Aici Recenzie: Investiții imobiliare fracționate

În lumea investițiilor imobiliare, există o cursă aglomerată a înarmărilor pentru a deveni platforma de investiții „fracțională” de unde puteți cumpăra acțiuni de 100 USD în case de 1 milion USD.

Aici, cel mai recent concurent, s-a ramificat cu înțelepciune de la conflictul principal pentru a urmări o nișă profitabilă: casele de vacanță. La urma urmei, casele de vacanță generează cu 160% mai multe venituri pe lună, în medie, comparativ cu proprietatea tipică de închiriere spune Aici citând cercetările Zillow. Drept urmare, cei care urmăresc generatorii de venituri pasivi cu randament ridicat ar trebui să se încurajeze.

Dar cum funcționează Aici? Cum sunt ofertele? Care sunt riscurile ascunse și investiția fracționată în case de vacanță este cu adevărat pentru tine?

Să investigăm aici.

Aici Pro și Contra

Ce este aici?

Iată o platformă fracționată de investiții imobiliare specializată în case de vacanță.

Fondatorul Corey Ashton Walters a văzut că a apărut o oportunitate odată cu creșterea explozivă a AirBnB-urilor la sfârșitul anilor 2010: de ce să nu lași investitorii de retail dețin cote parțiale de case de vacanță, unde venitul lunar este cu 160% mai mare decât închirierea dvs. medie proprietate?

O astfel de gândire a dat naștere Here, care a fost lansat la începutul anului 2022 și a asigurat rapid 7 milioane de dolari în finanțare VC. The site-ul este live și au finanțat deja în totalitate peste o duzină de proprietăți, generând venituri pasive pentru ei înșiși și pentru investitorii lor (Aici este nevoie de un pachet de minim 1% din fiecare proprietate).

Pentru cine este aici?

Iată pentru investitorul care recunoaște potențialul randament ridicat al proprietăților de vacanță, dar:

1. Nu are capitalul pentru un avans de 10% și/sau
2. Nu are răbdare pentru gestionarea proprietății – sau chiar pentru a găsi o companie decentă de administrare a proprietății

Aici ameliorează ambele preocupări prin reducerea buy-in-ului la doar 100 USD per acțiune și gestionând fiecare aspect al proprietății. Ei listează proprietățile de pe AirBnB și colab., le curăță și le întrețin și se ocupă de orice altă durere de cap posibilă.

Tot ce trebuie să facă investitorii este să urmărească venitul pasiv. Asta poziționează aici pentru a fi o alternativă viabilă și mai profitabilă actiuni cu dividende sau eu legături.

Acestea fiind spuse, investiția cu Here nu este total lipsită de riscuri. Deci haideți să ne aprofundăm în detalii.

Cum funcționează aici?

Iată o scurtă prezentare a modelului de afaceri Iată:

1. Aici achiziționează o proprietate într-o piață de vacanță fierbinte, cu venituri mari, cum ar fi Blue Ridge Mountains și investește puțin capital pentru a o face „gata de vacanță”.
2. Apoi, înregistrează proprietatea sub o serie LLC care locuiește sub LLC umbrelă Here. Simultan, încep să închirieze proprietatea pe site-uri de închiriere de vacanță pe termen scurt, cum ar fi AirBnB și VRBO.
3. Partea distractivă! Aici „lansează” proprietatea ca o IPO, vânzând până la 99% capitaluri proprii sub formă de acțiuni de 100 USD.
4. Dvs. și ceilalți investitori (inclusiv Here înșiși) începeți să primiți plăți trimestriale de „dividend” proporționale cu miza dvs. de proprietate.
5. În cele din urmă, în cinci până la șapte ani - sau ori de câte ori stabilesc termenul de investiție pentru - Aici va vinde proprietatea și vă va împărți prada.

Acum că aveți ideea de bază despre cum funcționează, să dezvăluim fiecare dintre caracteristicile cheie de aici.

Ce face aici grozav?

> Proces simplu de înregistrare

Întrucât aici nu necesită să fiți un investitor acreditat, înscrierea este ușoară. Înregistrați-vă numele, adresa de e-mail și parola și sunteți în. Puteți începe să răsfoiți proprietăți în câteva secunde.

Odată ce sunteți gata să cumpărați, va trebui să treceți peste câteva cercuri pentru a demonstra că nu spălați banii cartelului. Acești pași includ:

• Un chestionar Cunoaște-ți clientul (KYC).
• Verificări împotriva spălării banilor (AML).
• Diverse întrebări personale, și
• Conectarea contului dvs. bancar

Totuși, acesta este numărul minim de cercuri pe care să treacă investitorii neacreditați.

> Design de site ușor de utilizat

Uită-te la cât de curat este site-ul Iată. Oricine a vizitat un site web din 1996 va înțelege imediat cum funcționează și unde să meargă.

Există file pentru Proprietăți și Portofoliul dvs., plus întrebări frecvente și un blog. Este clar, simplu și intuitiv. A+.

