Aqui revisão: investimento imobiliário fracionário

No mundo dos investimentos imobiliários, há uma corrida armamentista lotada para se tornar a plataforma de investimento “fracionária” onde você pode comprar ações de $ 100 em casas de $ 1 milhão.

Aqui, o último concorrente, sabiamente se diversificou do conflito principal para perseguir um nicho lucrativo: casas de veraneio. Afinal, as casas de veraneio geram 160% a mais de receita por mês, em média, em comparação com o aluguel típico diz aqui citando a pesquisa de Zillow. Como resultado, os perseguidores de geradores de renda passiva de alto rendimento devem estar se animando.

Mas como funciona o Aqui? Como estão as oferendas? Quais são os riscos ocultos e o investimento em casas de férias fracionadas é realmente para você?

Vamos investigar aqui.

Aqui prós e contras

O que está aqui?

Aqui está uma plataforma de investimento imobiliário fracionário especializada em casas de veraneio.

O fundador Corey Ashton Walters viu uma oportunidade surgir com o aumento explosivo dos AirBnBs no final de 2010: por que não deixar investidores de varejo possuem ações parciais de casas de férias, onde a receita mensal é 160% maior que o aluguel médio propriedade?

Esse pensamento deu origem ao Here, lançado no início de 2022 e rapidamente garantiu US$ 7 milhões em financiamento de capital de risco. O site está no ar e eles já financiaram totalmente mais de uma dúzia de propriedades, gerando renda passiva para si e para seus investidores (aqui leva uma participação mínima de 1% em cada propriedade).

Para quem está aqui?

Aqui é para o investidor que reconhece o alto potencial de retorno em propriedades de férias, mas:

1. Não tem capital para entrada de 10% e/ou
2. Não tem paciência para administrar propriedades - ou mesmo encontrar uma empresa de administração de propriedades decente

A Here alivia ambas as preocupações ao reduzir o buy-in para apenas US$ 100 por ação e gerenciar todos os aspectos da propriedade por conta própria. Eles listam as propriedades no AirBnB et al, limpam e mantêm, e lidam com todas as outras possíveis dores de cabeça.

Tudo o que os investidores precisam fazer é observar a entrada da renda passiva. Isso posiciona o Here como uma alternativa viável e mais lucrativa para ações de dividendos ou eu laços.

Dito isto, investir com o Here não é totalmente isento de riscos. Então, vamos mergulhar nos detalhes.

Como Funciona Aqui?

Aqui está um breve resumo do modelo de negócios da Here:

1. Here adquire uma propriedade em um mercado de férias quente e de alta receita, como as montanhas Blue Ridge, e investe um pouco de capital para torná-la “pronta para as férias”.
2. Eles então registram a propriedade sob uma Series LLC, que vive sob o guarda-chuva Here LLC. Simultaneamente, eles começam a alugar a propriedade em sites de aluguel por temporada de curto prazo, como AirBnB e VRBO.
3. A parte divertida! Aqui “lança” a propriedade como um IPO, vendendo até 99% do patrimônio como ações de $ 100.
4. Você e os outros investidores (incluindo o próprio Here) começam a receber pagamentos trimestrais de “dividendos” proporcionais à sua participação acionária.
5. Finalmente, em cinco a sete anos — ou sempre que definirem o prazo de investimento — o Here venderá a propriedade e dividirá o espólio com você.

Agora que você tem a ideia básica de como funciona, vamos detalhar cada um dos principais recursos do Here.

O que torna Aqui ótimo?

> Processo de inscrição simples

Como o Here não exige que você seja um investidor credenciado, a inscrição é muito fácil. Basta registrar seu nome, e-mail e senha, e você está dentro. Você pode começar a navegar pelas propriedades em segundos.

Quando estiver pronto para comprar, você terá que passar por mais alguns obstáculos para provar que não está lavando dinheiro do cartel. Essas etapas incluem:

• Um questionário Conheça seu cliente (KYC)
• Cheques anti-lavagem de dinheiro (AML)
• Várias questões pessoais e
• Vinculando sua conta bancária

Ainda assim, esse é o número mínimo de obstáculos para os investidores não credenciados passarem.

>Design de site amigável

Veja como o site da Here é limpo. Qualquer pessoa que tenha visitado um site desde 1996 entenderá instantaneamente como ele funciona e para onde ir.

Existem guias para Propriedades e seu Portfólio, além de perguntas frequentes e um blog. É nítido, simples e intuitivo. A+.

