Găsirea unui loc potrivit pentru a locui este adesea dificilă pentru familiile cu provocări financiare. Multe familii cu venituri mici plătesc jumătate din venitul lor lunar în chirie și încă se găsesc trăind în condiții sub-egale și chiar nesigure.
Încă de la Marea Depresiune, au existat programe de asistență pentru locuințe în Statele Unite. Unul dintre cele mai populare este un program federal, cunoscut sub numele de „Secțiunea 8”, administrat de autoritățile locale pentru locuințe publice. Și Secțiunea 8 poate oferi, de asemenea, investitorilor care doresc să participe activ investiții imobiliare cu niște oportunități grozave.
Cum functioneaza
Creată în 1974, secțiunea 8 a suferit numeroase modificări și modificări. Versiunea de astăzi este un program „voucher de alegere a locuințelor”. Funcționează așa:
Familiile eligibile pot găsi o unitate de închiriere la alegere după ce primesc un voucher care plătește până la 70% din chiria lunară plus facturile de utilități. Familiile sunt responsabile de plata restului de 30%. Secțiunea 8 include, de obicei, asistență pentru locuințe pentru persoanele cu dizabilități și cetățenii vârstnici, precum și pentru familiile cu venituri mici.
Tichetele de alegere a locuințelor sunt administrate local de agențiile publice de locuințe (PHA). PHA-urile primesc fonduri federale de la Departamentul de Locuințe și Dezvoltare Urbană din SUA (HUD) pentru a administra programul de bonuri. În majoritatea comunităților, există o listă de așteptare pentru a primi asistență după ce solicitantul este calificat.
Eligibilitate
Solicitanții trebuie să îndeplinească anumite criterii de eligibilitate, inclusiv:
- Venitul total al familiei, care nu poate fi mai mare de 50% din venitul mediu în județul în care locuiește solicitantul.
- Numărul total de membri ai familiei care vor locui în unitate.
- Destinatarul trebuie să fie un cetățean american sau un imigrant cu documente care să ateste statutul de imigrație legală.
Programul prevede ca până la 75% din numărul total de bonuri de locuință să fie acordate familiilor sau indivizi al căror venit familial total nu este mai mare de 30% din venitul mediu în zona în care aleg a trai.
Daca esti investind în proprietăți de închiriere urbane sau rurale, probabil că veți întâlni chiriași din secțiunea 8 cu bonuri de locuință. În calitate de proprietar, puteți alege legal să participați - și să acceptați chiriașii din secțiunea 8 - sau nu. Am câțiva chiriași ai secțiunii 8 în proprietățile mele de închiriere și, ca majoritatea lucrurilor din viață, există argumente pro și contra.
Avantajele proprietarilor care acceptă cupoanele din secțiunea 8
Venit lunar garantat din închiriere - Cel mai mare avantaj al acceptării chiriașilor din secțiunea 8 este cecul regulat pe care îl primiți în fiecare lună de la guvern. Guvernul plătește de obicei între 50% și 65% din chiria chiriașului. Suma depinde de venitul chiriașului și de costurile de utilitate anticipate pentru proprietatea specifică.
Odată ce contractul dvs. de închiriere este în vigoare și toate documentele sunt finalizate (mulți chiriași au un pachet), vi se garantează o verificare la timp de la guvern pentru o parte substanțială din chirie. Asta pentru că PHA trimite partea chiriei pe care o plătesc direct proprietarului. Locatarul trimite un cec separat pentru partea lor și plătește utilitățile direct furnizorului.
Posturi vacante mai mici - Reducerea posturilor vacante este importantă pentru investitori imobiliari de închiriere. Atunci când o proprietate rămâne vacantă, nu există venituri care să acopere impozitele, asigurările, taxele HOA și alte costuri lunare de deținere. Mulți chiriași ai secțiunii 8 tind să rămână în picioare pentru perioade lungi de timp și sunt fericiți să reînnoiască o dată un contract de închiriere de un an.
Un grup mai mare de chiriași din care să alegeți - Deschiderea închirierilor dvs. către chiriașii din secțiunea 8 ar putea crește considerabil numărul de chiriași din care să selectați. O selecție mai largă de potențiali chiriași înseamnă că puteți fi mai pretențios și puteți găsi o potrivire foarte bună pentru proprietatea dvs.
Când postez o proprietate de închiriat, primesc o mulțime de apeluri despre aceasta. De multe ori prima întrebare care mi se pune este dacă accept vouchere. Dacă răspund „Nu”, aș limita rezerva mea de chiriași calificați. În timp ce chiriașii din secțiunea 8 au venituri mici, nu au neapărat multe alte probleme dincolo de aceasta. Atâta timp cât vă examinați bine chiriașii, aceștia nu sunt adesea diferiți de chiriașii fără bonuri.
Tarife de închiriere favorabile - Există întotdeauna o gamă acceptabilă de prețuri de închiriere pe piață pentru proprietăți similare. Un apartament cu două dormitoare și două băi ar putea fi închiriat de la 1.200 la 1.500 USD în zona mea. Unul dintre beneficiile clienților din secțiunea 8 este că chiria lunară pe care o puteți percepe se află la capătul superior al intervalului tarifar de piață. PHA știe că este mai greu pentru titularii de vouchere din secțiunea 8 să găsească locuințe, deoarece nu toți proprietarii acceptă bonuri. Deci, ei vor găzdui capătul superior al gamei pentru a permite beneficiarilor de asistență să securizeze locuința. Asta nu înseamnă că puteți supraîncărca! Dacă rata de închiriere nu este competitivă, va trebui probabil să o reduceți pentru a fi acceptată de programul Secțiunea 8.
