Mulțumită popularității platformelor de crowdfunding și de la persoană la persoană (P2P) - în special în sectorul imobiliar - există mai multe oportunități ca oricând de a investi dincolo de listarea publică stocuri. Cu toate acestea, este posibil să fi observat că multe dintre aceste tranzacții necesită acreditarea investitorilor. Ce este un „investitor acreditat”? Cum devii unul? Dacă nu te califici, ești complet exclus din această piață pentru totdeauna?
Ce este un investitor acreditat?
Practic, un investitor acreditat este o persoană sau entitate care a fost considerată capabilă să își asume riscurile crescute asociate cu anumite oferte de investiții. Gândiți-vă la fonduri de capital de risc, oferte de plasament privat, fonduri speculative și - da - oportunități de crowdfunding imobiliar.
Investitorii acreditați au cele mai bune alegeri atunci când vine vorba de opțiuni de investiții dincolo de titluri cotate la bursă. Și entitățile care oferă aceste oportunități de investiții beneficiază de investitori acreditați interesați de proiectele lor.
De exemplu, o companie care are nevoie de capital poate oferi acțiuni private investitorilor acreditați. Aceasta va scuti compania de costurile ridicate ale înregistrării titlurilor sale la autoritățile guvernamentale de reglementare și organizarea unei oferte publice.
Aici, în Statele Unite, Securities and Exchange Commission (SEC) stabilește criteriile pentru un investitor acreditat. Dar nu există un proces stabilit care să vă ofere oficial statutul acreditat. Așadar, nu vă așteptați la un certificat extraordinar prin poștă.
În schimb, revine fiecărei companii individuale să facă diligența și să stabilească dacă vă încadrați în criteriile stabilite de SEC înainte de a investi în ofertele sale.
Care sunt cerințele?
Pentru a se califica ca investitor acreditat, o persoană trebuie să îndeplinească unul dintre cele două teste:
- Au un venit anual de cel puțin $200,000 (sau 300.000 $ pentru venituri comune cu un soț) pentru ultimii doi ani cu așteptarea de a obține venituri identice sau mai mari în anul curent; sau
- Au o valoare netă care depășește 1 milion de dolari, fie individual, fie împreună cu soțul / soția lor.
Valoarea reședinței dvs. principale nu poate fi inclusă la calcularea valorii nete. Dar, pe de altă parte, ipoteca dvs. nu contează pentru dvs., până la valoarea justă de piață. Dacă se calculează valoarea netă comună cu un soț, nu este necesar ca proprietatea să fie deținută în comun.
Iată un tabel la îndemână de la SEC care arată cum să determinați dacă vă calificați folosind testul valorii nete:
| femeie necunoscută | John Smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Reședința principală (nu este inclusă, cu excepția datoriilor conexe de mai jos): | |||
| Valoarea de acasă | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Credit ipotecar | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Linia de capital propriu | — | $150,000 | — |
| Active incluse: | |||
| conturi bancare | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (k) / conturi IRA | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Alte investiții | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Mașină | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| TOTAL ACTIVE INCLUSE | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Datorii incluse: | |||
| Credite studențești și auto | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Alte datorii | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Porțiune de ipotecă sub apă | — | — | $100,000 |
| Sold pe linia de capital propriu (mai puțin de 60 de zile) | — | $100,000 | — |
| TOTAL RESPONSABILITĂȚI INCLUSE | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Valoarea netă | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Investitor acreditat | da | Nu | Nu |
Care sunt cele mai bune oportunități pentru investitorii acreditați?
Aici, la Investor Junkie, ne gândim la unele dintre cele mai bune oportunități de a vă investi banii se află în imobiliare. Dar nu toți avem timp sau resurse pentru a ieși afară reparați și răsturnați o grămadă de proprietăți.
În 2012, Congresul a adoptat legea Jumpstart Our Business Startups (JOBS). Aceasta include prevederi care au permis platformelor de crowdfunding să înflorească. Pe scurt, una dintre aceste prevederi este de a permite companiilor să solicite capital de oriunde, atâta timp cât investitorii îndeplinesc cerințele SEC pentru a fi acreditați. Anterior, companiile puteau cere dolari pentru investiții doar de la persoanele din rețeaua lor.
Dacă sunteți un investitor acreditat, puteți lua parte la oportunități imobiliare comerciale potențial profitabile de pe aceste platforme (printre multe altele):
- CrowdStreet
- Realty Mogul
- Împrumut acasă
- Patch of Land
- PeerStreet
- RealCrowd
- Sharestates
Ce se întâmplă dacă nu ești acreditat?
Majoritatea platformelor de crowdfunding imobiliare populare astăzi sunt deschise numai investitorilor acreditați. Dar asta nu înseamnă că cei care nu se califică nu pot participa la această piață fierbinte.
Multe dintre aceste oportunități sunt private REIT (trusturi de investiții imobiliare). Aceste instrumente de investiții sunt similare cu acțiunile, deoarece puteți cumpăra acțiuni din acestea. Cu toate acestea, prin lege, REIT-urile trebuie să plătească 90% din câștigurile lor sub formă de dividende, pe lângă faptul că au avantaje fiscale. (Poti citiți mai multe despre REIT-urile care nu sunt tranzacționate aici.)
Iată câteva dintre oportunitățile care nu necesită investitorilor să îndeplinească criteriile stabilite de SEC:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT vă oferă posibilitatea de a investi în proprietăți hoteliere multifamiliale, „flex-industriale”, cu amănuntul și cu servicii limitate din sud-est.
- Fundrise: eREIT-urile și eFundurile permit investitorilor să beneficieze de creșterea mai multor proprietăți imobiliare comerciale. Investiția minimă este de numai 500 USD.
- Realty Mogul: Două produse MogulREIT deschid platforma pentru investitori neacreditați. MogulREIT I oferă expunere la proprietăți multifamiliale, de birou, industriale, cu amănuntul, auto-depozitare, medicale și de ospitalitate. Mogul REIT II se concentrează asupra clădirilor de apartamente.
- Modiv: NNN REIT este investit în proprietăți închiriate de companii de retail. Chiria este colectată și apoi plătită acționarilor REIT ca venituri din dividende lunar.
- Roofstock: Această platformă este puțin diferită. Permite investitorilor să cumpere direct o proprietate de închiriere cu un flux de numerar pozitiv. Fiecare afacere este riguros pre-verificată. Acest lucru elimină o parte din riscul de remediere tradițională a imobilelor.
Concluzie
Investitorii acreditați au „opțiunea” atunci când vine vorba de opțiuni de investiții dincolo de titluri cotate la bursă. Dacă îndepliniți criteriile, aceste opțiuni sunt excelente.
Cu toate acestea, dacă nu, nu vă descurajați - există o mulțime de opțiuni interesante. Am analizat multe dintre ele aici la Investor Junkie.
Sunteți mulțumit de numărul de oportunități de finanțare imobiliară oferite investitorilor neacreditați? Credeți că companiile ar trebui să solicite acreditarea investitorilor? Spuneți-ne părerile dvs. în această privință.