Stați cu orice consilier financiar și, indiferent de mărimea portofoliului dvs., este posibil să vi se spună importanța reducerii riscului de investiție prin diversificarea portofoliului. Aceasta include adăugarea de 13% până la 26% în imobiliare, o clasă de active care nu este direct corelată cu piața de valori. Investițiile imobiliare iau mai multe forme — de la implicarea pasivă până la achiziționarea și reabilitarea proprietăților. Iată ghidul nostru complet despre cum să investești în imobiliare.
Cum să investești în imobiliare?
1. Aliniați-vă opțiunile de numerar și finanțare
Imobilul este o opțiune de investiție costisitoare și aveți nevoie de niște bani și de acces la finanțare. Dacă achiziționați o proprietate închiriată, planificați pentru:
- Un avans minim de 20%. Nu există programe ipotecare zero down pentru proprietățile investitorilor. Ar trebui să planificați un avans minim de 20% din prețul de achiziție.
- Costul inițial al modernizărilor și reparațiilor. Cumpărați sub valoarea de piață pentru a obține niște capitaluri proprii instantanee, dar fiți pregătit că proprietățile la preț redus necesită de obicei reparații. Va trebui să aduceți proprietatea până la punctul în care poate fi închiriată în mod profitabil.
- Taxe de licență și inspecție. Majoritatea statelor solicită ca proprietățile închiriate să fie inspectate pentru pericole de siguranță și să fie autorizate.
- Costul postului vacant. Vor fi luni, în timpul schimbării chiriașilor, de exemplu, în care nu veți primi un venit din chirie. Încă trebuie să plătiți ipoteca, impozitele, asigurarea, HOA și alte costuri de deținere.
- Cheltuieli de reparație între chiriași. S-ar putea să fie o retușare minoră de vopsea și o curățenie generală, sau ar putea fi necesar să faceți mai multe reparații și plătiți un serviciu nedorit pentru a elimina o casă întreagă plină de personal de chiriaș rămas în urmă bunuri.
- Costurile de întreținere. Chiriașii vă plătesc chiria pentru a oferi un loc sigur cu aparate și sisteme care funcționează. Aveți nevoie de un buget pentru a menține și eventual înlocui sistemele majore care mențin casa în stare gata de închiriat.
De asemenea, va trebui să aveți un scor bun de credit pentru a obține un împrumut la bancă. Cu cât scorul dvs. de credit este mai bun, cu atât aveți șanse mai mari de a obține condiții ipotecare bune. Scorul dvs. de credit determină nu numai dacă veți obține un credit ipotecar, ci și condițiile acelui împrumut. Puteți folosi un produs ca Experian Boost™ pentru a vă ridica scorul de credit.
Chiar dacă nu doriți să fiți un investitor imobiliar DIY, unele dintre ele cele mai bune oportunități de crowdfunding necesită o cantitate semnificativă de capital ca investiție minimă. Mulți solicită, de asemenea, ca investitorii să fie acreditați. Odată ce ați obținut statutul de investitor acreditat, potențialul dvs. de a face bani poate crește substanțial.
De exemplu, Investiții de origine este o firmă de capital privat care permite persoanelor cu valoare netă mare să investească în fonduri imobiliare atent verificate și diversificate. Fondul emblematic al Origin necesită o investiție minimă de 100.000 USD și se mândrește cu randamente anuale de două cifre.
2. Începeți încet cu investițiile pasive în imobiliare
Dacă nu știți prea multe despre investițiile imobiliare, poate doriți să începeți cu apasivstrategie. Beneficiile investiției pasive sunt că o puteți face de pe computer. Bineînțeles, așa cum ați face cu orice investiție, trebuie să vă faceți cercetările și diligența, dar nu trebuie să vizitați sau să gestionați fizic nicio proprietate.
Investește într-un REIT (trust de investiții imobiliare)
A REIT (trust de investiții imobiliare) este o corporație (de fapt un trust) care a fost format pentru a folosi banii investitorilor pentru a achiziționa, gestiona și vinde proprietăți care generează venituri, cum ar fi mall-uri, clădiri comerciale și asistență medicală facilităţi. REIT-urile sunt obligate prin lege să distribuie 90% din profiturile sale impozabile anual către acționari. Aceasta vine sub formă de dividende, adesea trimestriale. La fel ca investiția într-un fond mutual imobiliar, investiția dvs. REIT este gestionată profesional, reglementată de SEC și foarte lichidă. (Acțiunile pot fi cumpărate și vândute pe principalele burse de valori.)