>Ofertas selecionadas a dedo

Ao contrário de algumas outras plataformas de investimento imobiliário, o Here não lança uma ampla rede, listando 137 propriedades de uma vez só para ver quais atrairão o interesse dos investidores.

Em vez disso, a equipe elimina 99,8% das propriedades que considera e apenas o crème de la crème chega ao site. E embora seu processo de verificação permaneça proprietário, eles próprios têm uma participação acionária mínima de 1% e seu modelo de receita geral depende de as propriedades serem investimentos bem-sucedidos.

Em outras palavras, os investidores podem investir com uma confiança razoável.

>Buy-in baixo

Tradicionalmente, o buy-in mínimo para uma propriedade de aluguel por temporada é de 10% de entrada mais impostos e taxas. Em um mercado de férias de alto valor como Blue Ridge ou Pasadena, esse número pode facilmente ultrapassar US$ 100.000 em dinheiro.

Com o Here, o buy-in mínimo é de apenas $100. Esse é o custo de cada ação na Series LLC, ou seja, a entidade que representa a propriedade. Portanto, embora essa parcela represente apenas 0,01% do valor da propriedade, ela ainda elimina a enorme barreira à entrada do investimento tradicional em aluguel por temporada.

> Taxas razoáveis ​​de administração de propriedade

Aqui cobra uma taxa de administração de 25% do faturamento mensal do imóvel. Isso é honestamente muito generoso, considerando a média da indústria para aluguéis de temporada varia de 25% a 30% - e essas empresas não encontraram e intermediaram a propriedade para você.

> Qualificado pela SEC

Outras empresas imobiliárias fracionárias mantêm suas propriedades no blockchain, tornando-o complicado de regular (um erro que custou BlockFi $ 100 milhões).

E, de fato, alguns investidores fracionários não se preocupam muito com a segurança de suas plataformas, dizendo “É o mesmo que comprar uma propriedade com seus amigos”, portanto, não é necessário arquivar a SEC. Foi assim que meu colega, ex-advogado da SEC, reagiu a isso.

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Por isso fico aliviado ao ver que Aqui está jogando bola, preenchimento dos Formulários 1-A portanto, é menos provável que sejam arrombados pelos reguladores.

Quais são as desvantagens do Here?

Sem mercado secundário (ainda).

A equipe da Here diz que pretende manter cada propriedade entre cinco e sete anos. Se você quiser sacar suas fichas antes disso, que pena. Aqui não há mercado secundário, e a venda de ações em uma LLC controlada pela Here LLC pode envolver etapas extras (e advogados).

>Limitado – Às vezes Zero – Opções

No momento da redação deste artigo, a Here tinha 10 propriedades listadas para investidores – mas todas estavam esgotadas:

Aqui diz que suas ofertas se esgotam extremamente rapidamente, então eles esperam listar até quatro por mês.

>Preocupações com longevidade e escalabilidade

No momento em que este livro foi escrito, a Here tinha apenas uma dúzia de funcionários em tempo integral, incluindo um único gerente de propriedade sem experiência anterior.

Eu ficaria menos preocupado se a Here tivesse um plano para proteger os investidores caso a empresa falisse. Lofty tem um, mas aqui não parece. E a estrutura incomum da Series LLC/LLC certamente levanta questões sobre as consequências legais se a empresa for dissolvida.

>Sem direitos de voto dos acionistas

Quando não vi nenhuma menção a “direitos de voto” ou “autogoverno” nas extensas perguntas frequentes do Here, comecei a suspeitar que o Here estava silenciosamente mantendo 100% do controle de todas as propriedades. A chefe de Relações com Investidores, Brianna Watterson, confirmou minhas suspeitas, dizendo: “Aqui… manterá o controle de voto da Série [LLC] e determinará quando vender”.

Isso contrasta fortemente com outras plataformas de investimento fracionário como alto e Rally Rd. Essas plataformas tratam os ativos como LLCs 100% autônomas e permitem que os investidores decidam quando vender, reformar, etc. Caramba, eles vão até facilitar a votação.

Mas não aqui. E isso pode ser um grande obstáculo para os investidores que gostam de algum controle sobre como seu investimento compartilhado é tratado, seja para fins de liquidez ou simplesmente em princípio.

>Sem aplicativo móvel

Aqui não tem aplicativo móvel e não há planos para um, mas pelo menos seu site é compatível com dispositivos móveis.

