Cu ratele dobânzilor încă aproape de minimele istorice, investitorii caută o investiție rezonabil de sigură, care să-i mențină în fața inflației. La întâlnirea cu investitorii imobiliari locali din aprilie, aici, în Baltimore, subiectul a fost investițiile în privința dreptului fiscal. Promisiunea de rentabilitate de 18% — pe o investiție garantată de imobiliare — mi-a atras atenția.
Desigur, ratele ridicate de rentabilitate sunt de obicei echilibrate cu rate ridicate de risc. Dar vorbitorul a continuat spunând că este „practic la fel de sigur ca și cum ți-ai fi parcat numerarul într-o companie asigurată de FDIC. cont la banca dvs. locală.” Așa că mi-a trezit interesul pentru a cerceta această investiție imobiliară sub-radar strategie.
Am aflat că investițiile în drepturi fiscale există de mai bine de 200 de ani. Nu am auzit niciodata de asta? Poate că asta se datorează faptului că taxele nu sunt... ei bine... subiectul de discuție preferat al nimănui. A spune oricui la un cocktail că ești contabil fiscal este un opritor grozav al conversației.
Cu toate acestea, această investiție profită de faptul că plata impozitelor este inevitabil. Nimeni nu primește permis. Totuși, nu toată lumea poate plăti fiscalul când vine să bată.
Mai devreme sau mai târziu, guvernul primește întotdeauna ideea. Așadar, investiția în certificate de garanție fiscală oferă investitorilor o rată a dobânzii practic garantată. De fapt, birourile de familie și investitorii instituționali investesc miliarde în certificate de drepturi fiscale de zeci de ani.
Bazele impozitului pe proprietate
Proprietar sau nu, probabil că sunteți familiarizat cu ideea impozitelor pe proprietate. Guvernele impozitează proprietarii de proprietăți pentru a finanța beneficii și servicii pentru „binele comun” al comunității. Impozitul pe proprietate se adaugă impozitului pe venit și pe vânzări.
Veniturile din impozitele pe proprietate oferă de obicei servicii precum protecția poliției, biblioteci publice, centre de recreere, drumuri, școli și deszăpezire. Chiar și focuri de artificii.
Dacă aveți un credit ipotecar asupra casei dvs., este probabil ca plata dvs. lunară să includă fonduri pentru a vă plăti impozitele pe proprietate. Creditorul dvs. deține banii în escrow și plătește taxele în numele dvs. direct județului la scadență.
S-ar putea să nu știți cât plătiți în impozite pe proprietăți imobiliare. Dar fii sigur că îi plătești dacă deții o casă. Toate județele colectează un fel de impozit pe proprietatea personală.
Parcele individuale de imobil sunt evaluate în funcție de locație și caracteristici. Fiecare proprietate primește o valoare de „evaluare fiscală”. Proprietarul coletului plătește o taxă pe valoarea evaluată. În 2016, ratele de stat au variat de la un minim de 0,27% în Hawaii până la un maxim de 2,35% în New Jersey.
Cota medie a impozitului pe proprietate pentru casele unifamiliale din cel mai mare oraș al fiecărui stat din SUA este de aproximativ 1,5%. Gospodăria americană medie cheltuiește 2.149 de dolari pe impozite pe proprietate pentru casele lor în fiecare an, potrivit Biroului de Recensământ din SUA.
Județul în care se află proprietatea colectează de obicei impozit pe proprietate. În cazul în care proprietarul imobilului nu plătește impozitul, valoarea impozitului devine un drept de drept asupra proprietății.
Cu toate acestea, un garanție împotriva proprietății nu ajută autoritățile județene și locale să plătească pentru serviciile și beneficiile pe care le-au promis cetățenilor lor. Județul are nevoie de bani acum pentru a-și îndeplini obligațiile bugetare. Guvernul nu ia IOU!
Ce este exact un certificat de drept fiscal?
În timp ce procesul diferă în întreaga țară, autoritățile locale sunt autorizate să colecteze taxe neplătite prin vânzarea unui certificat de drept fiscal sau a unui act fiscal la o licitație publică. Aproximativ jumătate din cele 50 de state vând certificate de drepturi fiscale. Cealaltă jumătate vinde acte de drept de drept fiscal sau acte de răscumpărare. Acesta din urmă este un hibrid între certificat și act. Unele state vând atât garanții fiscale, cât și acte fiscale.
Există diferențe importante între cele două. De obicei, ați cumpăra un certificat de drept fiscal pentru că doriți dobândă. Dacă proprietarul nu o răscumpără, este posibil să obțineți proprietatea. Cu un act fiscal, cumperi imediat proprietatea.
Unul nu este mai bun decât celălalt. Fiecare are avantaje în funcție de obiectivele tale de investiții. Fiecare are propriul său set de reguli, iar cercetarea este necesară. Desigur, le puteți face pe amândouă simultan.
