“Crowdfunding” refere-se a levantar dinheiro de investidores públicos - a “multidão” - por meio de plataformas online. Antes do crowdfunding, os proprietários de empresas arrecadavam dinheiro por meio de amigos, solicitando um empréstimo bancário ou indo a uma empresa de private equity.
O crowdfunding fornece uma nova fonte de financiamento para empresas e um novo ponto de entrada para investidores individuais. Você não precisa mais ter fundos suficientes para financiar um negócio imobiliário inteiro sozinho - em vez disso, você participa outros investidores de pensamento semelhante, a "multidão", para obter acesso a negócios que costumavam estar disponíveis apenas para o super-ricos.
O crowdfunding imobiliário ganhou popularidade com provedores e investidores, e há muitas empresas que especializar-se em diferentes áreas de plataformas imobiliárias, com uma grande variedade de recursos exclusivos para sua oferta. Nosso serviço de financiamento coletivo favorito é CrowdStreet, que é uma empresa imobiliária comercial que fornece acesso direto a oportunidades específicas de investimento imobiliário e, o mais importante, todas as taxas são dos patrocinadores, não do investidor.
A maioria das plataformas de crowdfunding imobiliário permite que os investidores escolham dívida ou capital próprio investimentos (certamente você pode incluir uma combinação de ambos em seu portfólio). Aqui estão as diferenças para ajudá-lo a determinar qual delas - dívida ou patrimônio - melhor se adapta às suas metas de investimento e tolerância ao risco. (Você pode encontrar um detalhado comparação de plataformas de crowdfunding imobiliário aqui.)
O que são investimentos em dívida imobiliária?
Ao investir em instrumentos de dívida, você está agindo como credor para o proprietário ou patrocinador do negócio. Dependendo da estrutura - que varia de acordo com a plataforma de crowdfunding imobiliário - o empréstimo é garantido por: (1) o próprio imóvel ou (2) uma nota promissória lastreada pela LLC que detém o imóvel.
Prós de investimentos em dívida
Primeiro a receber - Como um investidor de dívida, seu investimento é garantido pela própria propriedade ou por uma nota promissória mantida pela LLC. Em ambos os casos, você está na primeira posição dos credores a receber o pagamento se o empréstimo entrar em default. O processo de inadimplência do empréstimo varia de acordo com a plataforma, portanto, você precisa fazer a devida diligência. Às vezes, os investidores têm que pagar por alguns dos custos de execução hipotecária se o empréstimo imobiliário não puder ser pago e a propriedade for apreendida.
Período de espera mais curto - Os investimentos em dívida têm uma data de pagamento predefinida, normalmente entre 6 e 24 meses.
Distribuições regulares mensais ou trimestrais - Como é típico dos empréstimos, há um cronograma regular de reembolso de juros e princípio mensal (às vezes trimestral em vez de mensal). Você sabe quanto receberá e quando.
Contras de investimentos em dívida
Honorários - As taxas são normalmente mais altas em investimentos de dívida do que em investimentos de capital.
Retornos são limitados - Com investimentos de dívida, você é o titular da hipoteca de um empréstimo garantido por uma propriedade específica. Seu retorno é limitado aos juros acumulados sobre o dinheiro que você emprestou ao mutuário - você não participa de nenhum lucro obtido no negócio.
Sem benefício fiscal - Um dos benefícios do investimento imobiliário é que os proprietários podem deduzir a depreciação. Como um investidor em dívida, você está emprestando dinheiro ao proprietário da propriedade, não a um proprietário, portanto, você não pode deduzir a depreciação da propriedade.
O que são investimentos em ações imobiliárias?
Com o investimento imobiliário em ações, você obtém uma parcela proporcional do patrimônio em uma propriedade específica ou portfólio de propriedades e participação nos lucros à medida que a propriedade é desenvolvida e vendida ou administrada para aluguel renda.
Prós de investimentos em ações
Acesso a ofertas não disponíveis anteriormente - Graças à facilidade, eficiência e escalabilidade das plataformas online (onde todos os documentos relevantes podem ser publicados online, os negócios podem ser divididos em baixos ações de investimento mínimo e os fundos podem fluir eletronicamente de um lado para o outro), negócios de ações antes indisponíveis para investidores individuais agora são apenas do mouse cliques de distância.
Potencial para retornos mais elevados - Como um investidor de capital, você está comprando ações da empresa, não apenas emprestando dinheiro para financiar o negócio. Como tal, você tem o direito de compartilhar os lucros líquidos.
Taxas mais baixas - Em geral, as transações de ações acarretam taxas de investimento mais baixas do que as dívidas.
Possíveis benefícios fiscais repassados aos investidores - Como um investidor de capital, você possui uma parte da propriedade e, dependendo da plataforma, pode ter direito a deduções de despesas de depreciação para reduzir os impostos sobre seus ganhos.
Maior satisfação do investidor - Investir em negócios específicos, que podem ser examinados minuciosamente por meio da visualização dos documentos relevantes online, pode fornecer um maior senso de controle e satisfação do que comprar ações em uma grande empresa.
