Самая большая инвестиция, которую большинство людей когда-либо сделает в своей жизни, - это их личное жилище. Покупка дома для многих является обрядом финансового перехода. Это означает разорвать оковы выплаты ренты кому-то другому и заплатить себе за счет собственного капитала.
Но как насчет покупки второго дома - скажем, загородного дома? Это хорошее вложение?
Как и в случае со многими другими финансовыми решениями, это зависит от ваших личных предпочтений, долгосрочных целей и текущего финансового положения. Вот пять вещей, которые следует учитывать перед покупкой второго дома... и альтернативу, если вы решите, что это не для вас.
# 1: Расположение
«Местоположение, местоположение, местоположение» всегда является ключевым фактором, когда речь идет о недвижимости. Вы не сможете физически переместить дом в лучшее место, если сделаете неправильный выбор!
Если вы покупаете недвижимость, в которой собираетесь отдыхать каждый год, вы должны быть уверены, что это место будет вам радовать на долгие годы, а не только на несколько сезонов. И убедитесь, что вы обдумали все о выбранном месте.
Вам нравится тишина и покой в горной хижине, даже если в дополнительные дни выпал снег из-за неожиданной зимней бури? Или вы предпочитаете кондоминиум на пляже, даже если непослушные подростки во время весенних каникул занимают квартиру рядом с вами в ту неделю, когда вы решите забрать свою семью? Или, может быть, курортная недвижимость в Никарагуа соответствует вашему стилю - пока вы не поймете, что не можете найти нужную поставки или компетентную англоговорящую помощь для поддержания объекта в рабочем состоянии из-за его удаленности расположение?
Вы также захотите понять историю и запланированное будущее для конкретной собственности и общей территории, чтобы определить разумную оценку потенциальной стоимости недвижимости. Свяжитесь с местным агентом по недвижимости, чтобы узнать об этих и других факторах, в том числе о потенциальных предложениях по зонированию, которые могут отрицательно или положительно повлиять на будущую стоимость недвижимости.
Дома для отпуска обычно располагаются в желаемых местах, куда люди хотят приехать. Эти области часто получают признание рынка просто из-за их желательности. Но нужно быть осторожным. Стоимость недвижимости может сильно различаться даже в этих, казалось бы, изолированных местах. Сезон разрушительных ураганов, обрушившихся на один и тот же пляжный городок, может нанести такой большой ущерб, что восстановление местной экономики займет десятилетие или больше.
Ваш выбор практически безграничен. Коттедж на берегу залива. Уединенный дом у озера, окруженный километрами пешеходных троп. Городская квартира рядом с магазинами мирового класса. Горный домик с дичью для охоты. Пляжный отель с солнцем и развлечениями для всей семьи. Кондо на горнолыжном курорте. Дом на одном из Карибских островов. Или даже люкс в популярном туристическом месте, таком как Орландо или Вегас. Каким бы ни был ваш пункт назначения, вы можете подумать об аренде в этом районе на несколько сезонов, чтобы убедиться, что вы будете счастливы там надолго.
# 2: Стоимость
Можете ли вы позволить себе второй дом? Даже если вы можете, готовы ли вы пожертвовать другими вещами, которые в противном случае могли бы себе позволить, если не купите второй дом?
Недвижимость - это вариант для долгосрочного инвестирования. При покупке и продаже необходимо учитывать высокие транзакционные издержки. И по своей природе вложения в недвижимость не являются ликвидными активами. Чтобы продать, нужно время. Вы не можете решить сегодня, что хотите продать и иметь наличные на банковском счете на следующей неделе или даже в следующем месяце.
Поэтому вам нужно будет точно оценить покупную цену, которую вы можете себе позволить. И вам нужно внимательно подсчитать общую стоимость. Конечно, у вас есть нормальные расходы на содержание дома. Износ неизбежен. И техника ломается. Вдобавок к этому у вас есть ежемесячные коммунальные платежи, ежегодные налоги на недвижимость, сборы ТСЖ или кондоминиумов и страховое покрытие, чтобы назвать самые большие расходы.
Отпуск или второй дом могут иметь дополнительные расходы в бюджете. Существуют сборы за управление недвижимостью, страхование ответственности и сборы за деятельность. Если вы арендуете, то между арендаторами взимается периодическая уборка. Если на вашем новом месте есть бассейн, вам придется оплатить подготовку к зиме и другие расходы на обслуживание. И не забудьте о страховке от наводнений или ураганов и системе наблюдения за безопасностью. Кроме того, вы можете запланировать отпуск в отеле или регулярно проверять его. Поэтому вам нужно запланировать командировочные расходы, чтобы добраться туда и обратно.
У меня есть друзья в загородном доме на острове Сент-Джон на Виргинских островах. Это не только красиво, но и очень дорого добираться. А поскольку это остров, все расходные материалы доставляются кораблями. Так что продукты и бензин очень дороги, пока вы там. Однако при правильном планировании эти затраты не станут неожиданностью.
Помните, недвижимость - это долгосрочное вложение. Вы хотите быть уверены в том, что можете позволить себе владеть им больше, чем несколько лет. Если вы супружеская пара с двумя доходами и планируете, чтобы один из родителей оставался дома, когда у вас будут дети, убедитесь, что вы можете позволить себе второй дом на один доход.
