De fapt, în mai multe moduri decât vă puteți da seama, oglinzile care investesc în imobiliare investesc în acțiuni și obligațiuni. Pentru ambele, obiectivele dvs. sunt venituri pe termen scurt și câștiguri de capital pe termen lung.
O proprietate închiriată atent întreținută și gestionată corespunzător poate oferi trei lucruri pe care toți investitorii le caută:
- Sursa de venit
- apreciere capitala
- avantaje fiscale.
Cand tu investește într-o proprietate de închiriat, venitul dvs. pe termen scurt provine din chirie, în loc de dividende trimestriale sau plăți de dobânzi. Iar câștigurile dvs. de capital provin din creșterea prețului proprietății pe care o dețineți, mai degrabă decât din creșterea prețului acțiunilor.
Asta nu înseamnă că nu există diferențe mari. Și nu spunem că portofoliul dvs. ar trebui să includă numai active de pe piață sau doar imobiliare. Cercetările arată că portofoliile variate sunt mult mai bune în timp. Investițiile pe piața bursieră sunt adesea mult mai pasive. De asemenea, poate fi mai puțin timp și mai intens în cercetare decât investițiile imobiliare.
Cu toate acestea, am constatat că adoptarea unei abordări mai active a investițiilor obține recompense mai mari. Pentru mine, este mai satisfăcător să dețin proprietăți tangibile decât acțiuni de acțiuni care apar ca numere pe un extras lunar.
Alegerea unei proprietăți de închiriere
Mulți oameni „cad” în deținerea unei proprietăți de închiriat. S-ar putea să cumpere o proprietate când sunt singuri, apoi se căsătoresc, se mută împreună și, mai degrabă decât să vândă casa suplimentară, decid să o închirieze. Sau moștenesc o casă de la părinți și o închiriază în loc să o vândă imediat.
De multe ori acestea nu sunt situații ideale de proprietate de închiriere din câteva motive. Principalul motiv este că numerele nu funcționează. Asta pentru că planificarea este întotdeauna mai bună decât a cădea în aproape orice situație de viață.
Dacă nu ați cumpăra proprietatea ca investiție în scopuri specifice de venituri din chirii și / sau de apreciere a capitalului, probabil că nu se va dovedi o investiție imobiliară excelentă.
Să presupunem că nu vă aflați într-una dintre aceste situații. În schimb, ați dori să cumpărați și să închiriați o proprietate ca investiție.
Randamentul este mai bun decât locația
Ce face o investiție bună de închiriat proprietate? Este posibil să fi auzit că investițiile imobiliare sunt legate de „locație, locație, locație”. Și asta este cu siguranță adevărat în cazul investițiilor imobiliare de închiriere. Doriți o închiriere potrivită pentru un grup mare de chiriași de încredere care își pot permite chiria și caută locuințe.
Oricât de importantă este locația, este la fel de ușor să pierzi bani pe o proprietate într-o locație excelentă, pe cât este să pierzi bani pe o proprietate din zonele urbane. Locația singură este doar o parte a succesului.
Principalul lucru este că numerele funcționează. Doriți să vă asigurați că proprietatea dvs. este un flux de numerar pozitiv. Trebuie să calculați cu precizie veniturile și cheltuielile din chirie. Aceasta se numește „randamentul net al închirierii”.
Ce este randamentul net al închirierii?
Cel mai simplu, randamentul net al închirierii este versiunea imobiliară a rentabilității investiției (rentabilitatea investiției) pe care ați dori să o realizați la orice investiție. Se calculează după cum urmează:
Randament net din închiriere = (Venit net din închiriere ÷ Costul total al proprietății) x 100
Trebuie să calculați, sau o estimare foarte precisă, costul total al proprietății și venitul net din închiriere pentru a ajunge la randamentul net din închiriere. Deci, ce intră în aceste numere?
Iată detaliile uneia dintre proprietățile mele care au fost închiriate de aproape un an:
| Detalii proprietate Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Pretul de cumparare | $115,000 |
| Costuri de închidere | $2,837 |
| Costuri de reabilitare | $21,432 |
| COSTUL TOTAL AL PROPRIETĂȚII | $139,269 |
| Chiria anuală | $20,700 |
| Loc vacant bugetat | $1,725 |
| Cheltuieli bugetate | $862 |
| Impozite și asigurări anuale | $1,625 |
| VENITUL ÎNCHIRIAT NET | $16,488 |
| RENDIMENTUL ÎNCHIRIAT NET | 11.8% |
Costurile totale ale proprietății trebuie să includă toate cheltuielile din buzunar pentru a pregăti mutarea proprietății pentru chiriași. Acesta ar fi prețul dvs. de achiziție, costurile de închidere, costurile de finanțare dacă ați contracta un împrumut, costul licențelor și taxelor de închiriere și costurile de publicitate. Toate costurile trebuie luate în calcul.
