Historicamente, o mercado imobiliário tem sido um popular investimento alternativo que podem produzir um fluxo de caixa estável e ajudá-lo a diversificar seu portfólio. E este não é apenas o caso de prédios de escritórios e imóveis comerciais; residências multifamiliares e prédios de apartamentos também podem ser excelentes investimentos.
Com a acessibilidade de comprar uma casa unifamiliar atingindo novos mínimos este ano, muitos aspirantes a compradores de casas se afastaram e optaram por permanecer como locatários. Esse aumento na demanda provavelmente aumentará os preços dos aluguéis, o que torna os apartamentos uma oportunidade de investimento intrigante no momento.
No entanto, existem inúmeras maneiras de investir em ativos como prédios de apartamentos, dependendo do seu nível de experiência e capital. Alguns métodos também atendem a diferentes objetivos, como renda versus crescimento e vários níveis de tolerância ao risco.
É por isso que este guia aborda como investir em prédios de apartamentos, além dos prós e contras dessa classe de ativos, para que você possa decidir se é certo para você.
Como Investir em Prédios de Apartamentos
Investir em prédios de apartamentos pode parecer muito complicado à primeira vista. Felizmente, existem inúmeras estratégias amigáveis para iniciantes para começar, bem como acordos adequados para investidores credenciados.
1. Invista em você
Uma opção para investir em prédios de apartamentos é simplesmente contratar um corretor de imóveis especializado nesse tipo de imóvel e investir por conta própria. No entanto, esta abordagem requer uma quantidade imensa de capital, especialmente se você estiver procurando por edifícios maiores com muitos níveis e dezenas de unidades.
Além disso, se você investir sozinho, a gestão do prédio também é de sua responsabilidade. Os proprietários geralmente trabalham com empresas de administração de propriedades para ajudar a encontrar inquilinos, ficar em dia com os pagamentos e manter a manutenção em dia. Mas, novamente, a barreira de entrada para esse investimento individual provavelmente é alta demais para a maioria dos investidores.
2. REITs
fundos de investimento imobiliário, ou REITs, fornecem uma maneira muito mais amigável para iniciantes de investir em apartamentos ou outras formas de imóveis comerciais e residenciais. E se você estiver interessado em renda fixa, os REITs certamente merecem um lugar no seu radar de investimento.
Um REIT é uma empresa que possui ou opera imóveis geradores de renda. Por lei, eles são obrigados a pagar pelo menos 90% do lucro tributável anual aos acionistas como dividendo. E como muitos REITs são negociados publicamente, você pode comprar ações por meio de seu corretor de ações on-line muito facilmente. Isso inclui REITs residenciais que investem em residências multifamiliares e complexos de apartamentos.
A principal vantagem dos REITs é que você pode gerar renda com eles. E se você se ater aos REITs negociados publicamente, a liquidez não é uma preocupação tão alta quanto os REITs privados.
No entanto, o potencial de crescimento é menor para REITs do que algo como ações de crescimento. Isso ocorre porque os REITs devem distribuir 90% do lucro tributável de volta aos acionistas, o que limita quanto capital pode ser colocado de volta no crescimento. Mas se o seu objetivo é a receita imobiliária, os REITs são um excelente investimento.
3. Crowdfunding Imobiliário
Como os REITs, plataformas de crowdfunding imobiliário apresentam outra opção de baixa barreira à entrada para investir em prédios de apartamentos e outros edifícios residenciais ou imóveis comerciais negócios. Empresas de crowdfunding juntam dinheiro de investidores para comprar e operar imóveis geradores de renda. Muitas plataformas têm seus próprios eREITs que investem em várias propriedades, enquanto algumas plataformas também oferecem negócios individuais para os quais você pode comprar.
| Destaques |  |
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| Avaliação | 9/10 | 9/10 | 7/10 |
| Investimento Mínimo | $10 | $5,000 | $5,000 |
| Taxas da conta | 1 ano | Taxa de gerenciamento de ativos de 1-1,25%/ano | 2% de taxa de administração anual |
| REIT Privado | |||
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De qualquer forma, o crowdfunding é uma forma viável de adicionar imóveis ao seu portfólio sem muito capital. E você ainda pode ganhar dividendos de forma confiável de maneira semelhante aos REITs.
Este é um depoimento em parceria com a Fundrise. Ganhamos uma comissão de links de parceiros no Investor Junkie. Todas as opiniões são nossas.4. Trabalhe com um parceiro
Se você gosta da ideia de ser proprietário de um prédio de apartamentos, mas não tem capital suficiente ou deseja mitigar algum risco, considere investir com um parceiro. Esta rota torna mais fácil adquirir o capital para investir em primeiro lugar. E você e seu parceiro podem dividir as responsabilidades de fornecimento e gerenciamento entre si como acharem melhor.
