Înainte de anii 1990, investițiile în imobiliare necesitau sume mari de capital. Acest lucru a limitat numărul de oameni care puteau participa la cei care aveau suficienți bani pentru a cumpăra și deține proprietăți imobiliare.
Dar odată au apărut fondurile de investiții imobiliare. Acestea oferă o modalitate pentru investitorul mediu de a accesa sectoare imobiliare profitabile deținând acțiuni ale unui fond stabilit care investește într-o varietate de sectoare imobiliare.
Versiunea Scurtă
- Fondurile de investiții imobiliare sunt tipuri de fonduri mutuale care permit investitorilor de retail să acceseze proprietăți imobiliare în care altfel ar fi fost prea scumpe pentru a investi.
- Există patru tipuri de fonduri, fiecare cu propriile sale avantaje și dezavantaje: fonduri mutuale imobiliare, REIT, fonduri de capital privat imobiliar și fonduri de datorii imobiliare.
- Dacă sunteți investitor și doriți să vă diversificați portofoliul, dar nu doriți să cumpărați o proprietate direct, un fond de investiții imobiliare ar putea fi demn de luat în considerare.
Ce este un fond de investiții imobiliare?
Există patru tipuri generale de investiții care sunt denumite „fond de investiții imobiliare”.
- Fonduri mutuale imobiliare
- REIT (trusturi de investiții imobiliare)
- Fonduri de private equity imobiliare
- Fonduri de datorii imobiliare
În esență, fiecare este un tip de fond mutual care investește în valori mobiliare care sunt oferite de companii imobiliare publice înființate doar pentru fond. Și companiile gestionează adesea listele de proprietăți. Firmele fie gestionează activ sau pasiv fondurile. Aceste fonduri facilitează investitorului obișnuit să își diversifice portofoliul prin investiții în imobiliare.
Fond mutual imobiliar
Cel mai comun fond este a fond mutual imobiliar. Acest tip de gestionat profesional și reglementate de SEC fondul investește în acțiuni și obligațiuni ale unor companii imobiliare consacrate și/sau direct în proprietăți.
Fondurile mutuale imobiliare oferă o modalitate alternativă de a investi în imobiliare în mod pasiv. Pur și simplu cumpărați acțiuni ale unui fond mutual în loc să puneți o mare parte de fonduri în cumpărarea de proprietăți imobiliare. Deținerea și gestionarea unei proprietăți într-o singură locație necesită implicare activă - o propunere riscantă dacă nu ești expert. Dar fondul deține investiții diversificate în multe tipuri de active și sectoare imobiliare. Cumpărarea și vânzarea unei anumite proprietăți necesită timp și este un proces implicat. Dar, în calitate de investitor în fonduri mutuale imobiliare, vă puteți cumpăra și vinde acțiunile cu ușurință și rapiditate.
Beneficiezi de toate beneficiile unui investitor în fonduri mutuale în acțiuni.
- Investiția minimă este scăzută.
- Implicarea ta este pasivă.
- Diversificarea este încorporată.
- Investiția ta este foarte lichidă.
Trust de investiții imobiliare (REIT)
A trust de investiții imobiliare (REIT) este o entitate fiduciară sau o corporație care investește direct în imobiliare cumpărând, deținând și vânzând proprietăți sau ipoteci. REIT-urile sunt structural diferite de fondurile mutuale imobiliare în mai multe moduri.
- Ei sunt obligați de către IRS să plătească 90% din profiturile lor impozabile acționarilor în fiecare an.
- Cel puțin 75% din activele unui REIT trebuie să fie investite în imobiliare.
- Cel puțin 75% din venitul brut al REIT trebuie să provină din chirii, dobânzi ipotecare sau câștiguri din vânzarea proprietăților deținute de REIT.
Există trei tipuri de bază de REIT:
REIT-uri cu acțiuni deține și gestionează proprietăți comerciale. Acestea includ apartamente, clădiri de birouri, hoteluri și centre comerciale. Aceste REIT colectează chirii și comisioane de leasing. Și acest lucru oferă venituri stabile și ușor de prognozat din chirie, care tinde să crească în timp.
REIT-uri ipotecare împrumutați bani pentru credite ipotecare, cumpărați credite ipotecare existente sau cumpărați titluri garantate cu ipoteci. Ei primesc venituri din dobânzi pe măsură ce ipotecile sunt plătite.
