Pentru mulți dintre noi, casa noastră este cea mai mare investiție pe care o vom face vreodată. Și, așa cum urmărim valoarea celorlalte investiții, este înțelept să evaluăm valoarea proprietății noastre principale (precum și.) orice proprietăți secundare am putea deține) din când în când. Desigur, valoarea oricărei locuințe fluctuează în funcție de condițiile pieței și de alți factori. Deci întrebarea este: Cum determinați valoarea actuală de piață a casei dvs.?
În primul rând, trebuie să înțelegeți că valoarea casei dvs. nu se bazează pe ceea ce ați plătit inițial pentru aceasta, cât ați avut cheltuit pentru a-l întreține sau îmbunătăți sau faptul că fratele tău insistă că va plăti o anumită sumă pentru aceasta dacă ar avea bani. Valoarea oricărei proprietăți specifice este definită ca „ceea ce un cumpărător dispus și capabil ar plăti pentru aceasta chiar acum”.
Cum să obțineți o estimare rezonabilă
Nu există două proprietăți în lume care să fie exact asemănătoare. Deci, este practic imposibil să vizați o valoare exactă a valorii unei case specifice.
Cu toate acestea, puteți obține o estimare rezonabilă - sau cel puțin un interval rezonabil de precis al valorii estimate - dacă aveți informații detaliate despre lucruri precum:
- Atribute fizice, cum ar fi locația, dimensiunea lotului și numărul de dormitoare și băi,
- Informații privind impozitul pe proprietate,
- Date istorice privind vânzările de acasă și
- Vânzări recente de case comparabile din apropiere.
Este Zillow Accurate?
Există câteva site-uri web prietenoase consumatorilor care vă pot oferi o idee despre ce valoare are casa dvs. Cele mai populare sunt Redfin, Zillow și Trulia.
Cel mai important este Zillow, cu o medie de 150 de milioane de vizitatori lunari. Folosind această platformă online gratuită, puteți introduce adresa proprietății dvs. și veți primi un „Zestimate” al valorii actuale de piață a casei dvs. Zillow folosește o metodă de evaluare automată proprietară care aplică algoritmi pe baza datelor disponibile din evidența fiscală și din datele de vânzări relevante pentru locația proprietății dvs. pentru a calcula locuința dvs. Zestimate.
Este corect? Folosesc Zestimates de ani de zile în afacerea mea imobiliarăși aș răspunde la această întrebare în acest fel: Da și nu. Uneori și des. Departe și moartă. Dacă vă gândiți la asta, varianța are perfect sens - ieșirea oricărui algoritm este la fel de precisă ca datele de intrare.
Zestimates sunt create de un software automat conceput de statistici și nu există posibilitatea oamenilor de a modifica manual Zestimate-ul unei anumite proprietăți. Și întrucât fiecare proprietate este unică și unicitatea nu poate fi inclusă în calcul, nu există cu adevărat nicio modalitate de a estima cu exactitate valoarea de piață a unei proprietăți utilizând un proces automat.
Este mai bine să contactați un agent
O modalitate mai bună de a determina valoarea casei dvs. este prin intermediul unui agent imobiliar autorizat sau broker care este foarte familiarizat cu zona în care este situată casa dvs. Puteți găsi un agent imobiliar local printr-un serviciu precum HomeLight. Un agent are o multitudine de date în timp real și exacte la îndemână în serviciul de listare multiplă (MLS). Iar un agent cu cunoștințe și sârguință poate stabili criterii de căutare foarte specifice și apoi extrage aceste date pentru a veni cu o estimare foarte exactă a valorii foarte unice a casei tale.
Agentul dvs. va începe prin a face o analiză comparativă a pieței (CMA). Aceasta implică examinarea proprietăților comparabile (comps) din cartier care s-au vândut în ultimele șase luni. Proprietatea dvs. este „proprietatea subiectului” din această analiză și trei compsuri care se potrivesc cel mai bine cu dimensiunea, vârsta, dimensiunea lotului, tipul acoperișului, dotările și stilul proprietății comparabile.
Începând cu prețul final de vânzare al fiecărei comp, agentul va ajusta acest preț prin adăugarea sau scăderea evaluărilor diferenței dintre proprietatea în cauză și comp. Dacă, de exemplu, o compoziție are trei băi, iar proprietatea subiectului are doar două, agentul trebuie să ajusteze prețul de vânzare al compoziției respective, astfel încât să fie mai potrivit cu proprietatea în cauză. Dacă proprietatea supusă are patru dormitoare și proprietatea comp. Are doar trei, prețul de vânzare al compoziției va fi ajustat pentru a fi în concordanță cu proprietatea supusă. Suma de scăzut sau de adăugat variază în funcție de regiune, iar această sumă este de obicei mult mai mică decât costul inițial al funcției.
