Parcul de case mobile Investiții pentru începători: Ghid simplu

Lipsa de locuințe la prețuri accesibile a fost o provocare națională de zeci de ani. Dar această problemă a fost exacerbată și mai mult de politicile de blocare a COVID-19 impuse de guvern care au înăbușit dezvoltarea la începutul anului 2020 și de inflația constantă.

Acum Estimările National Low Income Housing Coalition deficitul actual de unități de închiriere care sunt accesibile gospodăriilor cu venituri mici să fie de 6,8 milioane de unități. În prezent, cele mai accesibile locuințe sunt sub formă de unități individuale de închiriere. Cu toate acestea, parcurile de case mobile oferă caracteristici suplimentare dorite de chiriași, care nu se găsesc în blocurile de apartamente: mândria de a deține proprietate și intimitatea nedescurajată.

Deținerea și administrarea unui parc de case mobile este o oportunitate unică de investiții imobiliare comerciale. Acest articol va aborda modul în care funcționează investițiile în parcurile de case mobile, ce trebuie să știți și avantajele și dezavantajele investiției într-un parc de case mobile.

Mobil Home Park Avantaje și dezavantaje ale investițiilor

Ce este investiția Mobile Home Park?

Un parc de case mobile este o comunitate de case prefabricate situate pe un teren cu branșamente permanente pentru utilități, apă și canalizare. În timp ce, din punct de vedere tehnic, casele sunt mobile, acestea sunt parcate semi-permanent (cu cârlige de remorcă acoperite sau „pliate”) și situate împreună pe parcele individuale (cunoscute și ca „tampoane”).

Parcurile mici de case mobile cuprind între 10 și 25 de pad-uri, în timp ce parcurile mai mari pot încăpea sute de pad-uri., toate împărțind drumuri de sprijin și facilități comune. De obicei, casele sunt deținute individual de rezidentul principal, care plătește chiria lunară proprietarului parcului. Această chirie include terenul, utilizarea zonei comune și conexiunile la utilități, inclusiv apă, electricitate și gaz.

Investitorii achiziționează parcul de case mobile de la un alt proprietar folosind o agenție imobiliară comercială pentru a facilita tranzacția. Cu toate acestea, spre deosebire de investiția în locuințe rezidențiale tradiționale, cumpărarea unui parc de case mobile este o oportunitate de investitii imobiliare comerciale. Ca atare, investițiile comerciale nu sunt de obicei achiziționate cu anticiparea aprecierii capitalului în timp ce dețineți proprietatea.

În schimb, se fac bani pe diferența dintre chiriile lunare brute minus cheltuielile nete de exploatare, la fel ca un proprietar de complex de apartamente.

Înrudit>>Cum să investești în imobiliare

Beneficiile investiției în parcuri de case mobile

O investiție de un milion de dolari v-ar putea cumpăra doar patru case unifamiliale. Costul mediu al unui bloc de apartamente pe unitate este de aproximativ 100.000 USD, așa că 1 milion USD vă va cumpăra o clădire de 10 unități. Sau puteți cumpăra un parc de case mobile cu 90 până la 100 de unități pentru aproximativ 1 milion de dolari - un cost pe unitate de la 10.000 la 12.000 USD.

Cea mai apropiată investiție comparativă cu deținerea unui parc de case mobile este deținerea unui bloc de apartamente. Ambele sunt investiții imobiliare comerciale care oferă locuințe rezidențiale populațiilor cu venituri mai mici. Există, totuși, câteva beneficii cheie.

Cost mai mic pe „uşă”

Investind în parc de case mobile, puteți obține mai multe „uși” la un cost mai mic pe ușă, deci costă mai puțini bani să achiziționați acest activ.

The prețul mediu al caselor unifamiliale existente în S.U.A. se apropie de 400.000 USD și crește rapid. Asta înseamnă că o investiție de un milion de dolari îți va cumpăra doar patru uși. Pe de altă parte, costul mediu al unui bloc de apartamente pe unitate este de aproximativ 100.000 USD, așa că 1 milion USD vă va cumpăra o clădire de 10 unități. Sau ați putea cumpăra un parc de case mobile cu 90 până la 100 de unități pentru aproximativ 1 milion de dolari - un cost pe unitate de 10.000 până la 12.000 de dolari.

Citiți mai multe>> Revizuirea caselor sosite 2022: Investește în proprietăți de închiriere cu 100 USD

Costuri mai mici de întreținere

Într-un complex de apartamente sau alt grup de unități rezidențiale, proprietarul trebuie să întrețină clădirea în sine. In orice caz, casele mobile sunt deținute de rezidenți, în timp ce investitorul deține terenul. Chiriașii sunt responsabili pentru reparații și întreținere. Trebuie să întrețineți conexiunile la utilități, dar nu casa mobilă sau terenul pe care se află. (Acesta nu este întotdeauna cazul; unele parcuri de case mobile cuprind unități deținute de parc.)

