Недвижимость - это хорошо изученный, но зачастую плохо реализованный способ накопления богатства. Достаточно одного эпизода развлекательного шоу HGTV, чтобы понять, что для этого не нужен гений... но даже гении могут испортить его из-за плохого исполнения.
Если вы инвестируете по принципу «покупай и держи», вероятность того, что ты все испортишь, будет меньше, но тогда ты столкнешься с «смертью от тысячи бумажных денег». порезы. " Есть обслуживание, ремонт, поиск арендаторов, устранение непослушных людей, телефонные звонки сантехников в 2 часа ночи, уборка,... Это
Если вы прочитаете книгу об инвестировании в недвижимость, все это звучит так просто. И это просто. Но это непросто.
Как говорится, черт в деталях.
Вот почему так много людей инвестируют в инвестиционные фонды недвижимости (REIT). REIT предлагает доступ к недвижимости без какой-либо работы. Фонд REIT от Vanguard взимает с вас только коэффициент расходов 0,12%, и вы получаете доступ к различным компаниям, занимающимся коммерческой недвижимостью. Это всего 12 долларов на каждые 10 000 вложенных долларов!
Что, если вы не хотите владеть фондом, который инвестирует только в складские помещения, офисные парки и торговые центры? До недавнего времени вам не повезло. Вы можете попытаться найти синдикат по недвижимости в вашем районе, но это сопряжено с определенными рисками.
Лучшим вариантом может быть краудфандинг платформа для инвестирования в недвижимость.
Обзор лучших краудфандинговых сайтов в сфере недвижимости
| Сайт | Специализация | Минимум | Аккредитация Необходимые? |
Выучить больше |
|---|---|---|---|---|
| Фандрайз | eREIT (фонд) | $500 | Любой инвестор | Выучить больше |
| Streitwise | eREIT (фонд) | $5,000 | Любой инвестор | Выучить больше |
| AcreTrader | Низкая комиссия при инвестировании в сельхозугодья | 3–10 000 долл. США | Аккредитованный инвестор | Выучить больше |
| Кадры | Коммерческий ВЭ институционального уровня | 50 000 долл. США | Аккредитованный инвестор | Выучить больше |
| ТолпаУлица | Коммерческая недвижимость | 25–100 тыс. Долл. США | Аккредитованный инвестор | Выучить больше |
| Yieldstreet | Множественные инвестиционные возможности | 1–5 тыс. Долл. США | Любой инвестор | Выучить больше |
| Подвес | Аренда на одну семью под ключ | Варьируется | Любой инвестор | Выучить больше |
| RealtyMogul | Коммерческая недвижимость напрямую или через фонд |
1–5 тыс. Долл. США | Любой инвестор | Выучить больше |
| EquityMultiple | Институциональная коммерция недвижимость |
$5,000 | Аккредитованный инвестор | Выучить больше |
| Первый этаж | Гарантированный краткосрочный долг | $10 | Любой инвестор | Выучить больше |
Оглавление
- Fundrise - хорошо для диверсификации
- Streitwise - Минимальные инвестиции
- AcreTrader - Лучшее для сельскохозяйственных угодий
- Кадры - Лучшее для качественной институциональной недвижимости
- CrowdStreet - Лучшее для коммерческой недвижимости
- Yieldstreet - Разнообразие объектов недвижимости
- Roofstock - Инвестируйте в арендуемую недвижимость
- RealtyMogul - Доступ к коммерческой недвижимости
- EquityMultiple - долги и инвестиции в акционерный капитал
- Первый этаж - краткосрочный высокодоходный долг
- Остальная часть пакета
- Стоит ли инвестировать в эти сделки?
Фандрайз - Подходит для диверсификации
Fundrise - одна из лучших краудфандинговых платформ для инвестирования в недвижимость для неаккредитованных инвесторов, потому что они предлагают пакет своих индивидуальных инвестиций в транспортное средство, которое они называют eREIT. Аккредитованный инвестор обычно является одним из самых больших препятствий для инвестирования в платформу недвижимости. Fundrise предлагает альтернативу для тех, кто не достигает этой высокой планки.
EREIT следуют инвестиционной стратегии, указанной в их документации о предложении. Они похожи на обычные REIT, за исключением того, что минимальная сумма составляет 1000 долларов. В отличие от обычных REIT, которые торгуются на открытом рынке, они не торгуются на открытом рынке. Вы можете погашать свои акции только ежеквартально. Они более ликвидны, чем синдикат, менее ликвидны, чем паевые инвестиционные фонды.
