Nu este un secret pentru nimeni că prețurile imobiliarelor au trecut prin acoperiș în ultimii ani. Mulți potențiali investitori s-au străduit să justifice investițiile în imobiliare din cauza ratelor ipotecare mai mari și a prețurilor umflate ale locuințelor. Vestea bună este că există o soluție la această dilemă. Dacă municipalitatea dvs. permite acest lucru, puteți construi o altă casă/proprietate de închiriere pe terenul dvs. existent. Ar putea fi un ADU pentru a vă găzdui părinții în vârstă, un birou separat, o sală de sport sau chiar o sursă de venit.
Este exact ceea ce facem. Eu și soțul meu construim în prezent un ADU decomandat în curtea noastră, pe care îl voi folosi ca birou deocamdată, dar suntem, de asemenea, deschiși să lăsăm pe unul dintre copiii noștri să locuiască acolo când vor crește. Am avea, de asemenea, opțiunea de a-l închiria ca închiriere pe termen scurt în viitor, oferindu-ne venituri la pensie.
Versiunea scurtă:
- Unitățile de locuințe accesorii (ADU) au crescut în popularitate pe măsură ce criza locuințelor continuă.
- Aceste locuinte pot fi o cabana in curtea din spate, un garaj transformat in mansarda sau un atasament la o casa existenta.
- Multe familii au investit în ADU pentru a avea un loc în care părinții lor în vârstă sau copiii adulți să locuiască temporar.
- Investițiile imobiliare ADU vă pot permite să vă creșteți portofoliul imobiliar fără a încerca să găsiți o proprietate nouă.
Avantaje și dezavantaje ale construirii unui ADU
pro
- Adăpostește-ți familia: ați putea oferi locuințe unei rude în vârstă sau ați permite copiilor să economisească după facultate, astfel încât să nu aibă de-a face cu prețuri astronomice ale chiriei în altă parte.
- Venit din închiriere: Unul dintre principalele beneficii ale investițiilor imobiliare ADU este că creați un flux suplimentar de venit. Aveți multe opțiuni când vine vorba de modul în care alegeți să monetizați acest nou spațiu.
- eua crescut valoarea proprietății tale: Este de la sine înțeles că adăugarea unei proprietăți cu totul noi la terenul dvs. existent va crește valoarea proprietății. Deși acest lucru are implicații fiscale, creșteți și valoarea proprietății, astfel încât să puteți câștiga mai mulți bani pentru casa dvs. atunci când sunteți gata să vindeți.
contra
- Cheltuieli: Poate fi foarte costisitor să faci o adăugare sau să adaugi o structură separată proprietății tale. În plus, probabil că veți avea costuri continue pentru taxe suplimentare, asigurări și utilități.
- Nu îl puteți vinde separat: Dacă doriți să aveți o proprietate închiriată și să cumpărați o casă sau un apartament separat pe teren propriu, o puteți vinde oricând. Dacă construiești ceva pe propriul tău teren, ești blocat cu el atâta timp cât deții casa ta.
- Potențială pierdere a vieții private: Dacă vei închiria ADU-ul tău, înseamnă că cineva va locui în curtea ta.
Ce sunt ADU-urile?
Ce este mai exact un ADU? Unitățile de locuit accesorii sau ADU-urile, așa cum sunt denumite în mod obișnuit, sunt case mai mici care sunt construite pe același teren cu reședința principală în care locuiți. Aceste case mai mici poartă denumiri diferite, cum ar fi casele pe alee, apartamentele socrilor, căsuțele, casitas sau apartamentele bunicilor.
De exemplu, punerea unei case mici pe lotul dvs. ar fi luată în considerare și ADU. Construirea unui mansard peste garaj sau chiar transformarea garajului într-o garsonieră ar fi, de asemenea, un ADU. Desigur, puteți construi și o structură separată detașată pe proprietatea dumneavoastră.
Există aproximativ 1,5 milioane de ADU în toată țara, cu aproximativ 100.000 de unități crescând anual. Cele mai importante state pentru ADU sunt California, Florida, Texas și Georgia. Los Angeles, Portland și Houston sunt cele mai populare orașe la nivel național pentru ADU. Interesant este că numărul permiselor ADU din Los Angeles a crescut vertiginos de la 80 în 2016 la 5.064 în 2021. Aceasta înseamnă că una din patru locuințe noi care au crescut în oraș în 2021 a fost un ADU.
Introducerea zonării a dus la interzicerea construcției acestor case minuscule în curțile din spate. A existat o perioadă în istorie când aceste unități erau mai comune, deoarece le permiteau oamenilor să trăiască în comunități pe care de obicei nu și le permiteau.
Pentru ce sunt folosite ADU-urile?
S-ar putea să vă întrebați ce se întâmplă cu un ADU odată ce proprietarul a înființat această unitate suplimentară.
