Quase todos os artigos sobre imóveis advertem os investidores a fazerem a devida diligência. Mas o que isso significa exatamente?
Em sentido amplo, due diligence é o processo de coleta e análise de dados sobre todos os fatores que afetam o ROI. O processo de due diligence é necessário para garantir que os investimentos iniciais e subsequentes na oportunidade façam sentido.
Você provavelmente já ouviu o ditado “meça duas vezes e corte uma vez”. Isso é especialmente verdadeiro quando se trata de imóveis: você deve avaliar minuciosamente qualquer oportunidade antes de investir.
A devida diligência é necessária para evitar erros dispendiosos, como:
1) investir em um projeto que não atende aos objetivos estratégicos e
2) falha em mitigar e gerenciar riscos antecipados para um resultado melhor e mais previsível ao investir.
A profundidade e a amplitude da devida diligência que você realiza variam de acordo com a classe de ativos do imóvel: será diferente para propriedades comerciais, REITs de aluguel
, e financiamento coletivo imobiliário oportunidades. O tipo de due diligence também dependerá do próprio investimento específico (localização, finanças, condição da propriedade, etc.).Por exemplo, você usa diferentes métricas financeiras para avaliar propriedades de aluguel comerciais e residenciais. E algumas oportunidades de crowdfunding imobiliário têm diferenças específicas que exigem uma análise aprofundada que não se aplica a outras opções de crowdfunding. Quando você investe em imóveis para aluguel, a devida diligência é essencial antes e durante o processo de compra.
A versão curta
- Para qualquer investimento imobiliário, você deve fazer a devida diligência para garantir que obterá um retorno alto o suficiente para fazer seu investimento valer a pena.
- O processo de devida diligência difere para casas de aluguel vs. REITs e sites de crowdfunding imobiliário.
- Qualquer investimento imobiliário acarreta riscos, mas você pode minimizar esse risco investigando cuidadosamente todas as oportunidades de investimento, mesmo as previamente avaliadas.
Due Diligence para Aluguel de Casas
Os investidores imobiliários de imóveis para aluguel geralmente procuram três coisas:
- Fluxo de caixa de curto prazo
- Valorização da propriedade a longo prazo
- Benefícios fiscais em curso.
Sua diligência pré-compra se concentrará nos dois fatores mais importantes: fluxo de caixa e valorização. Isso inclui uma extensa pesquisa em várias áreas-chave:
- Condição da propriedade
- Localização/mercado da propriedade
- Análise Financeira e projeções
Aqui estão algumas das questões importantes a serem verificadas - lembre-se de que cada propriedade e oportunidade é única e sua devida diligência pode levá-lo a se aprofundar em áreas específicas. Vamos entrar em cada uma dessas três áreas com mais detalhes abaixo.
Avalie a condição da propriedade
É importante gastar muito tempo e esforço avaliando a condição atual da propriedade e determinando o que você precisa fazer para melhorar a casa antes de comprá-la. Geralmente, ajudaria se você olhasse para estas coisas:
- Integridade estrutural (interior e exterior) – Há rachaduras na fundação, sinais de danos causados por cupins, problemas com a água que não escoa da casa, um telhado envelhecido, tapumes arrancados, raízes de árvores crescendo no linha de esgoto conectada à casa, pisos inclinados, um painel elétrico de tamanho inadequado para o tamanho da casa, HVAC de tamanho inadequado ou instalado incorretamente canalização?
- Sistemas mecânicos – Você deve observar a condição atual e a vida útil restante dos principais sistemas, incluindo HVAC, aquecedor de água, principais aparelhos, eletricidade e encanamento.
- Segurança – Você precisará corrigir quaisquer perigos. Precisa cuidar de algum mofo? Os degraus precisam de corrimão? O que você precisa fazer para obter uma inspeção aprovada necessária para uma licença de aluguel? Você provavelmente pode baixar uma cópia do formulário de inspeção de aluguel online. É crucial entender quais melhorias devem ser feitas (e quanto custará para fazê-las) para obter uma licença de aluguel.
- Manutenção inicial necessária – Existe manutenção adiada e qual é o custo para deixar a propriedade “pronta para alugar”, o que significa que é limpa, segura e atraente?
