Este tem sido um dos debates que existiram ao longo dos tempos. É a mesma pergunta: "Existe vida após a morte?" "Qual é o sentido da vida?" e "Devo ter filhos?"
As perguntas sobre uma hipoteca são relativamente diretas: Devo obter uma hipoteca de 15 ou 30 anos? Devo pagar antecipadamente minha hipoteca? Eu teria que dizer que se você atualmente possui uma casa ou está pensando em comprar, obtenha uma hipoteca fixa de 30 anos.
Pelo menos neste momento da história, obter uma hipoteca de 15 anos ou pagar antecipadamente qualquer hipoteca de 30 anos é tolice. Eu faço esta declaração com estas suposições:
- Você planeja ficar em casa por pelo menos 10 anos.
- Você e seu cônjuge têm menos de 50 anos.
- Os custos mensais para adquirir sua casa são menos de 30% de sua renda mensal.
- Você tem 25% ou mais de capital / entrada para sua casa.
- Qualquer diferença na economia do pré-pagamento ou de uma hipoteca mais curta de 15 anos irá para investimentos.
- A casa que você compra é uma casa de tamanho médio, com 2.000 pés quadrados, e não alguns McMansion.
- Você é um poupador disciplinado e não carrega nenhuma dívida com o consumidor.
Não estou lhe dando carta branca para comprar uma casa de 5.000 pés quadrados. Pelo contrário, muito pelo contrário. Sugiro morar em uma casa modesta em um bom bairro. Pegue a diferença e invista no mercado de ações. Sempre que você refinanciar e obter um valor mensal inferior, invista essa diferença. Com as taxas atuais de hipotecas, em comparação com a taxa média de inflação e os retornos do mercado de ações, você sairá muito mais à frente.
Existem dois campos opostos para o argumento da hipoteca: Ric Edelman e Dave Ramsey.
Você não me verá declarar, como Dave Ramsey, que todas as dívidas são obra do diabo. Em nosso ambiente econômico atual, tendo a concordar com Ric Edelman. As taxas de hipotecas estão em mínimos históricos e a acessibilidade está em níveis quase mínimos históricos. Em português claro: é mais barato ter uma casa do que alugar em muitas partes do país.
Aqui estão as razões pelas quais você deve obter uma hipoteca fixa de 30 anos:
1. Uma casa é um ativo ilíquido
Uma casa é um ativo muito ilíquido. Se você está comprando uma casa, é para durar 10 anos ou mais. Depois de fazer pagamentos para uma casa, é muito mais difícil sacar dinheiro. Sim, você pode refinanciar ou obter um HELOC, mas somente se houver capital suficiente na propriedade e você tiver um emprego.
Digamos que você perca seu emprego. Se você seguiu a rota de Dave Ramsey, em muitas situações, ainda não pagou sua hipoteca, fez investimentos mínimos e deveria ter pelo menos algumas economias de emergência. Você teria consideravelmente menos economia com o método de Dave Ramsey do que se, em vez disso, seguisse Ric Edelman. O dinheiro dentro de sua casa será muito difícil de obter e você pode acabar executando o pagamento de sua casa de qualquer maneira. Isto é o exato questão Dave Ramsey está sugerindo que você evite, eliminando sua dívida. Isso prova meu ponto de fluxo de caixa é mais importante do que o patrimônio líquido.
O problema de colocar a maior parte do dinheiro em sua casa se resume à alocação de ativos. Como descobrimos durante a bolha imobiliária, muitas pessoas tinham muito patrimônio líquido em sua residência principal. Sua casa deveria não ser a parte principal de seu patrimônio líquido. No mínimo, deve ser inferior a 1/3 de seu patrimônio líquido total. Você deve ter muito mais ativos líquidos para aproveitar em caso de emergência.
