Cel mai investitori imobiliari de închiriere alegeți să angajați o companie profesională de administrare a proprietății de închiriere. Acest lucru face din proprietățile lor din închiriere venituri pasive, deoarece nu își gestionează activ investițiile. Dar dacă doriți să preluați controlul asupra proprietății dvs. de închiriere și să o gestionați singur ca întreprindere cu venituri active, trebuie să țineți cont de câteva lucruri. Să vă ghidăm prin responsabilitățile importante.
În acest Ghid:
Responsabilitățile cheie ale administrării proprietății de închiriere
Administrarea proprietății de închiriere implică trei responsabilități:
- Gestionarea proprietății dvs. de închiriere
- Să mă ocup de locatarii tăi
- Controlul finanțelor tale
Gestionarea proprietății poate include lucruri precum gestionarea reclamațiilor, gestionarea problemelor legate de proprietate (cum ar fi găsirea unui instalator) și întreținerea generală a proprietății. De asemenea, trebuie să aveți de-a face cu chiriași, inclusiv cu screeningul acestora. Și trebuie să vă ocupați de chiriașii care vă deteriorează proprietatea sau nu le plătesc chiria. Și, desigur, există partea financiară, inclusiv plata pentru întreținere și întreținere generală, urmărirea veniturilor din închiriere și depunerea taxelor.
Stabiliți prețurile și așteptările
Cea mai importantă decizie de gestionare a proprietății de închiriere implică stabilirea prețului de închiriere. Nimeni nu vrea să plătească prea multă chirie. Dar nici nu doriți să închiriați la un preț mic. Deci, trebuie să vă echilibrați dorința de a obține profit și chiriașii care nu doresc să plătească în exces.
De asemenea, trebuie să stabiliți așteptările de gestionare a proprietății de închiriat. Ce tipuri de chiriași doriți? Ce factori determină dacă le închiriați sau nu?
Așteptările dvs. ideale pentru chiriași pot include:
- Venit minim
- Cerința de angajare
- Scor minim de credit
- Animale de companie sau fără animale de companie
- Fumatul sau interzicerea fumatului
- Istoricul închirierilor anterioare
- Numărul de referințe necesare
Cum să setați reguli pentru chiriași
Gestionarea eficientă a proprietății de închiriere înseamnă să vă asigurați că chiriașii dvs. sunt fericiți și respectă regulile pe care le-ați pus în aplicare.
Tipurile de așteptări și penalități pe care ar trebui să le includeți în contractul de închiriere scris includ:
- Explicați dacă există o perioadă de grație pentru închirierea târzie și ce acțiuni puteți întreprinde penalizați întârzierea efectuării plăților.
- Stabilirea dreptului dvs. de intrare în cadrul legilor statului. În ce circumstanțe și cum puteți intra în proprietate? Explicați tipurile de urgență care permit intrarea mai devreme.
- Ore liniștite. Setați orele în care muzica tare, televizoarele și petrecerile trebuie să devină mai silențioase.
- Peisaj și întreținere în exterior pentru case de închiriat care explică datoria de a tunde gazonul, de a ridica resturi, de a tăia arbuștii, de a îndepărta gheața și zăpada etc.
- Îndepărtarea gunoiului reguli despre cum și când să eliminați gunoiul și reguli despre compostare și reciclare.
- Atașarea antenelor satelitare unde și prin ce mijloace.
- Utilizarea bucătăriei și a altor aparate cum ar fi să nu permiteți grăsimile în canalizare sau să eliminați gunoiul, să nu lăsați niciodată plita nesupravegheată și să curățați frigiderul în mod regulat. De asemenea, menționați că nerespectarea necesității de întreținere sau reparații poate duce la cheltuieli de reparație de către chiriaș.
- Politicile pentru animale de companie ca niciodată să nu permiteți animalelor de companie sau să restricționați rasele și mărimea câinilor sau să interziceți animalele de companie exotice sau periculoase.
Cum se stabilesc prețurile de închiriere
În calitate de investitor, doriți să obțineți cel mai mare profit și să vă maximizați randamentul din chirie pentru a vă bucura de fluxuri de numerar mai mari. Faceți acest lucru efectuând un analiza pieței închirierii.