Companiile care ne plac și care vând REIT includ:Strângere de fondurișiStreitwise.
Investește în fonduri mutuale imobiliare
Fondurile mutuale imobiliare sunt o modalitate populară de a adăuga diversificare imobiliară portofoliului dumneavoastră fără a deține o proprietate sau să înțeleagă multe despre cumpărare, vânzare și gestionarea specificului proprietăți.
- Investiția dumneavoastră este pusă în comun cu altele și vi se emit acțiuni ale fondului. Toate achizițiile, activitățile și plățile sunt supravegheate de un administrator de fond.
- Informațiile analitice și de cercetare sunt realizate de profesioniști. Pur și simplu cumpărați și vindeți acțiuni la fel ca orice alt fond mutual de pe bursele de valori.
REIT-urile și fondurile mutuale imobiliare sunt cele mai pasive modalități de a investi în imobiliare și de a face un opțiune excelentă pentru cineva care dorește doar expunere în portofoliu la imobiliare și nu caută a treaba secundara.
Investește în proprietăți prin crowdfunding imobiliar
Crowdfunding Investițiile imobiliare pot fi și foarte pasive. Dar diligența pe care ar trebui să o faceți este mai mult implicată decât simpla cumpărare de acțiuni ale unui fond mutual sau REIT.
- Platforme de crowdfunding oferiți o piață online pentru investiții într-o varietate de oportunități imobiliare.
- Există sute de platforme de crowdfunding imobiliar din care să alegeți.
- Puteți investi în orice, de la împrumuturi imobiliare de înaltă calitate la case unifamiliale prin crowdfunding.
Site-urile de crowdfunding permit investitorilor individuali să intre în tranzacții mai mari (atât rezidențiale, cât și comerciale) care anterior erau disponibile doar pentru cei cu sume substanțiale de bani de investit. Ca investirea în fonduri mutuale sau REIT-uri, multe oferte de crowdfunding oferă investiții minime foarte accesibile. Cel mai mare avantaj pe care îl oferă crowdfundingul este că poți investi în proprietăți specifice și oferte exclusive cu foarte puțini bani.
În timp ce platformele de crowdfunding online facilitează investițiile, multe platforme necesită investitorii să fie „acreditați”(o persoană cu un venit anual câștigat care depășește 200.000 USD și o avere netă mai mare de 1 milion USD, excluzând reședința principală a persoanei). Și pentru un motiv întemeiat. Sunteți responsabil pentru efectuarea unei diligențe amănunțite. Deci, trebuie să analizați documentele furnizate. De asemenea, trebuie să găsiți și să studiați orice informație relevantă care nu este furnizată. Și nu uitați să cercetați personalul și politicile de management de crowdfunding.
Crowdfundingul imobiliar este o investiție pasivă; nu va trebui să renunți la locul de muncă și să devii proprietar, dar poți în continuare să culege recompensele investițiilor imobiliare. Unul dintre serviciile de crowdfunding care strălucește este Crowdstreet, care vă permite să investiți în imobiliare cu doar 10.000 USD.
Achiziționați proprietăți de închiriere verificate în prealabil
O altă alternativă la investițiile imobiliare tradiționale este o platformă numită Acoperiș. Puteți folosi această platformă pentru a cumpăra proprietăți de închiriere verificate în prealabil. Acestea sunt oportunități „la cheie” - nu trebuie să faceți nicio reabilitare sau să reparați toalete în miezul nopții. Folosește pur și simplu Acoperiș baza de date pentru a selecta și cumpăra o proprietate de închiriere care are deja un flux de numerar pozitiv.
Investește în parteneriate în comandită imobiliară
Societăți în comandită imobiliară (RELP) sunt o altă modalitate de a investi pasiv. Deoarece unele investiții imobiliare necesită o sumă mare de bani - construirea unui centru comercial, de exemplu - parteneriatele sunt o modalitate obișnuită de a strânge fondurile necesare.