У нас есть полный обзор Fundrise.
Узнать больше о Fundrise
(Это касается как аккредитованных, так и неаккредитованных инвесторов)
Streitwise - Минимальные инвестиции
Streitwise - это инвестиционный фонд недвижимости, который рекламирует 8,4% доходность с невысокими минимальными вложениями. Он открыт для неаккредитованных инвесторов.
Структура комиссионных составляет 3% от собранной суммы плюс 2% комиссии за активы под управлением. Когда вы просматриваете комиссии по другим сделкам, вы часто видите, что подобные комиссии скрыты в сумме взимаемые (в виде комиссий за приобретение, финансовых комиссий, комиссий за выполнение и т. д.), а также выплаты. Наличие прямых 3% прироста и 2% активов под управлением - это намного более ясная структура, чем другие.
Поскольку это REIT, они распределяют дивиденды ежеквартально и обязаны ежегодно распределять 90% своего налогооблагаемого дохода для поддержания этой структуры. Вы должны ожидать, что ваши инвестиции в Streitwise будут удерживаться в течение определенного периода, потому что каждый квартал существует блокировка сроком на 1 год и окно выкупа. Вы также можете реинвестировать дивиденды, если захотите.
Минимальная инвестиция составляет 5000 долларов, и у нас есть полный обзор Streitwise здесь.
Узнать больше о Streitwise
(Это касается как аккредитованных, так и неаккредитованных инвесторов)
Знаете ли вы, что можно инвестировать в сельхозугодья?
AcreTrader - это новая платформа для недвижимости, специализирующаяся на сельскохозяйственных угодьях. Они исследуют все сделки, выбирают менее 5% из них и приобретают фермы через ООО. Вы можете получать доход за счет аренды, а также видеть повышение стоимости самой земли. Вы знали, что 40% сельхозугодий в США сдано или сдано в аренду?
Минимальная сумма инвестиций обычно составляет от 3000 до 10000 долларов. Это варьируется между инвестициями, основанными на цене за акр и общей стоимостью фермы.
Они взимают всего 0,75% от стоимости фермы в качестве ежегодной платы за управление плюс любые затраты на закрытие по каждой сделке. Типичный период удержания составляет 3-5 лет, хотя некоторые сделки составляют 5-10 лет, вы можете продать свои акции на рынке. И вы можете сделать это в самостоятельной ИРА!
Это увлекательный класс активов, который вы не сможете получить ни на одной другой платформе. Прочтите наш полный обзор Acretrader для получения более подробной информации.
Узнать больше об AcreTrader
(Это для аккредитованных инвесторов)
Если вы хотите видеть больше сделок с землями, другой стартап - это Ферма вместе. Я знаю о них меньше, чем AcreTrader, но это похожие платформы. Также для аккредитованных инвесторов и их сделки обычно составляют минимум от 10 000 до 50 000 долларов. Вы получаете денежную доходность на квартальной, полугодовой или годовой основе. Присоединиться также можно бесплатно, так что вы можете зарегистрироваться, чтобы увидеть их предложения. У нас есть подробный обзор FarmTogether здесь.
Кадры - Лучшее для качественной институциональной недвижимости
Кадры - это инвестиционная платформа, которая дает вам доступ к инвестициям в коммерческую недвижимость «институционального качества». Что это обозначает? Это означает, что вы инвестируете вместе с финансовыми учреждениями не так, как многие другие краудфандинговые платформы недвижимости. Фактически, Cadre соинвестирует в каждой сделке, в которой они участвуют, и это то, что отличает их от других платформ.
Кадры есть два варианта: их фонд прямого доступа и «Сделка за сделкой». Это похоже на другие платформы, которые предлагают опцию «фондовый» Braoder и конкретный вариант сделки. Фонд Cadre Direct Access Fund имеет минимум 50 000 долларов США, в то время как для индивидуальных сделок минимальные инвестиции также составляют 50 000 долларов США.
Узнать больше о кадре
(Это для аккредитованных инвесторов)
ТолпаУлица - Лучшее для коммерческой недвижимости
Crowdstreet специализируется на индивидуальных инвестициях в коммерческую недвижимость с различными периодами удержания (текущие инвестиции возможности по состоянию на май 2021 года составляли от 2 до 9 лет) с очень привлекательной внутренней нормой доходности для целевого инвестора (высокие подростковые до 20 лет). Это инвестиции в конкретную недвижимость, а не в диверсифицированный фонд, поэтому вы должны быть аккредитованным инвестором.