La fel, trebuie să vă cunoașteți venitul anual din închiriere și toate costurile pentru a veni cu diferența. Acesta este venitul dvs. net din închiriere.
Costurile tipice provin din întreținere, comisioane de administrare a proprietății, impozite, asigurări, cheltuieli pentru posturile vacante (bugetarea pe luni atunci când proprietatea nu poate fi închiriată) și utilitățile lunare (dacă contractul de închiriere nu indică faptul că chiriașii plătesc acestea). Asigurați-vă că totalizați veniturile din închiriere mai puțin toate cheltuielile de păstrare a activului și de producere a acelui venit.
Evitați greșelile începătorilor
A fi surprins de costuri nebugetate este o greșeală de începător. În cazul acestei proprietăți, veți observa că am bugetat pentru post vacant și întreținere. Dar nu am suportat niciunul dintre aceste costuri în primul an, deoarece 1) chiriașii au fost examinați cu grijă și au fost semnați un contract de închiriere pe un an și 2) aparate noi cu garanții au fost plasate în proprietate ca parte a reabilitării proces.
Deci, randamentul meu net de închiriere pentru această proprietate a fost de 11,8%. (Venit anual din închiriere de 16.488 USD ÷ Costul total al proprietății de 139.269 USD.)
Ce este plăcut la cunoașterea randamentului dvs. net de închiriere este că vă permite să cântăriți proprietățile unul împotriva celuilalt. Apoi puteți găsi oferta mai bună înainte de a cumpăra. Vă permite chiar să comparați rentabilitățile imobiliare estimate cu rentabilitatea așteptată a altor opțiuni de investiții, cum ar fi acțiuni și obligațiuni.
Ce zici de apreciere?
De ani de zile, mulți au crezut că proprietățile au crescut doar ca valoare. Prăbușirea locuințelor din 2008-2010 a adus o doză de realitate acestei gândiri. Dar chiar și în acea bulă, au existat proprietăți rezidențiale în întreaga țară care și-au păstrat valoarea și chiar le-au apreciat.
Proprietățile alese cu grijă dețin o valoare reală care nu dispare.
Perspectiva de apreciere a capitalului este o parte importantă a procesului meu de selecție a proprietății, dar nu mă bazez pe asta pentru ca numărul meu să funcționeze. Piețele sunt nestatornice, iar prețurile cresc și scad. Și dacă vă gândiți la asta, prețul de piață al proprietății rezidențiale contează numai atunci când doriți să o vindeți.
Desigur, urmăresc schimbarea valorilor pieței așa cum aș face orice altă investiție, așa că știu dacă are mai mult sens să continuăm să închiriez sau să vindem pentru câștiguri. Proprietatea Cedar Barn Way a fost cumpărată sub valoarea de piață, deoarece era o executare silită și avea nevoie de muncă.
Până acum pare o investiție bună. Astăzi, proprietăți comparabile din zonă se vând cu aproximativ 185.000 de dolari. Dacă aș decide să vând și aș putea obține acel preț de vânzare și aș deduce 8% pentru costurile de vânzare, profitul meu ar fi de aproximativ 30.000 de dolari. Nu este cea mai bună afacere a mea de până acum, dar nu este o rentabilitate proastă a investiției de 140.000 de dolari.
Avantaje fiscale de închiriere
Închirierea de bunuri imobiliare are, de asemenea, unele avantaje fiscale de care lipsesc alte opțiuni de investiții. Ne-am uitat la două dintre cele trei lucruri pe care fiecare investitor așteaptă să le realizeze: venitul și aprecierea capitalului. Al treilea este avantajele fiscale. Investițiile imobiliare au un avantaj fiscal unic. Practic, puteți obține o scutire de impozite pentru deteriorarea casei în timp. Există ceva mai mult, despre care puteți citi Aici.
Cumpărarea unei proprietăți de închiriere este doar începutul
Dacă o proprietate de închiriere are sens pentru dvs., atunci acesta este doar începutul! Imobilul nu este ușor și va trebui să faceți multe cercetări înainte de a vă angaja. În plus, există prețul întreținerii, impozitele pe proprietate și problemele legate de relațiile cu chiriașii. În cele din urmă, acesta poate fi un proces foarte plin de satisfacții și un supliment extraordinar la portofoliul dvs. de investiții.
Dacă sunteți în căutarea unei modalități ușoare de a începe să investiți în proprietăți de închiriat, verificați Roofstock. Această platformă de investiții vă permite să cumpărați proprietăți la cheie pre-verificate, care sunt îngrijite de administratorii de proprietăți autorizați.