Deduceri de impozit pe proprietatea de închiriere: tot ce trebuie să știți

Ca orice altă afacere sau investiție, investitorii de proprietăți de închiriere doresc să obțină profit. În general, să maximiza profiturile, investitori imobiliari trebuie să creșteți venitul anual, să reduceți cheltuielile anuale sau ambele.

Deoarece impozitele reprezintă o parte semnificativă a costului de proprietate, reducerea cheltuielilor include reducerea datoriilor fiscale. Proprietățile de închiriere au avantaje fiscale unice care vă permit să reduceți anumite cheltuieli și să amânați anumite taxe permise de IRS.

Continuați să citiți pentru a afla care sunt aceste avantaje fiscale și dacă vi se aplică.

Ce este venitul din chirie?

Când oamenii se gândesc la veniturile din chirie, se gândesc la plățile lunare ale chiriei făcute către tine de chiriaș. IRS definește venitul din chirie ca „orice plată primită pentru utilizarea și ocuparea proprietății”. Adesea, acestea includ venituri pe lângă plățile lunare ale chiriei.

Iată o listă a veniturilor suplimentare pe care trebuie să le raportați, așa cum este detaliat în Publicația IRS 527:

• Taxa de aplicare a chiriașului. Mulți proprietari solicită chiriașilor potențiali o taxă pentru a trimite cererea inițială de închiriere pentru examinare și aprobare.
• Taxa de anulare a inchirierii. Dacă chiriașul vă plătește pentru a anula un contract de închiriere, trebuie să raportați acel venit.
• Proprietatea sau serviciile primite în loc de chirie. În cazul în care chiriașul dvs. este un profesionist de tip do-it-yourself și sunteți de acord să renunțați la o lună sau două de la plata chiriei pentru a-l compensa pentru făcând îmbunătățiri la domiciliu (vopsit de exemplu), trebuie să revendicați suma chiriei pe care ați fi primit-o ca închiriere sursa de venit.
• Cheltuieli plătite de chiriaș în numele dumneavoastră. De exemplu, multe județe vor pune factura la apă/canal doar pe numele proprietarului, nu al chiriașilor. Dacă primiți rambursare de la chiriaș pentru utilizare, acesta este venit din chirie.
• Taxele de spălătorie și alte servicii colectate pentru utilizarea facilităților. Venitul care este generat de serviciile auxiliare furnizate la fața locului este venitul din chirie.
• În general, un depozit de garanție nu este considerat venit din chirie. Mai degrabă, sunt bani pe care îi primiți și îi puneți deoparte în escrow în timpul termenilor contractului de închiriere. În cele din urmă, returnați acești bani chiriașului dvs. Dacă ați câștigat dobândă pe depozitul de garanție în timp ce îl dețineți, atunci acea dobândă este venit impozabil din chirie. Dacă păstrați o parte sau tot din depozitul de garanție pentru reparații, suma pe care o păstrați este venit din chirie (iar costul reparațiilor este o cheltuială de închiriere). Și, dacă depozitul de garanție este folosit ca plată finală a chiriei, acesta este considerat chirie în avans și trebuie revendicat ca venit.

Ce deduceri de impozit pe proprietatea de închiriere puteți lua?

Dacă primiți venituri din închiriere din închirierea unei unități de locuit, există anumite cheltuieli de închiriere pe care le puteți deduce din declarația fiscală.

După cum este definit de IRS, puteți deduce „cheltuielile obișnuite și necesare pentru gestionarea, conservarea sau întreținerea proprietății dumneavoastră închiriate”. Cheltuielile obișnuite sunt cele care sunt comune și general acceptate în afacere. Cheltuielile necesare sunt cele care sunt considerate adecvate, cum ar fi costurile anumitor materiale, consumabile, reparațiile și întreținerea pe care le efectuați proprietății dvs. de închiriat pentru a vă menține proprietatea în bună funcționare condiție.

