Семьям, испытывающим финансовые трудности, часто бывает сложно найти подходящее место для жизни. Многие семьи с низким доходом платят половину своего ежемесячного дохода в виде арендной платы и по-прежнему живут в плохих и даже небезопасных условиях.
Со времен Великой депрессии в Соединенных Штатах были программы жилищной помощи. Одной из самых популярных является федеральная программа, известная как «Раздел 8», которой руководят местные органы государственного жилищного строительства. Раздел 8 может также предоставить инвесторам, которые хотят принять участие в активных инвестирование в недвижимость с отличными возможностями.
Как это устроено
Созданная в 1974 г. Раздел 8 претерпел множество изменений и дополнений. Сегодняшняя версия - это программа «ваучер на выбор жилья». Это работает так:
Соответствующие критериям семьи могут найти жилье по своему выбору после получения ваучера, по которому оплачивается до 70% ежемесячной арендной платы плюс счета за коммунальные услуги. Семьи несут ответственность за уплату оставшихся 30%. Раздел 8 обычно включает жилищную помощь инвалидам и пожилым гражданам, а также семьям с низкими доходами.
Ваучеры на выбор жилья выдаются на местном уровне государственными жилищными агентствами (PHA). PHA получают федеральные средства от Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) для управления программой ваучеров. В большинстве сообществ существует список ожидания для получения помощи после того, как заявитель будет квалифицирован.
Право на участие
Кандидаты должны соответствовать определенным критериям отбора, включая:
- Общий доход семьи, который не может превышать 50% среднего дохода в округе, в котором проживает заявитель.
- Общее количество членов семьи, которые будут проживать в квартире.
- Получатель должен быть гражданином США или иммигрантом с документами, подтверждающими законный иммиграционный статус.
Программа требует, чтобы до 75% от общего количества жилищных ваучеров было передано семьям или лица, общий доход семьи которых не превышает 30% от среднего дохода в выбранной ими области жить.
Если ты инвестирование в городскую или загородную аренду, вы, вероятно, столкнетесь с жильцами 8-го раздела с жилищными талонами. Как домовладелец вы можете на законных основаниях принять участие - и принимать арендаторов по Разделу 8 - или нет. У меня есть несколько арендаторов по Разделу 8 в моей сдаваемой в аренду собственности, и, как и в большинстве вещей в жизни, у меня есть свои плюсы и минусы.
Преимущества для арендодателей, которые принимают ваучеры по Разделу 8
Своевременный гарантированный ежемесячный доход от аренды - Самым большим преимуществом приема арендаторов по разделу 8 является регулярный чек, который вы ежемесячно получаете от правительства. Правительство обычно платит от 50% до 65% арендной платы арендатора. Сумма зависит от дохода арендатора и ожидаемых коммунальных расходов для конкретной собственности.
Как только ваш договор аренды заключен и все документы заполнены (у многих арендаторов есть пакет), вам гарантирован своевременный чек от правительства на значительную часть арендной платы. Это потому, что PHA отправляет часть арендной платы, которую они платят, непосредственно домовладельцу. Арендатор отправляет отдельный чек на свою долю и оплачивает коммунальные услуги напрямую провайдеру.
Меньшие вакансии - Сокращение вакансий важно для инвесторы в аренду недвижимости. Когда недвижимость пустует, у нее нет дохода для покрытия налогов, страховки, сборов ТСЖ и других ежемесячных затрат на владение. Многие арендаторы по Разделу 8, как правило, остаются здесь надолго и с удовольствием продлевают годовой договор аренды снова и снова.
Большой пул арендаторов на выбор - Открытие вашей аренды для арендаторов Раздела 8 может значительно увеличить количество арендаторов, из которых можно выбирать. Более широкий выбор потенциальных арендаторов означает, что вы можете быть более разборчивыми и найти действительно подходящего для вашей собственности.
Когда я сдаю недвижимость в аренду, я получаю массу звонков по этому поводу. Часто первый вопрос, который мне задают, - принимаю ли я ваучеры. Если я отвечу «Нет», я ограничу круг квалифицированных арендаторов. Хотя у арендаторов по 8-й программе низкие доходы, у них не обязательно есть много других проблем, помимо этого. Если вы хорошо проверяете своих арендаторов, они часто ничем не отличаются от арендаторов без ваучеров.
Выгодные ставки аренды - Всегда есть приемлемый диапазон рыночных цен на аренду аналогичных объектов. Кондоминиум с двумя спальнями и двумя ванными комнатами в моем районе можно арендовать за от 1200 до 1500 долларов. Одним из преимуществ клиентов по разделу 8 является то, что ежемесячная арендная плата, которую вы можете взимать, находится на верхнем пределе диапазона рыночных ставок. АГЖС знает, что держателям ваучеров по разделу 8 труднее найти жилье, поскольку не все домовладельцы принимают ваучеры. Таким образом, они будут приспособлены к более высокому уровню диапазона, чтобы позволить получателям помощи получить жилье. Это не значит, что вы можете завышать цену! Если ваша арендная ставка неконкурентоспособна, вам, вероятно, придется ее снизить, чтобы вас приняли в программу Раздела 8.