>Oferte selectate manual

Spre deosebire de alte platforme de investiții imobiliare, Here nu oferă o rețea largă, listând 137 de proprietăți deodată doar pentru a vedea care vor atrage interesul investitorilor.

Mai degrabă, echipa elimină 99,8% din proprietățile pe care le consideră și doar crema de la crème ajunge pe site. Și, în timp ce procesul lor de verificare rămâne proprietar, Aici ei înșiși iau o cotă de proprietate de minim 1%, iar modelul lor general de venituri depinde de investiții de succes ale proprietăților.

Cu alte cuvinte, investitorii pot investi cu o cantitate rezonabilă de încredere.

> Cumpărare scăzută

În mod tradițional, buy-in-ul minim pentru o proprietate de închiriere de vacanță a fost un avans de 10% plus taxe și taxe. Într-o piață de vacanță de mare valoare precum Blue Ridge sau Pasadena, acest număr ar putea depăși cu ușurință 100.000 de dolari în numerar.

Cu Here, buy-in-ul minim este de doar 100 USD. Acesta este costul fiecărei acțiuni din Series LLC, adică entitatea care reprezintă proprietatea. Deci, deși această cotă poate reprezenta doar 0,01% din valoarea proprietății, ea elimină totuși bariera enormă de intrare pentru investițiile tradiționale în închiriere de vacanță.

>Taxe rezonabile de administrare a proprietății

Aici percepe o taxă de administrare de 25% din venitul lunar al proprietății. Sincer, este destul de generos, având în vedere media industriei pentru închirieri de vacanță variază de la 25% până la 30% - și acele companii nu au găsit și intermediat proprietatea pentru tine.

> Calificat SEC

Alte companii imobiliare fracționate își păstrează proprietățile pe blockchain, ceea ce face dificil de reglementat (o greșeală care a costat BlockFi 100 de milioane de dolari).

Și într-adevăr, unii investitori fracționați nu se simt prea deranjați de securitatea platformelor lor, spunând „Este la fel ca să cumpărați proprietăți cu prietenii dvs.”, deci nu este nevoie de depunerea la SEC. Așa a reacționat colegul meu, un fost avocat SEC.

prin GIPHY

De aceea sunt ușurat să văd că Aici joacă mingea, depunerea formularelor 1-A așa că este mai puțin probabil ca autoritățile de reglementare să dea ușa.

Care sunt dezavantajele de aici?

Nicio piață secundară (încă).

Echipa de la Here spune că intenționează să dețină fiecare proprietate timp de cinci și șapte ani. Dacă doriți să încasați jetoanele înainte de atunci, ei bine, păcat. Aici nu are piață secundară, iar vânzarea de acțiuni la un SRL controlat de Here LLC poate implica pași suplimentari (și avocați).

>Limitat – Uneori Zero – Opțiuni

La momentul scrierii acestui articol, Here avea 10 proprietăți listate pentru investitori – dar toate erau epuizate:

Aici spune că ofertele lor se vând extrem de repede, așa că speră să listeze până la patru pe lună.

> Preocupări privind longevitatea și scalabilitatea

La momentul scrierii acestui articol, Aici are doar o duzină de angajați cu normă întreagă, inclusiv un singur manager de proprietate fără experiență anterioară.

Aș fi mai puțin îngrijorat dacă Here ar avea un plan în vigoare pentru a proteja investitorii în cazul în care compania ar fi încetat. Lofty are unul, dar Aici nu pare. Și structura neobișnuită Series LLC/LLC ridică cu siguranță întrebări cu privire la consecințele legale în cazul în care compania se dizolvă.

>Fără drepturi de vot ale acționarilor

Când nu am văzut nicio mențiune despre „drepturi de vot” sau „autoguvernare” în Întrebările frecvente extinse de aici, am devenit suspicios că Here păstrează în liniște controlul 100% asupra fiecărei proprietăți. Iată șefa Relațiilor cu Investitorii, Brianna Watterson, mi-a confirmat suspiciunile, spunând: „Aici... voi păstra controlul votului asupra Serii [LLC] și voi determina când să vând”.

Acest lucru este în contrast puternic cu alte platforme de investiții fracționate, cum ar fi Înalt și Rally Rd. Aceste platforme tratează activele ca SRL-uri 100% autonome și lasă investitorii să decidă când să vândă, să renoveze etc. La naiba, chiar vor facilita votul.

Dar nu aici. Și aceasta poate fi o mare înfrângere pentru investitorii cărora le place un anumit control asupra modului în care este tratată investiția lor comună, fie în scopuri de lichiditate, fie pur și simplu în principiu.

> Fără aplicație mobilă

Aici nu are nicio aplicație mobilă și nici un plan pentru una, dar cel puțin site-ul său este compatibil cu dispozitivele mobile.