Они заключили около 500 сделок с привлеченным капиталом на сумму около 2 миллиардов долларов, поэтому ведут активную деятельность с момента своего основания в 2014 году. Минимальные инвестиции обычно составляют 25 000 долларов США, но для некоторых сделок требуется не менее 100 000 долларов США в зависимости от размера.
Узнать больше о CrowdStreet
(Это для аккредитованных инвесторов)
Yieldstreet - Разнообразие объектов недвижимости
Yieldstreet - это платформа, которая предлагает различные инвестиционные предложения, включая, помимо прочего, недвижимость. Вы можете инвестировать в фонд с несколькими классами активов (неаккредитованные инвесторы), который распределяет ваши инвестиции. для нескольких классов активов, или вы можете выбрать отдельные предложения, которые будут иметь свою собственную доходность и условия.
У фонда с несколькими классами активов (Yieldstreet Prism Fund, недоступного в NE или ND) есть минимум 1000 долларов США, в то время как индивидуальные предложения будут иметь минимальные инвестиции в размере 5000 долларов США. Существует третий вариант - инвестирование в краткосрочные облигации (3-6 месяцев) с минимальной суммой в 1000 долларов США, но доступный только для аккредитованных инвесторов.
Вы можете бесплатно подписаться на Yieldstreet так что вы можете зарегистрироваться и посмотреть сами. Или, если вы хотите узнать больше, наши Обзор Yieldstreet более подробно.
Бонусное предложение в размере 500 долларов США: В течение ограниченного времени Yieldstreet проводит новую акцию по продвижению учетной записи, по которой вы можете получить до 500 долларов США, открыв счет и пополнив свой счет. Вы получаете от 50 долларов за внесенные на счет 1000 долларов вплоть до бонуса в 500 долларов, если вы вносите более 10000 долларов.
Узнать больше о Yieldstreet
(Это касается как аккредитованных, так и неаккредитованных инвесторов)
Подвес - Инвестируйте в арендуемую недвижимость
Roofstock - это торговая площадка для инвестиций в недвижимость, которая позволяет вам покупать односемейную недвижимость «под ключ» всего с 20% скидкой. Зарегистрироваться можно бесплатно, и вы можете просматривать их рынок для поиска недвижимости на основе множества факторов, таких как прейскурантная цена, местоположение, ежемесячная арендная плата, школы и т. Д. И если вы знакомы с биржей 1031, они также покажут вам, какие объекты недвижимости имеют право на это.
Вот снимок некоторых объектов, доступных по состоянию на 11 июня 2019 года:
Если вам интересно, почему они включены в список, то это потому, что вы также можете покупать доли в недвижимости (а не покупать ее сразу), аналогично тому, как вы покупаете акции по сделкам на других сайтах. Вы можете инвестировать в индивидуальные портфели (по сути, непубличный REIT), чтобы вы могли инвестировать с некоторой диверсификацией. Например, в Сент-Луисе было одно портфолио, состоящее из 6 домов на одну семью. Был еще один - 7 односемейных домов на Среднем Западе.
Если вы инвестируете в дом, вы владеете им и можете полагаться на их услуги по управлению имуществом (они не управляют им, они связывают вас с теми, кто находится в этом районе), страховку и т. Д.
Наконец, глупо это говорить, но у них есть 30-дневная гарантия возврата денег. Если вы покупаете недвижимость и недовольны ею, они вернут ее (технически они бесплатно выставляют ее на своей торговой площадке и возвращают ваши деньги после продажи).
Вот полный обзор Roofstock. Зарегистрироваться можно бесплатно.
Узнать больше о Roofstock
(Это касается как аккредитованных, так и неаккредитованных инвесторов)
RealtyMogul - Доступ к коммерческой недвижимости
RealtyMogul был запущен в 2013 году и предлагает аккредитованным и неаккредитованным инвесторам возможность инвестировать в коммерческую недвижимость. Аккредитованные инвесторы могут вкладывать средства в конкретные сделки, в то время как неаккредитованные инвесторы могут вносить вклад в MogulREITs. Они не занимаются с любыми сделками с жилой недвижимостью и стремитесь инвестировать в целевые сделки с коммерческой недвижимостью, к которым средний инвестор не будет иметь доступа к.
