Процентные ставки находятся на самом низком уровне за последнее время. Для вкладчиков и инвесторов в дивиденды низкие краткосрочные ставки означают меньшие выплаты. Многие инвесторы, ищущие высокодоходные дивиденды, обратились к ипотечным REIT. Что это такое и стоит ли инвестировать в mREIT?
В этом руководстве:
Что такое ипотечные инвестиционные фонды недвижимости (mREIT)?
Ипотечные инвестиционные фонды недвижимости (mREIT) - это разновидность финансовых акций. Эти трасты инвестируют в рынок жилья. Они создают и покупают ценные бумаги с ипотечным покрытием и связанные с ними недвижимые активы. Большинство mREIT зарегистрировано в Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC). И SEC требует, чтобы они публиковали финансовую отчетность для проверки инвесторами и аналитиками.
Как REIT, эти организации должны соответствовать строгим критериям. К ним относятся инвестирование не менее 75% своих активов в недвижимость, не более 50% принадлежащих пяти акционерам, и выплата акционерам не менее 90% налогооблагаемой прибыли.
Во что инвестирует mREIT?
Ипотечные REIT не владеют недвижимостью в отличие от долевых REIT. Они приносят доход от аренды. Но mREIT инвестируют в ипотечные кредиты и ценные бумаги с ипотечным покрытием. Они получают прибыль от разницы между процентными ставками по краткосрочным займам и долгосрочными процентными ставками по ипотеке.
Например, предположим, что mREIT привлекло 3 миллиарда долларов инвесторского капитала. И еще 5 миллиардов долларов он занимает под 2% годовых. На эти 8 миллиардов долларов он покупает ипотечные кредиты с процентной ставкой 3,5%. Разница (разница) между суммой займа и полученной выручкой составляет 1,5%.
Агентство vs. Неагентские и жилые vs. Коммерческий - в чем разница?
Существует несколько типов mREIT и различные способы инвестирования в них. Двумя основными типами являются жилые и коммерческие, которые классифицируются по типам недвижимых активов, поддерживающих ипотечные кредиты, принадлежащие REIT.
И в рамках этих типов большинство mREIT инвестируют либо в агентские, либо в неагентские, либо в комбинацию того и другого.
- Агентские ипотечные кредиты поддерживаются федеральным правительством. (например, ссуды FHA и VA) и имеют минимальный риск дефолта.
- Неагентская ипотека (например, обычные и крупные ипотечные ссуды) обеспечиваются личными финансами (кредитом и доходом) заемщиков и могут нести больший риск. Но обычно вам нужен более высокий кредитный рейтинг и более высокий доход, чтобы претендовать на эти типы ссуд, поэтому риск неплатежа также может быть низким по этим неагентским ипотечным кредитам.
Вы можете инвестировать в mREIT, покупка акций REIT или покупая биржевой фонд (ETF), который держит REIT.
Узнать больше:Инвестиции в ETF 101
mREIT инвестиционные риски
Двумя основными рисками, влияющими на прибыль инвесторов mREIT, являются волатильность процентных ставок и досрочные выплаты по ипотечным заемщикам.
1. Риск процентной ставки
Главный риск для всех инвесторов REIT - колебания процентных ставок. Обычно как процентные ставки растут, цены на REIT падают. Этот эффект особенно преувеличен с mREIT. Они зарабатывают на разнице между краткосрочными и долгосрочными процентными ставками. А когда краткосрочная ставка растет, mREIT зарабатывает меньше денег на спреде.
Например, если долгосрочная фиксированная ставка составляет 3,5%, а ставка по краткосрочным займам увеличивается с 2% до 2,5%, спрэд уменьшается с 1,5% до 1%. Это приводит к огромному падению прибыли mREIT.
Будущее финансирование также становится более дорогим при повышении процентных ставок. И это снижает стоимость ссуд, уже находящихся на балансе REIT.
2. Риск досрочного погашения
Но уровень интереса уронить может иметь разрушительные последствия для жилых MREIT. Когда ставки падают, многие домовладельцы рефинансируют свои ссуды. А жилые mREIT обычно полагаются на то, что держатели ипотечных кредитов выплачивают ссуду по фиксированной ставке в течение всего 15- или 30-летнего срока действия ипотеки. Когда домовладелец осуществляет рефинансирование, он досрочно выплачивает ссуду, и процентные платежи перестают поступать в mREIT.
Коммерческие mREIT в меньшей степени подвержены риску досрочного погашения при снижении ставок. Фактически, снижение ставки приносит пользу коммерческим mREIT, поскольку они обычно обеспечиваются ссудами с плавающей процентной ставкой. Выплачиваемые проценты увеличиваются при повышении ставок. Коммерческие mREIT также обычно обеспечивают более высокую доходность, чем жилые mREIT. Это связано с тем, что заемщики коммерческих кредитов обычно подвергаются более высокому кредитному риску, чем домовладельцы.
Как правило, менеджеры mREIT используют сложные стратегии хеджирования для уменьшения колебаний процентных ставок и риска досрочного погашения.
