Ratele dobânzilor sunt la cele mai scăzute de când sunt. Pentru economii și investitori în dividende, ratele scăzute pe termen scurt înseamnă plăți mai mici. Mulți investitori care caută dividende cu randament ridicat s-au orientat către REIT-uri ipotecare. Ce sunt acestea și ar trebui să investiți în mREIT-uri?
În acest Ghid:
Ce sunt trusturile de investiții imobiliare ipotecare (mREIT)?
Trusturile de investiții imobiliare ipotecare (mREIT) sunt un tip de stoc financiar. Aceste trusturi investesc pe piața imobiliară. Provin și achiziționează titluri garantate cu ipotecă și active imobiliare aferente. Majoritatea mREIT-urilor sunt înregistrate la Securities and Exchange Commission (SEC) din SUA. Și SEC le cere să publice situații financiare pentru a fi analizate de investitori și analiști.
Ca REIT, aceste entități trebuie să îndeplinească criterii stricte. Acestea includ investirea a cel puțin 75% din activele lor în proprietăți imobiliare, deținerea a cel mult 50% a cinci acționari și achitarea acționarilor de cel puțin 90% din venitul lor impozabil.
În ce investește un mREIT?
REIT-urile ipotecare nu dețin proprietăți imobiliare, așa cum fac REIT-urile de capitaluri proprii. Acestea generează venituri din venituri din chirii. Dar mREIT-urile investesc în credite ipotecare și garanții ipotecare. Aceștia profită de diferența dintre ratele dobânzii pe termen scurt și ratele dobânzilor ipotecare pe termen lung.
De exemplu, să presupunem că un mREIT a strâns 3 miliarde de dolari în capitalul investitorilor. Și împrumută încă 5 miliarde de dolari la o dobândă de 2%. Cu acești 8 miliarde de dolari, cumpără ipoteci care plătesc dobânzi de 3,5%. Marja (diferența) dintre suma împrumutată și veniturile primite este de 1,5%.
Agenție vs. Non-agențional și rezidențial vs. Comercial - Care este diferența?
Există mai multe tipuri de mREIT-uri și diverse modalități de a investi în ele. Cele două tipuri principale sunt rezidențiale și comerciale, clasificate în funcție de tipurile de active imobiliare care susțin ipotecile deținute de REIT.
Și în cadrul acestor tipuri, majoritatea mREIT-urilor investesc fie în agenție, fie în non-agenție sau într-un mix al celor două.
- Ipotecile agenției sunt susținute de guvernul federal (de exemplu, împrumuturi FHA și VA) și au un risc minim de neplată.
- Ipoteci fără agenție (de exemplu, împrumuturile ipotecare convenționale și jumbo) sunt susținute de finanțele personale (credit și venituri) ale debitorilor și ar putea avea un risc mai mare. Dar, de obicei, aveți nevoie de un scor de credit și de venituri mai mari pentru a vă califica pentru aceste tipuri de împrumuturi, astfel încât riscul de neplată ar putea fi, de asemenea, scăzut pentru aceste ipoteci fără agenție.
Puteți investi în mREIT-uri prin cumpărarea acțiunilor din REIT în sine sau cumpărând un fond tranzacționat la bursă (ETF) care deține REIT.
Află mai multe:Investiții ETF 101
mREIT Riscuri de investiții
Cele două riscuri majore care afectează câștigurile investitorilor mREIT sunt volatilitatea ratei dobânzii și plățile anticipate ale împrumuturilor de către debitorii ipotecari.
1. Riscul ratei dobânzii
Un risc major pentru toți investitorii REIT îl reprezintă fluctuațiile ratei dobânzii. De obicei, ca ratele dobânzilor urcați, prețurile REIT scad. Acest efect este exagerat în special cu mREIT-uri. Ei câștigă bani pe diferența dintre ratele dobânzii pe termen scurt și lung. Și când rata pe termen scurt crește, mREIT câștigă mai puțini bani pe spread.
De exemplu, dacă rata fixă pe termen lung este de 3,5% și rata de împrumut pe termen scurt crește de la 2% la 2,5%, diferența scade de la 1,5% la 1%. Acest lucru se traduce printr-o scădere imensă a profiturilor pentru mREIT.
Finanțarea viitoare devine, de asemenea, mai scumpă atunci când ratele dobânzilor cresc. Și acest lucru reduce valoarea împrumuturilor deja în cărțile REIT.
2. Riscul de plată în avans
Dar un rata dobânzii cădere brusca poate fi devastator pentru mREIT-urile rezidențiale. Când ratele scad, mulți proprietari își refinanțează împrumuturile. Iar mREIT-urile rezidențiale se bazează de obicei pe deținătorii de ipoteci care plătesc împrumutul la o rată fixă pe toată durata de 15 sau 30 de ani a ipotecii. Atunci când un proprietar de casă refinanțează, plătește împrumutul mai devreme și plățile dobânzilor încetează să curgă în mREIT.
MREIT-urile comerciale sunt mai puțin afectate de riscul de plată în avans atunci când ratele scad. De fapt, o scădere a ratei beneficiază de mREIT-uri comerciale, deoarece acestea sunt de obicei garantate prin împrumuturi cu rată variabilă. Dobânzile plătite cresc atunci când ratele cresc. De asemenea, mREIT-urile comerciale oferă de obicei un randament mai mare decât mREIT-urile rezidențiale. Acest lucru se datorează faptului că debitorii de împrumuturi comerciale sunt de obicei un risc de credit mai mare decât proprietarii de locuințe rezidențiale.
