Com as taxas de juros ainda perto de seus mínimos históricos, os investidores estão em busca de um investimento razoavelmente seguro que os mantenha à frente da inflação. Na reunião de abril com investidores imobiliários locais aqui em Baltimore, o assunto foi o investimento em penhor de impostos. A promessa de retorno de 18% - sobre um investimento garantido por imóveis - chamou minha atenção.
Obviamente, altas taxas de retorno são normalmente equilibradas com altas taxas de risco. Mas o palestrante disse que era "virtualmente tão seguro como se você tivesse estacionado seu dinheiro em um segurado FDIC conta em seu banco local. ” Então, meu interesse foi despertado em pesquisar este investimento imobiliário submarino estratégia.
Eu descobri que o investimento em gravames fiscais existe há mais de 200 anos. Nunca ouviu falar disso? Talvez seja porque os impostos são... bem... o tópico de discussão favorito de ninguém. Dizer a qualquer pessoa em um coquetel que você é um contador fiscal é uma ótima maneira de parar de conversar.
No entanto, esse investimento aproveita o fato de que o pagamento de impostos é inevitável. Ninguém consegue um passe. Ainda assim, nem todo mundo pode pagar o imposto de renda quando ele bate à porta.
O governo sempre recebe sua parte, mais cedo ou mais tarde. Portanto, o investimento em certificados de garantia fiscal oferece aos investidores uma taxa de juros praticamente garantida. Na verdade, os escritórios familiares e os investidores institucionais vêm investindo bilhões em certificados de garantia fiscal há décadas.
Princípios básicos do imposto de propriedade
Proprietário ou não, você provavelmente está familiarizado com a ideia dos impostos sobre a propriedade. Os governos tributam os proprietários de imóveis para financiar benefícios e serviços para o “bem comum” da comunidade. O imposto sobre a propriedade é adicionado ao imposto de renda e sobre vendas.
A receita do imposto sobre a propriedade normalmente fornece serviços como proteção policial, bibliotecas públicas, centros recreativos, estradas, escolas e remoção de neve. Até exibições de fogos de artifício.
Se você tiver uma hipoteca de sua casa, é provável que seu pagamento mensal inclua fundos para pagar seus impostos sobre a propriedade. Seu credor mantém o dinheiro em custódia e paga os impostos em seu nome diretamente ao condado quando devido.
Você pode não saber quanto está pagando em impostos imobiliários. Mas tenha certeza de que você está pagando se tiver uma casa. Todos os condados cobram algum tipo de imposto de propriedade pessoal.
Parcelas individuais de bens imóveis são avaliadas com base na localização e características. Cada propriedade recebe um valor de “avaliação fiscal”. O proprietário da parcela paga um imposto sobre o valor avaliado. Em 2016, as taxas por estado variaram de uma baixa de 0,27% no Havaí a uma alta de 2,35% em Nova Jersey.
A alíquota média do imposto sobre a propriedade para residências unifamiliares na maior cidade de cada estado dos EUA gira em torno de 1,5%. A família americana média gasta US $ 2.149 em impostos de propriedade para suas casas a cada ano, de acordo com o U.S. Census Bureau.
O condado em que a propriedade está localizada normalmente cobra o imposto sobre a propriedade. Se o proprietário do imóvel deixar de pagar o imposto, o valor do imposto se torna uma garantia contra a propriedade.
Uma garantia contra a propriedade, no entanto, não ajuda os governos municipais e locais a pagar pelos serviços e benefícios que prometeram aos seus cidadãos. O condado precisa do dinheiro agora para cumprir suas obrigações orçamentárias. O governo não aceita IOUs!
O que exatamente é um certificado de garantia fiscal?
Embora o processo seja diferente em todo o país, os governos locais estão autorizados a cobrar impostos não pagos com a venda de um certificado de garantia fiscal ou de uma escritura fiscal em um leilão público. Cerca de metade dos 50 estados vendem certificados de garantia fiscal. A outra metade vende títulos de garantia fiscal ou títulos resgatáveis. Este último é um híbrido entre um certificado e uma escritura. Alguns estados vendem gravames fiscais e escrituras fiscais.
Existem diferenças importantes entre os dois. Normalmente, você compraria um certificado de garantia fiscal porque deseja juros. Se o proprietário não resgatar, você pode obter a propriedade. Com uma escritura fiscal, você está comprando a propriedade imediatamente.
