Aproape fiecare articol despre proprietăți imobiliare îi avertizează pe investitori să își depună diligența. Dar ce înseamnă asta exact?
În sens larg, due diligence este procesul de colectare și analiză a datelor cu privire la toți factorii care afectează rentabilitatea investiției. Procesul de due diligence este necesar pentru a se asigura că investițiile inițiale și ulterioare în oportunitate au sens.
Probabil ați auzit zicala „măsurați de două ori și tăiați o dată”. Acest lucru este valabil mai ales atunci când vine vorba de imobiliare: ar trebui să evaluați temeinic orice oportunitate înainte de a investi.
Este necesară diligența necesară pentru a preveni greșelile costisitoare, cum ar fi:
1) investiția într-un proiect care nu va îndeplini obiectivele strategice și
2) eșecul în a atenua și a gestiona riscurile anticipate pentru un rezultat mai bun și mai previzibil atunci când investiți.
Profunzimea și amploarea diligenței pe care le efectuați va varia în funcție de clasa de active a imobilului: va fi diferit pentru
proprietăți comerciale, REIT-uri de închiriere de proprietăți, și crowdfunding imobiliar oportunități. Tipul de due diligence va depinde și de investiția specifică în sine (locație, situație financiară, starea proprietății etc.).De exemplu, utilizați diferite valori financiare pentru a evalua proprietățile comerciale și rezidențiale închiriate. Și unele oportunități de crowdfunding imobiliar au diferențe specifice care necesită o analiză aprofundată care nu se va aplica altor opțiuni de crowdfunding. Atunci când investiți în proprietăți de închiriere, due diligence este esențială înainte și în timpul procesului de cumpărare.
Versiunea Scurtă
- Pentru orice investiție imobiliară, trebuie să faceți o diligență amănunțită pentru a vă asigura că veți obține un profit suficient de mare pentru ca investiția să merite.
- Procesul de due diligence diferă pentru casele de închiriat vs. REIT-uri și site-uri de crowdfunding imobiliar.
- Orice investiție imobiliară implică riscuri, dar puteți minimiza acest risc prin investigarea atentă a tuturor oportunităților de investiții, chiar și a celor verificate în prealabil.
Due Diligence pentru locuințe închiriate
Investitorii imobiliari de închiriere caută de obicei trei lucruri:
- Fluxul de numerar pe termen scurt
- Aprecierea proprietății pe termen lung
- Beneficii fiscale continue.
Due diligence înainte de cumpărare se va concentra pe cei mai importanți doi factori: fluxul de numerar și aprecierea. Aceasta include cercetări ample în mai multe domenii cheie:
- Starea proprietății
- Locația proprietății/piață
- Analiza financiara si proiectii
Iată câteva dintre problemele semnificative pe care trebuie să le verificați - rețineți că fiecare proprietate și oportunitate este unică, iar diligența dumneavoastră vă poate conduce să aprofundați anumite zone. Să intrăm în fiecare dintre aceste trei domenii mai detaliat mai jos.
Evaluați starea proprietății
Este important să petreceți mult timp și efort pentru a evalua starea actuală a proprietății și a determina ce trebuie să faceți pentru a îmbunătăți casa înainte de a o cumpăra. În general, ar fi de ajutor dacă te-ai uita la aceste lucruri:
- Integritate structurală (interior și exterior) – Există crăpături ale fundației, semne de deteriorare a termitelor, probleme cu apa care nu se scurge din casă, un acoperiș îmbătrânit, siding zburat, rădăcinile copacilor care cresc în linie de canalizare care se conectează la casă, podele înclinate, un panou electric de dimensiuni necorespunzătoare pentru dimensiunea casei, HVAC dimensionat inadecvat sau instalat incorect conducte?
- Sisteme mecanice – Veți dori să vă uitați la starea actuală și durata de viață rămasă a sistemelor majore, inclusiv HVAC, încălzitorul de apă, electrocasnicele majore, electricitatea și instalațiile sanitare.
- Siguranță – Va trebui să remediați orice pericol. Trebuie să ai grijă de orice mucegai? Treptele au nevoie de balustradă? Ce trebuie să faceți pentru a obține o inspecție aprobată necesară pentru o licență de închiriere? Probabil că puteți descărca online o copie a formularului de inspecție pentru închiriere. Este esențial să înțelegeți ce îmbunătățiri trebuie făcute (și cât va costa să le faceți) pentru a obține o licență de închiriere.
- Este necesară întreținerea inițială – Există întreținere amânată și care este costul pentru a obține proprietatea „gata pentru închiriere”, adică este curată, sigură și atractivă?