Escolha o local e o mercado certos
A única coisa que você não pode mudar é a localização de uma propriedade. Você precisa entender e analisar tanto a área ampla (cidade/município) quanto a localização no nível da rua (bairro/rua) do seu imóvel alugado.
- Mercado de trabalho para potenciais locatários — os inquilinos precisam ter um emprego para pagar o aluguel. Existem amplas oportunidades de emprego dentro da distância de deslocamento do seu aluguel? Um grande empregador está se mudando para a área?
- Dados demográficos do pool de aluguel - Falando amplamente aqui, você quer saber que o grupo de locatários em potencial provavelmente pagará o aluguel integralmente e no prazo.
- Análise de compêndios - Você nunca quer pagar demais por um imóvel alugado; para evitar isso, você precisa coletar informações e estudar as composições da área.
- Análise do mercado de arrendamento – Existe uma demanda por habitação acessível em sua área de aluguel? Se não houver escassez de imóveis para alugar, você precisará atrair inquilinos e provavelmente cobrar menos do que a taxa de mercado para obter os melhores inquilinos.
- Vizinhança - Os residentes atuais do bairro cuidam de suas propriedades? Há lixo espalhado? As casas precisam de manutenção? Assim como você, seus inquilinos querem viver em um ambiente limpo e seguro – será um desafio atrair bons inquilinos para um bairro em evidente declínio.
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Analisar os Números
Aqui é onde a borracha encontra a estrada. Os números têm que funcionar!
- Custo de aquisição da propriedade (preço de compra mais custos de fechamento) — Você precisará encontrar comps (propriedades semelhantes vendidas recentemente nas proximidades da propriedade que você está considerando). Veja as comparações com a propriedade que você está considerando e ajuste o preço da oferta com base nos recursos e condições. Muito entra nesse processo, pois nenhuma propriedade duas propriedades são idênticas, portanto, não é uma comparação de maçãs com maçãs. Os custos de fechamento são baseados no preço da casa e em outros fatores – um credor pode ajudá-lo a estimar isso.
- Hipoteca, seguro e impostos – O custo mais significativo de possuir um imóvel alugado é a hipoteca mensal que normalmente inclui PITI (principal, juros, impostos e seguro). Certifique-se de que suas projeções mensais de receita de aluguel excedam o custo do PITI para cobrir a manutenção regular, um subsídio de vaga, gestão da propriedade e outras despesas associadas a manter sua propriedade alugada ativamente. E embora com uma hipoteca de taxa fixa, os juros e o principal permaneçam os mesmos a cada mês, você deve fazer um orçamento para um aumento gradual nos impostos e no seguro residencial ao longo do tempo.
- Custo para deixá-lo pronto para alugar – Quais melhorias você precisa fazer? Talvez você só precise pintar e lavar o carpete. Ou talvez haja reparos mais substanciais. O principal erro que vejo investidores iniciantes cometerem são melhorias desnecessárias na propriedade. Olhe para comps de aluguel na área. Você pode não precisar de ar central, balcões de granito ou um deck externo para buscar inquilinos dispostos e capazes de pagar o aluguel de mercado.
- Possibilidade de valorização – Você não precisa apenas saber que a propriedade tem um preço adequado e vale o que você está pagando para isso, mas você também precisa observar as tendências para projetar se verá ou não valorização tempo. Não há problema em comprar aluguéis onde a valorização da propriedade não é esperada, mas você deve garantir que seu fluxo de caixa mensal seja sólido e alto o suficiente para fazer o investimento valer a pena.
- Projeções de aluguel – Você precisa saber qual será provavelmente o seu aluguel anual bruto. O imóvel já foi alugado antes e, em caso afirmativo, quanto o inquilino estava pagando mensalmente? Qual é a taxa de aluguel de mercado atual para este tipo de propriedade neste local específico?
- Restrições HOA e Estabilidade Financeira – O HOA permite que o imóvel seja alugado? Se os aluguéis são permitidos, quais são as regras que regem essa disposição? Por exemplo, alguns HOAs exigem que você envie seu aluguel, enquanto outros precisam aprová-lo. O HOA está em boa forma financeira? Você provavelmente notou que nem todas as comunidades HOA permitem o financiamento da Federal Housing Administration (FHA) para compradores de imóveis - isso ocorre porque eles não são aprovados quando os credores da FHA os revisam quanto à segurança financeira ou gerenciamento. Isso o afetará negativamente quando for revender, pois exclui muitos compradores em potencial.