Acest articol se va concentra asupra dreptului de drept fiscal și a lăsa actele fiscale pentru altă dată.
Ușurința de a investi în drepturi fiscale
Ceea ce este frumos este că nu aveți nevoie de o licență imobiliară. Nu trebuie să înființați un SRL. Și nu aveți nevoie de mulți bani pentru a investi în certificate sau acte.
Când cumpărați un drept de drept fiscal, practic ați plătit impozitele pentru proprietarul casei în schimbul unui certificat. Certificatul este bun pentru suma plătită plus dobânda.
De asemenea, este plăcut că investiția dvs. este susținută de garanția proprietății sau de legile de stat care impun răscumpărarea garanției fiscale, inclusiv dobânzi și penalități. În calitate de investitor, intervin pentru a plăti taxele înapoi și pentru a bloca o rată a dobânzii garantată pentru investiția ta.
Un certificat de drept fiscal este un instrument negociabil. Dar nu există o piață secundară, cu excepția poate eBay și altele asemenea.
Certificatul este o dovadă că deținătorul a achiziționat o garanție executorie cu câștig de dobândă asupra proprietății imobiliare. Este o obligație legală de a obține un drept de drept de primă poziție pe o anumită proprietate. Aceasta înseamnă că este prima obligație de datorie care este plătită dacă proprietatea trece prin executare silită.
Beneficiile (mari) ale investiției cu certificate de garanție fiscală
Când achiziționați un certificat de drept fiscal, nu cumpărați proprietatea. Nici nu trebuie să aveți de-a face cu proprietarul proprietății. Pur și simplu intervin pentru a plăti impozitele delicvente către guvernul județului.
În schimbul punerii banilor, județul vă va da dobânda și taxele de întârziere pe care le percep proprietarului la plata taxelor. În cazul în care proprietarul imobilului nu plătește impozitele, puteți executa silit și luați titlul asupra proprietății pentru totalul impozitelor, penalităților și taxelor datorate județului.
Cu alte cuvinte, există două rezultate ale investițiilor din investițiile cu drepturi fiscale:
- Certificatul de garanție fiscală este răscumpărat și câștigați o rată a dobânzii ridicată garantată.
- Certificatul de garanție fiscală nu este răscumpărat și puteți achiziționa proprietatea prin executare silită, uneori pentru bănuți pe dolar.
În funcție de obiectivele dvs. de investiție, oricare dintre rezultate poate fi atractiv.
Obligațiile fiscale oferă o rată fixă a dobânzii, care variază în funcție de județ. În Baltimore, rata dobânzii este de 18% anual. În alte județe din țară, acesta poate fi mult mai mic sau mult mai mare. Câteva județe din Illinois afișează o rată a dobânzii de 18% la fiecare șase luni, ceea ce echivalează cu puțin mai mult de 36% anual.
Cu toate acestea, după cum vă puteți imagina, aceste rate ridicate de rentabilitate atrag multă atenție. Deși nu aveți nevoie de mulți bani pentru a investi, concurenții cu buzunare adânci pot sări și să licitați prețul, strângând investitorul mic.
Prețul poate crește cu ușurință și deseori crește peste taxele datorate. Am citit că în unele județe, proprietățile se pot vinde la o licitație fiscală pentru mai mult decât valoarea proprietății.
Mai ales dacă ești un investitor acreditat, există câteva alternative care pot genera, de asemenea, randamente anuale de două cifre. Un exemplu este Investiții de origine, care este o firmă de capital privat care permite persoanelor cu valoare netă mare să investească în fonduri imobiliare diversificate.
Nu există limită la cât poți investi
Poți investi puțin sau mult. Garanțiile fiscale nu sunt ca conturile bancare care sunt asigurate de FDIC până la o anumită limită. Nu există nicio limită pentru cât de mult puteți investi în certificate de drept de drept fiscal.
Proprietarul păstrează proprietatea asupra proprietății. El sau ea are dreptul de a răscumpăra — achita — certificatul de drept de drept fiscal până când judecătorul curții de circuit semnează un decret de autorizare a procedurilor de executare silită.
În calitate de deținător al certificatului de drept fiscal, trebuie să inițiezi procesul de executare silită într-un anumit interval de timp, de obicei doi ani. Dacă certificatul nu a fost răscumpărat și nu începeți executarea silită la timp, investiția dvs. va fi pierdută și nu va fi emisă nicio rambursare.
Cum să licitați
Majoritatea județelor dețin anual o vânzare de drepturi fiscale. Majoritatea licitațiilor se desfășoară online. În Baltimore, unde locuiesc eu, vânzarea județului are loc în iunie, iar vânzarea orașului are loc la mijlocul lunii mai.