Alegeți locația și piața potrivite
Singurul lucru pe care nu îl puteți schimba este locația unei proprietăți. Trebuie să înțelegeți și să analizați atât zona largă (oraș/oraș), cât și locația la nivelul străzii (cartier/stradă) a proprietății dvs. de închiriat.
- Piața muncii pentru potențiali chiriași — chiriașii trebuie să aibă un loc de muncă pentru a plăti chiria. Există oportunități ample de angajare la distanță de navetă de închiriere? Un angajator mare se mută în zonă?
- Date demografice ale piscinei închiriate – Vorbind în linii mari aici, doriți să știți că grupul de potențiali chiriași va plăti probabil chiria integral și la timp.
- Analiza comps - Nu doriți să plătiți în exces pentru o proprietate închiriată; pentru a evita acest lucru, trebuie să aduni informații și să studiezi comps-urile din zonă.
- Analiza pietei de inchiriere – Există o cerere pentru locuințe la prețuri accesibile în zona dvs. de închiriere? Dacă nu lipsesc proprietățile de închiriat, va trebui să atragi chiriașii și probabil să percepeți mai puțin decât prețul pieței pentru a obține cei mai buni chiriași.
- Cartier - Locuitorilor actuali din cartier le pasă de proprietățile lor? Există gunoi în jur? Casele au nevoie de întreținere? La fel ca și tine, chiriașii tăi doresc să trăiască într-un mediu curat și sigur – va fi o provocare să atragi chiriași buni într-un cartier în declin evident.
Cercetare piete de inchiriere >>>7 cele mai bune locuri pentru a investi în imobiliare în 2022
Crunch the Numbers
Aici cauciucul se întâlnește cu drumul. Cifrele trebuie să funcționeze!
- Costul de achiziție a proprietății (prețul de cumpărare plus costurile de închidere) — Va trebui să găsiți compoziții (proprietăți similare vândute recent în apropierea proprietății pe care o aveți în vedere). Priviți compozițiile în comparație cu proprietatea pe care o luați în considerare și ajustați prețul ofertei în funcție de caracteristici și stare. Sunt multe în acest proces, deoarece nicio proprietate a două proprietăți nu este identică, deci nu este o comparație între mere și mere. Costurile de închidere se bazează pe prețul casei și pe alți factori – un creditor vă poate ajuta să le estimați.
- Ipoteca, asigurari si taxe – Cel mai semnificativ cost al deținerii unei proprietăți închiriate este ipoteca lunară care include de obicei PITI (principal, dobândă, taxe și asigurări). Asigurați-vă că previziunile dvs. lunare ale veniturilor din chirie depășesc costul PITI pentru a acoperi întreținerea obișnuită, o indemnizație de post vacant, managementul proprietatii și alte cheltuieli asociate cu menținerea proprietății închiriate în mod activ. Și, în timp ce cu un credit ipotecar cu rată fixă, dobânda și principalul vor rămâne aceleași în fiecare lună, ar trebui să bugetați pentru o creștere treptată a impozitelor și a asigurării pentru proprietar în timp.
- Costul pentru a-l pregăti pentru închiriere – Ce îmbunătățiri trebuie să faceți? Poate că trebuie doar să pictezi și să șamponezi covorul. Sau poate sunt reparații mai substanțiale. Greșeala majoră pe care o văd pe care o fac investitorii începători sunt îmbunătățirile inutile aduse proprietății. Uită-te la compensațiile de închiriere din zonă. Este posibil să nu aveți nevoie de aer central, blaturi de granit sau de o punte exterioară pentru a aduce chiriași care doresc și pot să plătească chiria de pe piață.
- Posibilitate de apreciere – Nu numai că trebuie să știți că proprietatea are un preț adecvat și merită ceea ce plătiți pentru asta, dar trebuie să te uiți și la tendințe pentru a proiecta dacă vei termina sau nu aprecierea timp. Este în regulă să achiziționați închirieri în cazul în care nu se așteaptă aprecierea proprietății, dar ar trebui să vă asigurați că fluxul de numerar lunar este solid și suficient de mare pentru a face investiția să merite.
- Proiecții de chirie – Trebuie să știți care va fi probabil chiria dvs. anuală brută. Proprietatea a mai fost închiriată și, dacă da, cât plătea chiriașul lunar? Care este prețul actual de închiriere pe piață pentru acest tip de proprietate în această locație specială?
- Restricții HOA și stabilitate financiară – HOA permite închirierea proprietății? Dacă închirierile sunt permise, care sunt regulile care reglementează această prevedere? De exemplu, unele HOA vă cer să vă prezentați contractul de închiriere, în timp ce altele trebuie să vă aprobe contractul de închiriere. Este HOA într-o formă financiară bună? Probabil ați observat că nu toate comunitățile HOA permit finanțarea Administrației Federale pentru Locuințe (FHA). cumpărătorii de locuințe - asta pentru că nu trec adunarea atunci când creditorii FHA îi examinează pentru securitate financiară sau pentru management. Acest lucru vă va afecta negativ atunci când mergeți să vindeți, deoarece exclude mulți potențiali cumpărători.
