Schimbarea casei implică cumpărarea unei case care necesită reparații, reparațiile și vânzarea rapidă pentru profit. Este o idee destul de simplă, dar execuția nu este simplă. Schimbarea unei case nu este o investiție pe care ar trebui să o asume majoritatea investitorilor. Acestea fiind spuse, pentru investitorul potrivit, schimbarea casei poate fi extrem de profitabilă.
Deci, ar trebui să investești în schimbarea casei? Să aflăm.
Versiunea Scurtă
- Schimbarea casei poate fi profitabilă pentru investitorii cu capital în avans și care sunt dispuși să realizeze proiectul.
- Puteți obține un profit substanțial dintr-o singură casă inversată, presupunând că nu aveți complicații.
- Schimbarea casei este riscantă, iar investitorii trebuie să fie pregătiți să aibă bani în plus economisiți într-un fond de urgență.
Costul unui flip mediu
Aproape fiecare expert cu care am vorbit a menționat costul imens al răsturnării unei case. Costul mediu, oscilând în jurul a 48.000 USD, face ca această opțiune de investiție să nu fie accesibilă pentru începători. Fiți de așteptat să plătiți următoarele costuri în timpul procesului:
Pretul de cumparare
Prețul de achiziție este probabil cel mai mare cost pe care va trebui să-l plătiți. Finanțarea unei case pe care intenționați să o răsturnați vă crește riscul, așa că veți dori să plătiți întregul preț de vânzare, dacă este posibil. Dacă trebuie să o finanțați, luați în considerare locuirea în casă în timp ce renovați.
În timp ce flipper-urile sunt menite să fie case ieftine pe care le renovați, va trebui să veniți cu mii de dolari, dacă nu sute de mii de dolari, pentru a acoperi doar costul prețului de achiziție. „Flapii de casă ar putea beneficia de aplicarea regulii 70%. Aceasta presupune că investitorii nu ar trebui să plătească mai mult de 70% din valoarea ARV a unei proprietăți, minus costurile renovărilor necesare”, spune Jon Sanborn de la Imobiliare Dragoste fraternă.
Costuri de închidere
Când achiziționați un flipper, va trebui să plătiți costurile de închidere de două ori: când cumpărați și când vindeți. În medie, costurile de închidere tind să „variaze între 2% și 7% din prețul de achiziție”, spune Sanborn.
A fi singur agent imobiliar va ajuta la reducerea acestor costuri, deoarece veți primi un comision atunci când cumpărați (în calitate de agent pentru cumpărător) și va trebui să plătiți doar un imobil atunci când vindeți.
Costuri de renovare
Cel mai mare cost pe care îl veți avea vor fi materialele și timpul de care aveți nevoie pentru a renova efectiv casa.
„În mod firesc, investitorii calculează costurile majore ale articolelor cu bilete mari, cum ar fi bucătărie și băi, acoperiș, vopsit și podele etc.”, spune Scott Harvell, fondatorul companiei. Vânzare rapidă Homes, Inc. „Dar unii investitori nu fac buget pentru multe dintre articolele de bilete mai mici care se strâng. Corpurile de iluminat, întrerupătoarele și prizele, mânerele ușilor, amenajările peisagistice și chiar și atât de minuscule precum cuiele și șuruburile pot aduce toate mii de dolari.”
>> Legat: Cât costă să vinzi o casă
Costurile utilitatilor
În timp ce renovați, trebuie să luați în considerare costul de funcționare a energiei electrice, apei și căldurii. La fel ca orice alt proprietar de case, le vei plăti lunar până când vei descărca proprietatea.
Costuri de marketing
Când căutați o casă sau căutați să vindeți o casă nou răsturnată, va trebui să luați în considerare costul marketingului pe care va trebui să-l faceți.
Harvell spune: „Majoritatea investitorilor trebuie să facă publicitate constant pentru a avea suficiente oportunități de a cumpăra proprietăți cu reducere. Costul mediu pe contract pe piața noastră este în prezent de 7.500 USD. Cu alte cuvinte... fiecare 7.500 USD pe care îl cheltuim în publicitate rezultă într-o casă sub contract, în medie.”