Contras de investimentos de capital
Risco de falha - Os investimentos em ações têm um risco maior do que os investimentos em dívida. Os patrocinadores de negócios podem carecer da experiência e orientação de profissionais imobiliários experientes. Financiar um empreendimento imobiliário é apenas o primeiro passo. Sem um plano de negócios adequado e uma estrutura de suporte, até oportunidades muito promissoras podem falhar.
Investimento de longo prazo - Embora o pagamento seja normalmente mais alto, os investimentos em ações levam mais tempo para se materializar do que os investimentos em dívidas. Há um custo de oportunidade em amarrar seus dólares de investimento em investimentos de longo prazo que precisa ser pesado contra o retorno esperado e sua probabilidade.
Inseguro - Os investimentos em ações apresentam um risco maior, em parte porque seu investimento é considerado inseguro. Você não é o primeiro na fila para obter o retorno do seu investimento, caso o negócio dê errado. Você possui um imóvel que provavelmente está garantido por empréstimos que são pagos primeiro, caso haja um calote.
Aqui está um gráfico que resume as principais diferenças entre os investimentos de crowdfunding imobiliário com ações e dívidas:
| Dívida | Capital próprio | |
|---|---|---|
| Tipo de investimento | Credor para proprietário do imóvel | Proprietário da propriedade (acionista) |
| Retornar | Juros (fixos) | Participação nos lucros líquidos (varia) |
| Potencial de devolução | Limitada, limitada à taxa de juros do empréstimo | Sem limite, pode ter dois dígitos |
| Risco | Diminuir | Superior |
| Assegurado por | O reembolso do empréstimo é (1) garantido pela propriedade ou (2) nota promisória sem garantia | Sem garantia - você possui o valor do imóvel após a dívida |
| Padrão de antiguidade | 1º a receber o pagamento, mas você pode ter que pagar alguns dos custos de execução hipotecária se o empréstimo ficar inadimplente | 2º a receber pagamento |
| Distribuições | Sim, pagamentos de juros mensais ou trimestrais | Varia, às vezes distribuições trimestrais são pagas |
| Honorários | Normalmente 2% + possível taxa de originação de empréstimo | Normalmente 1% –2%, sem taxas iniciais ou de serviço |
| Período de espera | Varia: 6–24 meses | Varia: 1–10 anos |
| Benefícios fiscais | Não | Sim, os investidores podem tipicamente fazer a dedução da depreciação sem possuir a propriedade diretamente |
Com transações de dívida ou de capital disponíveis por meio de crowdfunding, há dois riscos adicionais a serem entendidos:
Possível fraude - O mesmo recurso - escalabilidade online - que torna o crowdfunding imobiliário disponível para pequenos investidores também o torna aberto à fraude. É por isso que a maioria desses investimentos está disponível apenas para investidores credenciados que sabem como fazer a devida diligência e têm capital para arriscar todo o seu investimento.
Possíveis violações de segurança - Tornou-se cada vez mais comum para os principais varejistas e empresas que armazenam suas informações pessoais para serem hackeadas. Mesmo com paredes de segurança de última geração, os sites de crowdfunding estão abertos ao risco de hackers.
Dívida ou patrimônio? Os jogadores-chave são ...
Cada uma das plataformas de crowdfunding imobiliário são ligeiramente diferentes e normalmente atendem a um nicho específico, mas são todas conceitualmente o mesmo - fornecendo uma plataforma de tecnologia online que facilita uma correspondência entre operadores imobiliários que procuram levantar capital e investidores credenciados que procuram investir diretamente em projetos imobiliários físicos específicos por meio de empréstimos com fluxo de caixa.
A maioria dos sites de crowdfunding tem um investimento mínimo de US $ 5.000 e você deve ser um investidor credenciado. Entre estes, Realty Mogul apresenta investimentos de capital residencial e comercial. RealCrowd oferece negócios comerciais, tanto de capital quanto de dívida. Patch of Land é especializada em projetos de dívida, tanto comerciais quanto residenciais.
Para um investimento mínimo maior, você pode escolher dívidas comerciais e investimentos de capital de CrowdStreet com $ 10.000, e LendingHome oferece investimentos em dívidas residenciais com um investimento mínimo de $ 50.000.
RoofstockA oferta única oferece aos investidores a oportunidade de comprar um imóvel residencial específico para aluguel com inquilinos existentes - obviamente, os preços de entrada variam, pois você está comprando pessoalmente o todo propriedade.
The Bottom Line
Todos os investimentos vêm com riscos, e os imóveis têm riscos diferentes dos investimentos em ações. Os instrumentos de dívida oferecem menos risco do que os investimentos em ações. Seus objetivos de investimento podem favorecer os investimentos de capital se você estiver procurando um crescimento impressionante ou potencial de lucro. Por outro lado, você pode se concentrar em investimentos em dívida quando preferir uma renda consistente e menos risco.
Na verdade, tudo se resume a adaptar suas ações de investimento para corresponder aos seus objetivos e tolerância ao risco - e fazer a devida diligência em cada plataforma de crowdfunding e na transação específica.