Почти каждый, кто спрашивает меня, чем я зарабатываю на жизнь, отвечает взволнованно: «Я всегда этого хотел!» когда я говорю им, что я инвестор в недвижимость. Я всегда улыбаюсь и соглашусь, что это здорово, но я знаю, что они, вероятно, наивны в том, что действительно нужно для успеха. И, скорее всего, у них не будет времени и сил, чтобы понять это.
Инвестирование в недвижимость - моя вторая карьера. Я более 30 лет проработал маркетологом и инвестиционным издателем, прежде чем уйти на пенсию несколько лет назад. Сейчас моя основная работа - покупка аварийной жилой недвижимости, ее ремонт и перепродажа. Подумайте «Переверни этот дом» с Тареком и Кристиной Эль-Муссой или «Переверни этот дом» с братьями Бенхэм - но без добавленной постановки «сделано для телевидения» и сенсационности.
Я люблю это! Это одновременно сложно и обыденно, в нем идеально сочетаются искусство, математика и естественные науки. И день выплаты жалованья вознаграждается - я работаю над своим четвертым жилым домом для реабилитации прямо сейчас и, по прогнозам, принесу 36% ROI (рентабельность инвестиций) - И это после того, как я позволил себе щедрую ежемесячную зарплату, так как я выступаю в качестве генерального подрядчика и лично делаю все картины и многие ремонт.
Недвижимость - это осязаемое вложение
Одна из замечательных особенностей инвестирования в недвижимость - это реальные инвестиции. Когда вы покупаете дом, у вас есть реальный актив, а не электронная выписка, которая представляет собой принадлежащие вам акции с колеблющейся стоимостью, над которыми вы не можете повлиять. Если фондовый рынок рушится, ваши акции падают, и вам нечего показать.
Спад на рынке жилья намного легче предсказать, и вы можете внести коррективы в стратегию для снижения риска. Самое приятное то, что вы всегда держите вложения, которые не исчезнут для вас. Вы можете пройтись по собственности, прикоснуться к дереву и осмотреть структуру. Вы можете улучшить его и получить удовольствие от того, что ваше планирование и работа преобразуют недвижимость. И вы делаете маленький кусочек мира лучше - и обеспечиваете жилищное решение для семьи - превращая неблагополучную, нелюбимую собственность в место, где дети могут расти.
Если вы думаете о работе на неполную ставку в качестве инвестора в недвижимость или начинаете инвестировать в недвижимость в качестве новую карьеру, как это сделал я - вам захочется подумать о том, что на самом деле нужно, почему многие новички терпят неудачу и как получить начал.
7 черт, присущих всем успешным инвесторам
Я почти ежедневно общаюсь с профессионалами в сфере недвижимости и новичками и заметил некоторые общие черты успешных:
№1: Они (расчетные) склонные к риску
Недвижимость не статична. Он движется вверх и вниз в цене. Морфинг окрестностей. Покупатели просматривают и уходят. И риск ошибиться в различных аспектах является неотъемлемой частью бизнеса. Вы должны пойти на определенный риск.
Работа с прогнозами и оценками является нормой. Например, вы должны оценить свою АРВ (стоимость после ремонта). Также необходимо точно оценить общую стоимость ремонта. С этими двумя числами я могу уточнить цену предложения с учетом затрат на хранение и перепродажу. Но я всегда помню, что работаю с приблизительными числами и стараюсь не беспокоиться о риске «потерять» определенный процент.
Вы должны сделать все возможное, чтобы снизить риск и убедиться, что ваш бюджет учитывает непредвиденные обстоятельства.
№2: Они умелые и уважительные переговорщики.
Вы должны относиться к другим людям так, как вы хотите, чтобы относились к вам - и быстро распознавать мошенника и уходить от него, когда вы его видите.