Um não é melhor do que o outro. Cada um tem vantagens, dependendo de seus objetivos de investimento. Cada um tem seu próprio conjunto de regras e é necessária pesquisa. Claro, você pode fazer os dois simultaneamente.
Este artigo se concentrará em gravames fiscais e deixará as escrituras fiscais para outra ocasião.
A facilidade de investir em gravames fiscais
O que é bom é que você não precisa de uma licença imobiliária. Você não precisa configurar uma LLC. E você não precisa de muito dinheiro para investir em certificados ou escrituras.
Quando você compra uma garantia fiscal, basicamente paga os impostos do proprietário em troca de um certificado. O certificado é válido pelo valor que você pagou mais juros.
Também é bom que o seu investimento seja garantido pela garantia da propriedade ou por leis estaduais que determinam o resgate da garantia fiscal, incluindo juros e multas. Como investidor, você está entrando em cena para pagar os impostos atrasados e travar uma taxa de juros garantida sobre o seu investimento.
Um certificado de garantia fiscal é um instrumento negociável. Mas não há mercado secundário, exceto talvez eBay e similares.
O certificado é a prova de que o detentor adquiriu um penhor com execução exigível sobre o imóvel. É uma obrigação legal de uma garantia de primeira posição sobre uma propriedade particular. Isso significa que é a primeira obrigação de dívida a ser paga se a propriedade for executada.
Os (grandes) benefícios do investimento em certificado de garantia fiscal
Ao comprar um certificado de garantia fiscal, você não está comprando a propriedade. Nem você tem que lidar com o proprietário do imóvel. Você está simplesmente entrando em ação para pagar os impostos inadimplentes ao governo do condado.
Em troca da aplicação do dinheiro, o condado fornecerá a você a taxa de juros e as multas por atraso cobradas do proprietário quando os impostos forem finalmente pagos. Se o proprietário do imóvel não pagar os impostos, você pode executar a hipoteca e obter o título da propriedade pelo total dos impostos atrasados, multas e taxas devidas ao condado.
Em outras palavras, existem dois resultados de investimento do investimento em gravame fiscal:
- O certificado de garantia fiscal é resgatado e você ganha uma alta taxa de juros garantida.
- O certificado de garantia fiscal não é resgatado e você pode adquirir a propriedade por meio de execução hipotecária, às vezes por centavos de dólar.
Dependendo de seus objetivos de investimento, qualquer um dos resultados pode ser atraente.
As garantias fiscais fornecem uma taxa de juros fixa, que varia de acordo com o condado. Em Baltimore, a taxa de juros é de 18% ao ano. Em outros condados do país, pode ser muito menor ou muito maior. Alguns condados de Illinois publicam uma taxa de juros de 18% a cada seis meses, o que equivale a um pouco mais de 36% ao ano.
No entanto, como você pode imaginar, essas altas taxas de retorno atraem muita atenção. Embora você não precise de muito dinheiro para investir, os concorrentes com muito dinheiro podem entrar e aumentar o preço, espremendo o pequeno investidor.
O preço pode facilmente, e freqüentemente aumenta, subir acima dos impostos devidos. Eu li que em alguns condados, as propriedades podem ser vendidas em um leilão de impostos por mais do que vale a pena.
Especialmente se você é um investidor credenciado, existem algumas alternativas que também podem gerar retornos anuais de dois dígitos. Um exemplo é Investimentos de origem, que é uma firma de private equity que permite que indivíduos de alto patrimônio líquido invistam em fundos imobiliários diversificados.
Não há limite de quanto você pode investir
Você pode investir pouco ou muito. As gravames fiscais não são como contas bancárias seguradas pelo FDIC até certo limite. Não há limite de quanto você pode investir em certificados de garantia fiscal.
O proprietário do imóvel mantém a propriedade da propriedade. Ele ou ela tem o direito de resgatar - pagar - o certificado de garantia fiscal até que o juiz do tribunal municipal assine um decreto autorizando procedimentos de execução hipotecária.
Como detentor do certificado de garantia fiscal, você precisa iniciar o processo de execução hipotecária dentro de um determinado período, normalmente dois anos. Se o certificado não tiver sido resgatado e você não iniciar a execução a tempo, seu investimento será perdido e nenhum reembolso será emitido.
Como fazer um lance
A maioria dos condados realiza anualmente uma venda de garantia fiscal. A maioria dos leilões é realizada online. Em Baltimore, onde moro, a venda do condado é realizada em junho, e a da cidade em meados de maio.
