Unele dintre cei mai bogați oameni din lume și-au făcut cea mai mare parte a averilor prin investitii imobiliare. Dar cum se creează bogăția investind în imobiliare?
Iată care sunt cele mai semnificative forțe motrice din spatele averilor imobiliare.
Inflația
Inflația este ceva pe care toți luăm de la sine înțeles. Prețul bunurilor de zi cu zi crește treptat și nu avem de ales decât să plătim prețul majorat. Deci nu ne concentrăm prea mult pe asta. Este un cost care nu discriminează dar lovește pe toată lumea, așa că ce rost are să te plângi?
Înțelegând modul în care inflația afectează capacitatea angajaților lor de a-și întreține familiile, multe companii mari oferă o „creștere a costului vieții” în fiecare an. Inflația este doar o fațetă a economiei. Deși a înregistrat o medie de 3% pe an, consumatorul din SUA a cunoscut ani de inflație ridicată (12,5% în 1980) și ani de inflație scăzută (0,1% în 2008).
Pentru investitorii imobiliari, inflația poate crea bogăție în mod constant și fiabil. Asta-i pentru că
inflația este un factor constant al aprecierii valorii locuințelor. Plata lunară a unui credit ipotecar cu rată fixă rămâne aceeași timp de 30 de ani. Taxele și asigurările cresc foarte treptat, dacă chiar deloc. Aceasta înseamnă că, în timp ce valoarea unei investiții imobiliare crește în fiecare an datorită inflației, costul deținerii acesteia nu crește. Diferența este capitalul propriu – dețineți un activ mai valoros an de an datorită inflației.Apreciere
În timp ce inflația duce la o creștere treptată a valorii investiției dvs. imobiliare, aprecierea rapidă a pieței este un factor uriaș care creează bogăție. Prețul locuințelor existente a crescut cu o medie de 5,4% anual din 1968 până în 2009.
Cu imobiliare, totul este despre locație, locație, locație. Dacă ți-ai făcut cercetările și a cumpărat o proprietate în care valorile locuințelor cresc rapid, sunt șanse ca investiția dvs. să crească în valoare an de an fără nicio cheltuială de capital suplimentară. Din punct de vedere istoric, așa mulți oameni au făcut mulți bani în imobiliare.
Același principiu care funcționează în investițiile pe bursă funcționează și în investițiile imobiliare: Cumpărați la preț redus și vindeți la preț ridicat. Zone ale țării, cum ar fi părți din California, au văzut valorile caselor crescând mult, mult mai repede decât inflația.
Creșteri anuale ale chiriei
Locuința este costul vieții. Așa cum inflația duce la o creștere a costului alimentelor și bunurilor de larg consum, costul locuințelor ține pasul cu inflația. Este tipic să crești chiriile cu 2,5–5% în fiecare an, din cauza efectelor inflației. Și este obișnuit ca proprietarii să mărească chiriile de fiecare dată când un contract de închiriere este reînnoit.
Cu toate acestea, în calitate de investitor, costurile dvs. de deținând o proprietate închiriată nu crește odată cu inflația dacă rata dobânzii ipotecare este fixă. Ca proprietar, venitul din chirie crește în timp ce costurile dvs. rămân aceleași. Deci dvs investițiile imobiliare oferă mai mult profit la rezultatul final an de an.
Echitate forțată
„Capitalul propriu” se referă la proprietate. În cazul în care investitii imobiliare, capitalul propriu personal este diferența dintre valoarea de piață a proprietății și ceea ce datorați la credit ipotecar. De exemplu, dacă proprietatea dvs. are o valoare de 150.000 USD și datorați băncii 120.000 USD, aveți capital propriu de 30.000 USD.
„Echitate forțată” se referă la bogăția creată atunci când cumpărați o proprietate la un preț redus și lucrați pentru ca aceasta să valorizeze mai mult. De obicei, tu cumpărați o proprietate „în dificultate”. vânzarea cu 25–30% mai puțin decât o proprietate comparabilă care nu este afectată. Cheltuiți 10-15% pentru a-l repara (covor, vopsea, reparații și unele aparate de schimb) și pentru a-l aduce la valoarea de piață.
Să presupunem că ați plătit cu 25% sub valoarea de piață. Apoi ai cheltuit 10% pentru a o repara. Tocmai v-ați mărit capitalul propriu (proprietatea) cu 15%.