Mai puțină concurență

Poate fi dificil să investești într-un complex de apartamente ca persoană fizică, deoarece de multe ori vei avea conglomerații mari care licitează împotriva ta. Dar cele mai multe parcuri de case mobile sunt conduse ca afaceri mici de proprietari de mamă și popă. Este mai puțin obișnuit ca francizele naționale, corporațiile mari și investitorii instituționali să fie implicați în proprietatea unui parc de case mobile.

Riscurile investiției în parcuri de case mobile

Acum că am examinat câteva dintre beneficiile potențiale ale investiției în parcurile de case mobile, haideți să aruncăm o privire mai atentă la unele dintre riscuri:

Amortizare mai rapidă

Primul risc al investiției în parcurile de case mobile este că casele mobile tind să se deprecieze mai repede decât alte forme de imobiliare. În timp ce chiriașii dvs. dețin casele lor și sunt responsabili pentru reparații și întreținere, aveți mai puțin control asupra stării unităților. Este posibil să nu reușiți să atrageți viitori chiriași dacă parcul arată degradat.

Finanțarea este mai puțin accesibilă

Pentru a asigura finanțare pentru investiția în parcul dvs. de case mobile, probabil că va trebui să căutați un creditor care este specializat în acestea - și au adesea cerințe specifice. De exemplu, împrumutătorul ar putea cere ca comunitatea să aibă un minim sau maxim de plăți pe acru; ca toate cârligele să fie ascunse de fuste; și/sau că toate casele respectă cerințele codului de locuințe și dezvoltare urbană (HUD).

Avansuri mari

Parcurile de case mobile au adesea cerințe mai mari de plată în avans. În timp ce creditorii necesită în mod obișnuit doar 20% în avans pentru achizițiile de investiții în case unifamiliale, avansul dvs. va fi probabil de 25% atunci când finanțați un parc de case mobile.

Provocarea procesului de evacuare

Evacuarea poate fi complicată cu investițiile în parcurile de case mobile. dacă sunteți proprietarul unui complex de apartamente, îndepărtarea unui chiriaș care nu plătește este destul de simplă. Dar într-un parc de case mobile, chiriașii își dețin unitățile. Costul estimat de mutare pentru o casă mobilă este de 3.000 USD. Dacă un chiriaș se află într-o situație dificilă, proprietarul parcului poate fi nevoit să plătească acea factură.

Cum să începeți să investiți în parcuri de case mobile

Există câteva piețe online unde puteți găsi informații detaliate și analize despre parcurile de case mobile care sunt disponibile pentru vânzare. Ei includ:

• Magazin Parcul Caselor Mobile este cel mai mare site de specialitate pentru parcuri de case mobile. În momentul în care scriem, există peste 325 de parcuri de case mobile disponibile pentru vânzare pe site-ul lor.
• Loopnet este cel mai mare serviciu de listare imobiliară comercială disponibil online oricui, cu date bogate despre toate tipurile de proprietăți comerciale de investiții de vânzare, inclusiv parcuri de case mobile.
• CoStar este un serviciu de listare pentru profesioniștii imobiliari. De asemenea, listează parcuri de case mobile de vânzare. Este mai robust în capabilități de căutare și analiză detaliată decât Loopnet, dar CoStar limitează utilizarea serviciilor sale de baze de date la cei care au încheiat acorduri de licență adecvate.
• Reonomy.com este o platformă de căutare mai nouă, care este foarte ușor de utilizat și găzduiește peste 50 de milioane de proprietăți comerciale, inclusiv parcuri de case mobile.

Asigurați-vă că consultați un agent de broker imobiliar care este specializat în imobiliare comerciale pentru a vă ajuta să determinați valoarea de piață justă a proprietății. În calitate de investitor, veți dori un reprezentant al cumpărătorului care să aibă acces la fluxul de tranzacții. De asemenea, veți dori pe cineva care să vă susțină interesele în timpul procesului de căutare și achiziție. În general, vânzătorul plătește comisioanele pentru agentul cumpărătorului, așa că nu există niciun motiv să nu treci printr-un broker ca cumpărător.

Ce să cauți într-o investiție în parc de case mobile

Există câteva modalități de a crește valoarea investiției și a fluxului de numerar fie prin reducerea cheltuielilor (întreținere, administrarea proprietății, etc.) fie prin creșterea veniturilor (chirii).

