Especialistas projetaram recentemente que as casas de aluguel unifamiliares são um bom investimento e o serão nos próximos anos. Os benefícios de investir em aluguéis incluem renda passiva mensal, potencial de valorização do capital e benefícios fiscais exclusivos, como depreciação.
Você está interessado em investir em imóveis para aluguel, mas não sabe onde encontrar propriedades? Aqui estão oito lugares para encontrar e adquirir propriedades de aluguel unifamiliares.
Onde Encontrar Propriedades para Aluguel Unifamiliar
1. Plataforma de Crowdfunding Roofstock
Você provavelmente está familiarizado com o crowdfunding. Existem muitos online financiamento coletivo imobiliário plataformas nas quais você pode participar do setor imobiliário emprestando dinheiro a um reabilitador ou incorporador imobiliário para um determinado projeto em troca de um retorno financeiro fixo ou variável.
Mas com Roofstock, você está realmente comprando uma propriedade específica, na maioria das vezes uma casa unifamiliar, completamente, na íntegra. Semelhante aos turnkeys, as propriedades da Roofstock estão prontas para gerar fluxo de caixa para o proprietário no primeiro dia. A inscrição é gratuita e não há taxas de associação ou acesso para ver as propriedades em Telhado.
Para ser listado na plataforma, cada propriedade deve passar por um processo de verificação e revisão verificado pela Roofstock. Como acontece com qualquer outro imóvel alugado, um investidor obtém retornos do fluxo de caixa do aluguel e qualquer valorização do valor do imóvel quando ele é vendido.
Você deve ser um investidor credenciado para se qualificar para investir através da Roofstock. O site oferece transparência e acesso aos documentos que você precisa para tomar uma decisão sábia de investimento.
2. Serviço de Listagem Múltipla (MLS)
Um dos melhores lugares para encontrar qualquer propriedade de investimento, incluindo casas unifamiliares, é em o serviço de listagem múltipla (MLS). Corretores de imóveis em cooperação estabeleceram esse banco de dados para compartilhar dados sobre propriedades à venda com outros corretores que representam compradores de casas.
É uma ferramenta necessária e muito poderosa usada por agentes imobiliários licenciados. Os agentes pagam uma taxa de assinatura mensal para acessar, postar e ver as listagens à venda. O MLS é uma plataforma sofisticada. Ele permite que os agentes pesquisem propriedades que atendam aos seus critérios, incluindo localização, comodidades e condição da propriedade. Ele também inclui informações que ajudam os usuários a ampliar rapidamente o que estão procurando. Eles podem pesquisar o histórico de vendas de propriedades, dados de avaliação de impostos e informações do distrito escolar, entre outras coisas.
Como investidor, o MLS é a melhor ferramenta disponível para acessar e comparar propriedades. Cada listagem vem completa com vendas históricas e detalhes da propriedade que permitem contrastar e comparar oportunidades potenciais. E você pode acessar facilmente toda a atividade do mercado em uma determinada área e ver propriedades semelhantes que foram vendidas nos últimos seis meses.
O MLS contém as informações mais atualizadas. Muitos outros serviços, como Zillow e Realtor.com, extraem informações dele. O MLS é o único recurso onde você pode ver as atividades “em breve”. Dá-lhe a oportunidade de comprar casas antes de chegarem ao mercado. Mas apenas agentes imobiliários têm acesso ao MLS. Então você precisará obter sua licença ou encontre um agente amigo do investidor para configurar pesquisas para você. Outra opção é usar um agente imobiliário. Se você deseja comprar um imóvel para alugar e precisa de ajuda para descobrir o mercado, pode usar um serviço gratuito como HomeLuzpara encontrar um agente imobiliário em sua área que possa ajudá-lo a encontrar o melhor negócio para você.
3. privado
Antes de me tornar corretor de imóveis, não tinha acesso direto ao MLS. Então usei o Privy, um serviço de assinatura criado especificamente para investidores. Ele extrai informações pertinentes do MLS. O serviço aprimora as informações com outros dados disponíveis publicamente e organiza todas as informações em um banco de dados.