Avantaje și dezavantaje ale răsturnării casei
Pro
- Este o investiție pe termen scurt – Cele mai multe flip-uri au loc în decurs de un an, ceea ce le face investiții pe termen scurt, care au adesea randamente mari. Aceasta înseamnă că nu va trebui să așteptați un deceniu pentru a culege roadele investiției dvs.
- Constructorii cu experiență pot face proiecte de bricolaj – Întoarcerea este cel mai bine făcută de cei care știu ce fac fie din partea construcțiilor, fie din partea imobiliară. Acest lucru reduce ceea ce va trebui să plătiți unui străin pentru a face treaba.
- Profituri potențial mari – Flippers câștigă o medie de 67.000 USD în retur (din primul trimestru al anului 2022) când vând. Dacă totul decurge conform planului, ai putea câștiga un profit serios într-un interval de timp foarte scurt.
Contra
- Piața imobiliară este adesea riscantă – Piața imobiliară nu este cunoscută pentru că rămâne constantă. Anumiți ani înregistrează o creștere uriașă a achizițiilor de locuințe, în timp ce alții văd rate ale dobânzilor ridicate și mai puțini cumpărători. Pentru cei neinițiați, înțelegerea complexităților care provoacă aceste schimbări poate fi dificilă și este posibil să nu ajungeți să cumpărați sau să vă finalizați proiectul la momentul potrivit pentru a cumpăra sau a vinde.
- Vei plăti mult în avans – Între prețul de achiziție, costurile de închidere și toate celelalte costuri asociate, vă uitați la o sumă uriașă de bani doar pentru a începe să investiți. Multe investiții nu au cerințe minime de investiții chiar și aproape de atât.
- Puteți plăti câștiguri de capital pe termen scurt – Dacă îți cumperi, renovezi și vinzi casa în decurs de un an, vei ajunge să plătești un impozit pe câștig de capital pe termen scurt.
- Finanțarea poate fi dificil de asigurat – Nu poți să ieși și să obții un credit ipotecar tradițional atunci când schimbi o casă. În schimb, veți avea nevoie de un fel de împrumut pentru renovare (există multe). Acestea sunt împrumuturi riscante pentru creditori „deci adesea necesită garanții precum case sau mașini înainte de a acorda aprobarea pentru finanțare care adaugă timp (și cheltuieli) suplimentar oricărui plan de proiect”, spune Shaun Martin, CEO de Cash Pentru Case.
Cât durează să răsturnești o casă?
Potrivit Rocket Mortgage, o schimbare tipică în care nu apar probleme durează între 6 și 12 luni. Acestea fiind spuse, investitorii nu ar trebui să subestimeze câte moduri în care această investiție poate merge prost. Cumpărați o casă, nu un stoc bazat pe o mulțime de factori care modifică prețul. S-ar putea să descoperiți că trebuie să refaceți un întreg sistem electric pentru care nu ați luat în considerare, sau întreaga fundație ar putea fi împușcată sau este posibil să aveți nevoie să reparați o fântână sau o instalație sanitară.
Nu știi niciodată pe deplin ce are casa rezervată până când nu ai cheile în mână și începi să dărâmi lucrurile. Acestea fiind spuse, adăugarea de câteva luni în plus la intervalul de timp este o necesitate atunci când schimbați casele.
>> Legat: Impozitul pe câștiguri de capital pe termen lung vs. pe termen scurt
Cine poate câștiga bani flipind case?
Nu există nicio restricție legală cu privire la cine poate cumpăra case și le poate întoarce. Orice adult cu know-how și numerar disponibil poate încerca să răstoarne o casă. Acestea fiind spuse, cu siguranță există investitori și persoane care sunt mai potrivite pentru job.
Investitori aversivi la risc
Merită să ai răbdare atunci când ești un adept. Cumpărătorii prea dornici probabil nu vor ajunge la cea mai bună ofertă. „Investitorii care fac cea mai mare schimbare a casei sunt extrem de selectivi și de riscuri. Nu sari pe prima casă care îți intersectează calea; Cei mai buni investitori ar putea analiza cifrele pentru o sută de tranzacții înainte de a găsi una care pare să se potrivească,” explică Josh Steppling, Broker Associate la Josh Steppling Group la EXP Realty.