Vă înregistrați cu câteva săptămâni înainte de vânzarea efectivă și plătiți o taxă de înregistrare. (În Baltimore, taxa este de 100 USD.) Vă e-mail un număr de identificare a ofertei. Când se deschide licitația, licitați pentru certificatele care vă interesează printr-un formular online.
Oferta minimă necesară pentru achiziționarea unui certificat de drept fiscal include impozitul brut, penalitățile și dobânda. Sancțiunile includ orice costuri aplicabile legate de vânzarea certificatului de drept de drept fiscal. Oferta minimă este listată lângă adresa proprietății și numărul de identificare delincvent.
Deci, cum funcționează?
Procesul de investire în garanții sau acte fiscale nu este pasiv. De fapt, poate dura mult timp.
De obicei, județele publică o listă cu câteva săptămâni înainte de vânzarea garanției fiscale. Ar putea fi sute de proprietăți disponibile. Aveți nevoie de un sistem pentru a restrânge lista și a decide pentru care doriți să licitați.
Practic, trebuie să le eliminați pe cele care nu se potrivesc criteriilor dvs. de investiție. Începeți cu propriul buget inițial de investiții. Dacă aveți doar câteva mii sau chiar doar câteva sute de dolari de investit, puteți elimina imediat proprietățile cu oferte minime mai mari.
Dacă doriți venituri din dobânzi și nu aveți scopul de a achiziționa proprietăți, căutați case unifamiliale cu ipotecă. Ele oferă cele mai bune șanse de a fi răscumpărate. În multe țări, rata lor de răscumpărare este de 95% sau mai mare.
Perioada de timp pentru investirea cu drepturi fiscale este între șase luni și trei ani. Nu există o piață secundară pe care să vă vindeți certificatele. Prin urmare, trebuie să vă asigurați că investiți doar bani de care nu veți avea nevoie pe termen scurt.
Nu există comisioane de plătit. Dar, așa cum am menționat mai devreme, probabil că va trebui să plătiți o taxă unică de înregistrare pentru licitație.
Asigurați-vă că faceți diligența
Due diligence este o necesitate. S-ar putea să sfârșești prin a bloca o proprietate. Veți dori să faceți o mașină și să vă uitați la proprietăți. De asemenea, veți dori să vă faceți cu atenție cercetarea online pentru a vă finaliza due diligence.
Probabil că nu veți putea inspecta interiorul proprietății, deoarece proprietarii de case este puțin probabil să vă permită să treceți și să aruncați o privire. Totuși, veți dori să știți cât mai multe despre proprietate, cartier și zonă în general. Nu doriți să rămâneți blocat cu o proprietate care nu are potențial.
Mai multe garanții fiscale pot fi achiziționate pe aceeași proprietate pentru anii fiscali următori. Depinde de cât de lungă este perioada de răscumpărare.
De exemplu, într-un stat care are o perioadă de răscumpărare de trei ani, pot fi achiziționate trei drepturi fiscale, câte unul pentru fiecare an. Aceste garanții ar putea fi achiziționate de același investitor sau de către alții diferiți. Aceasta înseamnă că este posibil să aveți nevoie de mai mult capital pe măsură ce procesul avansează.
Atunci când proprietatea este răscumpărată, indiferent de câți investitori au achiziționat garanții fiscale, toate garanțiile fiscale și dobânzile sunt plătite. Dacă garanția nu este răscumpărată, atunci ar exista un proces de executare silită în conformitate cu statutele județene și ale statului.
Dacă obiectivul dvs. este de a bloca și de a achiziționa proprietatea, este posibil să fie necesar să achiziționați orice garanții ulterioare, deoarece uneori, garanțiile fiscale mai noi au prioritate față de cele vechi. Oricine execută silite asupra proprietății pentru a lua actul poate fi, de asemenea, responsabil să plătească tuturor celorlalți deținători ai dreptului fiscal.
Aflați mai multe
Există cărți, seminarii și cursuri pe această temă. Și așa cum am menționat mai devreme, fiecare județ are propriul set de reguli care guvernează procesul, perioada de răscumpărare, ratele de rentabilitate și procesul de licitație în sine.
Acest articol este conceput ca o prezentare generală. Puteți și trebuie să studiați piața și să vă asigurați că înțelegeți detaliile pieței vizate înainte de a face o ofertă.
Ca investitor, caut în mod constant noi oportunități și evaluez riscul vs. Răsplată. Pe 2 iunie, județul Baltimore va organiza licitația anuală a certificatelor de drept de drept fiscal.
M-am înregistrat pentru vânzarea online și am primit lista proprietăților care urmează să fie licitate. În prezent, lista conține câteva mii de proprietăți, dar probabil se va scurta înainte de vânzarea efectivă, deoarece proprietarii de proprietăți își plătesc impozitele.
Fac vizite la autovehicul acum pentru a selecta cu atenție câteva certificate de drept de drept fiscal pentru care aș dori să licitez. Voi continua cu un articol despre experiența mea în lunile următoare.