Acest lucru necesită cercetarea tarifelor de închiriere pe piața dvs. locală. Nu doriți să setați tarifele de închiriere prea mari, deoarece potențialii chiriași nu vor închiria de la dvs., lăsându-vă cu proprietăți vacante. Evitați să pierdeți din lunile de venituri din chirii, cercetând acești factori despre cartier:
- Venitul mediu al rezidenților
- Dimensiunea medie a familiei în cartier
- Prețul mediu de închiriere
- Avantajele cartierului (aproape de mers pe jos de stația de metrou sau stațiile de autobuz, acces ușor pe autostradă, parcare în afara străzii, școli din apropiere, parcuri, restaurante, cumpărături etc.)
Unii dintre factorii care determină un preț echitabil de închiriere pe piață includ:
- Tipul proprietății (casă, apartament sau unitate de apartamente)
- Suprafață pătrată și numărul de dormitoare și băi
- Locație (comparând închirieri similare pe aceeași stradă sau cartier)
- Dotări pentru casă sau clădire (piscină, zonă pentru grătar, parcare securizată, securitate etc.)
Află mai multe:Cât de mult trebuie să percepeți chiria?
Cum să vă închiriați proprietatea
Dacă aveți o casă pe care doriți să o închiriați, trebuie să găsiți chiriași. În primul rând, trebuie să faceți publicitate. Puteți utiliza un serviciu de genul Craigslist, care oferă publicitate de închirieri imobiliare pentru majoritatea orașelor importante din țară. De asemenea, puteți utiliza apartments.com, care oferă listele de închiriere pentru apartamente, apartamente, case și case de oraș.
- Dar nu închiriați primei persoane care aplică. Vrei să găsești un chiriaș bun. Așadar, căutați un chiriaș care plătește chiria cu promptitudine, vă respectă proprietatea și nu vă pune probleme.
- Pregătiți un chestionar scris pentru a vă ajuta să intervievați solicitanții și să găsiți potrivirea potrivită.
- Asigurați-vă că sunteți la curent cu legile anti-discriminare. Aceasta înseamnă să nu puneți întrebări despre lucruri precum rasa, religia, dizabilitățile, mărimea familiei sau identitatea sexuală.
- Și trebuie să urmați starea și legile federale privind locuința echitabilă.
Cum să verificați și să vă întrețineți frecvent proprietățile de închiriere
Contractul dvs. de închiriere scris trebuie să precizeze modul în care vă puteți inspecta și întreține proprietatea. Fiecare stat are legi ale proprietarilor / chiriașilor care se referă la drepturile proprietarilor de a-și inspecta și menține proprietățile.
De obicei, legile statului impun să vă păstrați proprietatea locuibilă, sănătoasă, operațională și sigură. Pentru a îndeplini aceste cerințe, trebuie să obțineți acces pentru a vizita și inspecta proprietatea. De asemenea, răspundeți atunci când chiriașul dvs. vă anunță aparatele sparte, utilități nesigure sau alte condiții periculoase.
Verificați frecvent scurgerile, înlocuiți filtrele de aer, testați detectoarele de fum și monoxid de carbon, curățați jgheaburile și tăiați copacii.
Cum să încasezi chiria
Gestionarea unei proprietăți de închiriere înseamnă și colectarea chiriei. Contractul dvs. de închiriere ar trebui să specifice suma chiriei, data scadenței și metodele de plată. Majoritatea proprietarilor înființează un sistem de plată online care permite chiriașilor să plătească cu un card de credit sau de debit. Sistemele de plăți automate, cum ar fi depozitele bancare directe, sunt, de asemenea, o opțiune bună.
Configurați o metodă de plată care funcționează pentru dvs. Dar asigurați-vă că este clar pentru chiriașii dvs. și că este consecvent.
Cum să gestionăm evacuările
Una dintre cele mai mari provocări ale administrării proprietății de închiriere este gestionarea evacuărilor. Nimeni nu vrea să se ocupe de evacuări, dar uneori este inevitabil.
