Ни для кого не секрет, что цены на недвижимость за последние несколько лет взлетели до небес. Многие потенциальные инвесторы изо всех сил пытались оправдать инвестиции в недвижимость из-за более высоких ипотечных ставок и завышенных цен на жилье. Хорошая новость в том, что у этой дилеммы есть решение. Если ваш муниципалитет разрешает это, вы можете построить еще один дом или сдаваемую в аренду недвижимость на имеющейся у вас земле. Это может быть ADU для ваших престарелых родителей, отдельный офис, спортзал или даже источник дохода.
Это именно то, что мы делаем. В настоящее время мы с мужем строим отдельный ADU на заднем дворе, который я пока буду использовать в качестве офиса, но мы также готовы позволить одному из наших детей жить там, когда они станут старше. У нас также будет возможность арендовать его в качестве краткосрочной аренды в будущем, что принесет нам доход на пенсии.
Краткая версия:
- Вспомогательные жилые единицы (ADU) становятся все более популярными по мере того, как жилищный кризис продолжается.
- Эти жилища могут быть коттеджем на заднем дворе, гаражом, превращенным в чердак, или пристройкой к существующему дому.
- Многие семьи инвестировали в ADU, чтобы иметь место для временного проживания своих стареющих родителей или взрослых детей.
- Инвестиции в недвижимость ADU могут позволить вам расширить свой портфель недвижимости, не пытаясь найти новую недвижимость.
Плюсы и минусы строительства ADU
плюсы
- Разместите свою семью: вы можете предоставить жилье стареющему родственнику или позволить своим детям откладывать деньги после колледжа, чтобы им не приходилось иметь дело с астрономическими ценами на аренду в другом месте.
- Рентный доход: Одно из основных преимуществ инвестиций в недвижимость ADU заключается в том, что вы создаете дополнительный поток дохода. У вас есть много вариантов, когда дело доходит до того, как вы решите монетизировать это новое пространство.
- яувеличили стоимость вашей недвижимости: Само собой разумеется, что добавление совершенно новой собственности к вашей существующей земле повысит стоимость вашей собственности. Хотя это имеет налоговые последствия, вы также увеличиваете стоимость своей собственности, чтобы вы могли заработать больше денег за свой дом, когда будете готовы его продать.
минусы
- Расходы: может быть очень дорого сделать дополнение или добавить отдельную структуру к вашей собственности. Кроме того, у вас, вероятно, будут постоянные расходы на дополнительные налоги, страховку и коммунальные услуги.
- Вы не можете продать его отдельно: Если вы хотите сдавать недвижимость в аренду и приобрести отдельный дом или квартиру на собственном участке, вы можете продать его в любое время. Если вы строите что-то на своем собственном участке, вы застряли с этим до тех пор, пока вы владеете своим домом.
- Возможная потеря конфиденциальности: Если вы будете сдавать в аренду свой ADU, это означает, что кто-то будет жить на вашем заднем дворе.
Что такое АДУ?
Что такое АДУ? Вспомогательные жилые единицы, или ADU, как их обычно называют, представляют собой дома меньшего размера, которые построены на том же участке, что и основное место жительства, в котором живет человек. Эти небольшие дома носят разные названия, например, дома на переулке, квартиры мужа, каретные дома, домики или квартиры для бабушек.
Например, размещение крошечного дома на вашем участке будет рассматриваться как ADU. Строительство чердака над вашим гаражом или даже превращение вашего гаража в квартиру-студию также будет ADU. Конечно, вы также можете построить на своем участке отдельно стоящую постройку.
По всей стране насчитывается около 1,5 миллиона ADU, и ежегодно увеличивается около 100 000 единиц. Самыми популярными штатами для ADU являются Калифорния, Флорида, Техас и Джорджия. Лос-Анджелес, Портленд и Хьюстон являются самыми популярными городами по всей стране для ADU. Интересно, что количество разрешений ADU в Лос-Анджелесе резко возросло с 80 в 2016 году до 5064 в 2021 году. Это означает, что каждый четвертый новый дом, построенный в городе в 2021 году, был ADU.
Введение зонирования привело к тому, что строительство этих крошечных домов на заднем дворе было запрещено. Было время в истории, когда эти единицы были более распространены, поскольку они позволяли людям жить в сообществах, которые они обычно не могли себе позволить.