Por meio de um contrato de licenciamento, o Privy baixa as informações do MLS em tempo real e, em seguida, adiciona informações adicionais e algoritmos de processamento. Ele apresenta projeções como o valor pós-reparo de uma propriedade e outros dados importantes para os investidores. E é acessível em $ 97 por ano para uma assinatura básica.
Embora em todo o país, o Privy pode não ter listas de onde você deseja investir. Ele se concentra nos locais de investimento mais populares. Privy é uma ferramenta muito poderosa e abrangente onde está disponível.
4. Zillow
Zillow é a principal plataforma imobiliária online. Ele fornece aos consumidores detalhes sobre casas disponíveis para venda ou aluguel. É uma plataforma robusta de uso gratuito e disponível para qualquer pessoa com acesso à Internet. Como o Privy, ele extrai listagens do MLS. Assim como um corretor de imóveis usa o MLS para definir parâmetros de pesquisa que localizam residências unifamiliares, você pode optar por detalhar sua pesquisa no Zillow.
A Zillow permite que investidores e compradores vejam as listagens gratuitamente. A Zillow ganha dinheiro vendendo publicidade para empresas de administração de imóveis com vagas, agentes imobiliários em busca de compradores e vendedores e financiadores de hipotecas em busca de tomadores de empréstimos. E também vende para anunciantes em geral, especialmente os do setor imobiliário.
Nem todas as listagens estão no Zillow. Isso ocorre porque normalmente há um atraso entre o momento em que as casas vão para o mercado e o momento em que essa informação aparece no feed de Zillow. Embora o Zillow seja uma ferramenta útil para focar sua pesquisa inicial, você ainda precisará de um agente para visitar a maioria das propriedades. A maioria dos vendedores mostra sua casa apenas para clientes representados por um agente que os pré-qualificou como compradores "dispostos e capazes".
5. Leilões
Os leilões de imóveis vendem propriedades online da mesma forma que o eBay vende produtos de consumo. Algumas pessoas preferem um leilão, em vez de passar pelo processo tradicional de vendas.
Normalmente, as casas vão a leilão porque o proprietário quer vender rapidamente por dinheiro. Ou um banco executou uma hipoteca e deseja obter o preço mais alto possível para reduzir sua perda. Hubzu.com e Auctions.com são os maiores sites dos EUA.
Comprar em leilão pode ser arriscado.
- Muitas vezes você não pode entrar na casa antes do leilão, então você não tem ideia de qual é a condição. Isso torna quase impossível estimar os custos de reparo.
- Embora você normalmente não pague taxas de corretagem de imóveis, há custos exclusivos associados explicitamente a leilões online.
- Existem taxas de transferência, taxas de serviço de leilão, taxas de tecnologia e, muitas vezes, um prêmio do comprador.
Para dar um lance, você deve depositar o dinheiro do sinal que será devolvido se você não vencer o leilão. Ou é aplicado ao seu preço de compra quando você o faz. Certifique-se de entender quais taxas se aplicam à propriedade específica para a qual você está licitando.
6. FSBO (para venda pelo proprietário)
Às vezes, os proprietários preferem vender suas casas sem contratar um agente. Eles podem postar um anúncio no Craigslist, colocar uma placa no quintal e espalhar a notícia nas redes sociais. Freqüentemente, esses proprietários não têm uma idéia informada do valor de mercado de sua casa. Normalmente, eles superfaturam a casa, mas às vezes a subestimam. Alguns sites, como FSBO.com, fornecem um mercado onde as casas à venda pelo proprietário podem ser publicadas e compradas.
Você também pode encontrar FSBOs, juntamente com execuções hipotecárias e listagens de propriedades bancárias, em mercados on-line, como HudHomesUSA.org. Esses sites normalmente cobram uma taxa de assinatura mensal ou anual para configurar uma conta e propriedades de pesquisa. E, como os outros bancos de dados de propriedades on-line, você configura uma pesquisa focada em residências unifamiliares que farão bons investimentos.