Cele mai frecvente cheltuieli deductibile de închiriere includ:

• Publicitate. Costul de listare și comercializare a proprietății dvs. pentru închiriere.
• Cheltuieli cu mașina și călătoria. Doar în scopul întreținerii proprietății și încasării chiriei.
• Curatenie intre chiriasi. În timp ce curățarea poate fi costisitoare, este o cheltuială deductibilă. Am covoarele curățate profesional între chiriași pe toate proprietățile mele și costă câteva sute de dolari pentru cea mai mare închiriere a mea.
• Depreciere. IRS recunoaște că proprietatea imobiliară se depreciază în timp, așa că aveți dreptul să deduceți amortizarea anual. Reglementările IRS impun investitorilor imobiliari de închiriere să recupereze amortizarea anuală atunci când vindeți proprietatea, indiferent dacă ați folosit sau nu beneficiul anual de amortizare. Prin urmare, asigurați-vă că alocați o pierdere din depreciere în fiecare an.
• Taxe juridice și alte taxe profesionale. Onorariile avocaților, comisioanele imobiliare și unele costuri de închidere, cum ar fi taxele companiei de decontare, sunt cheltuieli deductibile.
• Dobânda ipotecară plătită pentru împrumutul dvs. Aici se află unul dintre cele mai mari beneficii ale investitorului în imobile închiriate - efectul de pârghie. Pârghie este utilizarea capitalului împrumutat pentru achiziționarea și/sau creșterea potențialului randament al investiției. Cu o investiție inițială de 30.000 USD (20% mai jos), aveți ocazia de a obține toate beneficiile de a deține un activ în valoare de 150.000 USD. Și din moment ce plata dvs. ipotecară este o cheltuială deductibilă, în esență chiriașul dvs plătește ipoteca pentru tine.
• Comisioanele împrumutătorului. Punctele de inițiere a împrumutului și alte costuri de garantare a ipotecii sunt cheltuieli deductibile.
• Cheltuieli de întreținere și reparații. Cheltuielile legate direct de întreținerea și întreținerea proprietății sunt cheltuieli deductibile, la fel ca și reparațiile pe care trebuie să le faceți pentru a menține proprietatea în stare de închiriere. Dacă plătiți prime pentru o companie de service de gardă pentru a repara electrocasnice majore (contract de garanție de service HVAC, de exemplu), aceasta este o cheltuială de întreținere.

Bacsis: Nu confundați întreținerea și reparațiile cu îmbunătățirile pentru locuințe. Le gestionați diferit pe cele două din punct de vedere fiscal. În timp ce cheltuielile compensează veniturile în anul în care au loc, îmbunătățirile nu sunt cheltuieli directe. Mai degrabă, puteți „recupera” unele sau toate costurile îmbunătățirilor utilizând Formularul 4562.

• Costurile cu utilitățile și alte taxe plătite de dvs. în calitate de proprietar. Dacă plătiți pentru apă, canalizare, eliminarea gunoiului sau alte cheltuieli asociate cu proprietatea, acestea sunt deductibile din impozite.
• Taxe de proprietate. Acesta este un cost evident de proprietate care este deductibil.
• Asigurare. În calitate de proprietar/proprietar, trebuie să aveți o asigurare de proprietar pentru a vă proteja investiția. Prima anuală este un cost de proprietate și, prin urmare, o cheltuială pe care o puteți deduce în declarația fiscală.

Bacsis: Solicitați chiriașului dvs. să obțină o asigurare pentru chiriaș pentru a-și acoperi lucrurile personale. Asigurarea proprietarului dvs. nu va acoperi articolele lor în caz de pierdere și majoritatea chiriașilor nu își dau seama de acest lucru. Obținerea propriei politici este crucială.

• Taxe de administrare a proprietății.Administratorii de proprietate de obicei, încărcați 8-10%. Pentru această taxă, ei verifică și plasează chiriașii, furnizează situații financiare contabile și gestionează cererile de întreținere și reparații. Taxa lor este 100% deductibilă ca cheltuială de proprietate.
• HOA și sau taxe de condo. Acestea includ taxe anuale sau semianuale de recreere care sunt uneori percepute dacă există un bazin comunitar asociat cu deținerea proprietății.
• 1031 Taxe de schimb. Dacă vindeți o proprietate și reinvestiți veniturile într-o altă proprietate similară, puteți beneficia de a 1031 Schimb. Taxele implicate sunt deductibile ca cheltuială imobiliară dacă respectați toate regulile și finalizați cu succes schimbul. Nu puteți deduce costul îmbunătățirilor aduse proprietății dvs. de închiriat drept cheltuieli anuale decât dacă suma plătită este pentru o „îmbunătățire, restaurare”. sau adaptarea la o utilizare nouă sau diferită.” În general, puteți recupera costul îmbunătățirilor prin amortizare, nu prin revendicarea acestuia ca un cheltuiala.