> Îți poți găzdui părinții în vârstă
Conform unui 2021 studiu realizat de Home Light, 61% dintre proprietarii de case și-au construit un ADU pentru a-și găzdui părinții în vârstă, în timp ce 32% au făcut acest lucru pentru a găzdui turiștii pe sejururi de scurtă durată pentru venituri suplimentare din chirie. În loc să-ți plasezi părinții într-o casă de bătrâni, ai putea să le construiești un refugiu în curtea din spate.
>O opțiune alternativă pentru copiii tăi adulți
Din cauza problemelor legate de accesibilitatea locuințelor, tinerii adulți rămân acasă cu părinții lor mai mult timp. Puteți adăuga un ADU la proprietatea dvs. dacă doriți să vă ajutați copiii adulți fără a-i lăsa să locuiască sub acoperișul dvs.
Aceasta este o opțiune pe care o vom lua în considerare și pe măsură ce cei doi adolescenți ai noștri devin adulți. Cu prețurile locuințelor așa cum sunt, îmi place ideea de a le oferi un spațiu mai privat, permițându-le în același timp să economisească bani la chirie.
>Venit din chirie
A treia cea mai frecventă utilizare a acestui spațiu este veniturile din chirie. Puteți construi un spațiu suplimentar sau separat pentru a închiria. Aceasta ar putea fi o închiriere pe termen lung, în care cineva locuiește acolo cu normă întreagă. Sau o casă de vacanță unde o închiriezi pe noapte.
Există, de asemenea, un mijloc, unde îl folosiți ca închiriere corporativă. Asistentele care călătoresc sau oamenii de afaceri au adesea nevoie de un loc unde să stea câteva săptămâni sau chiar luni.
Dacă doriți să vedeți cât de mult venit ați putea genera din veniturile din chirii pe termen scurt, consultați Airbnb sau Vrbo pentru a vedea ce unități similare se găsesc în zona dvs. Rețineți că există costuri continue asociate cu închirierile de vacanță.
>> Legat:Avantajele și dezavantajele investițiilor imobiliare
Un spațiu separat pentru un birou
Potrivit unui recensământ guvernamental, numărul persoanelor care lucrează de acasă s-a triplat între 2019 și 2021. Dacă sunteți unul dintre cei peste 27 de milioane de oameni care lucrează de acasă, ați putea dori să vă schimbați spațiul în loc să încercați să găsiți cafenele sau spații de birou în care să vă antrenați.
Acesta este modul în care vom folosi ADU-ul nostru. Oricine lucrează de acasă înțelege avantajele și dezavantajele acestui aranjament. Deși este grozav să-i ții pe cei dragi aproape, poate fi și o mare distragere a atenției. Având un spațiu complet separat în curtea din spate, îmi va oferi tot ce este mai bun din ambele lumi.
De asemenea, dacă vezi clienții în persoană având un spațiu separat, te-ar putea economisi mult la chiria unui birou. Terapeuții, terapeuții de masaj, contabilii, frizerul, agenții imobiliari, chiar și antrenorii personali ar putea face afaceri dintr-un ADU și nu plătesc chirie pentru spațiul de birou. Opțiunile sunt nesfârșite.
Cât costă construirea unui ADU?
Cât costă construirea unui ADU? Răspunsul scurt este că variază în funcție de mulți factori. O modernizare a garajului este mult mai ieftină decât adăugarea unei structuri complet noi în curtea dvs., dar prețul va depinde de multe lucruri.
Sunați câțiva antreprenori și obțineți niște oferte. Ei vor veni și vor arunca o privire asupra spațiului și vă puteți explica ce doriți să construiți. Ei vă vor putea oferi un citat verbal grosier în timpul programării.
Pentru a vă face o idee rapidă, eu locuiesc în Phoenix, iar al nostru costă aproximativ 400 de dolari un metru pătrat. Dar, desigur, ceea ce anume vrei să faci va afecta enorm acest lucru.
>Angajarea ajutorului potrivit pentru construcția dvs. ADU
Veți dori să vă consultați cu următorii profesioniști înainte de a începe cu investiții imobiliare ADU:
- Agent imobiliar. Vrei să vezi opțiunile tale și ce fel de ADU-uri sunt comune în comunitatea ta.
- Inspector. Trebuie să vă asigurați că puteți face modificările necesare pe terenul dvs.
- Contractant. Trebuie să găsiți o companie care să vă construiască această nouă reședință.
- Designer. Poate doriți să lucrați cu un designer pentru a vă asigura că noul dvs. loc este plăcut din punct de vedere estetic.
> Costurile de construcție
Pare a fi practic imposibil să dați un preț mediu pentru construirea unui ADU, deoarece totul depinde de ce tip de structură doriți să adăugați și de dimensiunea spațiului. De asemenea, nu putem ignora rolul prețurilor actuale ale materiilor prime împreună cu costurile forței de muncă.