Aqui Preços e Taxas

Como empresa, a Here ganha dinheiro de três maneiras:

1. Uma taxa de gerenciamento de ativos totalizando 1% do valor total do imóvel a cada ano, pago com os rendimentos do imóvel à taxa de 0,25% a cada trimestre. Isso cobre gerenciamento de ativos, taxas de pagamento e relações com investidores.
2. Uma taxa de administração de propriedade de 25% da receita bruta anual do imóvel, paga mensalmente. Isso cobre despesas típicas de gerenciamento, como limpeza, relações com hóspedes, manutenção, reparos, reservas e muito mais.
3. Investir o próprio dinheiro nas propriedades, e coletando um pouco de renda para si.

Aqui também está para ganhar um pouco de dinheiro com a venda de uma propriedade que possui em parte. De acordo com a equipe, eles planejam manter as propriedades por cinco a sete anos, mas podem vender mais cedo – ou mais tarde – se decidirem que é do interesse dos acionistas (novamente, sem votação).

Além do corte da receita da propriedade, não há taxas diretas para os investidores. Sem taxas de inscrição, taxas de iniciação, nada. E, como mencionado, o baixo buy-in de apenas US$ 100 por ação é um destaque da plataforma.

Liquidez

A falta de liquidez é a coisa nº 1 que afasta o investidor típico do mercado de aluguel e, infelizmente, o Here não apresenta uma solução imediata. Os investimentos estão bloqueados até Aqui – não os acionistas – decidir que é hora de vender.

Como entrar em contato aqui

aqui tem um página de contato que lista um e-mail ([email protected]) e um chat ao vivo disponível das 9h às 17h EST de segunda a sexta-feira. Liguei para eles às 2h30 e não tive resposta no mesmo dia, mas pode ser um acaso.

Aqui é seguro?

A segurança aqui deriva, em parte, de sua simplicidade. A plataforma não compartilha dados com terceiros sem o seu consentimento e facilita todas as suas transações via Plaid.

Por contraste, Lofty.ai, Propriedades do bolso, e outros substituíram os provedores de pagamento por contratos inteligentes baseados em blockchain. Embora mais baratos e eficientes em teoria, esses métodos da nova escola apresentam seu próprio novo conjunto de riscos: e se o blockchain for hackeado ala Ethereum 1.0? E se os “tokens” que representam patrimônio forem roubados? E se a SEC intervir com uma bota de ferro?

Em outras palavras, a abordagem da “velha escola” da Here pode fornecer consolo aos investidores nervosos com as soluções baseadas em blockchain.

Melhores alternativas para aqui

>HappyNest

HappyNest é um pouco como o Here, mas para imóveis comerciais. Portanto, em vez de ser proprietário parcial de uma cabana em Aspen, você será proprietário de parte de um prédio de escritórios alugado pela CVS.

Semelhante à equipe da Here, a equipe da HappyNest faz a maior parte da devida diligência para você. Na verdade, toda a plataforma é apenas um grande REIT; você está dentro ou fora, a escolha é binária.

Os imóveis comerciais podem não fornecer os retornos anuais empolgantes dos aluguéis de temporada (Metas do HappyNest ~6%), mas por um buy-in baixo de US$ 10, o HappyNest oferece uma maneira fácil de diversificar com algum CRE.

Confira nossa análise completa de HappyNest.

>Casas Chegadas

Lançada em 2019, a Arrived Homes é uma empresa relativamente mais experiente no espaço de investimento imobiliário fracionário. E considerando que está prestes a invadir casas de veraneio, está prestes a se tornar o principal concorrente da Here.

Ambos têm buy-ins de $ 100, ambos têm um período de manutenção de cinco a sete anos e ambos se esforçam para fornecer renda passiva generosa aos investidores. Arrived Homes tem mais experiência e recursos (como a capacidade de vender sua casa e manter um 10% de participação), mas pode-se dizer que a Here tem a vantagem de se especializar em casas de veraneio do vamos embora.

Confira nossa análise completa de Arrived Homes.

Conclusão

Embora o histórico não comprovado da Here e a irritante falta de direitos de voto dos acionistas possam afastar alguns investidores, outros podem ignorar os problemas e ver a oportunidade. A propriedade fracionada de uma propriedade de férias certamente é altamente lucrativa, superando até mesmo os aristocratas de dividendos em termos de renda passiva gloriosa que acelera a aposentadoria.

Para saber mais sobre investimentos imobiliários fracionários, confira nosso detalhamento do 5 melhores plataformas de investimento imobiliário fracionário.