2. Sua residência principal é não um investimento
Robert Kiyosaki fez esta declaração em seu livro “Pai rico Pai Pobre“:
“Como descobrimos durante a bolha imobiliária, sua residência principal não é um ativo. Sua casa é apenas um lugar para morar. Vou arriscar e afirmar que não é diferente de alugar, mas com algumas vantagens. Normalmente, é recomendável comprar uma casa apenas se você for morar no mesmo local por cinco anos ou mais. Eu sugiro um período ainda maior de 10 anos ou mais. Caso contrário, geralmente é melhor alugar. Ter uma casa por 5–7 anos é muito arriscado. É muito patrimônio líquido ter armazenado em um ativo e pode ser difícil vender quando você precisa mover. ”
3. Melhor investir em vez de uma hipoteca de curto prazo
Esta é talvez a maior falácia de Dave Ramsey. Com as atuais taxas de hipoteca na faixa de menos de 4%, você está igual ou abaixo da taxa média de inflação. Além disso, a longo prazo,
ações em média 8% ao ano. Portanto, na verdade, você está usando a alavancagem de um empréstimo de taxa fixa baixa para investir a diferença no mercado de ações.
Deixe-me fazer uma comparação: dois proprietários, ambos com uma hipoteca de $ 300.000 e ambos morando em suas casas por dez anos. Não vamos considerar a inflação neste exemplo.
- Suze Shorterm - Suze obtém uma hipoteca de 15 anos a 3,25%. Seu pagamento mensal é de $ 2.108,01. Após dez anos, ela terá $ 116.592,72 restantes no saldo da hipoteca ou $ 183.407,28 de patrimônio líquido. Ela não investiu nenhum dinheiro no mercado de ações, mas o usou para encurtar o prazo de sua hipoteca.
- Ivan Investor - Ivan obtém uma hipoteca fixa de 30 anos a 3,75%. Seu pagamento mensal é de $ 1.389,35. Após dez anos, ele terá $ 234.334,89 restantes na hipoteca ou $ 65.665,11 de patrimônio líquido. Ivan pegou a diferença da hipoteca de 15 anos (US $ 718,66) e investiu no mercado de ações. Supondo uma média de 8% ao ano para esses dez anos, ele terá $ 131.476,00 na bolsa de valores após dez anos.
Então, no total, Ivan sai na frente. Em dez anos, ele terá $ 197.141,11 de patrimônio líquido total, enquanto Suze tem $ 183.407,28. Lembre-se de que isso ocorre depois de apenas dez anos e fica muito mais óbvio quanto mais tempo você sai.
Vamos supor que ambos viveram em suas casas por 15 anos. Ivan sai ainda mais à frente, com $ 357.636,18 de patrimônio e investimentos contra $ 300.000 em home equity e nenhum investimento de Suze. Aproximadamente $ 57k vale a diferença de risco? Acho que sim, e preferiria as ações.
Se sua taxa de hipoteca fosse semelhante à do início dos anos 1980, quando a APR de 8% a 10% não era incomum, seria melhor pagar antecipadamente sua hipoteca. Isso ocorre porque seria difícil encontrar investimentos de taxa fixa ou ações que pudessem superar esse valor todos os anos. No momento, há crédito barato disponível e é melhor usá-lo a seu favor.
4. Uma hipoteca é dedutível de impostos
Isso pressupõe que você especifique seus impostos. Acabamos de refinanciar nossa hipoteca a uma TAE de 3,75%, mas a taxa real após a dedução do imposto é muito mais baixa. Bankrate.com tem uma ótima calculadora para obter o seu taxa de hipoteca real após deduções de impostos. Em nosso caso, nossa taxa real é de 2,59%: quanto mais alta for a faixa de impostos, menor será a APR efetiva da hipoteca. Quando você vive em um estado com altos impostos, isso faz ainda mais sentido. No nosso caso, é também dinheiro “grátis” em termos de dólares reais quando comparado com a taxa média de inflação de 3%.
Além disso, mesmo nesse ambiente de baixa taxa de juros, ainda é possível bater essa taxa com investimentos em renda fixa. No entanto, como este é um período de 30 anos, você deve investir (para comparar maçãs com maçãs) com uma alocação de ativos de 60% / 40%. Historicamente, essa mistura de ações / títulos rendeu 6% antes da inflação ou 3% ao ano após a inflação.
Se o governo retirar a dedução fiscal como alguns sugeriram, a alíquota efetiva voltará a subir para 3,75%. Esta ainda é uma taxa excelente, mas relativamente fácil de vencer com investimentos.