REIT-uri hibride investiți într-o combinație de acțiuni și credite ipotecare. REIT-urile hibride profită indiferent dacă ratele dobânzilor cresc sau scad. REIT-urile doar cu acțiuni și numai ipotecare pot fi supuse fluctuațiilor în perioadele de volatilitate a ratei dobânzii.
Fondurile mutuale imobiliare și REIT-urile sunt o modalitate convenabilă și pasivă pentru investitorii individuali de a-și diversifica investițiile într-un segment al pieței imobiliare. Deținând acțiuni, investitorii beneficiază de câteva dintre beneficiile unice ale deținerii de proprietăți imobiliare fără a cumpăra și deține personal proprietăți imobiliare.
Un REIT care ne place aici la InvestorJunkie este Strângere de fonduri. Nu trebuie să fiți un investitor acreditat pentru a investi cu Fundrise și puteți începe să investiți în imobiliare cu doar 500 USD. Aflați mai multe în nostru Revizuirea fondurilor.
Fonduri de capital privat imobiliar
Fonduri de private equity imobiliare reunește fonduri de la investitori individuali și investește direct în oportunități specifice și verificate în prealabil. Aceste firme servesc ca ceea ce se numește „partener general” (GP). Strâng bani de la investitori privați, cunoscuți sub denumirea de „parteneri comanditați” (LP). Partenerul general identifică și achiziționează sau finanțează investiții imobiliare. Și gestionează portofoliul pentru a oferi o rentabilitate a investiției partenerilor comanditari.
Acțiunile fondurilor de capital privat imobiliar nu sunt vândute pe principalele burse de pe piață și sunt de obicei disponibile numai pentru investitori acreditați.
Investitorii primari includ fonduri de pensii, companii de asigurări, dotări universitare, investitori instituționali și persoane cu valoare netă ridicată. Aceste firme deseori locale investesc într-un amestec de proiecte imobiliare rezidențiale și comerciale mai mici și atent selectate. Investitorii consideră că aceste fonduri sunt mai speculative decât fondurile mutuale imobiliare. Fondurile plătesc dividende în mod regulat investitorilor.
Investesc personal într-o firmă de capital privat, Trius Lending Partners. Împrumută bani flipperilor locali. Conducerea firmei verifică debitorii și proprietățile/oportunitățile. Apoi, oferă împrumuturi pe termen scurt investitorilor imobiliari calificați. Acești oameni cumpără, dezintoxicează și revind proprietățile reale. Trius percepe flipper-ului 12% dobândă și plătește 8% investitorilor ca mine. Iar Trius își face banii din spread-ul ratei dobânzii (diferența de 4%), precum și din comisioanele de inițiere a împrumutului percepute debitorilor.
Fonduri de datorii imobiliare
A fond de datorii imobiliare este similar cu un fond de capital privat, adesea la scară mai mare. Fondul strânge de obicei bani de la investitori instituționali mai mari. Și investește în dezvoltarea sau reamenajarea unor proprietăți comerciale substanțiale care necesită sume mari de numerar. Acestea includ centre comerciale, complexe de clădiri de birouri și alte proiecte pe termen lung.
Majoritatea fondurilor de datorii sunt specializate pe o anumită strategie de creditare. Băncile oferă împrumuturi unice pentru toate tipurile de tăietori de prăjituri. Dar creditorii privați lucrează cu debitori care au situații financiare complexe. Și oferă împrumuturi și condiții pe care creditorii tradiționali nu le pot sau nu le vor oferi. Oferă finanțare constructorilor de apartamente multifamiliale, dezvoltatorilor industriali, renovatorilor de hoteluri/ospitalità, companiilor de construcții și dezvoltatorilor de retail/shopping.
Atât fondurile de capital privat, cât și fondurile de datorii imobiliare sunt garantate (sau garantate) de proprietatea pe care este acordat împrumutul. În caz de nerambursare a împrumutului, fondul are opțiunea de a intra în posesia titlului de proprietate. Acest lucru oferă un avantaj excelent pentru investitori. Dar, de cele mai multe ori, creditorul modifică sau restructurează împrumutul pentru a-l încasa de la debitori. Asemenea băncilor care se ocupă de a împrumuta bani mai degrabă decât de a deține proprietăți imobiliare, fondurile de datorii imobiliare se concentrează pe menținerea banilor lor și pe câștigarea dobânzii pe care să le plătească investitorilor.
Care este diferența dintre un REIT și un fond mutual imobiliar?