Дополнительная информация о вашем листинге арендуемой недвижимости - После того, как вы и ваша собственность были одобрены, вы можете разместить свою собственность на веб-сайте PHA, где ее смогут увидеть держатели ваучеров. Это дополнительная возможность для рекламы вашего объявления.
Это может быть полезно - Хотя лично я никогда не получал жилищной помощи, я прожил свои 20 лет, строя карьеру и выживая один. Я знаю, что значит пытаться жить с низким доходом и не отставать от счетов. Я встретил нескольких действительно замечательных людей, получающих столь необходимую помощь с жильем. Приятно предоставить им безопасное и красивое место, чтобы они могли позвонить домой. И если они открыты для этого, у меня есть возможность предложить некоторые личные финансовые советы, которые помогут им - базовые вещи, которым следует учить в старшей школе, но этого не делают.
Недостатки участия в программе жилищных ваучеров
Более вовлеченный процесс - Принятие ваучеров по Разделу 8 означает, что у арендодателя есть некоторые препятствия. Первый раз, когда я это сделал, было одновременно и пугающе, и немного разочаровывающим. Только после того, как я разобрался с процессом, я узнал, что округ предлагает бесплатный 45-минутный информационный семинар для домовладельцев один раз в месяц!
Для начала вы должны заполнить заявление, чтобы считаться домовладельцем Раздела 8. Вы предоставите личную информацию и подробную информацию о своей собственности. Затем следует осмотр имущества. А после утверждения арендатора остается еще много документов. Наконец, прежде чем средства будут одобрены для передачи вам, вам необходимо отправить копию договора аренды в PHA.
Дополнительный осмотр - Ваша собственность должна быть проверена АГЖС. Это отдельная проверка по Разделу 8, которая дополняет другие обязательные проверки. Например, в округе Балтимор домовладельцы обязаны получить лицензию на аренду недвижимости, и перед утверждением лицензии на аренду требуется специальная проверка. И если собственность была построена до 1978 года, ее необходимо считать безопасным для свинца или сертифицированным бессвинцовым.
Проверка PHA довольно проста. Ваша сдаваемая в аренду недвижимость должна структурно соответствовать нормам. Все должно быть в исправном состоянии и безопасно работать. Арендодатель не платит за осмотр по Разделу 8. Арендаторы несут ответственность за то, чтобы недвижимость была доступна для проверки, которая обычно проводится вскоре после их въезда.
Проверка и отбор арендаторов по-прежнему очень важны - Хотя арендаторы должны быть одобрены АГЖС, чтобы получить ваучер, не думайте, что они прошли надлежащую проверку. Убедитесь, что вы тщательно проверяете всех арендаторов Раздела 8 так же, как вы проверяете любого другого арендатора. Вы можете и должны выполнять любую комплексную проверку, которая не нарушает Закон о справедливом решении жилищных вопросов или законы штата и местные законы, включая проверку биографических данных и кредитоспособность.
Настройка нового клиента занимает до 60 дней - Срок рассмотрения в PHA составляет 60 дней. Это означает, что вам нужно подождать два месяца до получения первого государственного чека. Например, 1 января моя семья из 8 секции переехала в мой таунхаус с тремя спальнями. Я получил арендную часть арендатора 1 января и 1 февраля по мере необходимости. Но правительственный чек я получил только 1 марта. Тогда я получал сразу три месяца аренды (январь, февраль и март).
Особые правила выселения - Выселение арендаторов - это то, чего хочет избежать каждый инвестор в недвижимость. Это дорого, требует много времени и средств. Перед размещением необходимо тщательно проверять арендаторов, чтобы уменьшить вероятность того, что им придется это сделать. К счастью, мне не пришлось проходить через этот процесс ни с одним из моих свойств. Однако выселение жильцов по Разделу 8 требует немного больше усилий, чем обычное выселение. Чтобы выселить арендатора по Разделу 8 после того, как он был принят, вам потребуется судебный иск. Это справедливо даже для тех штатов, которые предлагают другие методы выселения.
Резюме
Раздел 8 - это столь необходимая программа помощи, позволяющая семьям с низким доходом жить в более безопасных общинах и сохранять достаточный ежемесячный доход, чтобы адекватно обеспечивать свои семьи.
Как домовладелец, который принимает Раздел 8 в двух моих съемках, я познакомился с некоторыми замечательными людьми через эту программу. К сожалению, я также встретил нескольких держателей ваучеров, с которыми мне неудобно находиться. Моя сдаваемая в аренду недвижимость - это больше, чем просто финансовое вложение. Я лично вложил время, энергию и деньги в взять нелюбимую собственность и превратить ее в дом. Я хочу, чтобы мой арендатор уважал мою собственность и заботился о ней. И я хочу сдавать в аренду честным людям, с которыми я смогу построить успешные долгосрочные отношения. Правильный скрининг - важный компонент успешное управление арендуемой недвижимостью разрешаете ли вы жильцов с жилищными талонами или нет.
Для арендодателей, желающих разобраться с дополнительными документами и немного подработать по указанию правительству, можно найти стабильных арендаторов - и быть уверенным в регулярном получении чеков об аренде каждый месяц.