7. Atacadistas
Imobiliária "atacadistas” são os que estão por trás das placas de beira de estrada que dizem: “Compramos casas por dinheiro”. Um atacadista atua como intermediário entre um proprietário que deseja uma venda rápida e um investidor que deseja um negócio.
Os atacadistas ganham dinheiro com o spread entre o que prometem pagar ao proprietário e o preço que vendem a casa para um reabilitador ou investidor. A principal razão pela qual um vendedor escolhe vender por meio de um atacadista é que ele deseja vender rapidamente e não se importa se conseguir um preço mais baixo por sua casa, desde que seja em dinheiro.
Muitas dessas casas precisam de algum suor (reparos). Mas os atacadistas geralmente compram residências unifamiliares desatualizadas, mas não em mau estado. O proprietário quer apenas vender de forma privada, em vez de listar sua casa no MLS e lidar com exibições. Assim, você pode escolher propriedades que rendem bons aluguéis.
É preciso um alto nível de especialização para comprar no atacado, mas muitas vezes você pode fazer um bom negócio dessa maneira. Você deve conhecer o mercado local para decidir se é um bom negócio ou não. Você precisa estimar os custos de reabilitação e manutenção de perto. E você deve saber o valor pós-reparo (ARV) da propriedade se pretende consertar e inverter, ou o aluguel mensal que pode esperar receber se sua estratégia de investimento for comprar e manter.
Leitura adicional: Estratégias imobiliárias que todo investidor imobiliário deve conhecer.
8. Provedores chave na mão
chave na mão refere-se a propriedades de aluguel onde a propriedade é alugada, com um inquilino pagante no local. O bom das propriedades prontas para uso é que você pode começar a ganhar dinheiro assim que comprá-los. Isso significa que o investidor não precisa fazer mais nada e pode começar a receber os cheques de aluguel imediatamente.
Existem algumas outras vantagens do investimento chave na mão. Estes incluem a capacidade de investir de longa distância. Investidores imobiliários de cidades costeiras caras, onde os imóveis são muito caros, estão se voltando para o interior em busca de retornos de aluguel mais altos. E comprar um aluguel que já está gerando dinheiro elimina o risco de pagar muito pelos custos de aquisição e reabilitação de uma casa em dificuldades.
Outra vantagem de investir em imóveis chave na mão é que são fáceis de financiar, pois eles não precisam de reparos. Em vez de ter que obter um empréstimo de renovação de curto prazo e, em seguida, refinanciar assim que os reparos forem concluídos, você pode comprar a propriedade usando uma hipoteca permanente de longo prazo.
A Norada Real Estate Investments é uma das maiores empresas de investimentos imobiliários do país. Ele fornece aos investidores propriedades chave na mão novas e reformadas em mercados em crescimento nos Estados Unidos.
Outra opção para olhar é Homeunion. Ele fornece todos os serviços necessários para possuir remotamente imóveis residenciais em mercados em crescimento. Ele lida com compra, locação, gerenciamento e venda.
Existem muitas opções quando se trata de comprar casas unifamiliares
Casas unifamiliares podem render ótimos aluguéis com fluxo de caixa. Um de meus primeiros investimentos imobiliários era uma casa unifamiliar de 1.280 pés quadrados no condado de Baltimore. Encontrei-o como uma execução hipotecária no MLS. Comprei-o em 2016 por $ 80.000, investi $ 32.000 em uma grande reabilitação, elevando o valor de mercado atual para entre $ 168.000 e $ 180.000. A receita anual de aluguel, menos as despesas anuais, totaliza $ 12.250. É um guardião do fluxo de caixa da aposentadoria.
Embora seja crucial fazer sua devida diligência, muitos investidores ficam presos na paralisia da análise e perdem oportunidades. O que funcionou bem para mim é fazer uma propriedade de cada vez, estar ativamente envolvido e gerenciar de perto o processo, selecionar e conseguir bons inquilinos e depois mantê-los felizes. Você pode ler como investir em imóveis guia aqui. O ponto principal é que você nunca saberá tudo, mas é importante mergulhar e aprender à medida que avança, se estiver pensando seriamente em investir em casas de aluguel unifamiliares.