În primul rând, veți dori să căutați o comunitate de parcuri mobile în care puteți adăuga valoare sau puteți face îmbunătățiri pentru a crește veniturile. Acestea pot fi proprietăți care au fost neglijate de actualii proprietari sau nu au fost modernizate. Sau pot fi proprietăți care lipsesc oportunități de flux de numerar suplimentar.

În mod ideal, doriți să găsiți și o comunitate în care chiriile au prețuri sub valoarea pieței și puteți crește tarifele lunare de închiriere cu actualizări minore și ieftine.

Comunitatea din jurul parcului de case mobile este, de asemenea, un factor important de venit. Comunitățile situate aproape de marii angajatori care angajează lucrători pe oră pot oferi un număr mare de potențiali chiriași calificați. Selectarea chiriașilor în orice locuință rezidențială în care aveți oameni care locuiesc aproape împreună este importantă. Vrei să fii sigur că toată lumea se simte în siguranță și vrea să continue să trăiască în parc. Menținerea chiriașilor buni și eliminarea chiriașilor problematici înainte de a se muta, este cheia atât pentru rentabilitate, cât și pentru o experiență pozitivă ca proprietar de teren.

Înrudit>>Cum să vă gestionați proprietatea închiriată

Ce Due Diligence ar trebui să efectuați?

Ca și în cazul oricărei investiții imobiliare, veți dori să angajați un inspector autorizat pentru a efectua o inspecție fizică amănunțită a proprietății și a tuturor elementelor mecanice. În special, veți dori să vă concentrați pe trei aspecte pentru a vă verifica investiția: randamentul financiar, starea infrastructurii și piața locală.

Rentabiliri financiare

Chiria – sau „taxele de întreținere”, așa cum sunt de obicei numite în parcurile de case mobile – sunt colectate lunar. Veți dori să revizuiți un minim de doi până la trei ani de chirie. Rolele de chirie sunt contabilitatea detaliată a chiriei colectate pe unitate. De asemenea, veți dori să obțineți declarații anuale de profit și pierdere, facturi de utilități și declarații fiscale. Dacă este posibil, cereți aplicațiile de screening ale fiecărui chiriaș. Doriți să înțelegeți situația financiară tipică și datele demografice ale potențialilor dvs. rezidenți.

Infrastructură

Deși nu există clădiri fizice de întreținut, proprietarii de parcuri de case mobile asigură conexiuni de apă, canalizare, electricitate și gaz pentru fiecare lot. Această infrastructură este esențială și veți dori să cunoașteți starea actuală și istoricul de întreținere al tuturor componentelor mecanice.

Acestea includ:

• Debitul apei de puț și teste de potabilitate, dacă este cazul
• Inspecții ale conductelor de apă din județ/oraș
• Rapoarte ale camerei de linie septică sau de canalizare
• Inspecții de conectare la electricitate și gaz

În plus față de cele de mai sus, vânzătorul ar trebui să poată oferi detalii despre cheltuielile de capital și îmbunătățirile făcute în ultimii 5+ ani.

Locație

Ca și în cazul oricărei investiții imobiliare fizice, locația dictează în mare măsură viabilitatea și rentabilitatea parcurilor de case mobile. Investiția în locuințe la prețuri accesibile într-o zonă mai luxoasă dă de obicei un rezultat mai bun (mai mult profit, risc mai mic, chiriași de mai bună calitate). Acest lucru este valabil și pentru parcurile de case mobile.

Asigurați-vă că analizați zona actuală a județului. Asigurați-vă că parcul îndeplinește toate reglementările și este autorizat corespunzător. De asemenea, ar trebui să cercetați modificările de zonare propuse și planurile de dezvoltare a zonei care ar putea afecta viabilitatea pe termen lung a investiției în parcul de case mobile.

Concluzia

Parcurile de case mobile oferă o oportunitate unică de investiții imobiliare comerciale. Spre deosebire de un complex de apartamente în care investitorul achiziționează, administrează și întreține o clădire, un investitor în parc de case mobile deține de obicei terenul parcului, în timp ce persoanele fizice dețin și întrețin locuințele. Acest lucru reduce cheltuielile de exploatare și taxele de administrare a proprietății.

Parcurile de case mobile oferă adesea oportunitatea de îmbunătățire a proprietății care va duce la un venit lunar mai mare din chirie pentru investitor. Cu toate acestea, oricine ia în considerare acest tip de investiție ar trebui să cerceteze temeinic piața și să fie conștienți de provocările unice înainte de a face pasul.

Mai multe oportunități de investiții imobiliare>>

• Proprietatea fracționată de locuințe este o strategie bună de investiții?
• Ce sunt REIT-urile comerciale și unde le puteți găsi?
• Cele mai bune site-uri de investiții imobiliare pentru investitorii neacreditați