Investițiile imobiliare oferă mai multe beneficii fiscale. Amortizarea este cea despre care au auzit majoritatea investitorilor. Este, de asemenea, unul dintre cele mai neînțelese. În acest articol, vă voi oferi un cont de bază despre ceea ce este și vă voi arăta cum vă poate ajuta ca investitor în proprietăți de închiriere.
Proprietățile se deteriorează odată cu utilizarea și timpul. Datorită acestui fapt, IRS permite o reducere a impozitelor în fiecare an pentru proprietari. Aceasta compensează amortizarea proprietății lor. Asta înseamnă că puteți elimina o parte din costul investiției dvs. imobiliare în fiecare an pentru durata de viață stabilită de IRS.
Clădirile se depreciază, dar terenul nu se uzează
Amortizarea se bazează pe valoarea îmbunătățiri la pământ - nu pământul în sine. Prin aceasta, IRS înseamnă de obicei casa. Dacă casa ta arde, terenul va fi tot acolo. Terenul respectiv are o valoare care nu se depreciază.
Trebuie să cunoașteți valoarea terenului și valoarea îmbunătățirilor. Aceste valori sunt în mare parte definite de județ și sunt descrise în evaluarea impozitului pe proprietate. Le puteți căuta pe site-ul guvernului județului dvs., deoarece acestea sunt date publice. Defalcarea este, de asemenea, adesea în documentele de închidere pe care le obțineți atunci când cumpărați proprietatea.
Adesea, 15-25% din valoarea impozitului imobiliar rezidențial este dat terenului, iar 75-85% se îndreaptă spre îmbunătățiri. Spuneți că dețineți o proprietate de închiriere evaluată la 100.000 USD. Descompuneți-l și s-ar putea să aveți îmbunătățiri de 80.000 USD și valoarea terenului de 20.000 USD. Deci, 80.000 de dolari sunt depreciabili - nu 100.000 de dolari.
Cum functioneaza
Pentru proprietățile rezidențiale, IRS a spus că durata de viață utilă este de 27,5 ani. Puteți deduce impozitul până la costul proprietății în acest timp.
Luați exemplul în care locuința are o valoare de 80.000 USD. Scoateți impozitul de 2.909 USD în fiecare an (80.000 ÷ 27,5 ani). Să presupunem că venitul net anual din chirie este de 8.300 USD. Venitul dvs. impozabil din închiriere scade la 5.391 USD.
Scutirile fiscale pentru depreciere nu sunt doar pentru imobile. Activele cumpărate și utilizate de companii pot, de asemenea, să se deprecieze pe durata lor de viață definită de IRS. De exemplu, puteți achiziționa o nouă imprimantă pentru afacerea dvs. și puteți deprecia valoarea acesteia pe parcursul a cinci ani. Duceți deducerea în fiecare an pe măsură ce imprimanta dvs. îmbătrânește și își pierde valoarea.
Un punct unic al deprecierii imobiliare este că este vorba despre un activ care nu pierde adesea valoare. De fapt, valorile proprietăților tind să crească în timp. Asta înseamnă că obțineți un credit fiscal pentru costul unui activ care poate crește în valoare, nu în jos.
Mai mult, amortizarea este un credit fiscal care se adaugă la întreținerea proprietății și la alte costuri pe care le puteți lua din venitul din închiriere pe care îl obțineți. Când îl luați, acesta oferă o deducere fiscală care vă reduce datoria fiscală. Asta înseamnă mai mulți bani pe care îi puteți folosi pentru a cumpăra mai multe proprietăți, a plăti împrumutul dacă ați luat unul, a plăti pentru întreținere sau orice alt lucru pe care doriți să-i cheltuiți.
Atenție: „Folosește-l” sau „Pierde-l”
Această scutire de impozite vine cu consecințe pe drum. Când vindeți proprietatea, IRS preia înapoi impozitul pe care l-ați fi plătit de-a lungul anilor fără beneficiul de a solicita amortizarea.
Veniturile din vânzare sunt supuse „recuperării amortizării”. Această parte a veniturilor dvs. este impozitată la rata obișnuită a impozitului pe venit. Nu rata câștigurilor de capital.
Impozitul pe câștigurile de capital este fix de 15%. Ajută majoritatea oamenilor să plătească impozitul pe câștigurile de capital peste impozitul pe venit. Rata impozitului pe recapturare este mai mare decât rata impozitului pe câștigurile de capital.
Deci, s-ar putea să vă gândiți să nu luați scutiri de impozitare la amortizare. IRS are o regulă pentru a opri acest lucru. Atunci când o persoană vinde o proprietate de închiriat, valoarea amortizării care ar putea au fost luate vor fi calculate. Asta înseamnă că are sens să faci pauza în fiecare an.
Amortizarea are un alt beneficiu
Există încă un lucru bun despre depreciere. Poate schimba o închiriere cu numerar pozitiv într-o pierdere pe hârtie. Această pierdere vă poate reduce celelalte venituri impozabile.
Luați același exemplu ca înainte. Suma amortizabilă a proprietății dvs. închiriate este de 80.000 USD. Proprietatea dvs. aduce 11.000 de dolari pe an în chirie. Costurile dvs. anuale sunt plăți la dobândă pentru împrumut de 6.000 USD, impozite pe proprietatea județului de 1.800 USD, costuri de asigurare de 300 USD și costuri de întreținere de 600 USD. Suma costurilor este de 8.700 de dolari pe an.
Deducerea pentru amortizare este de 2.909 USD (80.000 ÷ 27,5 ani). Deci, aveți chirie de 11.000 USD și costuri de 11.609 USD (8.700 USD în costuri reale plus deducerea fiscală de 2.909 USD). Acest lucru dă o „pierdere” de 609 USD pe proprietate. Această pierdere poate fi luată din venitul câștigat, cum ar fi locul de muncă.
Regulile sunt stabilite în Publicația IRS 527. Regulile de recapturare sunt în Publicația IRS 946.
Ca orice altă strategie fiscală, trebuie să aveți grijă să respectați toate regulile. De exemplu, puteți deduce amortizarea doar din partea proprietății dvs. utilizată în scopuri de închiriere. Dacă cumpărați un duplex și închiriați o parte și locuiți în cealaltă, puteți deduce amortizarea numai pentru unitatea pe care o închiriați. Nu în cel în care locuiți.
Vă ajută să consultați un contabil. Acest lucru vă va asigura că sunteți în conformitate cu regulile. De asemenea, vă va ajuta să știți ce mod de a calcula amortizarea este cel mai potrivit pentru dvs. Alegeți un contabil care lucrează cu investitori imobiliari. S-ar putea să primiți câteva sfaturi fiscale excelente pentru situația dvs. particulară.