В то время как более крупные REIT сосредоточены на крупных корпорациях, таких как Simon Property Group (владелец / оператор торгового центра) и Public Storage (огромная оператор складских помещений), RealtyMogul планирует инвестировать в многоквартирные дома, торговые центры и офисы класса А. здания.
Минимальный размер инвестиций для отдельных проектов составляет 5000 долларов, но для их REIT, MogulREIT, вы можете принять участие всего за 1000 долларов. Ты можешь ознакомьтесь с нашим полным обзором RealtyMogul Узнать больше.
Узнать больше о RealtyMogul
(Это касается как аккредитованных, так и неаккредитованных инвесторов)
Equity Multiple предлагает долговые и долевые инвестиции, которые исключительно специализируется на институциональной коммерческой недвижимости. У них также есть синдикатные ссуды, и они поддерживаются существующей национальной консалтинговой фирмой по недвижимости (Mission Capital), которая помогает с портфелем сделок.
Минимальная сумма составляет 5000 долларов США, а структура вознаграждения разработана таким образом, чтобы согласовать их интересы с вами, инвестором, и в зависимости от типа инвестиций. Обычно взимается комиссия в размере 0,5% годовых для покрытия административных расходов плюс 10% прибыли после того, как вы вернете все свои первоначальные инвестиции. В сделках с привилегированными акциями и долговыми обязательствами они также берут плату за обслуживание в виде «спреда» между процентной ставкой, взимаемой с заемщика, и суммой, выплачиваемой вам. Наконец, во всех сделках они собирают часть общей собранной суммы. Такая структура комиссионных является типичной, вам необходимо ознакомиться с условиями конкретной сделки, чтобы узнать конкретные цифры в каждой из них.
Узнать больше о EquityMultiple
(Только для аккредитованных инвесторов)
Первый этаж - Краткосрочный долг с высокой доходностью
Первый этаж - это платформа, на которой любой инвестор, не имеющий аккредитации, может инвестировать в краткосрочные высокодоходные долги, обеспеченные недвижимостью. Вместо того, чтобы владеть долей в собственности, вы просто владеете долгом, срок которого может составлять от 12 до 18 месяцев. Он базируется в Атланте и существует с 2013 года.
Если вы знакомы с платформами однорангового кредитования, такими как LendingClub, это похоже на то, что вы можете инвестировать в ссуды всего за 10 долларов. В отличие от платформ однорангового кредитования, которые представляют собой необеспеченные облигации, эти ссуды обеспечиваются самим недвижимым имуществом, и типичное соотношение ссуды к стоимости составляет 40-70%.
Вот наш полный обзор Groundfloor чтобы получить более подробную информацию.
Узнать больше о Groundfloor
(Это касается как аккредитованных, так и неаккредитованных инвесторов)
Остальная часть пакета
По мере появления новых сайтов я буду продолжать смотреть на них и на то, чем они отличаются.
В этом списке представлены компании или сайты, на которые я не смотрел внимательно, но, поскольку я слышал о них, я хотел убедиться, что вы тоже. Напишите мне, если хотите, чтобы я рассмотрел любой из них поближе:
- Prodigy Network - Имея минимум 50 000 долларов и ориентированные на инвестиции институционального уровня в Манхэттене, они гипер-ориентированы и имеют более индивидуальное обслуживание. (Только для аккредитованных инвесторов)
- Клочок земли - Одноранговая торговая площадка для кредитования недвижимости для аккредитованных инвесторов, аналогичная PeerStreet, с минимальной суммой в 5000 долларов США. Они стремятся работать с застройщиками, которые улучшают существующие проекты в сфере недвижимости. (Только для аккредитованных инвесторов)
- Кредитование - Торговая площадка в Сан-Франциско с 12-месячными кредитами для заемщиков с однозначной недвижимостью. Недвижимость представляет собой реабилитационный проект и довольно консервативна (средний LTV составляет 62%, согласно интервью New York Times). Минимум 5000 долларов. (Только для аккредитованных инвесторов)
- Небольшой изменение - Они инвестируют в проекты коммерческой и жилой недвижимости на основе своих «показателей изменений», таких как мобильность. (возможность ходить пешком, ездить на велосипеде), устойчивость (экологичное строительство, адаптивное повторное использование) и экономическая жизнеспособность (создание рабочих мест, доступное жилье). Существуют минимумы для каждого проекта, и у них есть варианты как для аккредитованных, так и для неаккредитованных инвесторов.