Diferența cheie este modul în care este structurată entitatea în sine, deoarece ambele sunt reglementate de SEC. Un fond mutual imobiliar deține o combinație de proprietăți imobiliare și active aferente care sunt gestionate profesional pentru a oferi profituri acționarilor.
Un REIT este o companie avantajoasă din punct de vedere fiscal care investește în imobiliare. REIT-urile plătesc 90% din veniturile lor sub formă de dividende acționarilor. Drept urmare, REIT-urile nu plătesc impozite corporative.
Acțiunile atât ale REIT-urilor, cât și ale fondurilor mutuale se tranzacționează pe bursele populare de pe piață și pot fi cumpărate și vândute ușor și rapid. Și ambele plătesc dividende regulate investitorilor.
Cum să investești într-un fond de investiții imobiliare
Fondurile de investiții imobiliare au fost dezvoltate inițial pentru a oferi persoanelor fizice o modalitate convenabilă și ușor de înțeles de a investi în active imobiliare. În cazul REIT-urilor și al fondurilor mutuale imobiliare, puteți cumpăra și vinde acțiuni printr-un broker, la fel cum ați cumpăra și vinde acțiuni ale companiei. Sau vezi preferatul nostru platforme de crowdfunding imobiliar, inclusiv cele care oferă REIT-uri.
Fondurile de capital privat și fondurile de datorii imobiliare sunt de obicei în afara pieței și nu sunt promovate. Așa că trebuie să cercetați puțin pentru a găsi și evalua acele opțiuni. Și, deoarece majoritatea acestor oferte sunt puțin mai sofisticate, IRS-ul cere adesea să fiți un investitor acreditat.
Avantajele și dezavantajele investiției într-un fond de investiții imobiliare
Cu fiecare dintre aceste patru tipuri de fonduri de investiții imobiliare, investitorul are un rol pasiv, iar fondurile plătesc dividende periodice.
pro
- Ele nu sunt direct corelate cu bursa. Acest lucru asigură diversificarea portofoliului necesară pentru a obține un portofoliu de investiții echilibrat corespunzător.
- Aceste fonduri necesită o investiție pe termen mai scurt decât deținerea de bunuri imobiliare.
- Și necesită o investiție minimă mai mică decât investiția directă în imobiliare.
- Dar investiția dvs. este, de obicei, susținută de proprietăți reale, materiale ca garanție.
- Fondurile plătesc dividende regulate investitorilor.
- Fondurile oferă o diversificare ușoară între tipurile și locațiile imobiliare.
contra
- Nu aveți control asupra deciziilor referitoare la activele care vă sprijină investiția. Administratorii fondului iau toate aceste decizii. Deci rolul tău este cu adevărat pasiv. Dacă deciziile proaste sunt luate de conducere, puteți pierde bani.
- Partea ta este limitată. Când cumpărați direct imobile, beneficiați de aprecierea capitalului proprietății în sine.
Ar trebui să investiți într-un fond de investiții imobiliare?
În calitate de investitor, este important să vă diversificați investiția între cinci clase de active care alcătuiesc un portofoliu echilibrat:
- venit fix
- capitaluri proprii
- proprietate imobiliara
- mărfuri
- bani gheata
Profesioniștii în domeniul patrimoniului recomandă de obicei să aloci 15-20% din portofoliul tău pentru imobiliare. Și fondurile de investiții imobiliare oferă cea mai convenabilă modalitate de a realiza acest lucru fără a fi nevoie să înțelegem dezavantajele deținerii imobiliare în sine.
Imobilul este propria sa piață. Și cele mai multe dețineri imobiliare nu sunt strâns corelate cu urcușurile și coborâșurile pieței de valori. Deci, este un bun refugiu pentru a vă diversifica portofoliul deținând niște active în imobiliare.
Fondurile sunt de obicei specializate în una sau mai multe strategii și tipuri de active. Pe piața de valori ar trebui să înțelegeți afacerea din spatele oricărei acțiuni pe care le cumpărați. Și este important să aveți o înțelegere de bază a tipurilor de active în care investește fondul imobiliar pe care îl alegeți. De exemplu, fondurile care investesc exclusiv în dezvoltarea de noi spații de birouri nu se vor descurca neapărat bine dacă tendința de a lucra de acasă continuă.
Este important să analizați perspectivele de afaceri ale strategiei de investiții a fondului. Și faceți-vă diligența cu privire la administratorii de fonduri.