# 3: Ипотека
Если предположить, что у вас недостаточно денег, чтобы купить второй дом, вам понадобится ипотечный кредит.
Чтобы узнать, соответствуете ли вы критериям, вам нужно знать отношение долга к доходу, или DTI. Это размер вашей задолженности по отношению к тому, сколько вы зарабатываете. Большинство кредиторов не хотят, чтобы общий долг покупателя превышал 36% их дохода.
Вот как можно точно оценить, сможет ли второй дом превысить лимит. Добавьте свой текущий платеж по ипотеке и ожидаемый второй платеж по ипотеке, а затем разделите это число на свой ежемесячный доход до налогов. Не включайте в свой ежемесячный платеж сумму, на которую уплачиваются налоги и страхование, если они учтены в нем.
Скажем, например, ваш текущий платеж по ипотеке составляет 1500 долларов. Выплата по ипотечному кредиту второго дома даст вам дополнительный платеж по ипотеке в размере 1300 долларов. А ваш годовой доход составляет 90 000 долларов. Ваш DTI будет 37%. Это было бы слишком много для большинства кредиторов.
Кроме того, вам нужно будет сэкономить более высокий первоначальный взнос для второго дома. Кредиторы нередко требуют первоначального взноса в размере от 25% до 40% по ссуде на второй дом или недвижимость для отдыха. Прежде чем начать анализировать определенный диапазон цен на недвижимость, убедитесь, что вы реально накопили достаточно для первоначального взноса.
Есть еще два аспекта ипотеки. Скорее всего, вам понадобится кредитный рейтинг выше среднего, чтобы претендовать на вторую ипотеку. 725 - это обычно минимальный кредитный рейтинг, который будут учитывать кредиторы. А процентные ставки по ссудам на вторичное жилье обычно немного выше, чем ставки по ссудам на вторичное жилье. Может быть, разница между 3,5% и 4,5% не кажется большой. Но в течение 30-летней ипотеки эта разница может составлять сотни тысяч долларов.
# 4: Образ жизни
Одна из основных причин, по которой люди рассматривают возможность покупки дома для отпуска, - это возможность свободно отправиться в то место, которое им нравится, когда они захотят. Бронирование не требуется. У тебя есть ключ. Вы можете взять с собой свет, потому что у вас есть лишняя одежда. И кладовая там уже заполнена. Вы знаете, что вам понравится расположение и жилье, потому что вы лично выбрали и то, и другое!
Размышление о долгосрочной перспективе может помочь вам сделать еще лучший выбор. Многие люди планируют в конечном итоге уехать на пенсию в свой второй дом. Если это ваш план, он открывает для рассмотрения целый новый набор параметров. И решения, которые нужно принять.
Убедитесь, что планировка и расположение дома соответствовать вашим пенсионным потребностям. В четырехэтажном городском таунхаусе может быть слишком много лестниц для 65-летнего возраста. Этот удаленный дом в Никарагуа может не иметь доступа к качественной неотложной медицинской помощи, которая может вам понадобиться в ваши золотые годы.
# 5: Потенциальный доход от аренды
Вы можете компенсировать некоторые, а в некоторых случаях все затраты на владение вторым домом, сдав его в аренду. Вы можете сделать это при краткосрочном пребывании, если ваша недвижимость находится там, где отдыхающие хотели бы побывать. Или арендуйте его на более длительный срок, если вы приобрели недвижимость в качестве дома для престарелых, но еще не вышли на пенсию.
Ваш загородный дом, скорее всего, будет местом, где другие тоже захотят побывать. Таким образом, вы можете взимать повышенную плату за аренду. Однако следует иметь в виду, что стоимость покупки и содержания недвижимости для аренды на время отпуска обычно больше, чем у обычная аренда недвижимости. И есть межсезонье, в течение которого у вас будет много вакансий (и более низкий доход от аренды, если вы вообще сможете ее сдавать).
Целесообразно нанять агента с хорошей репутацией или управляющего недвижимостью, который будет проверять и размещать арендаторов, а также заниматься финансовыми операциями. Если вы хотите купить недвижимость в аренду и вам нужна помощь в изучении рынка, вы можете использовать бесплатную услугу, например ДомСветнайти агента по недвижимости в вашем районе, который поможет вам найти лучшее предложение для вас.
Есть ли альтернатива?
Если вы решили, что, возможно, владение вторым домом не для вас, но если вас заинтриговала идея инвестируя в недвижимость, существует несколько отличных онлайн-платформ, предлагающих уникальные способы рынок. Investor Junkie регулярно просматривает самые популярные платформы для краудфандинга недвижимости. Наши любимые платформы: Фандрайз и Недвижимость Могол.
Вывод
Таким образом, покупка второго дома или загородного дома - важное решение. Как и в случае с любыми другими инвестициями в недвижимость, цифры должны работать, и вы должны проявлять должную осмотрительность. Идеальные дома для летнего отдыха - идеально удаленные от удобств, подходящего размера и в хороших районах - могут пользоваться большим спросом. Так что, вероятно, потребуется время и терпение, чтобы приобрести его по разумной цене.