- Fund That Flip - Обратно проверенные ссуды на жилую недвижимость (ссуды в твердой валюте) с шагом 5 000 долларов США, и они предварительно финансируют свои сделки. Вы можете видеть их открытые сделки, не создавая аккаунт. (Только для аккредитованных инвесторов)
- БеседкаТолпа - При поддержке семьи компаний Arbor (Arbor Realty Trust, Arbor Commercial Mortgage, AMAC) вы получаете доступ к крупным коммерческим инвестиционным возможностям. Недавняя сделка на сумму 12,7 млн долларов для многоквартирного дома в Алабаме прогнозировала IRR на уровне 16-18% с периодом давности 3-5 лет. Сделки, как правило, заключаются на более крупной стороне, а минимальная сумма инвестиций составляет 25000 долларов. (Только для аккредитованных инвесторов)
- AlphaFlow - Они создают портфель ссуд на недвижимость из долговых предложений других компаний из этого списка, таких как PeerStreet, чтобы оптимизировать риск и доход. Они также будут перебалансировать и скорректировать фонд по мере необходимости, вы можете вывести или реинвестировать ежемесячный доход. Минимум 10 000 долларов. (Только для аккредитованных инвесторов)
- Фонд жизни пожилых людей - Senior Living Fund - это платформа, которая специализируется на жилье для престарелых, и они прогнозируют доходность в диапазоне 13% -21%. Они финансируют и развивают новые жилые кварталы для престарелых, но не раскрывают подробностей. Я делюсь им, потому что это хороший пример специализации, но я мало о них знаю.
Стоит ли инвестировать в эти сделки?
Что делать, если вы не уверены в этих новых платформах? Представляют ли они хороший вариант?
Мы догнали Профессор Ральф Лим, Адъюнкт-профессор финансов и экономики Колледжа бизнеса Джека Уэлча в Университете Святого Сердца. Мы задали ему несколько вопросов, и он был достаточно любезен, чтобы дать некоторое представление:
Когда дело доходит до инвестирования, какая часть портфеля должна включать недвижимость?Я предлагаю вложить от 10% до 15% своего портфеля в инвестиции, связанные с недвижимостью. Это предполагает инвестора со средней толерантностью к риску. Тем, кто не склонен к низкому риску (например, очень консервативным инвесторам), вероятно, ничего не должно быть в сфере недвижимости.
Считаете ли вы, что этот новый класс инвестирования в недвижимость - это то, чем люди должны заниматься? Почему или почему нет?
Новый вариант инвестирования в облигации, обеспеченные недвижимостью, кажется несколько более консервативным вариантом включения недвижимости в свой портфель. Обычно векселя, обеспеченные недвижимостью, имеют приоритет перед собственниками недвижимого имущества. Это похоже на концепцию приоритета долга над собственным капиталом.
Таким образом, в этом случае у инвестора, по-видимому, есть долг, обеспеченный базовой недвижимостью. Инвестор не владеет акциями в сфере недвижимости. Тем не менее, инвесторы в обязательном порядке должны внимательно прочитать проспект или проспект предложения, прежде чем делать выбор в пользу этого варианта.
Как эти новые варианты соотносятся с существующими вариантами инвестирования?
Вместо того, чтобы владеть долей в недвижимости, этот новый вариант предлагает инвестору возможность инвестировать в долговую часть. Риск меньше, чем владение собственным капиталом, но такова и возможность получения прибыли. Инвестирование в заемные средства обычно ограничивает инвестора процентным доходом и возвратом основной суммы долга.
Обычно инвесторы в долговые обязательства не участвуют в потенциальном приросте капитала из-за какого-либо повышения стоимости недвижимости. Конечно, прочтите проспект или проспект эмиссии.
На краудфандинговых сайтах недвижимости существует множество различных вариантов инвестирования. Некоторые из них относятся к долгу, как упомянул профессор Лим, а другие - к собственному капиталу. Некоторые из них представляют собой сочетание того и другого, поэтому всегда важно просматривать проспект или проспект, чтобы знать, во что вы инвестируете.
Каков ваш опыт работы с краудфандинговыми сайтами по инвестированию в недвижимость?