>> Citește mai mult: Ce este Due Diligence în domeniul imobiliar? (Cele mai bune practici)
bricolageri
Cei care au lucrat cu succes în construcții sunt unii dintre cei mai buni candidați pentru schimbarea casei. La urma urmei, ei cunosc dezavantajele construirii și finisării caselor. Ei știu cât durează anumite locuri de muncă și probabil cât vor costa.
A plăti pentru ca antreprenorii să vină și să facă munca pentru tine este o cale prea costisitoare pentru majoritatea investitorilor, cel puțin până când au capitalul construit pentru a face acest lucru. Flippers pentru prima dată și cei fără capital din abundență trebuie să păstreze locul de muncă în interior dacă doresc să obțină orice fel de profit.
Profesionisti in industria imobiliara
Chip și Joanna Gaines au construit un imperiu imobiliar pentru că se ocupă de fiecare aspect al întoarcerii unei case. Nu numai că răsturnează ei înșiși casele, dar au chiar și o agenție imobiliară acum. Dacă puteți realiza întregul proiect și aveți pe cineva care cunoaște atât componentele de construcție, cât și cele ale agentului imobiliar, nu trebuie să externalizați nicio lucrare, astfel încât să nu plătiți bani în plus.
Sfaturi pentru a răsturna o casă cu succes
Dacă ați decis că schimbarea caselor poate fi calea potrivită pentru dvs., luați în considerare câteva sfaturi înainte de a vă arunca cu capul înainte:
Așteptați casa potrivită. Fii răbdător. Piața imobiliară este susceptibilă să se schimbe frecvent. Nu are rost să te grăbești să cumperi o casă dacă nu ești 100% sigur că va funcționa în cele din urmă. Dacă vă grăbiți să cumpărați și vă confruntați cu probleme, ați putea privi un profit zero.
Fii atent la cartier. Schimbarea unei case într-un cartier degradat care nu se află în stadiul de revitalizare ar putea însemna că nu veți găsi un cumpărător cu destui bani pentru a cumpăra proprietatea. Acest lucru ar putea duce la un impact major în profiturile dvs. Asigurați-vă că cercetați cu atenție cartierele oricăror case de care sunteți interesat.
Faceți o inspecție. A obține o a doua opinie nu este un lucru rău. O inspecție înseamnă câteva sute de dolari care te-ar putea scuti de la cumpărarea unei case în care va trebui să investești sute de mii de dolari.
Aveți un fond de urgență. Nu știi niciodată ce se va întâmpla când renovați o casă, așa că asigurați-vă că aveți numerar la îndemână. Steppling spune că clienții săi „au un element rând „Surpriză” în bugetul [lor] care reprezintă 10%-20% din bugetul total de renovare. Dacă apare ceva neprevăzut, nu te va stresa; dacă totul merge așa cum a fost planificat, obțineți un profit suplimentar de 10%-20%.”
Luați în considerare să locuiți în casă în timp ce renovați. Dacă este fezabil, trăirea în casă în timp ce renovați vă poate economisi mulți bani. Nu numai că elimină unele dintre cheltuielile tale de trai, oferindu-ți mai mulți bani la îndemână, dar te-ar putea economisi o tonă de taxe. Dacă locuința este reședința ta principală pt cel puțin doi ani nu trebuie să plătiți impozite pe câștigurile de capital pe orice apreciere a prețului atunci când vindeți. Acesta este un venit fără impozit!
Gânduri finale
Schimbarea caselor necesită mult capital în avans și pentru a acoperi costurile curente. Va trebui să cumpărați casa și apoi să plătiți pentru a o renova. Veți avea, de asemenea, costuri de deținere, cum ar fi plățile împrumutului și facturile de utilități, care se adaugă la costul în fiecare lună în care dețineți proprietatea.
Locuirea în proprietate timp de cel puțin doi ani în timp ce renovați vă poate ajuta la atenuarea costurilor curente și vă poate economisi bani la taxe atunci când vindeți.