Quase todo mundo que me pergunta o que eu faço para viver responde com um entusiasmado: "Eu sempre quis fazer isso!" quando eu digo a eles que sou um investidor imobiliário. Eu sempre sorrio e concordo que é ótimo, mas sei que eles provavelmente são ingênuos sobre o que é realmente necessário para ter sucesso. E muito provavelmente, eles não gastarão tempo ou energia para descobrir isso.
O investimento imobiliário é minha segunda carreira. Passei mais de 30 anos como profissional de marketing de resposta direta e editor de investimentos antes de me aposentar há alguns anos. Agora, comprar propriedades residenciais em dificuldades, consertá-las e revendê-las é minha ocupação principal. Pense Flip This House com Tarek e Christina El Moussa ou Flip It Forward com os irmãos Benham - mas sem a adição de encenação “feito para a TV” e sensacionalismo.
Eu amo isso! É desafiador e mundano com uma mistura perfeita de arte, matemática e ciências. E o dia de pagamento é gratificante - estou trabalhando em minha quarta propriedade de reabilitação residencial agora e projetada para fazer um ROI de 36% (retorno sobre o investimento) - e isso depois de permitir um generoso salário mensal para mim, já que atuo como empreiteiro geral e faço pessoalmente toda a pintura e muitos reparos.
Bens imóveis são um investimento tangível
Uma das melhores coisas sobre o investimento imobiliário é que você está lidando com um investimento tangível. Quando você compra uma casa, você tem um ativo real, não um extrato eletrônico que representa as ações de sua propriedade com valores flutuantes sobre os quais você não tem controle. Se o mercado de ações quebrar, suas ações despencarão e você terá pouco a mostrar.
É muito mais fácil prever uma desaceleração do mercado imobiliário e você pode fazer ajustes de estratégia para reduzir o risco. A melhor parte é que você está sempre segurando um investimento que não vai desaparecer de você. Você pode caminhar pela propriedade, tocar na madeira e examinar a estrutura. Você pode aprimorá-lo e ter a satisfação de ver seu planejamento e trabalho transformar o imóvel. E você faz de um pequeno pedaço do mundo um lugar melhor - e fornece uma solução de moradia para uma família - transformando uma propriedade em dificuldades e não amada em um lugar onde as crianças podem crescer.
Se você está pensando em um trabalho de meio período como um investidor imobiliário - ou pular para o investimento imobiliário como um nova carreira como eu fiz - você vai querer pensar sobre o que realmente é preciso, por que muitos novatos falham e como obter começado.
As 7 características que todos os investidores de sucesso compartilham
Eu interajo com profissionais imobiliários e novatos quase diariamente, e tenho notado algumas características compartilhadas pelos bem-sucedidos:
Nº 1: Eles assumem riscos (calculados)
O mercado imobiliário não é estático. Ele sobe e desce em valor. Morfologia das vizinhanças. Os compradores navegam e seguem em frente. E o risco de errar em vários aspectos é inerente ao negócio. Você tem que assumir alguns riscos calculados.
Trabalhar com projeções e estimativas é parte do curso. Por exemplo, você deve estimar seu ARV (valor após o reparo). Você também deve estimar com precisão o custo total dos reparos. Com esses dois números, posso definir um preço de oferta enquanto considero os custos de manutenção e revenda. Mas sempre tenho em mente que estou trabalhando com números estimados e me certifico de que estou confortável com o risco de ficar "desligado" em uma determinada porcentagem.
Você deve fazer todo o possível para mitigar seu risco e garantir que seu orçamento incorpore o inesperado.
# 2: Eles são negociadores hábeis - e respeitosos.
Você tem que tratar as outras pessoas como gostaria de ser tratado - e reconhecer rapidamente e se afastar de um vigarista quando vir um.
