Фактически, во многих отношениях, чем вы можете себе представить, инвестирование в недвижимость является зеркальным отражением вложения в акции и облигации. В обоих случаях ваши цели - краткосрочный доход и долгосрочный прирост капитала.
Тщательно отобранная, надлежащим образом обслуживаемая и правильно управляемая арендная недвижимость может обеспечить три вещи, которые ищут все инвесторы:
- Доход
- прирост капитала
- налоговые преимущества.
Когда ты инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость, ваш краткосрочный доход поступает от аренды, а не от квартальных дивидендов или выплаты процентов. И ваш прирост капитала связан с ростом стоимости вашей собственности, а не с ростом стоимости акций.
Это не значит, что нет больших различий. И мы не говорим, что ваш портфель должен включать только активы фондового рынка или только недвижимость. Исследования показывают, что разнообразные портфели со временем становятся намного лучше. Инвестиции на фондовом рынке часто гораздо более пассивны. Это также может занять меньше времени и исследований, чем инвестирование в недвижимость.
Однако я обнаружил, что более активный подход к инвестированию приносит более высокие плоды. Для меня более приятно владеть материальным имуществом, чем акциями, которые отображаются в виде цифр в ежемесячном отчете.
Выбор арендуемой недвижимости
Многие люди «попадают» во владение арендуемой недвижимостью. Они могут купить недвижимость, когда они не замужем, затем пожениться, переехать вместе и, вместо того, чтобы продавать дополнительный дом, решить сдать его в аренду. Или они наследуют дом от родителей и сдают его в аренду вместо того, чтобы сразу же продавать его.
Часто это не идеальные ситуации аренды недвижимости по нескольким причинам. Основная причина в том, что числа не работают. Это потому, что планирование всегда лучше, чем попадание практически в любую жизненную ситуацию.
Если вы не стали бы покупать недвижимость в качестве инвестиции для конкретных целей получения дохода от аренды и / или прироста капитала, она, вероятно, не окажется отличным вложением в недвижимость.
Допустим, вы не попали ни в одну из этих ситуаций. Вместо этого вы хотели бы купить и арендовать недвижимость в качестве инвестиции.
Урожайность лучше, чем местоположение
Что делает сдачу в аренду хорошей инвестиционной недвижимостью? Возможно, вы слышали, что инвестирование в недвижимость - это «местоположение, местоположение, местоположение». И это, безусловно, верно в отношении инвестирования в арендную недвижимость. Вам нужна аренда, подходящая для большого пула надежных арендаторов, которые могут позволить себе арендную плату и ищут жилье.
Каким бы важным ни было расположение, потерять деньги на собственности в прекрасном месте так же легко, как потерять деньги на собственности в отбросах города. Само по себе местоположение - лишь часть успеха.
Главное, чтобы цифры работали. Вы хотите убедиться, что ваша недвижимость приносит прибыль. Вам необходимо точно рассчитать доходы и расходы от аренды. Это называется вашим «чистым доходом от аренды».
Что такое чистая доходность от аренды?
Проще говоря, чистый доход от аренды - это реальный вариант ROI (возврат инвестиций), который вы хотели бы получить от любых инвестиций. Он рассчитывается следующим образом:
Чистый доход от аренды = (Чистый доход от аренды ÷ Общая стоимость имущества) x 100
Вам необходимо рассчитать или очень точно оценить общую стоимость вашей собственности и чистый доход от аренды, чтобы получить чистый доход от аренды. Итак, что входит в эти числа?
Вот подробности одного из моих объектов, которые были сданы в аренду почти год:
| Cedar Barn Way Подробная информация об имуществе | |
|---|---|
| Цена | $115,000 |
| Затраты на закрытие | $2,837 |
| Стоимость реабилитации | $21,432 |
| ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ | $139,269 |
| Годовая аренда | $20,700 |
| Бюджетная вакансия | $1,725 |
| Бюджетные расходы | $862 |
| Ежегодные налоги и страховка | $1,625 |
| ЧИСТЫЙ ДОХОД ОТ АРЕНДЫ | $16,488 |
| ЧИСТАЯ ДОХОДНОСТЬ ОТ АРЕНДЫ | 11.8% |
Ваши общие расходы на недвижимость должны включать в себя все наличные расходы, чтобы подготовить арендаторов к въезду в собственность. Это будет ваша цена покупки, затраты на закрытие, затраты на финансирование, если вы взяли ссуду, стоимость лицензий на аренду и сборы, а также затраты на рекламу. Необходимо посчитать все затраты.