Iată un exemplu foarte simplificat despre cum ar putea arăta asta:
| Proprietatea subiectului | Comp. Nr. 1 | Comp # 2 | Comp # 3 | |
|---|---|---|---|---|
| Preț vândut | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Dormitoare | Trei | Trei | patru | Trei |
| # Seminee | unu | unu | unu | nici unul |
| Comp vs. Subiect | – | minus o baie | plus un dormitor | fără șemineu |
| Ajustare | – | plus 5.000 $ | minus 10.000 USD | plus 5.000 $ |
| Preț ajustat | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
După cum puteți vedea, dacă proprietatea în cauză ar fi pusă pe piață, s-ar vinde probabil între 320.000 și 330.000 USD. Pentru a determina prețul de vânzare la care să-ți listezi proprietatea pe MLS (prețul tău de listare), agentul tău ar adăuga împreună prețurile finale de vânzare ale celor trei comp. și împărțiți totalul la trei pentru a obține o medie a vânzărilor ajustate Preț.
Pe baza acestei metodologii, agentul dvs. vă recomandă probabil să vă listați locuința pentru 325.000 USD. Este important să rețineți că există o oarecare subiectivitate față de realizarea CMA. De exemplu, o baie suplimentară adaugă 5.000 sau 7.000 USD la valoarea proprietății?
Piața și valorile de evaluare
Prețul de listare, deși este valoros, este într-adevăr doar o estimare a valorii reale de piață. Un vânzător își poate afișa proprietatea pentru 325.000 USD. Un cumpărător ar putea oferi 300.000 USD. Dacă vânzătorul acceptă oferta cumpărătorului, valoare de piață este de 300.000 USD - prețul la care au convenit ambele părți la tranzacție.
Pe lângă valoarea de piață, există și alte evaluări într-o tranzacție de cumpărare de locuințe. Cea mai exactă valoare este „valoarea evaluată”. Cu excepția cazului în care cineva poate cumpărați-vă casa cu toți banii, este necesară finanțarea bancară prin intermediul unui creditor ipotecar și va fi adus un evaluator autorizat pentru a calcula valoarea evaluată.
O evaluare este mai detaliată decât o CMA - în plus față de evaluarea vânzărilor recente de proprietăți și a caracteristicilor generale ale locuinței, evaluatorul va vizita casa pentru a ține cont de starea actuală. Evaluatorii sunt profesioniști care vin cu un număr exact care reflectă valoarea, mai degrabă decât o estimare.
După cum puteți vedea, valoarea de piață (prețul convenit de cumpărător și vânzător) este determinată de consumatori. Valoarea evaluată este determinată de experți. Cu alte cuvinte, valoarea de evaluare nu este neapărat prețul pentru care proprietatea va fi cumpărată sau vândută. De fapt, proprietățile se vând în general cu mai mult decât valoarea evaluată. Împrumutătorul va folosi întotdeauna valoarea de evaluare atunci când va stabili cât va permite cumpărătorului să împrumute, chiar dacă valoarea de evaluare este diferită de prețul pieței.
Valoarea de evaluare este, de asemenea, evaluarea utilizată în majoritatea celorlalte scopuri legate de imobiliare, cum ar fi determinarea unui - nivelul adecvat de acoperire a asigurării sau evaluarea în scopul calculării pierderilor fiscale, lichidărilor imobiliare și valoarea netă.
Concluzie
Se rezumă la acest lucru:
- Zestimates este gratuit și vă va oferi o indicație a valorii de piață a casei dvs., dar se consideră că nu este de încredere.
- Un profesionist imobiliar competent poate pregăti un CMA care reprezintă o evaluare mult mai fiabilă și mai precisă a casei dvs. Deși este nevoie de timp pentru a face un CMA în mod corespunzător, agenții vor face adesea acest lucru pentru dvs. fără taxe, deoarece, în general, face parte din serviciile lor atunci când vă listați casa cu brokerul lor. Presupunând că există vânzări recente în zonă care sunt comparabile, un CMA vă va oferi o aproximare foarte apropiată a prețului de piață al casei dvs.
- Valoarea evaluată este cea mai exactă evaluare a valorii casei dvs. Dar o evaluare nu este ieftină. De obicei, vă va costa între 600 și 1.000 de dolari. Și întrucât este doar un instantaneu la momentul realizării, devine rapid depășit. Majoritatea rapoartelor de evaluare sunt considerate actuale pentru doar șase luni de la data la care evaluatorul a pășit pe proprietatea dvs.