Não se deixe intimidar pelos especialistas - você precisa chamar a atenção de empreiteiros caros. Você descobrirá rapidamente quanto custam vários aspectos da reabilitação. Sempre recebo lances competitivos. As cotações de preços para os menores trabalhos podem variar significativamente. Eu licitei alguns trabalhos de drywall recentemente, e as estimativas do empreiteiro caíram entre US $ 940 e US $ 2.880 - para o mesmo trabalho exato!
Também é preciso disposição para negociar educadamente. Substituir um telhado no inverno pode muitas vezes ser mais barato do que na primavera. Uma vez que há menos demanda por substituições de telhados quando as temperaturas caem - ainda assim, as empresas de telhados precisam continuar pagando sua equipe durante todo o ano - você pode obter um desconto, mas apenas se você pedir.
# 3: Eles são humildes e teimosos.
Meu filho estudou 4-H quando era jovem. Uma das coisas que essa organização instila nas crianças é "aprender fazendo". É exatamente disso que se trata o investimento imobiliário - sempre há mais para aprender.
É preciso uma atitude humilde para dar passos em frente quando você não sabe exatamente o que está fazendo, para pedir orientação e aprender cometendo erros. Também é preciso teimosia para aprender por tentativa e erro. Você cometerá erros, mas aprenda com eles e siga em frente.
# 4: Eles estão focados.
Os novatos tendem a tentar todas as estratégias possíveis com apenas 10% do foco de que precisam para ter sucesso com apenas uma estratégia. Escolha uma estratégia e domine-a antes de ir atrás de outros.
Muitos investidores começam como atacadistas - o que exige muito menos capital próprio - e a maioria se esgota rapidamente. Eu não fiz pessoalmente o atacado, mas trabalho com vários atacadistas em tempo integral.
Para mim, parece uma das estratégias mais difíceis, exigindo muita pesquisa e chamada fria para encontrar vendedores motivados que entendem que não receberão ofertas de varejo em sua casa por causa do formato está dentro. Você também precisa desenvolver uma extensa rede de reabilitadores confiáveis e experientes com dinheiro.
# 5: Eles são bons em multitarefas.
Este é óbvio. Não importa a estratégia que você escolher, você usará muitos chapéus. Portanto, você deve ser organizado e habilitado para multitarefa. Na verdade, você tem que gostar!
# 6: Eles estão dispostos a investir tempo e esforço.
Muitos novos investidores imobiliários ficam entusiasmados e trabalham duro por dois dias, depois não fazem nada por dois meses. Tempo é dinheiro, mas o “dia de pagamento” como um investidor imobiliário costuma demorar seis meses. Você deve seguir em frente todos os dias e permanecer motivado.
Eu sempre sei meus custos mensais de manutenção por dólar - são $ 731 para o meu projeto atual. Ter esse número na minha cabeça me motiva a lembrar que atrasos custam caro - para meus resultados financeiros. Uma maneira de gerenciar isso é revisar constantemente meu documento de “escopo de trabalho” e fazer o que for preciso para que as coisas aconteçam. Eu carrego meu notebook, organizo tarefas diárias e as concluo de forma consistente.
# 7: Eles fazem sua lição de casa antes de fazer uma oferta.
Eu vi alguns negócios complicados - faça você mesmo que faz tudo mal, investidores inexperientes que conseguem muito além de suas cabeças, e investidores experientes que superestimam sua capacidade e acabam em um dinheiro crunch. Para ter sucesso no mercado imobiliário, você deve ser realista, dominar sua estratégia e ter o conhecimento, os sistemas e a equipe para fazer isso acontecer.
Sempre faça sua devida diligência, verifique sua matemática, tenha uma reserva em seu orçamento para o inesperado e não pague a mais por uma propriedade. Você não pode se tornar emocionalmente apegado às propriedades e overbid - ainda assim, você deve amá-los o suficiente para querer fazer o trabalho! Os investidores bem-sucedidos calculam seus números e desistem quando um vendedor está pedindo demais pelo imóvel.