„Crowdfunding” se referă la strângerea de bani de la investitorii publici – „mulțimea” – prin intermediul platformelor online. Înainte de crowdfunding, proprietarii de afaceri strângeau bani prin intermediul prietenilor, solicitând un împrumut bancar sau mergând la o firmă de capital privat.
Crowdfundingul oferă o nouă sursă de finanțare pentru afaceri și un nou punct de intrare pentru investitorii individuali. Nu mai trebuie să aveți suficiente fonduri pentru a finanța singur o întreagă afacere imobiliară - mai degrabă, vă alăturați alți investitori cu opinie similară, „mulțimea”, pentru a avea acces la oferte care erau disponibile doar pentru super-bogat.
Crowdfundingul imobiliar a câștigat popularitate atât la furnizori, cât și la investitori, și există multe firme care se specializează în diferite domenii ale platformelor imobiliare, cu o mare varietate de caracteristici unice pentru oferta lor. Serviciul nostru preferat de crowdfunding este CrowdStreet, care este o companie imobiliară comercială care oferă acces direct la oportunități specifice de investiții imobiliare și, cel mai important, toate taxele sunt de la sponsori, nu de la investitor.
Majoritatea platformelor de crowdfunding imobiliar le permit investitorilor să aleagă oricare dintre ele creanţă sau capitaluri proprii investiții (puteți include cu siguranță o combinație a ambelor în portofoliu). Iată diferențele pentru a vă ajuta să determinați care dintre acestea - datoria sau capitalul propriu - se potrivește cel mai bine obiectivelor dvs. de investiții și toleranței la risc. (Puteți găsi un detaliat comparație a platformelor de crowdfunding imobiliar aici.)
Ce sunt investițiile în datorii imobiliare?
Când investiți în instrumente de datorie, acționați ca împrumutător pentru proprietarul proprietății sau sponsorul tranzacției. În funcție de structură – care variază în funcție de platforma de crowdfunding imobiliar – împrumutul este garantat fie de: (1) proprietatea în sine, fie (2) un bilet la ordin susținut de SRL care deține proprietatea.
Avantajele investițiilor în datorii
Primul pentru a fi plătit — În calitate de investitor în datorii, investiția dumneavoastră este garantată de proprietatea în sine sau de un bilet la ordin deținut de SRL. În ambele cazuri, sunteți în prima poziție a creditorilor care va fi plătit dacă împrumutul ar intra în neplată. Procesul de implicit al împrumutului variază în funcție de platformă, așa că trebuie să vă depuneți diligența. Uneori, investitorii trebuie să plătească unele dintre costurile de executare silită dacă împrumutul imobiliar nu poate fi plătit și proprietatea este confiscată.
Perioada de reținere mai scurtă — Investițiile în datorii au o dată prestabilită de plată, de obicei între 6 și 24 de luni.
Distribuții regulate lunare sau trimestriale — Ca de obicei în cazul împrumuturilor, există un program regulat de rambursare a dobânzii și a principiului lunar (uneori trimestrial în loc de lunar). Știi ce ești plătit și când.
Contra investițiilor în datorii
Taxe — Taxele sunt de obicei mai mari pentru investițiile în datorii decât pentru investițiile în capitaluri proprii.
Retururile sunt limitate — În cazul investițiilor cu datorii, ești deținătorul unui credit ipotecar garantat cu o anumită proprietate. Randamentul dvs. este limitat la dobânda acumulată pentru banii pe care i-ați împrumutat împrumutatului - nu participați la niciun profit obținut din tranzacție.
Niciun beneficiu fiscal — Unul dintre avantajele investițiilor imobiliare este că proprietarii de proprietăți pot deduce amortizarea. În calitate de investitor cu datorii, împrumuți bani proprietarului proprietății, nu proprietarului, așa că nu poți deduce amortizarea proprietății.
Ce sunt investițiile de capital imobiliar?
Cu investiții imobiliare cu capital propriu, obțineți o parte proporțională a capitalului propriu într-o anumită proprietate sau portofoliul de proprietăți și participarea la profituri pe măsură ce proprietatea este dezvoltată și vândută sau gestionată pentru închiriere sursa de venit.
Avantajele investițiilor în capitaluri proprii
Accesul la oferte nu era disponibil anterior — Datorită ușurinței, eficienței și scalabilității platformelor online (unde toate documentele relevante pot fi postate online, ofertele pot fi împărțite în cote minime de investiții, iar fondurile pot circula electronic înainte și înapoi), tranzacțiile cu acțiuni care nu erau disponibile anterior investitorilor individuali sunt acum doar mouse-ul clicuri distanta.
Potențial de rentabilitate mai mare — În calitate de investitor în capitaluri proprii, cumpărați acțiuni în afacere, nu doar împrumuți bani pentru finanțarea tranzacției. Ca atare, aveți dreptul să participați la profitul net.
Taxe mai mici — În general, tranzacțiile cu acțiuni implică comisioane de investiții mai mici decât datoria.
Posibile beneficii fiscale transferate investitorilor — În calitate de investitor de capital propriu, dețineți o parte din proprietate și, în funcție de platformă, este posibil să aveți dreptul la deduceri ale cheltuielilor cu amortizarea pentru a reduce impozitele pe câștigurile dvs.
O mai mare satisfacție a investitorilor — Investiția în anumite tranzacții, care pot fi verificate foarte amănunțit prin vizualizarea documentelor relevante online, poate oferi un sentiment mai mare de control și satisfacție decât cumpărarea de acțiuni la un mare companie.