Conform cercetărilor efectuate de ClădireAnADU, cel mai apropiat pe care l-am putut găsi de un preț mediu al unui ADU a fost de aproximativ 180.000 USD. Aceste costuri vor include:
- Lucrări de proiectare
- Solicitarea unui permis
- Conectarea la noi utilități pentru a oferi spațiului electricitate și instalații sanitare adecvate
- Toate costurile de construcție
- Echitatea ta sudoare
Dacă angajați un antreprenor, acesta se va ocupa de totul pentru dvs. Inclusiv angajarea unui arhitect și tratarea cu orașul pentru autorizații și inspecții. De asemenea, vor angaja, coordona și plăti toți subcontractorii, cum ar fi electricienii și dulgherii.
>Costuri suplimentare de luat în considerare la construirea unui ADU
Consecințele fiscale: Proprietatea dvs. va valora mai mult atunci când adăugați o altă unitate la ea, așa că probabil va trebui să cheltuiți mai mult pentru impozitele pe proprietate. În funcție de zona dvs., acest lucru poate fi puțin sau mult.
Asigurări sporite pentru proprietari: Cu mai multe proprietăți, va trebui să cheltuiți mai mulți bani pe asigurarea proprietarilor de case.
Amenajarea noului loc: Cu excepția cazului în care veți închiria ca o închiriere pe termen lung, va trebui să mobilați și să decorați complet ADU. Chiar și cu o închiriere pe termen lung, veți avea nevoie de mici accesorii precum jaluzele și electrocasnice.
Creșterea utilităților: În funcție de legile dvs. de zonare, este posibil sau nu să puteți adăuga un set separat de utilități. Aceasta înseamnă că noul dvs. ADU poate fi adăugat la electricitatea, apă și coșul de gunoi ale casei principale.
Cât de mult va crește un ADU valoarea proprietății?
Cât de mult va crește proprietatea dvs. exactă este imposibil de spus. Un agent imobiliar local vă poate oferi o idee despre cât de multă valoare va adăuga proiectul dvs. casei.
Când am contactat un agent imobiliar, mi-a spus că ar trebui să crească cu prețul mediu al metrului pătrat. Deci, dacă casa dvs. valorează 200 USD pe metru pătrat și adăugați 500 de metri pătrați, ar trebui să vă creșteți valoarea proprietății cu aproximativ 100.000 USD.
Desigur, s-ar putea să nu fie atât de simplu. Dacă cumpărătorii din zona dumneavoastră apreciază foarte mult ADU, atunci acesta poate adăuga mai mult decât atât; dacă nu, atunci se poate adăuga mai puțin. Nu toată lumea lucrează de acasă sau vrea să fie proprietar.
Dacă știi exact cât de mult va crește valoarea proprietății tale un ADU este un factor important pentru tine, cu siguranță Lucrați îndeaproape cu un agent imobiliar pentru a vă asigura că nu cheltuiți mai mult decât veți primi înapoi când veți vinde.
Sunt ADU-urile legale peste tot?
Fiecare stat și municipalitate are legi diferite cu privire la zonarea și construcția rezidențiale.
Antreprenorul dvs. sau ordonanța locală de zonare vă va oferi informațiile de care aveți nevoie despre dacă construirea unui ADU este legală acolo unde locuiți. Doriți să vă asigurați că această unitate suplimentară este legală, astfel încât să nu vă creați probleme pe viitor. Vă revine sarcina de a vă da seama dacă este legal să construiți această locuință.
Pentru noi, marea barieră a fost că nu avem voie să adăugăm energie electrică de 220 de volți. Aceasta este puterea pe care o folosește un cuptor. Ei consideră că adăugarea unui cuptor face din proprietate un lot multifamilial și acest lucru nu este permis în zona noastră.
De asemenea, a trebuit să fim atenți la eșecurile legale. Trăim într-un cartier suburban tradițional, așa că lotul nostru nu este imens. Aceste eșecuri au restrâns dimensiunea și locația structurii.
Merită investițiile în imobiliare ADU?
Mulți consideră că ADU-urile sunt soluția pentru criza locuințelor și opțiunea perfectă pentru mediu, pe măsură ce căutăm să adăugăm mai multe case. Prin construirea unui ADU, ați putea ajuta la criza locuințelor cu un impact minim asupra mediului, creând în același timp un flux pasiv de venit pentru dvs.
Va trebui să vă așezați și să analizați cifrele, dar este clar că, dacă orașul dvs. permite acest lucru, ADU real investiția imobiliară ar putea fi o modalitate unică de a deveni un investitor imobiliar fără a cumpăra o nouă bucată proprietate.
Mulți experți promovează investițiile ADU pentru că nu trebuie să cumpărați terenuri noi și vă oferă flexibilitate. Dacă aveți deja proprietatea și doriți să investiți în imobiliare, veți dori să aruncați o privire serioasă la ADU.