Nu a fost niciodată mai ușor să începi să cauți case pe piață. În zilele noastre, există Zillow, Redfin și alte aplicații imobiliare. Pur și simplu introduceți un cod poștal și veți obține o listă instantanee a caselor de vânzare.
Dar dacă nu ești puțin intimidat de acest proces, ar trebui să fii. Există atât de multe de știut pentru a lua o decizie înțeleaptă. Și miza financiară este mare. Achiziționarea unei case de 200.000 USD este complet diferită de cumpărarea unui televizor inteligent de 1.000 USD. Pentru început, nu există nicio politică de rambursare!
Așadar, să aruncăm o privire la pașii necesari pentru cumpărarea primei case.
Știți cât de multă casă vă puteți permite
Să începem cu începutul. Înainte de vânătoare de case, răspundeți la această întrebare: „Câtă casă îmi permit?”
Este mult mai interesant să te uiți la case decât la finanțele tale. Dar nu vă pregătiți pentru roller-coasterul emoțional de a ghici ce vă puteți permite - doar pentru a fi dezamăgiți că estimarea dvs. este departe.
Începeți procesul de cumpărare a locuinței întâlnindu-vă cu un creditor ipotecar. Până când nu știți ce gamă de preț susține bugetul dvs., este o pierdere de timp să începeți să vă uitați la case.
Creditorul ipotecar stabilește cât puteți împrumuta și cât de mult veți fi taxat. Și se bazează pe o mulțime de factori, inclusiv ratingul dvs. de credit, valoarea avansului pe care l-ați economisit și venitul anual.
Aveți dreptul la un raport de credit gratuit de la principalele agenții de raportare a creditelor în fiecare an. Și există servicii gratuite precum Credit Karma, unde puteți găsi instantaneu scorul dvs. de credit. Înainte de a solicita un credit ipotecar, aflați dacă există discrepanțe în raportul dvs. și unde îl puteți îmbunătăți. Cu cât scorul dvs. de credit este mai bun, cu atât rata de credit ipotecară este mai mică.
Acum sunteți gata să organizați o întâlnire cu un ofițer de împrumuturi ipotecare. Iată ce vi se va cere să aduceți cu voi:
- Copii ale celor mai recente două taloane de plată.
- Copii ale declarațiilor dvs. fiscale federale și W-2 din ultimii doi ani.
- Copii ale extraselor dvs. bancare din ultimele două luni.
- Sunt preferate două forme de identitate cu fotografie - permis de conducere și pașaport.
- Informații despre proprietar în ultimii trei ani.
Cum să obțineți o scrisoare de precalificare
Cu aceste informații (împreună cu scorul dvs. de credit, pe care creditorul îl va trage și va verifica), puteți părăsi biroul creditorului cu o scrisoare de precalificare (sau „prequal”). Acest lucru indică faptul că aveți o mare probabilitate de a obține aprobarea pentru un împrumut până la un anumit preț de achiziție. Aveți nevoie de acest lucru înainte de a putea face o ofertă pentru o casă - și înainte ca agenții imobiliari să vă ducă să vedeți orice casă. Asta pentru că nu beneficiază pe nimeni implicat în proces ca un cumpărător necalificat să se uite la case pe care nu își poate permite să le cumpere.
Mai bine, fii aprobat în prealabil. Acesta este cu un pas mai departe decât litera precuală. Aprobarea prealabilă este confirmarea faptului că ipotecarul va finanța într-adevăr o sumă stabilită pentru o locuință. Acest lucru va dura probabil câteva zile, așa că între timp folosiți scrisoarea dvs. precalificată.
Cum ajunge ofițerul de împrumut la prețul de achiziție aprobat în prealabil? Există două calcule care intră în joc: raportul cheltuielilor cu locuințele și raportul datorie-venit.
Cum să calculați raportul cheltuielilor de locuință
Regula de aur a împrumuturilor este că cheltuielile de locuință nu trebuie să depășească 28%. Asta înseamnă că până la 28% din salariul anual brut poate fi cheltuit pe locuințe (inclusiv impozite pe proprietate și asigurarea proprietarului). Dacă salariul dvs. anual este de 75.000 USD, vă puteți permite să cheltuiți 21.000 USD pe an sau 1.750 USD pe lună. Un preț de achiziție de 250.000 USD, cu o plată în avans de 5% pentru o ipotecă cu rată fixă de 30 de ani, cu o dobândă de 5%, ar fi de aproximativ 1.650 USD pe lună.
Pentru început, utilizați un simplu calculator de plăți ipotecare online pentru a estima cât de mult vă va califica plata lunară și avansul dorit. Există o mulțime de gratuit calculatoare ipotecare disponibil online dacă doriți să introduceți câteva numere diferite pentru a vă estima plata lunară. Va trebui să obțineți o aprobare prealabilă pentru un credit ipotecar de la cel puțin un creditor. Chiar și mai bine, obțineți cel puțin trei aprobări prealabile, astfel încât să puteți găsi cea mai bună rată și condiții ipotecare.
