Venda por atacado de imóveis: você deve considerar fazer isso?

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Você está dirigindo em seu trajeto habitual e percebe uma placa de aparência amadora ao longo da estrada. Diz "Compramos casas feias" ou "Compramos sua casa em qualquer condição por dinheiro". O que há com isso? Quem está colocando esses sinais e o que eles significam?

Como corretor de imóveis, me perguntam isso com bastante frequência. Na indústria, chamamos isso de “sinais de bandido”.

Os “atacadistas” imobiliários estão por trás dos sinais. Esses caras são uma espécie de intermediário. Eles encontram casas e as “vendam no atacado” para reabilitadores que então renovam e revendem para um comprador de casa.

Ao contrário do que seus cartazes promovem, os atacadistas realmente não “compram sua casa por dinheiro”. Em troca do seu acordo para aceitar um preço à vista com desconto, eles prometem entregar um comprador a você dentro de um determinado prazo - normalmente 30 dias. Em vez de um contrato de venda, os atacadistas usam um “contrato de cessão” que lhes permite “atribuir” sua transação de venda de casa a um terceiro que se torna o comprador real.

Os atacadistas ganham dinheiro com o spread entre o que prometem pagar a você e o que cobram do reabilitador que realmente compra a propriedade de você.

Você deve vender sua casa por atacado?

Os atacadistas existem há décadas. Eles se oferecem para tornar o processo de venda de uma casa rápido e fácil - independentemente de sua condição. Por meio de placas de bandidos ou cartões postais de mala direta, eles encontram potenciais vendedores que ainda não deram o primeiro passo para vender sua casa.

Digamos, por exemplo, que você morou em sua casa por mais de 20 anos, criando sua família. As crianças estão crescidas e você está pensando em reduzir o tamanho. Ao longo dos anos, você coletou muitas coisas. A ideia de organizar sua casa e prepará-la para exibições é esmagadora.

Você recebe um cartão postal de um atacadista oferecendo-lhe dinheiro para comprar sua casa "como está" e parece uma boa solução. E pode ser uma boa solução, mas é o melhor solução?

Os atacadistas apresentam esses três “benefícios”:

  1. Não há necessidade de limpar ou fazer qualquer reparo. Damos-lhe dinheiro para a sua casa no estado em que se encontra. Você nem precisa mostrar sua propriedade.
  2. Sem comissões de corretores de imóveis. Ignore os custos de venda ao contratar conosco.
  3. Receba seu dinheiro muito mais rápido do que faria se listasse sua casa no mercado aberto.

Essas afirmações são verdadeiras? Talvez, mas há alguns pontos que eles não estão dizendo a você:

Casas “como estão” são compradas e vendidas no MLS.

Os atacadistas exploram um equívoco comum do consumidor de que sua casa deve estar em boas condições para ser listada no Multiple Listing Service (MLS). A verdade é que, embora muitas casas listadas com um agente imobiliário e comercializadas no MLS sejam “prontas para morar”, muitas propriedades no estado em que se encontram são compradas e vendidas com sucesso diariamente por meio de listagens em o MLS.

Um grupo muito menor de potenciais compradores saberá que sua casa está à venda.

Os atacadistas têm uma lista de compradores em potencial que eles procuram quando recebem um novo acordo de atribuição. Compare isso com passar por um agente licenciado e listar sua propriedade no MLS, onde é pesquisável e é visto por muitos milhares de agentes, cada um com compradores prontos que podem estar interessados ​​em fazer uma oferta em seu propriedade.

A visibilidade e a competição de alcançar mais compradores levarão a um preço de venda competitivo em relação ao preço de venda com desconto que um atacadista poderá garantir para você. Há um comprador para cada propriedade, independentemente da localização ou condição. O melhor resultado para um vendedor é fazer com que sua casa seja amplamente comercializada. E a melhor maneira de fazer isso é listá-lo com corretores de imóveis experientes.

Você pode obter menos dinheiro... muitas vezes muito menos!

Embora não haja comissões de corretores de imóveis a pagar, a taxa de cessão costuma ser mais alta do que a Comissão de 5 a 6% que você pagaria para ter sua casa comercializada profissionalmente e vendida por meio de uma imobiliária empresa. A taxa típica de um atacadista é de US$ 25.000 a US$ 30.000. Se está a vender uma casa com um valor de mercado de $ 200.000, isso é uma taxa de 15%.

Você está sendo representado por um indivíduo sem licença.

Os atacadistas estão essencialmente vendendo imóveis sem licença. Você está confiando o maior investimento de sua vida a um indivíduo que:

  1. não está vinculado a um código de ética ou obrigação fiduciária para representar seus melhores interesses,
  2. não é supervisionado por um corretor de imóveis licenciado e
  3. não foi obrigado a fazer nenhuma aula educacional ou passar em qualquer certificação que os qualifique para vender imóveis.

Os governos estaduais exigem licenças imobiliárias e treinamento, em grande parte para proteger o público de uma atividade sem escrúpulos. Vender imóveis sem licença é contra a lei. Os atacadistas contornam isso porque o contrato que eles usam é cuidadosamente redigido para indicar que não é um contrato de venda. É um acordo que permite ceder a propriedade a outro comprador; a transação é direta entre o comprador e o vendedor sem um agente envolvido. Como vendedor que trabalha com um atacadista, você não é representado por ninguém licenciado para lidar com transações imobiliárias.

Do início ao fim, os negócios no atacado podem levar mais tempo do que uma venda tradicional.

Um dos pontos de venda que um atacadista fará é que você obterá seu dinheiro mais rapidamente vendendo por meio deles. A verdade é que, desde o momento em que você assina um contrato de cessão até chegar à mesa de fechamento, o processo pode ser mais demorado passando por um atacadista. Isso porque há 30 dias extras incorporados ao processo. Aqueles 30 dias em que o atacadista está segurando o contrato de cessão procurando um comprador podem ser 30 dias em que sua propriedade está em o MLS sendo visto por milhares de compradores, muitos dos quais têm dinheiro para comprar e reformar seu imóvel e estão ansiosos para iniciado!

Ainda há “exibições”, quer você passe por um atacadista ou por um agente licenciado.

As exibições são um inconveniente para os vendedores. Entendi. Ninguém gosta de estranhos andando pela casa olhando suas coisas! Mas não acredite que passar por um atacadista o salvará dessa intrusão. As pessoas - mesmo reabilitadores - não compram uma casa sem vê-la. Você terá que lidar com as exibições, quer passe por um atacadista ou pelo processo mais tradicional de venda em casa.

Esteja ciente

Eu era um investidor imobiliário por anos antes de me tornar um agente licenciado em Maryland. Comprei propriedades “em dificuldades” listadas no MLS e também comprei algumas de atacadistas. Não estou criticando o que os atacadistas fazem. Na verdade, seus esforços geralmente trazem casas ao mercado que são bons negócios para reabilitadores.

Como acontece com qualquer decisão financeira, ser informado sobre suas escolhas ajuda você a tomar a melhor decisão para suas circunstâncias específicas. É importante estar ciente do que você está abrindo mão se optar por vender por meio de um atacadista em vez de contratar um agente licenciado.

Dito isto, nem todos os agentes são iguais. Alguns são realmente bons em facilitar a venda de casas “prontas para morar”. Mas se sua casa não estiver em perfeitas condições e você quiser vender, procure um agente que entenda como comercializar casas no estado em que se encontram.

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