Не пугайтесь экспертов - вам нужно вызывать быков ** к подрядчикам с завышенными ценами. Вы быстро узнаете, сколько стоят различные аспекты реабилитации. Я всегда получаю выгодные предложения. Расценки на самые маленькие работы могут значительно отличаться. Недавно я выставил цену на работы по гипсокартону, и оценка подрядчика упала между 940 и 2880 долларами - за ту же самую работу!
Также требуется готовность вежливо вести переговоры. Замена крыши зимой зачастую бывает дешевле, чем весной. Поскольку спрос на замену кровли при понижении температуры снижается, а кровельные компании должны продолжать платить своим бригадам круглый год, вы можете получить скидку, но только если вы ее попросите.
№3: Они одновременно скромны и упрямы.
Мой сын в детстве учился в 4-м доме. Одна из вещей, которые эта организация прививает детям, - это «учиться на практике». Именно в этом заключается суть инвестирования в недвижимость - всегда есть чему поучиться.
Требуется скромное отношение, чтобы делать шаги вперед, когда вы точно не знаете, что делаете, просить совета и учиться на ошибках. Чтобы учиться методом проб и ошибок, также требуется упорство. Вы будете делать ошибки, но учитесь на них и двигайтесь дальше.
№4: они сосредоточены.
Новички, как правило, пробуют каждую возможную стратегию, уделяя лишь 10% внимания, которое им необходимо для достижения успеха с помощью только одной стратегии. Выберите одну стратегию и овладейте ею прежде чем идти за другими.
Многие инвесторы начинают как оптовые торговцы, что требует гораздо меньше собственного капитала, и большинство из них быстро сгорают. Я лично не занимался оптовой торговлей, но работаю с несколькими оптовиками, работающими полный рабочий день.
Мне это кажется одной из самых сложных стратегий, требующей большого количества исследований и холодных звонков, чтобы найти мотивированные продавцы, которые понимают, что они не получат розничных предложений на свой дом из-за формы это в. Вам также необходимо создать обширную сеть надежных и опытных реабилитологов с наличными деньгами.
№5: Они хорошо справляются с несколькими задачами.
Это очевидно. Независимо от того, какую стратегию вы выберете, вы всегда будете носить много шляп. Следовательно, вы должны быть организованными и уметь многозадачность. На самом деле он должен вам нравиться!
№6: Они готовы приложить усилия и время.
Многие новые инвесторы в недвижимость воодушевляются и усердно работают два дня, а затем два месяца ничего не делают. Время - деньги, но «до зарплаты» инвестору в недвижимость часто приходится шесть месяцев. Вы должны двигаться вперед каждый день и сохранять мотивацию.
Я всегда знаю свои ежемесячные затраты на владение в пересчете на доллар - это 731 доллар для моего текущего проекта. Наличие этого числа в моей голове мотивирует меня помнить, что задержки дорогостоящие - для моей прибыли. Один из способов, которым я справляюсь, - это постоянно пересматривать свой документ «Объем работ» и делать все необходимое, чтобы все стало возможным. Я ношу с собой блокнот, собираю ежедневные задачи и регулярно их выполняю.
# 7: Они делают домашнее задание, прежде чем сделать предложение.
Я видел несколько беспорядочных сделок - самодеятельные люди, которые все делают плохо, неопытные инвесторы, которые получают через голову, и опытные инвесторы, которые переоценивают свои возможности и заканчивают тем, что хруст. Чтобы добиться успеха в сфере недвижимости, вы должны быть реалистами, владеть своей стратегией и иметь знания, системы и команду, чтобы это произошло.
Всегда проявляйте должную осмотрительность, дважды проверяйте свои математические расчеты, предусмотрите в своем бюджете резерв на случай непредвиденных обстоятельств и не переплачивайте за недвижимость. Вы не можете эмоционально привязываться к объектам недвижимости и завышать ставки - но вы должны любить их настолько, чтобы хотеть делать работу! Успешные инвесторы рассчитывают свои показатели и уходят, когда продавец просит слишком много за недвижимость.