- Un RELP este o entitate formată pentru a dezvolta sau cumpăra și deține un portofoliu de proprietăți, de obicei pentru un număr finit de ani.
- Administratorii de proprietăți cu experiență sau firme de dezvoltare imobiliară le conduc, iar investitorii externi oferă finanțare pentru proiectul imobiliar în calitate de parteneri comanditari.
- În calitate de partener comanditar, veți primi distribuții periodice din veniturile generate de RELP și veți primi o răsplată mai substanțială atunci când proprietățile sunt vândute și RELP este dizolvat.
- Deși a fi un partener comanditar este o activitate pasivă, investiția dvs. este de obicei foarte nelichidă.
- RELP-urile sunt de obicei investiții private și nu sunt vândute la bursele de valori, iar RELP-urile nu își promovează pe scară largă tranzacțiile disponibile. Due diligence este esențială.
Alăturați-vă grupurilor de investiții imobiliare
Grupuri de investiții imobiliare sunt un fel de mici fonduri mutuale pentru proprietăți închiriate.
- O companie va cumpăra sau va construi niște apartamente și apoi va permite investitorilor să le cumpere prin intermediul companiei.
- Ca un singur investitor, puteți deține una sau mai multe unități.
- Compania care operează grupul de investiții administrează colectiv toate unitățile. Se ocupa de intretinere si operatiuni in schimbul unui procent din chiria lunara.
Acest lucru este pasiv prin faptul că investitorii nu își fac griji cu privire la plasarea chiriașilor sau la gestionarea unităților lor. Dar trebuie să-ți faci diligența înainte de a investi. Aceasta include verificarea tuturor taxelor, serviciilor și proceselor de selectare a chiriașilor, precum și a integrității și experienței managerilor grupului.
3. Luați un rol activ cu Investiții imobiliare active
Mulți investitori imobiliari ca mine, asumă un rol activ pentru a obține câștiguri mai mari. Cele mai comune strategii sunt:
Cumpărați și păstrați pentru venituri din chirie
Deținerea proprietății de închiriere este locul în care mulți investitori care doresc să înceapă mai mult. Abordarea este de a achiziționa și gestiona proprietăți rezidențiale pentru un profit. Cele mai importante considerații sunt locația proprietății și prețurile de închiriere pe piață. Doriți să alegeți o locație în care este probabilă aprecierea pieței. Și vrei să te asiguri că poți percepe suficientă chirie pentru a obține profit după ce ți-ai acoperit toate cheltuielile. Cheltuielile includ ipotecare, dobânzi, întreținere, taxe HOA sau condominiu, impozite pe proprietate, asigurări, locuri libere, utilități și alte cheltuieli directe și indirecte.
Investitori imobiliari de inchiriere căutați de obicei proprietăți care ating „regula unui procent”. Aceasta înseamnă că chiria lunară acoperă 1% din prețul de achiziție plus costurile de dezintoxicare. Deci, dacă costul total pentru a obține proprietatea „gata pentru închiriere” este de 150.000 USD, chiria dvs. lunară ar trebui să fie de cel puțin 1.500 USD. Desigur, aceasta este o generalitate. În multe locații, cifrele funcționează diferit, pe baza multor factori care trebuie luați în considerare cu atenție.
Cumpărarea unei proprietăți închiriate necesită o investiție mai semnificativă. Veți avea nevoie de 20% din prețul de achiziție ca avans. Și veți dori să vă asigurați că aveți cunoștințele și timpul necesar pentru a face acest lucru cu succes. Chiar dacă intenționați angajeaza un agent imobiliar pentru a găsi proprietatea și un administrator de proprietate care să desfășoare activitățile de la lună la lună, mai sunt multe de știut înainte de a intra și a cumpăra o proprietate de închiriere.
Fixați și întoarceți
La capătul îndepărtat al continuumului de investiții imobiliare pasive/active se află repararea și schimbarea proprietăților. Devenit popular de reality show-urile HGTV, flipping-ul a stârnit multă atracție din partea potențialilor investitori „do it yourself”.
- Cumperi o proprietate care este subevaluată, cel mai adesea pentru că este în stare proastă.
- Apoi îl reparați și îmbunătățiți și îl vindeți pentru profit câteva luni mai târziu.