A coleta de informações e a devida diligência em todos esses fatores são necessárias para determinar se você deve adquirir uma propriedade ou não. Já ouvi dizer que “você ganha dinheiro quando compra” e descobri que isso soa verdadeiro. Você ficará para trás antes mesmo de começar se escolher a propriedade errada.
O Processo de Due Diligence para REITs e Crowdfunding Imobiliário
Investir em imóveis para alugar pode parecer esmagador. Felizmente, existem muitas maneiras de investir em imóveis sem comprar e administrar propriedades, mas você ainda precisa fazer algumas diligências.
A maioria dos sites de crowdfunding imobiliário analisa previamente as oportunidades e os parceiros antes de publicá-los em suas plataformas. O bom disso é que você não precisa coletar todas as informações ou visitar a propriedade para fazer a devida diligência.
Por exemplo, RealtyMogul faz muita diligência prática antes de hospedar uma oportunidade em sua plataforma. Eles têm uma equipe de subscritores de due diligence que revisam a propriedade pessoalmente (não apenas no papel). Há também uma equipe de gestão de ativos que investiga minuciosamente os parceiros operacionais (patrocinadores) e um comitê interno que analisa todos os dados e opiniões. Se não for um sinal de positivo unânime, RealtyMogul não colocará o projeto em sua plataforma. Depois que o acordo é fechado, sua equipe de gerenciamento de ativos gerencia ativamente o projeto e o patrocinador para cumprir as metas de qualidade e pontualidade.
Como avaliar oportunidades pré-avaliadas de crowdfunding
- Entenda o que significa “pré-vetting” – O que o processo de pré-vetulação inclui e é suficiente?
- Investigue o sucesso do provedor de plataforma – A maioria de seus negócios anteriores atendeu às expectativas?
- Investigue o patrocinador - A maioria dos sites de crowdfunding hospeda apenas oportunidades com patrocinadores experientes. Certifique-se de que as pessoas por trás do negócio tenham experiência imobiliária suficiente e tenham sido bem-sucedidas como patrocinadores.
- Revise todos os documentos de devida diligência - Faça perguntas se não entender o que está vendo ou não vir os documentos que devem ser incluídos.
- Faça sua devida diligência para verificar se as informações fornecidas são precisas - Pesquise composições para revisar. Investigue o mercado de trabalho e as tendências na área imobiliária.
Como o financiamento coletivo, Fundos de Investimento Imobiliário (REITs) são projetados para investidores que optam por se envolver menos. Como títulos de investimento gerenciados ativamente, há menos due diligence envolvida na compra de REITs. Os gestores são responsáveis por oferecer um retorno competitivo sobre o investimento para os acionistas. Eles fazem sua parte justa de diligência nos fundos fiduciários de investimento imobiliário.
Ainda assim, assim como você faria a devida diligência pré-compra em qualquer estoque, fundo mútuo ou ligação, você deve fazer o mesmo com oportunidades de crowdfunding e REITs.
Conclusão
Os especialistas recomendam que você equilibre seu portfólio geral de investimentos. Uma maneira de diversificar seu portfólio é manter alguns de seus ativos em imóveis. Como você inclui imóveis e quanto de seu portfólio você dedica a eles é uma decisão pessoal.
Enquanto todos os investimentos envolvem risco, o investimento imobiliário acarreta riscos únicos que exigem a devida diligência. Possuir e gerenciar propriedades para aluguel envolve uma diligência mais extensa do que investir em um REIT ou em uma oportunidade de crowdfunding imobiliário.
A due diligence adequada em investimentos imobiliários, especialmente propriedades para aluguel, não pode ser exagerada. O objetivo é depositar algum fluxo de caixa mensal e possuir uma propriedade que provavelmente será apreciada. Uma propriedade alugada mal escolhida ou mal administrada pode custar muito dinheiro em vez de aumentar sua riqueza. Fazer a devida diligência completa antecipadamente o coloca em uma posição muito melhor para atingir seus objetivos.
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