- Citiți legile statului dvs. pentru a vă asigura că înțelegeți procedura. Trebuie să urmați procesul judiciar corespunzător sau s-ar putea să vă confruntați cu probleme mai târziu.
- Asigurați-vă că dați chiriașilor o notificare oficială, inclusiv cât timp au pentru a remedia problemele.
- Depuneți o evacuare la instanță. După ce ați depus cererea de evacuare, nu acceptați plata chiriei, deoarece aceasta poate anula procesul de evacuare. Trebuie să așteptați ședința judecătorească și forțele de ordine locale pentru a-i evacua pe locatari.
- Regulile pot fi confuze, deci s-ar putea să vă gândiți să angajați un avocat imobiliar sau o companie de administrare a proprietății cu proprii avocați pentru a vă ajuta în procesul de evacuare.
Cum să vă gestionați contabilitatea de gestionare a proprietăților de închiriere
Învățarea modului de gestionare a proprietății de închiriere necesită bune practici contabile. Nu faceți greșeli de contabilitate sau contabilitate. Acest lucru poate duce la pierderea profiturilor și la probleme de impozitare.
Păstrați evidența corectă a tuturor veniturilor. Și detaliați cheltuielile cu proprietatea de închiriere, deoarece acest lucru vă ajută să obțineți deduceri atunci când vă înregistrați impozitele.
Depunerea impozitelor poate deveni confuz, deoarece formularele și întrebările diferă de alte tipuri de declarații de impozit pe venit. Trebuie să vă asigurați că aveți înregistrări și chitanțe pentru toate.
Lecturi suplimentare:Amortizare imobiliară
Luați în considerare angajarea unui administrator imobiliar pentru administrarea proprietății dvs. de închiriere
Dacă responsabilitățile de administrare a proprietății de închiriere vă copleșesc, luați în considerare angajarea unei companii profesionale de administrare a proprietății. Lasă-i să ia toate necazurile și să-ți reducă stresul.
Un bun administrator imobiliar se ocupă de proprietate pentru dvs. și, de asemenea:
- Folosește experiența sa pentru a găsi chiriași de calitate
- Evită problemele legale prin cunoașterea legilor federale și de stat
- Găsește noi chiriași mai repede rezultând mai puține perioade de vacanță
- Caută calitate chiriașii pe termen mai lung
- Incaseaza chiriile eficient
- Se ocupă de evacuări folosind avocați imobiliari calificați
- Adaugă valoare la proprietăți cu întreținere preventivă
- Contracte cu reparații competenți la prețuri corecte
- Economisește impozite prin evidență eficientă și deduceri de impozite
Diferențele dintre administrarea caselor unifamiliale și multifamiliale
Cele mai frecvente două investiții imobiliare implică case unifamiliale și case multifamiliale. Și există o mulțime de diferențe între cele două.
Unele dintre avantajele caselor unifamiliale includ:
- Casele unifamiliale sunt mai accesibile
- O cerere mai mare face ca casele unifamiliale să aprecieze mai mult decât casele multifamiliale
- Închirierii de case unifamiliale fac chiriași mai buni decât cei care închiriază case de familie, deoarece tind să aibă mai multă grijă de proprietate
- De asemenea, este mai ușor să vinde o casă unifamilială decât o clădire multifamilială
Linia de fund
Există o serie de lucruri de luat în considerare atunci când închiriați o proprietate. Investiții imobiliare nu este o investiție pasivă, ci una activă. Găsirea chiriașilor, întreținerea proprietății și colectarea chiriei pot deveni foarte consumatoare de timp.
Dacă toate aceste responsabilități devin prea mari pentru dvs., gândiți-vă la angajarea unei companii profesionale de administrare a proprietății. Lasă-i să te elibereze de stresul și timpul pe care îl implică o întreprindere activă de închiriere. Încă prea mult? Atunci ia în considerare servicii de crowdfunding imobiliar, precum Fundrise sau Streitwise. Există întotdeauna companii care ar fi fericite să investească banii pentru un comision.