Majoritatea consilierilor financiari vă vor spune că aveți nevoie de un portofoliu divers, care include proprietate imobiliara, pentru a rezista urcușurilor și coborâșurilor bursei. Cu toate acestea, cumpărarea, deținerea și administrarea proprietății nu este modul în care majoritatea investitorilor ating acest obiectiv.
În schimb, investitorii pricepuți folosesc a strategie pasiva a investi într-un tip de fond de investitii imobiliare numit Trust Investment Real Estate (REIT). Un REIT comercial este o companie de investiții specializată înființată pentru a deține, opera și finanța proprietăți imobiliare comerciale.
Acest tip de REIT reunește bani de la mulți investitori. Investește în proprietăți utilizate în principal pentru afaceri, cum ar fi hoteluri, magazine de vânzare cu amănuntul, birouri, unități de sănătate, auto-depozitare, clădiri industriale și depozite. Prin distribuirea plăților de chirie din contractele de închiriere de proprietăți, REIT generează un flux de venit constant și de încredere pentru investitori.
În timp ce multe REIT-uri sunt specializate într-o formă de proprietăți imobiliare comerciale, puteți obține o diversificare mai largă prin achiziționarea de acțiuni ale fondurilor mutuale REIT și ETF-urilor în loc să investiți în REIT-uri individuale.
Citiți mai multe >>> Cum să creezi bogăție investind în imobiliare
Versiunea Scurtă
- REIT-urile comerciale sunt un tip de fond de investiții imobiliare care permit investitorilor să investească în proprietăți imobiliare comerciale care altfel ar fi fost prea scumpe.
- Există mai multe avantaje (cum ar fi dividende constante) și contra (cum ar fi s-ar putea să nu câștigați bani din apreciere) pentru acest tip de investiție.
- Dacă doriți să investiți în imobile comerciale, dar nu doriți să cumpărați o proprietate direct, un REIT comercial poate oferi o diversificare mai rapidă cu cerințe de capital mai mici.
Cum funcționează REIT-urile
REIT-urile pot deține proprietăți de birouri, retail, industriale și multifamiliale (ansambluri rezidențiale, cum ar fi clădirile de apartamente). Investitorii cumpără și dețin proprietăți de investiții comerciale în două scopuri principale: să obțină profit venit din închiriere și pentru a câștiga bani din aprecierea proprietății pe durata deținerii activului.
Congresul a creat REIT-uri în 1960. Aceste vehicule speciale de investiții au făcut imobiliare comerciale mai accesibile pentru investitorii de zi cu zi. Înainte de asta, investițiile în imobiliare comerciale erau limitate la instituții și persoane bogate, deoarece era nevoie de atât de mult capital pentru a deține și gestiona aceste proprietăți.
Ca o anumită clasă de valori mobiliare reglementate, REIT-urile trebuie să îndeplinească anumite Standardele IRS care ajută la atenuarea riscului investitorilor. Mai jos sunt câteva dintre cerințe:
- Returnați minimum 90% din venitul impozabil sub formă de dividende ale acționarilor în fiecare an
- Primiți cel puțin 75% din venitul brut din activități imobiliare din cadrul REIT, cum ar fi colectarea chiriei și plățile dobânzilor la creditele ipotecare care finanțează proprietățile deținute în REIT
- Investește cel puțin 75% din activele totale în imobiliare
- Să aibă minimum 100 de acționari după primul an de înființare
- Să nu aibă mai mult de 50% din acțiunile deținute de cinci sau mai puține persoane fizice în ultima jumătate a anului fiscal
Cum să investești în REIT-uri comerciale
REIT-urile comerciale se încadrează în principalele categorii: tranzacționate și netranzacționate. Iată o privire rapidă asupra modului de a investi în ambele tipuri:
REIT-uri comerciale tranzacționate
Achiziționarea de acțiuni la REIT tranzacționate public este la fel de simplă precum cumpărarea de acțiuni ale unui fond mutual. Tot ce ai nevoie este un cont de brokeraj și suficienți bani pentru a cumpăra cel puțin o acțiune. Ca atare, sunt foarte accesibile oricărui investitor, sunt foarte lichide și necesită o investiție minimă relativ scăzută.
REIT-uri comerciale necomercializate
REIT-uri necomercializatesunt, de asemenea, investiții atractive care sunt adesea mai specializate prin locația și tipul activului și necesită o investiție minimă mai mare. Iată câteva dintre cele mai mari REIT comerciale:
- Orion Office REIT (ONL) detine si administreaza un portofoliu diversificat de cladiri de birouri si sedii de firma. Sunt închiriate în principal pe bază de închiriere netă pentru un singur chiriaș și sunt situate pe piețele suburbane din S.U.A.