Aici Prețuri și taxe

Ca afacere, Here face bani în trei moduri:

1. O taxă de administrare a activelor totalizând 1% din valoarea totală a proprietății în fiecare an, plătită din venitul proprietății la o rată de 0,25% în fiecare trimestru. Aceasta acoperă gestionarea activelor, taxele de plată și relațiile cu investitorii.
2. O taxă de administrare a proprietății de 25% din venitul anual brut al proprietății, plătit în fiecare lună. Aceasta acoperă cheltuielile tipice de management, cum ar fi curățenia, relațiile cu clienții, întreținerea, reparațiile, rezervarea și multe altele.
3. Investind proprii bani în proprietăți și colectând un mic venit din chirie pentru ei înșiși.

Aici este, de asemenea, să câștigi puțini bani din vânzarea unei proprietăți pe care o deține parțial. Potrivit echipei, intenționează să dețină proprietăți între cinci și șapte ani, dar s-ar putea să vândă mai devreme – sau mai târziu – dacă decid că este în interesul acționarilor (din nou, fără vot).

În afară de reducerea venitului din proprietate, nu există taxe directe pentru investitori. Fără taxe de înscriere, taxe de inițiere, nimic. Și, după cum am menționat, Iată un buy-in scăzut de doar 100 USD per acțiune este un punct culminant al platformei.

Lichiditate

Lipsa lichidității este principalul lucru care sperie investitorul obișnuit de piața de închiriere și, din păcate, aici nu prezintă o soluție imediată. Investițiile sunt blocate până când Aici – nu acționarii – decid că este timpul să vândă.

Cum să contactați aici

Aici are o pagina de contact care listează un e-mail ([email protected]) și un chat live disponibil între orele 9:00 - 17:00 EST de luni până vineri. Le-am sunat la 2:30 și nu am primit răspuns în aceeași zi, dar asta ar putea fi o întâmplare.

Este aici în siguranță?

Iată siguranța derivă, în parte, din simplitatea sa. Platforma nu partajează date cu terțe părți fără consimțământul dvs. și facilitează toate tranzacțiile sale prin Plaid.

În contrast, Lofty.ai, Proprietăți de buzunar, iar alții au înlocuit furnizorii de plăți cu contracte inteligente bazate pe blockchain. Deși sunt mai ieftine și mai eficiente în teorie, aceste metode de școală nouă prezintă propriul lor nou set de riscuri: ce se întâmplă dacă blockchain-ul este piratat ala Ethereum 1.0? Ce se întâmplă dacă „jetoanele” care reprezintă capitalul propriu sunt furate? Ce se întâmplă dacă SEC intervine cu o cizmă de fier?

Cu alte cuvinte, Iată abordarea „vechea școală” poate oferi mângâiere investitorilor nervoși cu privire la soluțiile bazate pe blockchain.

Cele mai bune alternative la aici

> HappyNest

HappyNest este un pic ca aici, dar pentru imobile comerciale. Așadar, în loc de proprietate parțială într-o cabană din Aspen, veți deține o parte dintr-o clădire de birouri închiriată de CVS.

Similar cu echipa de la Here, echipa de la HappyNest face cea mai mare parte a due diligence pentru tine. De fapt, întreaga platformă este doar una mare REIT; fie sunteți în, fie sunteți în afara, alegerea este binară.

Este posibil ca bunurile imobiliare comerciale să nu ofere profiturile anuale interesante ale chiriilor de vacanță (HappyNest vizează ~6%), dar pentru un buy-in scăzut de 10 USD, HappyNest oferă o modalitate ușoară de diversificare cu ceva CRE.

Consultați recenzia noastră completă despre HappyNest.

> Casele sosite

Lansat în 2019, Arrived Homes este un jucător relativ mai experimentat în spațiul de investiții imobiliare fracționate. Și având în vedere că este pe cale să pătrundă în case de vacanță, este gata să devină concurentul principal Here’s.

Ambele au buy-in-uri de 100 USD, ambele au o perioadă țintă de deținere de cinci până la șapte ani și ambele se străduiesc să ofere investitorilor venituri pasive generoase. Arrived Homes are mai multă experiență și funcții (cum ar fi capacitatea de a le vinde casa și de a păstra un 10% miza), dar ai putea spune ca Aici are avantaj prin specializarea in case de vacanta din du-te.

Consultați recenzia noastră completă despre Casele sosite.

Concluzia

În timp ce istoricul nedovedit de aici și lipsa supărătoare a drepturilor de vot ale acționarilor ar putea înlătura unii investitori, alții ar putea să privească dincolo de probleme și să vadă oportunitatea. Proprietatea fracționată a unei proprietăți de vacanță va fi cu siguranță foarte profitabilă, depășind chiar și aristocrații de dividende pentru un venit pasiv glorios, care accelerează pensionarea.

Pentru mai multe despre investițiile imobiliare fracționate, consultați defalcarea noastră a Cele mai bune 5 platforme fracționale de investiții imobiliare.