Colectarea de informații și diligența cu privire la toți acești factori sunt necesare pentru a determina dacă ar trebui să achiziționați o proprietate sau nu. Am auzit că „îți faci banii când cumperi” și am descoperit că sună adevărat. Veți rămâne în urmă chiar și înainte de a începe dacă alegeți proprietatea greșită.
Procesul de due diligence pentru REIT și crowdfunding imobiliar
Investiția în proprietăți de închiriere ar putea părea copleșitoare. Din fericire, există o mulțime de modalități de a investi în imobiliare fără a cumpăra și a gestiona proprietăți, dar trebuie totuși să faci niște due diligence.
Majoritatea site-urilor de crowdfunding imobiliar analizează oportunitățile și partenerii înainte de a le posta pe platformele lor. Ceea ce este bine este că nu trebuie să aduni toate informațiile sau să vizitezi proprietatea pentru a face o diligență.
De exemplu, RealtyMogul face multă diligență practică înainte de a găzdui o oportunitate pe platforma lor. Ei au o echipă de due diligence de asiguratori care analizează proprietatea personal (nu doar pe hârtie). Există, de asemenea, o echipă de gestionare a activelor care investighează în detaliu partenerii operativi (sponsorii) și un comitet intern care analizează toate datele și opiniile. Dacă nu este un degetul unanim în sus, RealtyMogul nu va pune proiectul pe platforma sa. Odată ce afacerea este încheiată, echipa lor de gestionare a activelor gestionează în mod activ proiectul și sponsorul pentru a îndeplini obiectivele la timp și de calitate.
Cum să evaluați oportunitățile de crowdfunding verificate în prealabil
- Înțelegeți ce înseamnă „pre-verificare” - Ce include procesul de pre-verificare și este suficient?
- Investigați succesul furnizorului de platformă - Majoritatea ofertelor lor anterioare au îndeplinit așteptările?
- Investigați sponsorul - Majoritatea site-urilor de crowdfunding găzduiesc doar oportunități cu sponsori experimentați. Asigurați-vă că persoanele din spatele tranzacției au suficientă experiență imobiliară și au avut anterior succes ca sponsor.
- Examinați toate documentele de due diligence — Pune întrebări dacă nu înțelegi la ce te uiți sau nu vezi documente care ar trebui incluse.
- Faceți diligența necesară pentru a verifica dacă informațiile care vi s-au furnizat sunt corecte - Căutați comps pentru a le revizui. Investigați piața muncii și tendințele din zona proprietății.
Ca și crowdfunding, Trusturi de investiții imobiliare (REIT) sunt concepute pentru investitorii care aleg să fie mai puțin implicați. Ca titluri de investiții gestionate activ, este mai puțină diligență necesară în cumpărarea de REIT. Managerii sunt responsabili pentru furnizarea unui randament competitiv al investiției pentru acționari. Ei își fac partea corectă de diligență cu privire la fondurile fiduciare de investiții imobiliare.
Totuși, la fel cum ați face o diligență personală înainte de cumpărare pentru orice stoc, fond reciproc sau legătură, ar trebui să faceți același lucru cu oportunitățile de crowdfunding și REIT-urile.
Concluzia
Experții vă recomandă să vă echilibrați portofoliul total de investiții. O modalitate de a vă diversifica portofoliul este deținerea unora dintre activele dvs. în imobiliare. Modul în care includeți proprietățile imobiliare și cât de mult din portofoliu îi dedicați este o decizie personală.
In timp ce toate investițiile implică riscuri, investițiile imobiliare implică riscuri unice care necesită diligență. Deținerea și gestionarea proprietăților de închiriere implică o diligență mai extinsă decât investiția într-un REIT sau o oportunitate de crowdfunding imobiliar.
Diligența corespunzătoare în investițiile imobiliare, în special în proprietăți de închiriere, nu poate fi exagerată. Scopul este de a banca un flux de numerar lunar și de a deține o proprietate care probabil se va aprecia. O proprietate de închiriere prost aleasă sau prost gestionată vă poate costa o mulțime de bani în loc să vă adauge averea. Efectuarea unei verificări minuțioase în avans vă pune într-o poziție mult mai bună pentru a vă atinge obiectivele.
Mai multe despre imobiliare:
- Investiții imobiliare pasive: ce este și cum să începeți
- Este imobiliare o investiție bună chiar acum?
- Cum să investești în comunități deservite prin imobiliare