В какие mREIT лучше всего инвестировать?
В настоящее время существует более 40 mREIT. А дивидендная доходность колеблется от 1,9% до 13,36%. Первая тройка превосходит всех остальных по размеру.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) mREIT с большой капитализацией и рыночная капитализация (рыночная капитализация) 12 миллиардов долларов и отношение цены к прибыли (P / E) от 2,77 по состоянию на 29 июля 2021 г. Annaly инвестирует в основном в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой жилого фонда низкорисковых агентств, которые на федеральном уровне застрахованы Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) или Джинни Мэй. Текущая дивидендная доходность Annaly составляет 10,39%, что можно позавидовать, учитывая низкий кредитный риск инвесторов.
- AGNC Investment Corp (AGNC), хотя и считается компанией со средней капитализацией, это еще один крупный игрок с рыночной капитализацией в 8,5 млрд долларов и коэффициентом P / E 4,62. Имеет аналогичный стратегия инвестирования ипотечного жилищного кредитования. Текущая дивидендная доходность составляет 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) является третьим по величине. Starwood инвестирует в получение коммерческих ипотечных кредитов. С рыночной капитализацией в 7,6 млрд долларов и текущей дивидендной доходностью 7% эта компания со средней капитализацией является крупным игроком на рынке mREIT.
Лучшие mREIT ETF для инвестиций
Другой способ инвестирования - это ETF mREIT. Они стремятся максимально точно воспроизвести общую цену и доходность mREIT.
- Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) является крупным игроком среди этих ETF. Фонд представляет собой гибрид капитала и mREIT, а также инвестиций в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, как коммерческих, так и жилых. Десять основных холдингов фонда составляют более 40% фонда, а его доходность составляет 2,11%.
- Доходный ETF VanEck Vectors Mortgage REIT (СМЕРТЬ) это меньший ETF с лучшей доходностью. Он владеет 25 активами и в настоящее время приносит около 7% прибыли.
Стоит ли инвестировать в mREIT?
Инвестирование - это сугубо личное дело, ориентированное на терпимость к риску, инвестиционные цели, предпочтительные стратегии и другие факторы. Инвестиционные консультанты, которых можно найти с помощью таких сервисов, как Паладин Реестр или Аспект богатства, рекомендовать правильное распределение активов. Это включает в себя добавление некоторых инвестиций в недвижимость к вашему общему портфелю. mREIT - это удобный способ добавить в любой портфель доступ к недвижимости. Но у инвестирования в mREIT есть свои плюсы и минусы.
Плюсы
- Пассивные инвестиции в недвижимость. REIT - хороший способ пассивного инвестирования в недвижимость. Традиционное инвестирование в недвижимость - покупка недвижимости - требует знаний и опыта для достижения успеха. Но владение акциями REIT не требует владения молотком или самостоятельного управления недвижимостью.
- Ликвидность. Большинство mREIT торгуются на фондовых биржах и могут быть легко куплены и проданы. Это дает вам диверсификацию недвижимости, обеспечиваемую ликвидностью владения акциями.
- Дивиденды с высокой доходностью. Комиссия по ценным бумагам и биржам требует, чтобы REIT выплачивали акционерам 90% своего дохода. Таким образом, их дивиденды, как правило, выше, чем у большинства акций S&P 500 или Nasdaq. Высокая доходность - одно из преимуществ mREIT для инвесторов.
Минусы
- Инвестиционный риск. Все вложения сопряжены с риском. Риски mREIT уникальны, главным из которых являются колебания процентных ставок, которые могут отрицательно повлиять на прибыльность двумя ранее описанными способами.
- Возможность повышения налогов. Прежде чем инвестировать, подумайте о потенциальных налоговых обязательствах, которые могут возникнуть у REIT. Некоторые дивиденды REIT облагаются налогом по более высокой ставке, чем дивиденды по акциям, потому что они не соответствуют определению IRS. квалифицированные дивиденды. Таким образом, ваши дивиденды могут облагаться налогом по более высокой ставке обычного дохода, а не по более низкой. налог на прирост капитала показатель.
Последние мысли
Многие инвесторы используют REIT для добавления диверсификация недвижимости в свои портфели, но сами не владеют недвижимостью. REIT, купленные и проданные на основных фондовых биржах, предлагают ликвидность. В частности, ипотечные REIT обычно выплачивают дивиденды выше среднего. Они привлекают инвесторов из-за того, что экономика США столкнулась с более низкими процентными ставками, чем обычно.
Ипотечные REIT - уникальный тип инвестиционных фондов в сфере недвижимости - инвестируют в ипотечные кредиты и ценные бумаги с ипотечным покрытием. Они получают прибыль от разницы между процентными ставками по краткосрочным займам и долгосрочными процентными ставками по ипотеке. MREIT не владеет физической недвижимостью, поэтому не подвержен тем же рискам, что и REIT, которые инвестируют в коммерческую и жилую недвижимость. Главный инвестиционный риск, с которым сталкиваются mREIT, - это неопределенность в отношении стабильности процентных ставок.