Для чего используются АДУ?
Вы можете задаться вопросом, что происходит с ADU, когда домовладелец устанавливает это дополнительное устройство.
>Вы можете приютить своих стареющих родителей
По данным 2021 г. исследование, проведенное ГлавнаяСвет, 61% домовладельцев построили ADU для размещения своих престарелых родителей, а 32% сделали это для краткосрочного размещения туристов для получения дополнительного дохода от аренды. Вместо того, чтобы помещать своих родителей в дом престарелых, вы можете построить для них убежище на заднем дворе.
>Альтернативный вариант для ваших взрослых детей
Из-за проблем с доступностью жилья молодые люди дольше остаются дома с родителями. Вы можете добавить ADU к своей собственности, если хотите помогать своим взрослым детям, не заставляя их жить под вашей крышей.
Этот вариант мы также рассмотрим, когда двое наших подростков станут взрослыми. С такими ценами на жилье мне нравится идея предоставить им больше личного пространства, при этом позволяя им экономить деньги на аренде.
> Доход от аренды
Третье наиболее распространенное использование этого пространства — доход от аренды. Можно построить пристройку или отдельное помещение для сдачи в аренду. Это может быть долгосрочная аренда, когда кто-то на самом деле живет там постоянно. Или загородный дом, где вы сдаете его в аренду посуточно.
Существует также промежуточный вариант, когда вы используете его в качестве корпоративной аренды. Путешествующим медсестрам или деловым людям часто требуется жилье на несколько недель или даже месяцев.
Если вы хотите узнать, какой доход вы могли бы получить от дохода от краткосрочной аренды, проверьте Airbnb или Vrbo, чтобы узнать, на что идут аналогичные объекты в вашем районе. Имейте в виду, что существуют текущие расходы, связанные с арендой жилья на время отпуска.
>> Связанные:Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
Отдельное пространство для офиса
Согласно государственная перепись, количество людей, работающих из дома, утроилось в период с 2019 по 2021 год. Если вы один из более чем 27 миллионов человек, работающих дома, возможно, вы захотите поменять свое пространство вместо того, чтобы пытаться найти кафе или офис для работы вне дома.
Вот как мы будем использовать наш ADU. Любой, кто работает из дома, понимает плюсы и минусы такой схемы. Хотя приятно держать своих близких рядом, это также может сильно отвлекать. Наличие полностью отдельного пространства на заднем дворе даст мне лучшее из обоих миров.
Кроме того, если вы встречаетесь с клиентами лично, наличие отдельного помещения может значительно сэкономить на аренде офиса. Терапевты, массажисты, бухгалтеры, парикмахеры, агенты по недвижимости и даже личные тренеры могли вести бизнес из ADU и не платить арендную плату за офисные помещения. Варианты бесконечны.
Сколько стоит построить АДУ?
Сколько стоит построить АДУ? Короткий ответ заключается в том, что это зависит от многих факторов. Модернизация гаража намного дешевле, чем добавление совершенно новой постройки на заднем дворе, но цена будет зависеть от многих факторов.
Позвоните нескольким подрядчикам и узнайте цену. Они придут и посмотрят на пространство, и вы сможете объяснить, что вы хотите построить. Они смогут дать вам приблизительную устную цитату во время встречи.
Чтобы дать вам быстрое представление, я живу в Финиксе, и наша стоимость составляет около 400 долларов за квадратный фут. Но, конечно, то, что именно вы хотите сделать, сильно повлияет на это.
> Найм подходящей помощи для вашего строительства ADU
Прежде чем начать инвестировать в недвижимость ADU, вам следует проконсультироваться со следующими профессионалами:
- Агент по недвижимости. Вы хотите увидеть свои варианты и узнать, какие ADU распространены в вашем сообществе.
- Сюрвейер. Вы должны убедиться, что можете внести необходимые изменения на своей земле.
- Подрядчик. Вы должны найти компанию, которая построит для вас эту новую резиденцию.
- Дизайнер. Возможно, вы захотите поработать с каким-нибудь дизайнером, чтобы убедиться, что ваше новое место эстетично.
>Стоимость строительства
По-видимому, практически невозможно указать среднюю цену на строительство ADU, потому что все зависит от того, какую структуру вы хотите добавить, и от размера помещения. Мы также не можем игнорировать роль текущих цен на сырье наряду с затратами на рабочую силу.