Cum să calculați raportul dvs. datorie-venit
Pentru a obține raportul datorie-venit, pur și simplu adăugați-vă datorii totale datorii și împărțiți la venitul total. Include datorii precum împrumuturi auto, carduri de credit, împrumuturi studențești, pensie alimentară și pensie alimentară, precum și costuri de locuință definite mai sus. Creditorul dvs. va căuta un raport datorie-venit care nu depășește 36%.
Deci, să presupunem că aveți o plată a mașinii de 250 USD pe lună, o datorie pe cardul de credit cu o plată de 250 USD pe lună și o datorie de împrumut studențesc de 100 USD pe lună. Adăugați la aceasta suma de 1650 USD pe lună în costurile de locuință. Datoria totală lunară este de 2.250 USD pe lună sau 27.000 USD anual. Raportul dvs. datorie-venit este de 36 (27.000 USD împărțit la 75.000 USD). Cel mai probabil te-ai califica pentru casa de 250.000 de dolari, presupunând că ai economisit avansul de 12.500 de dolari (5%) și ai un scor de credit decent.
Un ofițer ipotecar este, de asemenea, familiarizat cu funcțiile de împrumut și cu termenii și calificările necesare pentru a fi aprobat. Există o mulțime de tipuri ipotecare pentru a alege, de exemplu, FHA, convențional, cu rată fixă, cu rată variabilă, veterani, 203 (k) și multe altele.
Da, alegerile sunt un lucru bun, dar poate fi copleșitor să încerci să-ți dai seama pentru ce tip de împrumut ar trebui să aplici.
Alegeți un agent imobiliar
Toată lumea cunoaște pe cineva care este agent imobiliar și oamenii se simt adesea presați să folosească o rudă sau un bun prieten de familie cine „are nevoie de afacere”. Alegerea unui agent imobiliar în acest fel poate fi o mare greșeală care îți pierde timpul și te costă bani.
În orice caz, cereți o recomandare de la un prieten care a cumpărat sau vândut recent o casă. Dar fiți specific cu privire la calificările pe care le căutați. Un agent excelent are cunoștințe locale despre piața pe care doriți să cumpărați sau să vindeți o casă. Și el sau ea știe intrări și ieșiri ale tranzacțiilor imobiliare. Un mare agent va fi ocupat. Cu toții ne îmbunătățim cu experiența, iar un agent ocupat perfecționează abilitățile prin practică. Un agent excelent are abilități de negociere de top și un nivel ridicat de integritate. Puteți utiliza un serviciu gratuit, cum ar fi HomeLight, care te potrivește cu unii dintre agenții imobiliari de top din zona ta.
Intervievează mai mulți agenți înainte de a decide cu cine să lucrezi. Pune multe întrebări. Rugați-i să vă spună despre ce nu a funcționat bine și ce a mers bine în cele mai recente tranzacții. Spune-le despre situația ta și evaluează dacă sunt concentrate și te ascultă cu adevărat. Cereți numele și numerele de telefon ale ultimilor lor trei clienți. Apelați acei clienți pentru a obține perspective reale ale clienților.
Consultați acest articol cu sfaturi despre găsirea unui mare agent imobiliar.
Începeți să căutați o casă!
Având în mână scrisoarea dvs. precalificată sau aprobarea prealabilă, sunteți gata să vizitați unele proprietăți. S-ar putea să vă placă ideea de a locui într-un apartament penthouse din centrul orașului. Sau poate preferați o casă unifamilială cu o curte într-un cartier liniștit. În calitate de cumpărător, nu există niciun motiv pentru care ar trebui să mergeți singur. Vânzătorii suportă costul agenților imobiliari de pe ambele părți ale tranzacției, astfel încât să puteți profita de expertiza și experiența unui agent stelar fără niciun cost pentru dvs.
Restrângeți alegerile dvs. identificând ce cartiere (sau coduri poștale) preferați și ce fel de funcții de căutare doriți. La fel de important, identificați ce tipuri de proprietăți și caracteristici nu doriți. Limitați căutarea la case care se potrivesc stilului dvs. și locației preferate. Nu vă uitați doar la tot ceea ce este în gama dvs. de prețuri. Acest lucru economisește timp și vă ajută agentul să vă concentreze căutarea.
Înainte și în timpul căutării acasă, salvați-vă banii! Costurile inițiale ale cumpărării unei case sunt mai mari decât se așteaptă mulți cumpărători pentru prima dată. Va trebui să economisiți nu doar pentru plata în avans, ci și pentru costurile de închidere, taxele de inspecție și costul de mutare.
În următoarea tranșă a acestui ghid în două părți, ne vom uita la pașii pe care trebuie să-i parcurgeți odată ce ați găsit casa de vis.