A principal desvantagem dessa estratégia é que você abre mão de algum controle. Isso pode não importar para o gerenciamento do dia-a-dia, uma vez que os inquilinos são transferidos e as coisas estão operacionais. Mas quando se trata de manutenção, possíveis reformas e decidir quando vender, pode ser mais desafiador estar sempre na mesma página.
5. distribuição
À semelhança do investimento com um único sócio, também pode explorar contratos de consórcio imobiliário para investir em prédios de apartamentos ou outros tipos de imóveis.
Nesse arranjo, um patrocinador geralmente investe uma grande porcentagem do capital necessário para um prédio de apartamentos e, em seguida, cuida da administração ativa. Outros membros do sindicato são sócios limitados, o que significa que são investidores passivos, mas fornecem os fundos adicionais para concluir o negócio.
Todos na distribuição podem se beneficiar das distribuições de renda de aluguel e valorização potencial da propriedade. Mas é o patrocinador quem está no controle da propriedade e da administração. Isso pode funcionar perfeitamente para todas as partes, desde que todos concordem com o patrocinador.
Observe também que, como muitas formas de investimento imobiliário que exigem muito capital, você precisa ser um investidor credenciado para participar de um acordo de distribuição. Isso significa ter uma renda anual de pelo menos $ 200.000 ($ 300.000 com cônjuge) ou ter um patrimônio líquido de US$ 1 milhão ou mais.
6. Fundos Imobiliários
Como o nome sugere, um fundo imobiliário é um fundo que investe em imóveis. Normalmente, os fundos imobiliários são ETFs ou fundos mútuos, e alguns são gerenciados ativamente enquanto outros são passivos. Existem também fundos imobiliários privados que investem em propriedades individuais, embora muitas vezes exijam investimentos iniciais muito maiores.
Como os REITs de capital aberto, você pode comprar muitos fundos imobiliários usando seu corretor. E muitos corretores também oferecem seus próprios fundos, como o MSCI Real Estate ETF (FREL) da Fidelidade ou da vanguarda ETF Imobiliário (VNQ).
A principal diferença entre REITs e fundos imobiliários é que os REITs pagam 90% do lucro tributável aos acionistas, enquanto os fundos imobiliários ganham principalmente por valorização. Se a renda fixa é o seu objetivo, a maioria das outras estratégias de investimento em prédios de apartamentos é uma escolha melhor.
Prós e contras de investir em prédios de apartamentos
prós
- A renda mensal do aluguel pode ser bastante lucrativa
- Despesas como manutenção e gerenciamento de propriedades são elegíveis para deduções fiscais
- Em mercados com oferta limitada e alta demanda, os preços de aluguel mensal podem continuar aumentando
- Você pode sair vendendo o prédio de apartamentos ou potencialmente vendendo unidades individuais
contras
- Alguns métodos de investimento em prédios de apartamentos exigem muito capital ou ser um investidor credenciado
- Não é um investimento passivo, a menos que você pague para terceirizar tudo para uma empresa de administração de imóveis
- Vagas e atrasos nos pagamentos representam riscos para o fluxo de caixa
- Despesas contínuas, seguros e reformas podem ser muito caras
Quem deve investir em apartamentos?
Investir em imóveis é uma forma popular de diversifique seu portfólio. E também pode servir como um bom cobertura de inflação em muitos casos. Ambas as vantagens são válidas para investir em prédios de apartamentos. Você também pode gerar algum fluxo de caixa sério se o prédio tiver inquilinos de longo prazo.
Se você está interessado principalmente no crescimento do portfólio, algumas opções como REITs ou crowdfunding podem não ser tão atraentes. E a propriedade direta, mesmo com um acordo de parceria ou sindicato, requer muito capital.
Para novos investidores, você pode explorar vários plataformas de financiamento coletivo ou fique com REITs e fundos imobiliários para se envolver em investimentos em prédios de apartamentos. E investidores mais experientes com muito dinheiro podem considerar a propriedade direta, desde que façam a devida diligência e entendam o trabalho envolvido.
Tom Blake é redator da Investor Junkie, especializado em criptomoeda, investimento e renda passiva. Seu trabalho apareceu em várias publicações como The College Investor, Money Crashers, Greedy Rates e seu próprio blog This Online World. Em seu tempo livre, Tom gosta de passar o tempo ao ar livre e viajar como um nômade digital.