Contra investițiilor în capitaluri proprii
Risc de eșec — Investițiile în acțiuni au un risc mai mare decât investițiile în datorii. Sponsorii ofertelor ar putea să nu aibă experiența și îndrumarea profesioniștilor experimentați în domeniul imobiliar. Finanțarea unei întreprinderi imobiliare este doar primul pas. Fără un plan de afaceri adecvat și o structură de sprijin, chiar și oportunitățile foarte promițătoare pot eșua.
Investiție pe termen lung — În timp ce plata este de obicei mai mare, investițiile în capitaluri proprii durează mai mult până se materializează decât investițiile în datorii. Există un cost de oportunitate pentru a vă lega investițiile în investiții pe termen lung, care trebuie cântărit în raport cu randamentul așteptat și probabilitatea acestuia.
Negarantat — Investițiile în acțiuni prezintă un risc mai mare, în parte pentru că investiția dvs. este considerată nesigură. Nu sunteți primul la rând care obține o rentabilitate a investiției dvs. în cazul în care afacerea merge prost. Dețineți proprietăți imobiliare care, cel mai probabil, sunt garantate de împrumuturi care sunt rambursate mai întâi în cazul în care există o neplată.
Iată un grafic care rezumă diferențele cheie dintre investițiile de crowdfunding imobiliar în acțiuni și datorii:
| Creanţă | echitate | |
|---|---|---|
| Tip de investitie | Creditor către proprietarul proprietății | Proprietar (acționar) |
| Întoarcere | Dobândă (fixă) | Ponderea profitului net (variază) |
| Potenţial de întoarcere | Limitat, limitat la rata dobânzii la împrumut | Nelimitat, poate fi format din două cifre |
| Risc | Inferior | Superior |
| Securizat de | Rambursarea împrumutului este fie (1) garantată de proprietate, fie (2) bilet la ordin negarantat | Negarantat - Dețineți valoarea imobiliară după datorie |
| Vechimea implicită | Primul care primește plată, dar este posibil să trebuiască să plătiți o parte din costurile de executare silită în cazul în care împrumuturile sunt în stare de nerambursare | Al doilea pentru a primi plata |
| Distribuții | Da, plăți lunare sau trimestriale a dobânzii | Variază, uneori se plătesc distribuții trimestriale |
| Taxe | De obicei, 2% + comision posibil de inițiere a împrumutului | De obicei, 1%–2%, fără taxe inițiale sau de servicii |
| Perioadă de retenție | Variază: 6-24 luni | Variază: 1-10 ani |
| Beneficii fiscale | Nu | Da, de obicei, investitorii pot lua deducerea pentru amortizare fără a deține proprietatea direct |
Fie că tranzacțiile cu datorii sau cu acțiuni sunt disponibile prin crowdfunding, există două riscuri suplimentare de înțeles:
Posibila frauda — Aceeași caracteristică – scalabilitatea online – care face ca finanțarea participativă imobiliară să fie disponibilă micilor investitori, o face, de asemenea, deschisă fraudei. De aceea, cele mai multe dintre aceste investiții sunt disponibile doar pentru investitorii acreditați care știu să facă due diligence și au capitalul necesar pentru a-și risca întreaga investiție.
Posibile breșe de securitate — A devenit din ce în ce mai obișnuit pentru comercianții cu amănuntul de top și companiile care stochează informațiile personale pentru a fi piratate. Chiar și cu ziduri de securitate de ultimă generație, site-urile de crowdfunding sunt deschise riscului de hacking.
Datorii sau capitaluri proprii? Jucătorii cheie sunt...
Fiecare dintre platformele de crowdfunding imobiliar este ușor diferită și, de obicei, se adresează unei anumite nișe, dar toate sunt conceptual la fel - oferind o platformă tehnologică online care facilitează o potrivire între operatorii imobiliari care doresc strânge capital și investitori acreditați care doresc să investească direct în proiecte imobiliare concrete împrumuturi cu flux de numerar.
Majoritatea site-urilor de crowdfunding au o investiție minimă de 5.000 USD și trebuie să fii un investitor acreditat. Printre acestea, Mogul imobiliar include investiții rezidențiale și comerciale. RealCrowd oferă oferte comerciale, atât capitaluri proprii, cât și datorii. Petic de pământ este specializata in proiecte de datorii, atat comerciale cat si rezidentiale.
Pentru o investiție minimă mai mare, puteți alege din datorii comerciale și investiții în capitaluri proprii CrowdStreet cu 10.000 USD și LendingHome oferă investiții în datorii rezidențiale cu o investiție minimă de 50.000 USD.
AcoperișOferta unică a lui oferă investitorilor posibilitatea de a cumpăra o anumită proprietate de închiriere rezidențială cu chiriașii existenți - evident, prețurile de intrare variază pe măsură ce achiziționați personal întregul proprietate.
Concluzia
Toate investițiile vin cu risc, iar imobiliarele au riscuri diferite de investițiile în acțiuni. Instrumentele de datorie oferă mai puțin risc decât investițiile în acțiuni. Țintele dvs. de investiții pot favoriza investițiile în acțiuni dacă sunteți în căutarea unui potențial de creștere sau de profit uimitor. În schimb, s-ar putea să vă concentrați pe investiții în datorii atunci când preferați un venit constant și un risc mai mic.
Într-adevăr, se rezumă la adaptarea acțiunilor dvs. de investiții pentru a se potrivi cu obiectivele și toleranța la risc - și să faceți diligența necesară pentru fiecare platformă de crowdfunding și afacere specifică.