- A fi reușit la răsturnare, aveți nevoie de un set larg de abilități, experiență și acces la bani substanțiali.
- Trebuie să găsiți și să achiziționați proprietăți sub valoarea de piață, să gestionați o reabilitare de succes, rapidă și eficientă din punct de vedere al costurilor și să vindeți rapid.
Costurile de tranzacție sunt mari de ambele părți ale mesei.
- În primul rând, aveți taxe atât atunci când cumpărați proprietatea în dificultate, cât și atunci când aveți vinde proprietatea îmbunătățită.
- Apoi sunt taxele de transfer, cercetarea titlului și asigurarea, costurile de închidere și comisioanele agenților.
- Transferați titlul de proprietate de două ori într-un interval scurt de timp, dar nu există scăderi de preț.
- Taxa de stat si judeteana transferul la ambele tranzactii.
- Asigurarea titlului trebuie achiziționată de ambele ori.
- Toate costurile, inclusiv taxele de achiziție, reabilitare și tranzacții, trebuie estimate cu atenție și luate în considerare în prețul inițial al proprietății.
Flipping este cea mai riscantă strategie de investiții imobiliare. O neglijență, cum ar fi o problemă structurală, vă poate șterge profiturile și apoi unele. Fix-and-flips oferă, de asemenea, potențialul de a obține un profit mare destul de rapid. Dar flipping-ul nu este pentru începători sau pentru cei care caută o investiție inițială mai mică. Pentru a obține cele mai bune oferte, flippers au nevoie de acces la sume mari de numerar pentru a cumpăra o proprietate în dificultate de-a dreptul, fonduri ample pentru a face dezintoxicarea și suficient flux de numerar în afacerea lor pentru a păstra proprietatea până la s-a vandut.
Proprietăți angro
Un angrosist găsește proprietăți în dificultate cu vânzători motivați și le potrivește cu investitori de reabilitare, fără a lua niciodată titlul proprietății. Semnele pe care le vezi uneori pe marginea drumului și care spun „Numerar pentru casa ta, orice condiție” sunt probabil plasate de un angrosist care câștigă rapid 5.000 de dolari pentru a se potrivi.
Am descoperit personal că beneficiile investițiilor active imobiliare fac ca aceasta să merite din plin timpul și efortul meu. (Dețin în prezent un portofoliu de 8 închirieri și răsturn 1-3 proprietăți în fiecare an.) Beneficiile includ potențialul mult mai mare câștiguri (aprecierea proprietății), venit lunar fiabil din chirie, control asupra investițiilor mele, beneficii fiscale și mândria de a realizare.
Dacă alegeți investiții imobiliare active, trebuie să vă concentrați pentru a avea succes.
>> Lectură suplimentară: Strategii de investiții imobiliare pe care fiecare investitor ar trebui să ia în considerare
4. Deveniți un expert imobiliar
În multe feluri, investițiile imobiliare sunt o meserie pe care o înveți (1) făcând și (2) lucrând cu alții. Acestea fiind spuse, asta nu este o scuză pentru a nu studia și a te educa cât mai mult posibil. Este important dacă decideți să urmați o tranzacție activă de strategie imobiliară pe care o învățați prin: (1) studiind și analizând (2) făcând și (3) lucrând cu alții.
- Urmează un curs imobiliar — Cursurile imobiliare online nu lipsesc dacă vrei să plătești pentru a fi la curent mai repede. Verificați Udemy de încredere; această platformă de învățare online oferă sute de cursuri pe REI, iar multe dintre acestea costă doar 10 USD per curs. Nu este o afacere rea.
- Urmărește o mulțime de videoclipuri YouTube — Ce NU poți învăța de pe YouTube? YouTube are mii de videoclipuri atât de la profesioniști, cât și de la amatori, care împărtășesc povești imobiliare și oferă sfaturi. Puteți viziona literalmente un videoclip despre cum să înlocuiți un depozit de gunoi, întrerupând-o la fiecare pas în timp ce o faceți.
- CITIT! — Aceasta este o idee deloc. YouTube și cursurile online sunt grozave, dar pentru a deveni expert, trebuie să studiezi. O carte clasică care ne place este Tată bogat Tată sărac de Robert Kiyosaki. Nu se concentrează pe o singură strategie, dar cu siguranță atinge filozofia investițiilor imobiliare.