Você se registra algumas semanas antes da venda real e paga uma taxa de registro. (Em Baltimore, a taxa é de US $ 100.) Eles lhe enviam um número de identificação de lance por e-mail. Quando o leilão for aberto, você licitará nos certificados de seu interesse por meio de um formulário online.
O lance mínimo necessário para comprar um certificado de garantia fiscal inclui imposto bruto, multas e juros. As penalidades incluem quaisquer custos aplicáveis relativos à venda do certificado de garantia fiscal. O lance mínimo está listado ao lado do endereço da propriedade inadimplente e do número de identificação.
Então, como isso funciona?
O processo de investimento em gravames ou escrituras fiscais não é passivo. Na verdade, pode levar muito tempo.
Os condados geralmente publicam uma lista algumas semanas antes da venda do penhor fiscal. Pode haver centenas de propriedades disponíveis. Você precisa de um sistema para restringir a lista e decidir em quais deseja licitar.
Basicamente, você precisa eliminar aqueles que não se enquadram em seus critérios de investimento. Comece com seu próprio orçamento de investimento inicial. Se você tem apenas alguns milhares ou mesmo algumas centenas de dólares para investir, pode eliminar imediatamente os imóveis com lances mínimos mais altos.
Se você quer receita de juros e não tem o objetivo de adquirir um imóvel, procure casas unifamiliares com hipoteca. Eles oferecem a melhor chance de serem resgatados. Em muitos países, sua taxa de resgate é de 95% ou mais.
O prazo para o investimento em gravames fiscais é de seis meses a três anos. Não existe um mercado secundário para vender seus certificados. Portanto, você precisa se certificar de que investe apenas dinheiro de que não precisa no curto prazo.
Não há comissões a pagar. Mas, como mencionado anteriormente, você provavelmente terá que pagar uma taxa única de registro para o leilão.
Certifique-se de fazer sua devida diligência
A devida diligência é uma obrigação. Você pode acabar fechando uma propriedade. Você vai querer dar uma olhada nas propriedades. Você também vai querer fazer cuidadosamente sua pesquisa online para concluir a sua devida diligência.
Provavelmente, você não conseguirá inspecionar o interior da propriedade, pois os proprietários provavelmente não permitirão que você dê uma olhada. Ainda assim, você vai querer saber o máximo que puder sobre o imóvel, o bairro e a área em geral. Você não quer ficar preso a uma propriedade que não tem potencial.
Vários ônus fiscais podem ser adquiridos na mesma propriedade para os anos fiscais subsequentes. Depende de quanto tempo é o período de resgate.
Por exemplo, em um estado que tem um período de resgate de três anos, três gravames fiscais, um para cada ano, podem ser adquiridos. Esses gravames podem ser adquiridos pelo mesmo investidor ou por outros diferentes. Isso significa que mais capital pode ser exigido por você à medida que o processo avança.
Quando a propriedade é resgatada, independentemente de quantos investidores tenham adquirido gravames fiscais, todos os gravames e juros são pagos. Se a garantia não for resgatada, haverá um processo de execução hipotecária de acordo com os estatutos do condado e do estado.
Se o seu objetivo for executar e adquirir a propriedade, pode ser necessário comprar quaisquer gravames subsequentes, porque às vezes, os gravames fiscais mais recentes têm precedência sobre os gravames antigos. Quem quer que execute a hipoteca da propriedade para tomar a escritura também pode ser responsável pelo pagamento de todos os outros detentores de gravames fiscais.
Saber mais
Existem livros, seminários e cursos sobre o assunto. E, conforme mencionado anteriormente, cada município tem seu próprio conjunto de regras que regem o processo, o período de resgate, as taxas de retorno e o próprio processo de licitação.
Este artigo pretende ser uma visão geral. Você pode e deve estudar o mercado e certificar-se de que compreende os detalhes do mercado pretendido antes de fazer uma oferta.
Como investidor, estou constantemente em busca de novas oportunidades e avaliando o risco em relação recompensa. Em 2 de junho, o Condado de Baltimore realizará seu leilão de certificado de garantia fiscal anual.
Eu me inscrevi para a venda online e recebi a lista de propriedades a serem leiloadas. No momento, a lista contém vários milhares de propriedades, mas provavelmente será reduzida antes da venda real, pois os proprietários pagam seus impostos.
Estou fazendo visitas de carro agora para selecionar cuidadosamente alguns certificados de garantia de imposto sobre os quais gostaria de dar um lance. Seguirei com um artigo sobre minha experiência nos próximos meses.