De obicei, managerii mREIT au strategii de acoperire sofisticate pentru a atenua fluctuația ratei dobânzii și riscul de plată în avans.
Care sunt cele mai bune mREIT-uri pentru a investi?
În prezent există mai mult de 40 de mREIT-uri. Iar randamentele din dividende variază de la 1,9% la 13,36%. Primii trei îi pitesc pe toți ceilalți ca dimensiune.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) este un mREIT cu capac mare cu un capitalizare de piață (capitalizare de piață) de 12 miliarde de dolari și a raportul preț-câștiguri (P / E) din 2,77 din 29 iulie 2021. Annaly investește în principal în titluri de stat cu garanție ipotecară rezidențiale cu risc redus, care sunt asigurate federal de Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) sau Ginnie Mae. Randamentul actual al dividendelor Annaly este de 10,39%, ceea ce este de invidiat, având în vedere riscul redus de credit de care se bucură investitorii.
- AGNC Investment Corp (AGNC), deși este considerat un cap de mijloc, este un alt jucător important cu o capitalizare de piață de 8,5 miliarde de dolari și un P / E de 4,62. Are un similar strategie de investiții a agențiilor de deținere de ipoteci rezidențiale. Randamentul actual al dividendului este de 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) este al treilea ca mărime. Starwood investește în ipoteci comerciale inițiale. Cu o plafon de piață de 7,6 miliarde de dolari și un randament actual al dividendelor de 7%, acest plafon mediu este un jucător important pe piața mREIT.
Cele mai bune ETF-uri mREIT în care să investească
O altă modalitate de a investi este cu ETF-urile mREIT. Acestea caută să reproducă cât mai atent posibil prețul global și performanța randamentului mREIT-urilor.
- Schwab US REIT ETF (SCHH) este un jucător important printre aceste ETF-uri. Fondul este un hibrid atât de capitaluri proprii, cât și de mREIT-uri, precum și de investiții în garanții ipotecare, atât comerciale, cât și rezidențiale. Cele zece participații de top ale fondului reprezintă mai mult de 40% din fond și are un randament de 2,11%.
- VanEck Vectors ETF cu venituri REIT (MORT) este un ETF mai mic cu un randament mai bun. Deține 25 de active și în prezent cedează aproape 7%.
Ar trebui să investiți într-un mREIT?
Investiția este un efort extrem de personalizat, adaptat toleranță la risc, obiective de investiții, strategii preferate și alți factori. Consilieri de investiții, care pot fi găsiți folosind servicii precum Paladin Registru sau Fațetă bogăție, recomandă alocarea adecvată a activelor. Aceasta include adăugarea unor investiții imobiliare în portofoliul dvs. general. mREIT-urile sunt o modalitate convenabilă de a adăuga expunerea imobiliară la orice portofoliu. Dar există argumente pro și contra pentru a investi într-un mREIT.
Pro
- Investiții imobiliare pasive. REIT-urile sunt o modalitate bună de a investi pasiv în imobiliare. Investițiile imobiliare tradiționale - cumpărarea de proprietăți fizice - implică expertiză și experiență pentru a avea succes. Însă deținerea acțiunilor unui REIT nu necesită să vă folosiți un ciocan sau să vă gestionați proprietățile.
- Lichiditate. Majoritatea mREIT-urilor sunt tranzacționate la bursă și pot fi ușor cumpărate și vândute. Acest lucru vă oferă diversificarea proprietăților imobiliare cu lichiditatea deținerii acțiunilor.
- Dividende cu randament ridicat. SEC solicită REIT-urilor să plătească acționarilor 90% din veniturile lor. Deci, dividendele lor tind să fie mai mari decât majoritatea acțiunilor S&P 500 sau Nasdaq. Randamentul ridicat este un avantaj pentru investitori al mREIT-urilor.
Contra
- Riscul de investiție. Toate investițiile au risc. Riscurile mREIT sunt unice, principalul fiind fluctuațiile ratei dobânzii care pot afecta negativ rentabilitatea în cele două moduri descrise anterior.
- Potențial pentru impozite mai mari. Înainte de a investi, luați în considerare potențialele datorii fiscale pe care le pot crea REIT-urile. Unele dividende REIT sunt impozitate la o rată mai mare decât dividendele pe acțiuni, deoarece nu îndeplinesc definiția IRS a dividende calificate. Deci, dividendele dvs. pot fi impozitate la o rată a venitului obișnuit mai mare decât la cea mai mică impozit pe castiguri de capital rată.
Gânduri finale
Mulți investitori folosesc REIT-uri pentru a adăuga diversificarea imobiliară către portofoliile lor fără a deține ei înșiși nicio proprietate reală. Cumpărate și vândute la marile burse, REIT oferă lichiditate. REIT-urile ipotecare plătesc de obicei dividende mai mari decât media. Aceștia atrag investitori din cauza acestei întinderi lungi pe care economia SUA s-a confruntat cu rate ale dobânzii mai mici decât cele normale.
REIT-uri ipotecare - un tip unic de trust de investiții imobiliare - investesc în credite ipotecare și titluri garantate cu ipotecare. Aceștia profitează pe diferența dintre ratele dobânzii la împrumut pe termen scurt și ratele dobânzilor ipotecare pe termen lung. Un mREIT nu deține bunuri imobile fizice, deci nu este supus acelorași riscuri ale REIT-urilor care investesc în proprietăți comerciale și rezidențiale. Principalul risc de investiție cu care se confruntă mREIT este incertitudinea stabilității ratei dobânzii.