- Valorile proprietatii. Singura modalitate de a afla dacă obțineți o ofertă bună este să cunoașteți prețurile pentru care casele similare din apropiere s-au vândut în ultimele șase luni. Găsiți și angajați un agent imobiliar local care lucrează cu investitorii pentru a configura căutări MLS direcționate pentru dvs.
- Chiriile de piata. Dacă intenționați să cumpărați și să păstrați pentru venituri din chirie, trebuie să cunoașteți potențialul de venit din chirie al proprietății. Există o mulțime de site-uri gratuite unde puteți studia chiriile de pe piața locală – iar un agent vă poate ajuta.
5. Conectează-te cu alți investitori imobiliari pentru a-ți urmări învățarea
- Forumuri online frecvente — Recomand cu căldură Forumuri BiggerPockets ca un loc de conectare virtual cu alți investitori imobiliari. Puteți posta o întrebare, iar comunitatea este atât de deschisă și de utilă încât probabil veți primi un răspuns într-o zi. Recomand să setați alerte pentru subiecte legate de strategia dvs. de investiții și de zona locală. Folosiți forumurile pentru a stabili întâlniri de cafea cu alți investitori de acolo. A avea o rețea de specialiști este cheia succesului.
- Mergeți la întâlnirile locale ale REIA (Real Estate Investor Association) pentru a învăța și a crea relații. Sunt șanse să fie locale întâlniri REIA în orașul dvs. cu o declarație de misiune „de a dezvolta, sprijini și promova organizațiile locale de investitori imobiliari servind în același timp interesele industriei investițiilor imobiliare. prin networking, educație, sprijin, leadership pe probleme legislative.” Condus de obicei de investitori experimentați dornici să-și împărtășească înțelepciunea, vă recomand cu căldură să vă alăturați și a se prezenta, frecventa.
- Meetup.com — Ceea ce îmi place Meetup.com există foarte puțină conexiune virtuală... de fapt trebuie să te întâlnești. Varietatea de cluburi și grupuri disponibile pe Meetup.com nu are sfârșit. Invitațiile descriu subiectul planificat și pot vedea cu ușurință biografiile altor investitori care intenționează să participe pentru a decide dacă merită timpul meu să merg.
6. Cunoașteți riscurile în imobiliare
Niciun articol despre investițiile imobiliare nu este complet fără a menționa riscul.
- Ca tranzacționare cu acțiuni, piața imobiliară fluctuează. Cele mai mari câștiguri sunt realizate atunci când cumpărați la un nivel scăzut și vindeți ridicat.
- Spre deosebire de bursa, costurile de tranzacționare a bunurilor imobiliare sunt mari, iar vânzarea este un proces care necesită timp, ceea ce face ca proprietățile de investiții să fie active nelichide.
- Investițiile imobiliare nu sunt pentru comercianții zilnici! Este o investiție pe termen lung, ceea ce înseamnă că trebuie să cumpărați valoare și să păstrați pentru apreciere, venituri din chirie sau ambele.
- Cel mai mare risc este să cumperi o proprietate greșită și să plătești prea mult pentru aceasta. Dacă cumpărați o casă în care să locuiți timp de 20 de ani, poate că nu contează dacă plătiți în exces pentru ea, ci pentru investiții proprietăți, aveți nevoie de o rentabilitate a investiției, iar cifrele funcționează cel mai bine dacă cumpărați la nivelul pieței preturi.
>> Lectură suplimentară: Care sunt riscurile investițiilor imobiliare
Investiția imobiliară este o muncă grea
Există o mulțime de cărți și programe care vă promit că vă puteți îmbogăți în imobiliare fără a fi nevoie să faceți nimic. Toate sunt total prostii!
Investiția în imobiliare poate fi foarte profitabilă, dar trebuie să mergi cu așteptările și atitudinea potrivite — și apoi fii pregătit să lucrezi.
Dacă vrei să începi în domeniul imobiliar, alege-ți strategia. Deveniți un expert în strategia dvs. studiind și conectându-vă cu alții pentru a vă conecta și a vă promova învățarea. Aliniați-vă capitalul de investiții. Acum sunteți gata să găsiți și să investiți în oferte!