Expunere suplimentară pentru înregistrarea proprietății de închiriere - Odată ce dvs. și proprietatea dvs. ați fost aprobate, vă puteți afișa proprietatea pe site-ul web al PHA, unde deținătorii de voucher o pot vedea. Este o oportunitate de publicitate suplimentară pentru înregistrarea dvs.
Poate fi recompensant - Deși personal nu am primit niciodată asistență pentru locuințe, am trăit până la 20 de ani construind o carieră și supraviețuind singur. Știu cum este să încerci să trăiești cu venituri mici și să ții pasul cu facturile. Am întâlnit niște oameni cu adevărat minunați, care primesc asistență pentru locuințe atât de necesară. Este bine să le oferiți un loc sigur și plăcut pentru a apela acasă. Și dacă sunt deschiși la asta, am șansa de a oferi niște sfaturi financiare personale care să-i ajute - lucruri de bază care ar trebui predate în liceu, dar nu.
Dezavantaje ale participării la programul Voucher
Proces mai implicat - Acceptarea tichetelor din secțiunea 8 înseamnă că există niște cercuri prin care săriți ca proprietar. Prima dată când am făcut-o a fost atât descurajantă, cât și puțin frustrantă. Abia după ce m-am descurcat, am aflat că județul oferă gratuit un seminar informativ de 45 de minute pentru proprietari o dată pe lună!
Pentru a începe, trebuie să completați o cerere pentru a fi considerat proprietarul Secțiunii 8. Veți furniza informații personale și informații detaliate despre proprietatea dvs. Urmează inspecția proprietății. Și după ce aprobi un chiriaș, mai sunt documente. În cele din urmă, înainte ca fondurile să vă fie aprobate pentru eliberare, va trebui să trimiteți o copie a contractului de închiriere către PHA.
Inspecție suplimentară - Proprietatea dvs. trebuie să fie inspectată de PHA. Aceasta este o inspecție separată a secțiunii 8 care se adaugă la alte inspecții necesare. De exemplu, în județul Baltimore, proprietarii trebuie să obțină o licență de închiriere a proprietății și este necesară o inspecție specială înainte de aprobarea unei licențe de închiriere. Și dacă proprietatea a fost construită înainte de 1978, trebuie considerată sigură fără plumb sau certificată fără plumb.
Inspecția PHA este destul de simplă. Proprietatea dvs. de închiriere trebuie să fie la un nivel structural. Totul trebuie să fie corect reparat și să funcționeze în siguranță. Proprietarul nu are niciun cost pentru inspecția secțiunii 8. Locatarii sunt responsabili pentru punerea la dispoziție a proprietății pentru inspecție, ceea ce se întâmplă de obicei la scurt timp după ce s-au mutat.
Selecția și selecția chiriașilor este încă foarte importantă - Deși chiriașii trebuie să fie aprobați de PHA pentru a obține un voucher, nu presupuneți că au fost examinați corespunzător. Asigurați-vă că ecranizați cu atenție toți chiriașii din secțiunea 8 la fel cum ați examina orice alt chiriaș. Puteți și trebuie să efectuați orice diligență care nu încalcă Legea privind locuința echitabilă sau legile locale și de stat, inclusiv o verificare a antecedentelor și a creditului.
Noua configurare a chiriașilor durează până la 60 de zile - Există un timp de procesare de 60 de zile cu PHA. Aceasta înseamnă că va trebui să așteptați două luni înainte de a primi primul cec al guvernului. De exemplu, am avut o familie Secțiunea 8 mutată în casa mea cu trei dormitoare pe 1 ianuarie. Am primit porțiunea chiriei chiriașului pe 1 ianuarie și 1 februarie, după cum era necesar. Dar nu am primit cecul guvernului până la 1 martie. În acel moment am primit chirie de trei luni deodată (ianuarie, februarie și martie).
Reguli speciale de evacuare - Evacuarea chiriașilor este ceva ce orice investitor imobiliar dorește să evite. Este costisitor, consumator de timp și costisitor. Verificați cu atenție chiriașii înainte de plasare pentru a reduce șansa de a face acest lucru. Din fericire, nu am fost nevoit să trec prin acest proces cu niciuna dintre proprietățile mele. Evacuarea chiriașilor din secțiunea 8 este însă puțin mai implicată decât o evacuare obișnuită. Pentru a evacua un chiriaș din secțiunea 8 după ce a fost acceptat, aveți nevoie de o acțiune judiciară. Acest lucru este valabil chiar și în statele care oferă alte metode de evacuare.
rezumat
Secțiunea 8 este un program de asistență foarte necesar, care permite familiilor cu venituri mici să trăiască în comunități mai sigure și să păstreze venituri lunare suficiente pentru a-și asigura familiile în mod adecvat.
În calitate de proprietar care acceptă secțiunea 8 din două dintre închirierile mele, am ajuns să cunosc oameni minunați prin program. Din păcate, am întâlnit și câțiva deținători de vouchere care nu mă simt confortabil să stau în preajmă. Proprietățile mele de închiriere sunt mai mult decât o investiție financiară. Am investit personal timp, energie și bani în luând o proprietate ne iubită și transformând-o într-o casă. Vreau să pot avea încredere în chiriașul meu pentru respectarea și îngrijirea proprietății mele. Și vreau să închiriez oamenilor cinstiți cu care pot dezvolta o relație de succes pe termen lung. Screening-ul adecvat este o componentă crucială a gestionarea cu succes a proprietății de închiriere indiferent dacă permiteți chiriașilor cu bonuri de locuință sau nu.
Pentru proprietarii care doresc să se ocupe de hârtii suplimentare și să facă un pic în plus la cererea guvern, este posibil să găsești chiriași stabili - și să fii sigur că primești un cec regulat de chirie in fiecare luna.