O altă modalitate de a forța capitalul propriu este să adăugați caracteristici care cresc valoarea proprietății. Să presupunem că cumpărați o casă cu două dormitoare într-un cartier în care restul locuințelor au trei dormitoare. Adăugarea celui de-al treilea dormitor va aduce proprietatea la egalitate cu valoarea de piață a celorlalte case. Presupunând că l-ai cumpărat cu o reducere adecvată (pentru că avea doar două dormitoare) și costul pentru a adăuga un alt dormitor este mai mică decât diferența dintre prețul dvs. și noua valoare de piață, ați forțat capitalul propriu în casa.
Depreciere
Amortizarea este negativă în majoritatea cazurilor. Înseamnă că valoarea a ceva a scăzut.
În investițiile imobiliare, însă, nu vorbim despre o scădere reală a valorii proprietății. Vorbim despre a reducere fiscală valoroasă IRS permite investitorilor imobiliari. În fiecare an, puteți deduce un procent din valoarea investiției imobiliare pentru durata de viață determinată de IRS.
Pentru proprietățile rezidențiale, IRS a spus că durata de viață utilă este de 27,5 ani. Deci, de exemplu, dacă proprietatea dvs. valorează 150.000 USD, puteți deduce 5.454 USD din veniturile din chirie derivate din proprietate. Să presupunem că venitul anual net din chirie este de 15.000 USD. Venitul dvs. impozabil din închiriere scade la 9.546 USD.
Ceea ce face ca această reducere a impozitului pe amortizare să fie atât de puternică din punct de vedere financiar este că majoritatea imobiliarelor nu își pierd valoare în fiecare an. De fapt, valorile proprietăților tind să crească în timp. Aceasta înseamnă că obțineți un credit fiscal pentru costul unui activ care poate crește, nu scade.
În plus, amortizarea este un credit fiscal care se adaugă întreținerea proprietății și alte costuri pe care le puteți scădea din venitul din chirie pe care îl obțineți. Amortizarea poate schimba o închiriere pozitivă în numerar într-o pierdere pe hârtie. Această pierdere vă poate reduce celelalte venituri impozabile și vă poate reduce factura generală.
Pârghie
Levierul este una dintre cele mai apreciate strategii de investiții imobiliare pentru crearea de avere. Este utilizarea capitalului împrumutat pentru a cumpăra și/sau a crește rentabilitatea potențială a unei investiții. În calitate de investitor imobiliar, efectul de levier vă permite să câștigați bani dintr-un activ generator de venituri care valorează mult mai mult decât cheltuielile dvs. de numerar. De exemplu, să presupunem că puneți 20% jos și finanțați 80% dintr-o proprietate de 100.000 USD. Pârghia vă permite să beneficiați și să controlați veniturile dintr-o proprietate de 100.000 USD atunci când tot ceea ce ați investit a fost de 20.000 USD.
Leverage vă permite să „face bani folosind banii altora”, cum le place să spună promotorii imobiliari. Pe scurt, folosești banii băncii pentru a cumpăra proprietatea și banii chiriașului pentru a rambursa băncii. Ecartul dintre ceea ce plătiți la bancă și ceea ce vă plătește chiriașul este profitul dvs. Dacă aveți 100.000 USD, puteți controla active imobiliare în valoare de 500.000 USD, în loc să cumpărați o casă de 100.000 USD cu numerar.
Fiți conștienți de riscuri
Acestea sunt strategiile principale pe care investitorii imobiliari le folosesc pentru a crea bogăție. Desigur, ca orice investiție, există un risc. Cheia este să cumpărați inteligent, să gestionați în mod profesional și să nu deveniți excesiv de levier.
Investițiile imobiliare necesită mai mult timp și mai mult timp decât cumpărarea de acțiuni. De asemenea, oferă de obicei câștiguri mai mari proporționale cu riscul crescut. Și spre deosebire de alte opțiuni de investiții, imobiliarele sunt o investiție pe termen lung. Acest lucru se datorează faptului că este un activ fix care nu poate fi lichidat rapid, iar costurile de tranzacție sunt atât de mari. În esență, cunoaște riscurile și atenuează cât mai mult posibil.
Puteți încerca oricând investiții imobiliare cu servicii online de crowdfunding imobiliar, cum ar fi Fundrise. Citiți recenzia noastră și vedeți cum poti face bani cu Strângere de fonduri și REIT-urile sale.
 Vizitați Fundrise
|