- Stocare publică (PSA) deține și operează peste 2.700 de facilități de auto-stocare în 39 de state, cu peste 190 de milioane de metri pătrați neți de închiriat de spațiu de depozitare. Prin participații, are, de asemenea, expunere la piața europeană de auto-stocare și un spațiu comercial suplimentar de 29 de milioane de metri pătrați nete închiriabile în SUA prin PS Business Parks.
- Proprietăți rezidențiale cu capital propriu (EQR) este cel mai mare REIT de apartamente din SUA. La sfârșitul anului 2021, EQR deținea sau avea investiții în 310 proprietăți cu aproximativ 80.407 unități de apartament.
Mai multe platforme de crowdfunding imobiliar acum oferă și REIT-uri comerciale necomercializate. Iată câteva exemple:
- Strângere de fonduri are acum o duzină de REIT, fiecare dintre acestea incluzând o parte semnificativă din proprietăți imobiliare comerciale. Investiția minimă cu Fundrise este de 10 USD, iar comisionul anual de administrare este de 1%.
- Mogul imobiliar are două REIT-uri, ambele care investesc exclusiv în proprietăți comerciale. Investiția minimă pentru REITS Realty Mogul este de 5.000 USD și taxele variază între 1% și 1,25%.
- În 2022, CrowdStreet a anunțat lansarea propriului REIT comercial, numit C-REIT. Investiția minimă pentru C-REIT este de 25.000 USD și se pare că investitorii vor fi supuși unei taxe de administrare de 1,50%, precum și unei taxe de servicii de 0,50%.
Avantaje și dezavantaje ale REIT-urilor comerciale
pro
- Venit pasiv: REIT-urile oferă o modalitate convenabilă de a investi în imobile comerciale într-un mod cu adevărat pasiv. Nu trebuie să cumpărați sau să gestionați singur proprietăți.
- Dividende constante: Cerința IRS ca REIT-urile să distribuie 90% din câștigurile lor înseamnă că stabil, fiabil dividendele sunt recompensa investitorului. Multe REIT-uri au un istoric de a plăti dividende mari și în creștere an de an.
- Lichiditate: Imobilul ca clasă de active este în principal nelichide, dar REIT-urile funcționează la fel ca fondurile mutuale, oferind lichiditate convenabilă și rapidă dacă trebuie să ieși.
- Volatilitate mai mică: REIT-urile pot acționa ca un tampon împotriva creșterilor și coborâșurilor altor clase de active, cum ar fi acțiunile.
- Investiție minimă mai mică: Pentru a cumpăra o proprietate comercială, este posibil să aveți nevoie de sute de mii de dolari pentru a cumpăra și a gestiona activul. Investiția minimă tipică într-un REIT public, comercial este de 250 USD rezonabil.
- Diversificarea imobiliară: Investițiile minime scăzute fac ca diversificarea să fie accesibilă, deoarece puteți cumpăra acțiuni ale mai multor REIT-uri investite în diferite active comerciale, mai degrabă decât într-un singur REIT.
contra
- Beneficii limitate/fără apreciere a proprietății transferate investitorilor: În timp ce plățile regulate de dividende sunt aproape garantate, investitorii REIT ar putea să nu beneficieze de aprecierea capitalului activelor deținute.
- Investiția minimă poate fi mare: Unele REIT care nu sunt tranzacționate solicită 25.000 USD sau mai mult pentru a participa.
- Riscul datoriei: REIT-urile, deținând proprietăți mari, poartă de obicei cantități mari de datorii. Datoria poate fi riscantă, mai ales dacă dobânzile cresc. Cu toate acestea, cu REIT-uri comerciale bine gestionate, acest risc este în mare măsură atenuat de contractele de leasing pe termen lung care produc venituri previzibile și stabile din chirie pentru REIT.
Concluzia
Proprietățile imobiliare comerciale necesită o cantitate mare de capital pentru a cumpăra și a întreține. Aceasta obișnuia să limiteze clasa de active la persoanele cu valoare netă ridicată și la investitorii instituționali mari. Dar REITS oferă o modalitate pentru investitorii individuali mai mici de a adăuga proprietăți imobiliare la portofoliul lor total de investiții fără a cumpăra, întreține sau administrarea bunurilor imobiliare.
REIT-urile trebuie să respecte reglementările specifice IRS și practicile de afaceri care protejează investitorii de a fi profitați. La fel ca multe opțiuni de investiții care sunt tranzacționate pe bursele majore, REIT-urile comerciale oferă beneficiile de lichiditate, dividende, diversificare și investiție minimă scăzută. Pentru a determina dacă investițiile în REIT comerciale sunt potrivite pentru dvs., luați în considerare strategia dvs. generală de investiții și portofoliul dvs. specific de investiții.
Lectură suplimentară:
- Cum să investești în imobiliare cu bani puțini
- Este imobiliare o investiție bună chiar acum?
- Care sunt riscurile investiției în imobiliare?