Точно так же вам нужно знать свой годовой доход от аренды и все ваши расходы, чтобы рассчитать разницу. Это ваш чистый доход от аренды.
Типичные затраты связаны с содержанием, сбором за управление недвижимостью, налогами, страхованием, расходами на вакансии (составление бюджета на несколько месяцев). когда недвижимость не может быть сдана в аренду) и ежемесячные коммунальные услуги (если в договоре аренды не указано, что арендаторы платят те). Убедитесь, что общий доход от аренды за вычетом всех расходов на содержание вашего имущества и получение этого дохода.
Избегайте ошибок новичков
Удивляться не предусмотренным в бюджете расходам - ошибка новичка. В случае с этой собственностью вы заметите, что я заложил в бюджет вакансию и содержание. Но я не понес ни одной из этих затрат в первый год, потому что 1) жильцы были тщательно проверены и подписаны аренда на один год и 2) новая техника с гарантией помещена в собственность в рамках реабилитации процесс.
Таким образом, мой чистый доход от аренды этого объекта недвижимости составил 11,8%. (Годовой доход от аренды составляет 16 488 долларов США ÷ Общая стоимость имущества 139 269 долларов США.)
Что хорошо в том, чтобы знать чистую доходность от аренды, так это то, что это позволяет сравнивать недвижимость друг с другом. Тогда вы сможете найти более выгодную сделку перед покупкой. Он даже позволяет вам сравнивать предполагаемую доходность от недвижимости с ожидаемой доходностью от других вариантов инвестирования, таких как акции и облигации.
А как насчет признательности?
В течение многих лет многие считали, что недвижимость только дорожает. Коллапс жилищного строительства в 2008–2010 годах внес в это представление определенную долю реальности. Но даже в этом пузыре по всей стране была жилая недвижимость, которая сохраняла свою ценность и даже дорожала.
Тщательно отобранные свойства имеют реальную ценность, которая никуда не денется.
Перспектива прироста капитала - важная часть моего процесса выбора недвижимости, но я не рассчитываю на нее, чтобы мои цифры заработали. Рынки непостоянны, и цены то вверх, то вниз. И если задуматься, рыночная цена жилой недвижимости имеет значение только тогда, когда вы хотите ее продать.
Конечно, я наблюдаю за изменением рыночной стоимости, как и за любыми другими инвестициями, поэтому я знаю, имеет ли смысл продолжать сдавать в аренду или продавать для получения прибыли. Имущество Cedar Barn Way было куплено по цене ниже рыночной, потому что это была потеря права выкупа и требовала доработки.
Пока это кажется хорошей инвестицией. Сегодня сопоставимые объекты недвижимости в этом районе продаются примерно за 185 000 долларов. Если бы я решил продать и смог получить эту продажную цену и вычел бы 8% из затрат на продажу, моя прибыль составила бы примерно 30 000 долларов. Пока что это не лучшая сделка, но неплохая окупаемость инвестиций в размере 140 000 долларов.
Преимущества арендного налога
Арендуемая недвижимость также имеет некоторые налоговые преимущества, которых не хватает другим инвестиционным вариантам. Мы рассмотрели две из трех вещей, которых стремится достичь каждый инвестор: доход и прирост капитала. Третье - налоговые льготы. Инвестирование в недвижимость имеет уникальное налоговое преимущество. Вы можете получить налоговую льготу в случае ухудшения состояния вашего дома со временем. Есть еще кое-что, о чем вы можете прочитать здесь.
Покупка недвижимости в аренду - это только начало
Если для вас есть смысл сдавать недвижимость в аренду, то это только начало! Недвижимость - это непросто, и вам нужно будет провести много исследований, прежде чем делать это. Плюс к этому плата за содержание, налоги на недвижимость и хлопоты с арендаторами. В конце концов, это может быть очень полезным процессом и отличным дополнением к вашему инвестиционному портфелю.
Если вы ищете простой способ начать инвестировать в арендуемую недвижимость, посмотрите Подвес. Эта инвестиционная платформа позволяет вам приобретать предварительно проверенную недвижимость под ключ, о которой заботятся сертифицированные управляющие.