5. Você sempre terá pagamentos internos
Uma das razões emocionais mais comuns que ouço as pessoas quererem eliminar uma hipoteca é livrar-se da noz mensal. Eles afirmam que querem ter sua casa livre e desimpedida! Mas isso é verdade?
O fato é que, mesmo depois que a hipoteca estiver totalmente paga, você sempre terá outras despesas: IPTU, seguro e manutenção anual. Assim, você sempre terá despesas a pagar, e também não são baratas. Se o dinheiro estava apertado, tente parar de fazer pagamentos de impostos sobre a propriedade. Faça isso e você pode esperar para ver o cobrador de impostos à sua porta. Portanto, embora seja verdade, o valor pago a cada mês diminuirá quando a hipoteca for liquidada, considerando a inflação, será apenas uma pequena parte de suas despesas mensais. Indivíduos e empresas, por falar nisso, têm problemas com a falta de fluxo de caixa, e não com uma grande quantidade de patrimônio líquido ilíquido.
Quantos leitores têm pais que pagaram $ 30.000 por sua casa no início dos anos 70, onde seu pagamento mensal era de apenas $ 220 / mês? Impostos sobre a propriedade, seguro e despesas de manutenção aumentaram de acordo com a taxa de inflação. Se você tem uma hipoteca fixa de 30 anos, o valor do pagamento permanece o mesmo.
Em alguns casos, essas despesas aumentaram muito mais do que a taxa média de inflação. Por exemplo, onde moro atualmente, Condado de Nassau, NY, pago quase US $ 10.000 por ano por uma residência de 2.000 pés quadrados. Deixe-me lembrar aos leitores que o condado de Nassau está falido e, muito provavelmente, terá de aumentar ainda mais os impostos para atender ao déficit orçamentário. Você pode esperar que os impostos aumentem em nível nacional, já que a maioria dos municípios apresenta um déficit de receita.
Dave Ramsey presume que você não tem força de vontade para investir a diferença economizada. Se você é uma daquelas almas perdidas, então mais do que provável, você não deveria investir. Dave vai um passo além e sugere que você pague em dinheiro pela sua casa.
“Mas pense em como isso seria divertido! Sem hipoteca! Sem pagamentos! Se pagar em dinheiro por uma casa parece muito fora de alcance, você ainda pode comprar uma casa se fizer escolhas sábias. ”
Dave tem tudo a ver com a quantia economizada em juros de hipotecas. Se tivéssemos uma inflação de zero por cento a cada ano, Dave estaria correto. Infelizmente, com a inflação, a hipoteca fica mais barata a cada ano em dólares reais.
Declaração final
Claro, suponho que teremos pelo menos a mesma taxa de inflação que vimos nos 30 anos anteriores. Digamos que experimentamos um grande ataque de deflação, e então? Minha declaração não torna esta uma ideia tola? Não, na verdade não. Você pode começar a fazer pré-pagamentos de sua hipoteca a qualquer momento. O que quero dizer é que, uma vez que o dinheiro está em sua casa, é muito mais difícil retirá-lo. Supondo que você esteja investindo, você pode usar seus investimentos para pagar antecipadamente ou pagar sua hipoteca a qualquer momento. Tenha em mente que o Federal Reserve quer inflação a qualquer custo. Já foi dito eles vão jogar dinheiro de helicópteros, para gerar inflação se for necessário.
Para mim, a única razão válida para pagar totalmente sua hipoteca com as taxas de juros atuais é que você se aposentou. Mesmo assim, dependendo de seus investimentos e patrimônio líquido, ainda pode não fazer sentido.
ATUALIZAR: Quando escrevi este artigo pela primeira vez, há cinco anos, acreditei que fazia mais sentido não pagar antecipadamente a hipoteca. Hoje (3 de setembro de 2018), com o aumento das taxas de juros e as avaliações atuais do mercado de ações, o pré-pagamento de algumas de suas hipotecas pode fazer sentido. Como qualquer conselho financeiro, é muito pessoal e sensível ao tempo. O que fazia sentido cinco anos atrás, pode não fazer sentido hoje no atual clima financeiro.