущую рыночную стоимость вашего дома?
Во-первых, вы должны понимать, что стоимость вашего дома не зависит от того, сколько вы за него изначально заплатили, а от того, сколько вы потрачены на его поддержание или улучшение, или тот факт, что ваш брат настаивает, что он заплатил бы за это определенную сумму, если бы у него была Деньги. Стоимость любой конкретной собственности определяется как «то, что готовый и способный покупатель заплатил бы за нее прямо сейчас».
Как получить разумную оценку
В мире нет двух абсолютно одинаковых свойств. Таким образом, практически невозможно определить точную стоимость того или иного дома.
Однако вы можете получить разумную оценку - или, по крайней мере, достаточно точный диапазон оценочной стоимости - если у вас есть подробная информация о таких вещах, как:
- Физические атрибуты, такие как местоположение, размер участка и количество спален и ванных комнат,
- Информация о налоге на недвижимость,
- Исторические данные о продажах самого дома и
- Недавние продажи сопоставимых близлежащих домов.
Zillow точен?
Есть несколько удобных для потребителей онлайн-сайтов, которые могут дать вам представление о том, сколько стоит ваш дом. Самыми популярными являются Redfin, Zillow и Трулия.
Лидером является Zillow, который в среднем посещают 150 миллионов человек в месяц. Используя эту бесплатную онлайн-платформу, вы можете ввести адрес своей собственности и получить «Zestimate» текущей рыночной стоимости вашего дома. Zillow использует собственный автоматический метод оценки, который применяет алгоритмы на основе доступных данных. из налоговых отчетов и данных о продажах, относящихся к местоположению вашей собственности, чтобы рассчитать Zestimate.
Это точно? Я использую Zestimates много лет в мой бизнес с недвижимостью, и я бы ответил на этот вопрос так: Да и нет. Иногда и часто. Далеко и мертвый. Если задуматься, дисперсия имеет смысл - результат любого алгоритма настолько точен, насколько точны входные данные.
Zestimates создаются автоматизированным программным обеспечением, разработанным статистиками, и у людей нет возможности вручную изменять Zestimate определенного свойства. А поскольку каждая недвижимость уникальна и уникальность не может быть включена в расчет, на самом деле нет способа точно оценить рыночную стоимость недвижимости с помощью автоматизированного процесса.
Лучше связаться с агентом
Лучший способ определить стоимость вашего дома - обратиться к лицензированному агенту по недвижимости или брокеру, который хорошо знаком с районом, в котором расположен ваш дом. Вы можете найти местного агента по недвижимости через такую службу, как ДомСвет. Агент имеет множество точных данных в режиме реального времени под рукой в Службе множественных списков (MLS). А опытный и прилежный агент может установить очень конкретные критерии поиска, а затем проанализировать эти данные, чтобы получить очень точную оценку стоимости вашего уникального дома.
Ваш агент начнет со сравнительного анализа рынка (CMA). Это включает в себя поиск сопоставимых объектов недвижимости (компаний) по соседству, которые были проданы за последние шесть месяцев. Ваша собственность является «предметной собственностью» в этом анализе, и три объекта, наиболее точно соответствующие вашему дому по размеру, возрасту, размеру участка, типу крыши, удобствам и стилю, становятся сопоставимыми объектами.
Начиная с окончательной продажной цены каждого компа, агент корректирует эту цену, добавляя или вычитая оценки разницы между объектом собственности и компромиссом. Если, например, у компании три ванные комнаты, а в субъектном свойстве только две, агенту необходимо уменьшить продажную цену этой композиции, чтобы она больше соответствовала объекту. Если объект недвижимости имеет четыре спальни, а объект размещения - только три, продажная цена объекта недвижимости будет скорректирована, чтобы соответствовать объекту недвижимости. Сумма вычитания или добавления зависит от региона и обычно намного меньше первоначальной стоимости функции.
Вот очень упрощенный пример того, как это может выглядеть:
| Объект собственности | Комп # 1 | Комп # 2 | Комп # 3 | |
|---|---|---|---|---|
| Цена продажи | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Спальни | три | три | четыре | три |
| # Камины | один | один | один | никто |
| Comp vs. Предмет | – | минус одна ванная | плюс одна спальня | нет камина |
| Корректирование | – | плюс 5000 долларов | минус 10 000 долларов | плюс 5000 долларов |
| Скорректированная цена | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Как видите, если объект недвижимости был выставлен на продажу, он, вероятно, был бы продан по цене от 320 000 до 330 000 долларов. Чтобы определить продажную цену, по которой ваша собственность будет размещена в MLS (ваша цена объявления), ваш агент должен добавить вместе окончательные цены продажи трех компонентов и разделите полученную сумму на три, чтобы получить средние скорректированные продажи. цена.
Основываясь на этой методологии, ваш агент, вероятно, порекомендует вам выставить свой дом за 325 000 долларов. Важно отметить, что при выполнении CMA есть некоторая субъективность. Например, добавляет ли дополнительная ванная комната к стоимости собственности 5 000 или 7 000 долларов?
Рыночная и оценочная стоимость
Цена листинга, хотя и ценна, на самом деле является лишь оценкой реальной рыночной стоимости. Продавец может выставить свою собственность на сумму 325 000 долларов. Покупатель может предложить 300 000 долларов. Если продавец принимает предложение покупателя, рыночная стоимость $ 300 000 - цена, с которой согласились обе стороны сделки.
Помимо рыночной стоимости, в сделке по покупке дома есть и другие оценки. Наиболее точное значение - это «оценочная стоимость». Если кто-то не может купи свой дом на все наличныенеобходимо банковское финансирование через ипотечного кредитора, и для расчета оценочной стоимости будет привлечен лицензированный оценщик.
Оценка является более подробной, чем CMA - помимо оценки недавних продаж недвижимости и общих характеристик дома, оценщик совершит поездку по дому, чтобы учесть текущее состояние. Оценщики - это профессионалы, которые придумывают точное число, которое отражает стоимость, а не оценку.
Как видите, рыночная стоимость (цена, согласованная покупателем и продавцом) определяется потребителями. Оценочная стоимость определяется экспертами. Другими словами, оценочная стоимость не обязательно является ценой, по которой недвижимость будет куплена или продана. Фактически, недвижимость обычно продается по цене, превышающей оценочную стоимость. Кредитор всегда будет использовать оценочную стоимость при определении суммы, которую они позволят покупателю занять, даже если оценочная стоимость отличается от рыночной.
Оценочная стоимость также является оценкой, используемой для большинства других целей, связанных с недвижимостью, таких как определение соответствующий уровень страхового покрытия или оценки для целей расчета налоговых убытков, ликвидации имущества и чистая стоимость.
Вывод
Все сводится к следующему:
- Zestimates бесплатны и дадут вам представление о рыночной стоимости вашего дома, но считаются ненадежными.
- Компетентный специалист по недвижимости может подготовить CMA, который будет гораздо более надежной и точной оценкой вашего дома. Хотя для правильного проведения CMA требуется время, агенты часто делают это за вас бесплатно, поскольку обычно это часть их услуг, когда вы размещаете свой дом у их брокера. Предполагая, что в этом районе есть сопоставимые недавние продажи, CMA даст вам очень близкое приближение к рыночной цене вашего дома.
- Оценочная стоимость - это наиболее точная оценка стоимости вашего дома. Но оценка стоит недешево. Обычно это стоит от 600 до 1000 долларов. А поскольку на момент создания это всего лишь снимок, он быстро устаревает. Большинство отчетов об оценке считаются актуальными всего в течение шести месяцев с даты, когда оценщик ступил на вашу собственность.