Согласно исследованиям, проведенным ЗданиеАнАДУ, самая близкая к средней цене ADU, которую мы смогли найти, составляла около 180 000 долларов. Эти расходы будут включать:
- Дизайнерские работы
- Подача заявки на разрешение
- Подключение новых инженерных сетей, чтобы обеспечить помещение достаточным электричеством и сантехникой.
- Все затраты на строительство
- Ваша доля пота
Если вы наймете подрядчика, он сделает все за вас. Включая наем архитектора и общение с городом для получения разрешений и проверок. Они также будут нанимать, координировать и платить всем субподрядчикам, таким как электрики и плотники.
>Дополнительные расходы, которые следует учитывать при строительстве ADU
Налоговые последствия: ваша собственность будет стоить больше, когда вы добавите к ней еще одну единицу, поэтому вам, вероятно, придется потратить больше на налоги на недвижимость. В зависимости от вашего региона, это может быть немного или много.
Увеличение страховки домовладельцев: с большим количеством недвижимости вам придется тратить больше денег на страхование домовладельцев.
Меблировка нового места: Если вы не будете сдавать в долгосрочную аренду, вам нужно будет полностью обставить и украсить ADU. Даже при долгосрочной аренде вам все равно потребуются небольшие дополнения, такие как жалюзи и бытовая техника.
Увеличение коммунальных услуг: В зависимости от ваших законов о зонировании вы можете или не можете добавить отдельный набор коммунальных услуг. Это означает, что ваш новый ADU может быть добавлен к электричеству, воде и мусору вашего основного дома.
Насколько ADU увеличит стоимость недвижимости?
Насколько увеличится ваша точная собственность, сказать невозможно. Местный агент по недвижимости может дать вам представление о том, какую ценность ваш проект добавит дому.
Когда я связался с агентом по недвижимости, они сказали, что она должна увеличиться на среднюю цену квадратных метров. Таким образом, если ваш дом стоит 200 долларов за квадратный фут, и вы добавляете 500 квадратных футов, это должно увеличить стоимость вашей недвижимости примерно на 100 000 долларов.
Конечно, это может быть не так просто. Если покупатели в вашем регионе высоко ценят ADU, он может добавить больше; если они этого не делают, то это может добавить меньше. Не все работают из дома или хотят быть домовладельцами.
Если точное знание того, насколько ADU увеличит стоимость вашей собственности, является важным фактором для вас, безусловно, работать в тесном контакте с агентом по недвижимости, чтобы убедиться, что вы не тратите больше, чем вы получите обратно, когда вы продавать.
Легальны ли ADU везде?
В каждом штате и муниципалитете действуют разные законы, касающиеся жилого зонирования и строительства.
Ваш подрядчик или местное постановление о зонировании предоставит вам необходимую информацию о том, законно ли строительство ADU в месте вашего проживания. Вы хотите убедиться, что эта дополнительная единица является законной, чтобы не создавать себе проблем в будущем. На вас лежит ответственность выяснить, законно ли для вас строительство этого жилища.
Для нас большим препятствием было то, что нам не разрешили добавить электричество 220 вольт. Это мощность, которую использует печь. Они считают, что добавление духовки делает участок многоквартирным, а это недопустимо в нашем зонировании.
Мы также должны были помнить о юридических неудачах. Мы живем в традиционном пригородном районе, поэтому наш участок невелик. Эти неудачи ограничили размер и расположение конструкции.
Стоит ли инвестировать в недвижимость ADU?
Многие считают, что ADU — это решение жилищного кризиса и идеальный вариант для окружающей среды, поскольку мы стремимся построить больше домов. Построив ADU, вы могли бы помочь с жилищным кризисом с минимальным воздействием на окружающую среду, создавая при этом пассивный источник дохода для себя.
Вам придется сесть и обработать цифры, но ясно, что если ваш город позволяет это, ADU настоящий инвестирование в недвижимость может быть уникальным способом стать инвестором в недвижимость, не покупая новый кусок свойство.
Многие эксперты рекламируют инвестиции в ADU, потому что вам не нужно покупать новую землю, и они предоставляют вам гибкость. Если у вас уже есть недвижимость и вы хотите заняться инвестициями в недвижимость, вам следует серьезно взглянуть на ADU.