Citiți mai multe >>>Cum să scazi povara fiscală atunci când vinzi o proprietate închiriată

Formulare și publicații fiscale importante pentru proprietarii de proprietăți închiriate

Aceste publicații IRS vă pot ajuta să înțelegeți ce trebuie să revendicați drept venit și ce cheltuieli pot fi deduse legal în declarația dvs. de impozit. Și există formulare specifice pentru raportarea veniturilor și cheltuielilor din chirie.

Formularele și publicațiile relevante sunt:

• Publicația IRS 527 oferă detalii pentru contabilitatea proprietății închiriate.
• Anexa E (formularul 1040) este utilizat pentru a raporta veniturile și cheltuielile din imobile închiriate. Dacă aveți mai multe proprietăți închiriate, completați formularele Anexei E pentru a documenta fiecare proprietate.
• Publicația 925, Activitatea pasivă și regulile de risc. Dacă cheltuielile de închiriere depășesc veniturile din chirie, IRS vă poate permite să solicitați acea pierdere ca deducere. Stipulații în limitarea pierderii activității pasive (formularul 8592) și Limitări la risc (formularul 6198) poate limita valoarea pierderii pe care o puteți deduce.
• Programul A (1040) abordează imobiliare regulile de uz personal al unei locuințe pe care o închiriați.
• Impozitul net pe venitul din investiții se poate aplica venitului net din chirii. UtilizareFormularul 8960, Impozitul pe venitul net din investiții pentru persoane fizice, imobile și trusturi, pentru a determina cuantumul acestui impozit.
• Publicația IRS 946, Cum să depreciezi proprietatea explică dezavantajele deprecierii proprietății. Trebuie să luați amortizarea anuală și vi se cere să recuperați amortizarea atunci când vindeți proprietatea.
• Formularul 4562 vă permite să recuperați unele sau toate îmbunătățirile proprietății dvs. începând cu anul închirierii proprietatea este pusă în funcțiune pentru prima dată și începe în orice an în care faceți o îmbunătățire sau adăugați mobilier.
• Pentru a deduce cheltuielile de călătorie pe care le suportați pentru repararea proprietății închiriate, trebuie să urmați regulile detaliate în capitolul 5 din Publicația 463, Călătorii, divertisment, cadouri și cheltuieli cu mașina.

Multe dintre cele mai populare companii de software fiscal vă pot ajuta să completați aceste formulare, dar poate fi necesar să faceți upgrade la o versiune plătită a produselor lor. Cu TurboTax, de exemplu, va trebui să vă înscrieți la „Premier” pentru a vă maximiza deducerile din impozitul pe proprietatea de închiriere. Si cu H&R Block, va trebui să alegeți versiunea „Premium”.

Citiți mai multe >>>Cum să investești în case de închiriere unifamiliale

Concluzia

Fie că ești folosind software-ul fiscal pentru a vă pregăti propriile declarații fiscale anuale sau angajezi un profesionist, Nu putem sublinia suficient cât de esențial este să păstrați înregistrări bune care să documenteze toate veniturile și cheltuielile din chirie legate de fiecare proprietate pe care o dețineți.

Pe lângă faptul că vă ajută să vă declarați impozitele, evidențele bune vă ajută să monitorizați progresul proprietății închiriate. Acestea sunt necesare pentru ca tu să-ți analizezi cu exactitate rentabilitatea investiției, astfel încât să poți maximiza veniturile și să reducă cheltuielile.

Trebuie să puteți justifica cheltuielile pentru a le deduce. Aceasta înseamnă că trebuie să aveți dovezi documentare, cum ar fi chitanțe, cecuri anulate sau facturi pentru a susține toate cheltuielile. IRS vă auditează și, dacă nu puteți oferi asistență pentru articolele pe care le-ați raportat în declarațiile fiscale, este posibil să fiți supus unor taxe și penalități suplimentare.

Vă rugăm să rețineți că, deși dețin și administrez un portofoliu de proprietăți închiriate, nu sunt contabil fiscal și legile fiscale se schimbă în mod constant, așa că asigurați-vă că consultați un expert fiscal calificat și examinați singur regulile IRS pentru a vă asigura că sunteți în conformitate cu statutele IRS atunci când depuneți taxe.

Lectură suplimentară:

• Ghid de recoltare a pierderilor fiscale: valorificați pierderile din investiții
• 9 moduri de a vă reduce venitul impozabil în 2023
• Pe termen lung vs. Impozitul pe câștiguri de capital pe termen scurt